A
Dostosowanie istniejącego projektu typowego lub powtarzalnego do warunków konkretnej działki. Wymaga uprawnień architektonicznych. art. 34 Prawa budowlanego
Adaptacja to przystosowanie gotowego projektu (np. katalogowego) do konkretnej działki i wymagań przez projektanta z uprawnieniami, który przejmuje odpowiedzialność za projekt. Obejmuje dostosowanie posadowienia, instalacji i stref klimatycznych oraz zapisów MPZP.
PrzykładKupując projekt katalogowy domu, inwestor zleca architektowi adaptację do warunków gruntowo-wodnych i zapisów planu miejscowego swojej działki. Projektant nanosi zmiany na rzutach i w opisie, dostosowuje fundamenty oraz instalacje, a następnie podpisuje projekt i przejmuje za niego odpowiedzialność. Bez adaptacji gotowy projekt nie nadaje się do złożenia z wnioskiem o pozwolenie ani do zgłoszenia.
PoradyAdaptacja stodoły na budynek mieszkalny · Samowolna adaptacja strychu przez sąsiada · Jaki projekt do adaptacji lokalu na przedszkole?
Zobacz też: projekt budowlany
Osoba z uprawnieniami architektonicznymi do projektowania obiektów. Wpisana do izby zawodowej (IARP). Odpowiada za projekt architektoniczno-budowlany. ustawa o samorządach zawodowych
Architekt to osoba z uprawnieniami budowlanymi w specjalności architektonicznej, wpisana do izby architektów; projektuje obiekty i pełni samodzielne funkcje techniczne. Odpowiada zawodowo za zgodność rozwiązań z przepisami.
PrzykładProjekt architektoniczno-budowlany domu podpisuje architekt z uprawnieniami, który bierze odpowiedzialność za przyjęte rozwiązania. Musi być wpisany na listę izby architektów i posiadać aktualne ubezpieczenie OC. Gdy zaprojektuje obiekt niezgodnie z przepisami, odpowiada zawodowo i dyscyplinarnie, a wobec inwestora także cywilnie.
Zobacz też: projekt budowlany · kierownik budowy
B
Elementy zewnętrzne budynku — balkon (wystający), loggia (wnęka), taras (na płycie poziomej). Przepisy WT określają wymiary, balustrady, dostępność. rozporządzenie WT
Balkon, loggia i taras podlegają warunkom technicznym (izolacja, odwodnienie, balustrady o wysokości co najmniej 1,1 m). Powierzchni balkonu i tarasu nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania.
PrzykładDeweloper musi wykonać balustradę balkonu o wysokości min. 1,1 m — to wymóg warunków technicznych ze względu na bezpieczeństwo. Prześwity balustrady nie mogą być na tyle duże, by przecisnęło się przez nie dziecko, a powierzchni balkonu nie wlicza się do metrażu mieszkania. Źle wykonane odwodnienie lub izolacja balkonu to z kolei częsta przyczyna reklamacji i zalań kondygnacji poniżej.
PoradyZmiana okna na drzwi balkonowe w domu · Zabudowa balkonów przez sąsiada przy granicy · Zabudowa balkonu w bloku – zgłoszenie czy pozwolenie?
Zobacz też: budynek · warunki techniczne
Bezpieczeństwo i higiena pracy. Wymaga m.in. szkolenia pracowników, ochrony zbiorowej i indywidualnej, oznakowania, planu BIOZ. rozporządzenie BHP w budownictwie
Na budowie obowiązują przepisy BHP określające m.in. zabezpieczenie stref niebezpiecznych, prace na wysokości, środki ochrony i organizację placu. Za bezpieczeństwo odpowiada kierownik budowy, a nadzór sprawuje m.in. PIP.
PrzykładBrak zabezpieczenia rusztowań i prac na wysokości może skutkować wstrzymaniem robót przez inspektora pracy i odpowiedzialnością kierownika budowy. Pracownicy na wysokości muszą być zabezpieczeni balustradami lub środkami ochrony indywidualnej, a strefy niebezpieczne — wygrodzone i oznakowane. Wypadek wynikły z zaniedbań BHP może oznaczać dla kierownika budowy odpowiedzialność wykroczeniową, a nawet karną.
PoradyOpóźnienie budowy domu przez ekipę budowlaną · Budowa domu bez pozwolenia – skutki samowoli budowlanej · Prawo budowlane a bezpieczeństwo na placu budowy - najważnie
Zobacz też: kierownik budowy · inspektor nadzoru inwestorskiego
BIOZplan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
Plan opracowywany przez kierownika budowy obejmujący zagrożenia, środki ochrony i procedury BHP na placu budowy. rozporządzenie BHP
Plan BIOZ (bezpieczeństwa i ochrony zdrowia) sporządza kierownik budowy przed jej rozpoczęciem, gdy roboty stwarzają szczególne zagrożenia lub trwają dłużej niż określony czas. Wskazuje zagrożenia i środki zapobiegawcze.
PrzykładPrzy budowie z głębokimi wykopami kierownik budowy przygotowuje plan BIOZ, opisując zabezpieczenie wykopów i strefy zagrożenia. Plan tworzy się przed rozpoczęciem robót, gdy obejmują one prace szczególnie niebezpieczne albo trwają dłużej niż 30 dni roboczych przy zatrudnieniu co najmniej 20 osób. Dokument musi uwzględniać specyfikę danej budowy i wskazywać konkretne środki ograniczające ryzyko.
Zobacz też: BHP na budowie · kierownik budowy
Wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu — w tym także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa. art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego
Budowa w rozumieniu Prawa budowlanego to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także jego odbudowa, rozbudowa i nadbudowa. Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia pierwszych robót przygotowawczych na terenie.
PrzykładWytyczenie geodezyjne obiektu i niwelacja terenu to już rozpoczęcie budowy w rozumieniu ustawy. Od tej chwili na terenie musi być ustanowiony kierownik budowy, założony dziennik budowy i umieszczona tablica informacyjna. Podjęcie robót bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia stanowi samowolę budowlaną.
PoradyOpóźnienie budowy domu przez ekipę budowlaną · Budowa domu bez pozwolenia – skutki samowoli budowlanej · Prawo budowlane a bezpieczeństwo na placu budowy - najważnie
Zobacz też: roboty budowlane · przebudowa
Obiekt budowlany niebędący budynkiem ani obiektem małej architektury (np. linie energetyczne, drogi, mosty, sieci uzbrojenia terenu, oczyszczalnie). art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego
Budowla to obiekt budowlany niebędący budynkiem ani obiektem małej architektury — np. drogi, mosty, sieci, maszty, wolno stojące instalacje. Definicję zawiera art. 3 Prawa budowlanego.
PrzykładWolno stojący maszt telekomunikacyjny czy parking to budowle, a nie budynki — podlegają innym wymogom niż dom. Od prawidłowej kwalifikacji obiektu zależą wymagane formalności (pozwolenie czy zgłoszenie) oraz zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Spory o to, czy dany obiekt jest budowlą, bardzo często trafiają na wokandę sądów administracyjnych.
PoradyOpóźnienie budowy domu przez ekipę budowlaną · Budowa domu bez pozwolenia – skutki samowoli budowlanej · Prawo budowlane a bezpieczeństwo na placu budowy - najważnie
Zobacz też: budynek · obiekt budowlany
Domy jednorodzinne do 70 m² (od 2022 r.) można budować na zgłoszenie bez pozwolenia, kierownika i dziennika budowy. Inne — tylko z pozwoleniem. art. 29 Prawa budowlanego
Budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo w zabudowie bliźniaczej/szeregowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, z możliwością wydzielenia najwyżej dwóch lokali. Budowę wielu domów jednorodzinnych można prowadzić na zgłoszenie z projektem.
PrzykładInwestor buduje dom jednorodzinny na zgłoszenie z projektem budowlanym — bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. W takim budynku można wydzielić najwyżej dwa lokale albo lokal mieszkalny i użytkowy. Jeśli jednak obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę inwestora, i tak konieczne może okazać się pozwolenie na budowę.
PoradyWydzielenie mieszkań w domu jednorodzinnym · Zmiana domu jednorodzinnego na wielorodzinny · Budynek gospodarczy na działce w zabudowie jednorodzinnej
Zobacz też: pozwolenie na budowę · zgłoszenie robót
Obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego
Budynek to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Tym różni się od budowli i obiektów małej architektury.
PrzykładDom z fundamentami, ścianami i dachem jest budynkiem; wiata bez pełnych przegród może być już budowlą lub obiektem małej architektury. Zakwalifikowanie obiektu jako budynku decyduje o zakresie wymagań — m.in. izolacyjności cieplnej, wentylacji czy ochrony przeciwpożarowej. Ma to również znaczenie podatkowe, bo budynki i budowle opodatkowane są na innych zasadach.
PoradyPodział domu a budynek wielorodzinny · Nadbudowa budynku poza linią zabudowy · Tymczasowy budynek na czas budowy domu
Zobacz też: budowla · powierzchnia użytkowa
C
Dokument określający zapotrzebowanie budynku na energię. Wymagany przy sprzedaży, najmie i pozwoleniu na użytkowanie. Wystawia certyfikator. ustawa o efektywności energetycznej
Charakterystyka energetyczna określa zapotrzebowanie budynku na energię. Jej parametry projektowe muszą spełniać warunki techniczne (m.in. współczynniki przenikania ciepła, wskaźnik EP), a dla budynku oddawanego do użytku sporządza się świadectwo charakterystyki energetycznej.
PrzykładProjekt domu musi wykazać, że budynek spełnia wymagany wskaźnik zapotrzebowania na energię pierwotną (EP) z warunków technicznych. Jeśli zaprojektowane przegrody i instalacje nie osiągają wymaganych parametrów, projekt nie zostanie zatwierdzony. Po zakończeniu budowy sporządza się świadectwo charakterystyki energetycznej, które trzeba przekazać kupującemu lub najemcy.
Zobacz też: warunki techniczne · pozwolenie na użytkowanie
D
Górne przekrycie budynku chroniące przed warunkami atmosferycznymi. Konstrukcja drewniana, stalowa, betonowa. Pokrycie: dachówka, blacha, papa. warunki techniczne
Dach jako przegroda zewnętrzna podlega warunkom technicznym — wymaganiom izolacyjności cieplnej, odprowadzenia wód opadowych i bezpieczeństwa (np. odśnieżania). Jego geometrię często narzuca MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy.
PrzykładPlan miejscowy może wymagać dachu dwuspadowego o kącie 35–45° — projekt musi się do tego dostosować. Niezależnie od estetyki dach jako przegroda zewnętrzna musi spełniać wymogi izolacyjności cieplnej i prawidłowo odprowadzać wody opadowe. Błędy obróbek i izolacji dachu należą do najczęstszych oraz najkosztowniejszych usterek budowlanych.
Zobacz też: budynek · konstrukcja
Indywidualny akt organu administracji rozstrzygający sprawę co do istoty (np. pozwolenie na budowę, decyzja o warunkach zabudowy, nakaz rozbiórki). art. 104 K.p.a.
Decyzja administracyjna (np. pozwolenie na budowę, na użytkowanie) to rozstrzygnięcie organu w indywidualnej sprawie. Od decyzji służy odwołanie do organu wyższego stopnia w 14 dni, a następnie skarga do sądu administracyjnego.
PrzykładOd decyzji starosty odmawiającej pozwolenia na budowę inwestor odwołuje się w 14 dni do wojewody. Jeżeli organ odwoławczy utrzyma rozstrzygnięcie w mocy, pozostaje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego w terminie 30 dni. Dopiero decyzja ostateczna i wykonalna pozwala legalnie rozpocząć działania objęte pozwoleniem.
PoradyJak skutecznie odwołać się od decyzji administracyjnej dotyc
Zobacz też: pozwolenie na budowę · warunki zabudowy
Niewielki obiekt wypoczynkowy do 35 m² (lub do 100 m²/jeden na 500 m² działki). Budowany na zgłoszenie. art. 29 Prawa budowlanego
Domek letniskowy/rekreacyjny do 35 m² zabudowy (parterowy, wolno stojący, do 2 na 500 m² działki) można budować na zgłoszenie, bez pozwolenia. Wymaga zgodności z przeznaczeniem terenu (MPZP/WZ) — na działce rolnej bywa to niemożliwe.
PrzykładNa działce rekreacyjnej właściciel stawia domek do 35 m² na zgłoszenie — bez pozwolenia, o ile teren dopuszcza taką zabudowę. Na każde 500 m² działki przypadać może najwyżej jeden taki budynek, a obiekt musi być parterowy i wolno stojący. Na gruncie rolnym postawienie domku letniskowego zwykle nie jest możliwe bez wcześniejszej zmiany przeznaczenia terenu.
PoradyBudowa altany na działce rekreacyjnej · Zabudowa rekreacyjna na działce mieszkaniowej · Rozbudowa domku rekreacyjnego a WZ i zgłoszenie
Zobacz też: zgłoszenie robót
Nieruchomość gruntowa przeznaczona pod zabudowę na podstawie MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy. Spełnia warunki techniczne (dostęp do drogi, media). ustawa o gospodarce nieruchomościami
Działka budowlana to nieruchomość przeznaczona pod zabudowę (w MPZP lub decyzji WZ), o parametrach i dostępie do drogi oraz uzbrojeniu umożliwiających realizację obiektu zgodnie z przepisami.
PrzykładPrzed zakupem działki pod dom inwestor sprawdza w MPZP, czy ma ona status budowlanej i jakie narzuca parametry zabudowy. Istotny jest też zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz realna możliwość przyłączenia mediów. Działka bez tych cech, choćby atrakcyjna cenowo, może okazać się niezabudowywalna.
PoradySklep na działce przeznaczonej na działalność nieuciążliwą · Domek letniskowy na działce T2 · Kojec dla psa w granicy działki
Zobacz też: MPZP · warunki zabudowy
Grunt przeznaczony do produkcji rolnej. Zabudowa zwykle wymaga odrolnienia (decyzja o warunkach zabudowy lub zmiana MPZP). ustawa o ochronie gruntów rolnych
Działka rolna jest objęta ochroną gruntów rolnych; zabudowa nierolnicza wymaga zwykle odrolnienia (wyłączenia z produkcji) lub zmiany przeznaczenia w MPZP. Siedlisko rolnika podlega odrębnym, łagodniejszym zasadom.
PrzykładBy postawić dom na działce rolnej klasy III, właściciel musi doprowadzić do jej odrolnienia — samo pozwolenie nie wystarczy. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wiąże się zwykle z opłatami, a przy najlepszych klasach bywa wręcz wyłączone. Wyjątkiem jest zabudowa siedliskowa rolnika, która podlega łagodniejszym zasadom.
PoradyDojazd przez działkę rolną do domu · Jak odrolnić i podzielić działkę rolną? · Działka rolna z zakazem zabudowy w planie
Zobacz też: działka budowlana
Urzędowy dokument prowadzony na budowie, w którym kierownik wpisuje przebieg robót i ważne zdarzenia. Wymagany przy pozwoleniu na budowę. art. 45 Prawa budowlanego
Dziennik budowy to urzędowy dokument przebiegu robót i zdarzeń na budowie; prowadzi go kierownik budowy. Od 2023 r. funkcjonuje Elektroniczny Dziennik Budowy (EDB). Wpisów dokonują uczestnicy procesu budowlanego.
PrzykładInspektor nadzoru wpisuje do dziennika budowy uwagi do wykonanych zbrojeń, a kierownik budowy potwierdza ich usunięcie. Dziennik chronologicznie dokumentuje przebieg robót, odbiory i istotne zdarzenia, dlatego jest kluczowym dowodem w razie sporu. Coraz powszechniej prowadzi się go w formie Elektronicznego Dziennika Budowy (EDB) zamiast papierowej.
PoradyOdbiór domu bez dziennika budowy · Wpis inwestora w dzienniku budowy · Zgubiony dziennik budowy - co zrobić?
Zobacz też: kierownik budowy · inwestor
E
Opinia rzeczoznawcy o stanie technicznym obiektu, jego konstrukcji, możliwości modernizacji. Wymagana często przy zmianie sposobu użytkowania. (praktyka)
Ekspertyza techniczna to opracowanie rzeczoznawcy oceniające stan techniczny obiektu lub jego elementów, przyczyny uszkodzeń i sposób naprawy. Bywa wymagana przy odstępstwach, zmianie sposobu użytkowania czy legalizacji.
PrzykładPrzed nadbudową kamienicy inwestor zamawia ekspertyzę nośności istniejących ścian i stropów. Dokument ocenia, czy konstrukcja przeniesie nowe obciążenia, i wskazuje ewentualne wzmocnienia. Bez rzetelnej ekspertyzy projektant nie ma podstaw, by zaprojektować bezpieczną nadbudowę, a organ może odmówić zgody.
PoradyEkspertyza techniczna przy zmianie sposobu użytkowania budyn · Ile kosztuje ekspertyza budowlana?
Zobacz też: rzeczoznawca budowlany
F
Panele słoneczne przekształcające światło w prąd. Mikroinstalacja do 50 kW — bez pozwolenia, tylko zgłoszenie do OSD. Korzysta z dofinansowań. ustawa o OZE
Mikroinstalację fotowoltaiczną do 150 kW można montować bez pozwolenia, a powyżej określonej mocy wymagane jest uzgodnienie z rzeczoznawcą ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych i zgłoszenie. Montaż na zabytku wymaga zgody konserwatora.
PrzykładWłaściciel domu montuje panele PV o mocy 8 kW bez pozwolenia; przy instalacji powyżej 6,5 kW musi ją uzgodnić pod kątem ochrony ppoż. Uzgodnienia dokonuje rzeczoznawca do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, a fakt montażu zgłasza się operatorowi sieci. Na obiekcie zabytkowym dodatkowo konieczna jest zgoda konserwatora.
PoradyBudowa farm fotowoltaicznych · Zacienienie działki przez instalację fotowoltaiczną sąsiada · Fotowoltaika dla domu i firmy - dlaczego warto zainwestować?
Zobacz też: instalacja · zgłoszenie robót
Dolna część konstrukcji przenosząca obciążenia budynku na grunt. Typy: ławy, stopy, płyty, pale. Wymiarowanie wg projektu konstrukcyjnego. warunki techniczne
Fundament przenosi obciążenia budynku na grunt; jego rodzaj (ławy, płyta, pale) dobiera się do warunków gruntowo-wodnych ustalonych w dokumentacji geotechnicznej. Wymogi określają warunki techniczne i projekt konstrukcyjny.
PrzykładNa gruncie o słabej nośności projektant przewiduje płytę fundamentową zamiast ław, by bezpiecznie przenieść obciążenia. Rodzaj posadowienia dobiera się na podstawie badań geotechnicznych ustalających nośność gruntu i poziom wód. Oszczędzanie na rozpoznaniu gruntu mści się później pęknięciami i nierównomiernym osiadaniem budynku.
PoradyPrawo budowlane a wybór fundamentów – co musisz wiedzieć prz · Wymiana garażu blaszanego na starym fundamencie · Izolacja fundamentu wieży a pozwolenie na budowę
Zobacz też: konstrukcja · budynek
G
Specjalista z uprawnieniami do wykonywania pomiarów geodezyjnych (tyczenie obiektów, inwentaryzacja powykonawcza, mapy do celów projektowych). ustawa Prawo geodezyjne
Geodeta uprawniony wykonuje m.in. mapy do celów projektowych, wytyczenie obiektu w terenie i inwentaryzację powykonawczą. Czynności te są niezbędne na etapie projektu i odbioru budowy.
PrzykładPrzed rozpoczęciem budowy geodeta wytycza budynek na działce, a po zakończeniu sporządza inwentaryzację powykonawczą do zawiadomienia o zakończeniu. Wcześniej przygotowuje też mapę do celów projektowych, bez której nie da się sporządzić projektu zagospodarowania. Czynności te mogą wykonywać wyłącznie geodeci z odpowiednimi uprawnieniami zawodowymi.
PoradyUsługi budowlane bez uprawnień a PKD i ryczałt · Czy można kopać koparką bez uprawnień? Czy są jakieś kary?
Zobacz też: inwentaryzacja powykonawcza · kataster nieruchomości
Nieruchomość przeznaczona pod zabudowę zgodnie z MPZP lub WZ. Zmiana statusu wymaga uchwały gminy lub decyzji o warunkach zabudowy. art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Grunt przeznaczony pod zabudowę musi mieć odpowiednie przeznaczenie (MPZP/WZ), dostęp do drogi publicznej i możliwość uzbrojenia. Jego nośność i warunki wodne ustala dokumentacja geotechniczna.
PrzykładBadania geotechniczne wykazują wysoki poziom wód gruntowych — projektant dostosowuje posadowienie i izolacje do warunków gruntu. Oprócz nośności liczą się także przeznaczenie terenu, dostęp do drogi i możliwość uzbrojenia. Dobrze rozpoznany grunt to mniejsze ryzyko kosztownych zmian w trakcie budowy.
PoradyZabudowa zagrodowa a 1 ha gruntu · Udostępnianie wypisów z rejestru gruntów · Granice działki a zasiedzenie pasa gruntu
Zobacz też: MPZP · warunki zabudowy
H
Ograniczone prawo rzeczowe zabezpieczające wierzytelność (najczęściej kredyt) na nieruchomości. Wpisywane w dziale IV księgi wieczystej. ustawa o księgach wieczystych
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność (np. kredyt na budowę) na nieruchomości; powstaje przez wpis do księgi wieczystej i daje wierzycielowi pierwszeństwo zaspokojenia. Dawną hipotekę kaucyjną zastąpiła jedna hipoteka.
PrzykładBank finansujący budowę domu wpisuje hipotekę na działce; spłata kredytu pozwala ją wykreślić. Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej i daje bankowi pierwszeństwo zaspokojenia przed innymi wierzycielami. Obciąża nieruchomość niezależnie od zmiany właściciela, dlatego kupujący zawsze sprawdza dział IV księgi.
PoradyAudyt prawny nieruchomości · Drewutnia na części wspólnej nieruchomości · Wydzielenie nieruchomości z lokalu użytkowego
Zobacz też: księga wieczysta
I
Osoba z uprawnieniami reprezentująca inwestora na budowie. Kontroluje jakość robót, dokonuje odbiorów częściowych. Wymagany przy specyficznych inwestycjach. art. 25 Prawa budowlanego
Inspektor nadzoru inwestorskiego reprezentuje inwestora na budowie — kontroluje zgodność robót z projektem, przepisami i pozwoleniem, sprawdza jakość i odbiera roboty zanikające. Jego ustanowienie bywa obowiązkowe przy większych inwestycjach.
PrzykładInspektor nadzoru wstrzymuje betonowanie stropu do czasu poprawy zbrojenia niezgodnego z projektem. Działa w interesie inwestora, kontrolując jakość, zgodność z projektem i odbierając roboty zanikające. Przy większych lub bardziej skomplikowanych inwestycjach jego ustanowienie bywa obowiązkowe z mocy decyzji.
PoradyNadzór inwestorski - Twoja realna kontrola nad budową. Dlacz · Wpis inwestora w dzienniku budowy · Kiedy warto kupić mieszkanie w Warszawie - poradnik inwestor
Zobacz też: inwestor · kierownik budowy
Zespół urządzeń (np. wodno-kanalizacyjna, elektryczna, gazowa, grzewcza, wentylacyjna) służących do zaopatrzenia obiektu lub jego użytkowania. art. 3 Prawa budowlanego
Instalacje (wodne, kanalizacyjne, gazowe, elektryczne, grzewcze, wentylacyjne) są częścią obiektu budowlanego i muszą spełniać warunki techniczne. Niektóre wymagają odrębnych uzgodnień, prób i odbiorów (np. instalacja gazowa).
PrzykładPrzed odbiorem budynku wykonuje się próbę szczelności instalacji gazowej i protokół z pomiarów instalacji elektrycznej. Instalacje są integralną częścią obiektu i muszą spełniać warunki techniczne oraz normy branżowe. Brak wymaganych prób i protokołów potrafi zablokować zawiadomienie o zakończeniu budowy.
PoradyInstalacja centralnego ogrzewania a samowola · Pozwolenie na użytkowanie instalacji gazowej · Zacienienie działki przez instalację fotowoltaiczną sąsiada
Zobacz też: warunki techniczne
Pomiary geodezyjne wykonane po zakończeniu robót, ujawniające rzeczywisty stan obiektu i jego usytuowanie. Niezbędna przy pozwoleniu na użytkowanie. art. 56 Prawa budowlanego
Inwentaryzacja powykonawcza to geodezyjne udokumentowanie rzeczywistego usytuowania wykonanego obiektu i przyłączy. Jest niezbędna do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
PrzykładPo zakończeniu budowy geodeta sporządza inwentaryzację powykonawczą, którą inwestor dołącza do zawiadomienia do nadzoru budowlanego. Dokument potwierdza, że obiekt i przyłącza powstały zgodnie z projektem zagospodarowania i w wymaganych odległościach. Wykazane rozbieżności mogą wymagać wyjaśnienia, a czasem kwalifikują się jako odstąpienie od projektu.
Zobacz też: odbiór budowy
Osoba lub podmiot, na rzecz którego prowadzona jest budowa. Odpowiada za zorganizowanie procesu budowlanego i powołanie uczestników. art. 18 Prawa budowlanego
Inwestor to uczestnik procesu budowlanego organizujący budowę — zapewnia projekt, kierownika budowy, nadzór i wykonanie zgodnie z przepisami. Na nim spoczywa obowiązek uzyskania pozwolenia lub dokonania zgłoszenia.
PrzykładInwestor przed startem budowy ustanawia kierownika budowy i zawiadamia nadzór budowlany o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót. To na nim spoczywa obowiązek zapewnienia projektu, kierownictwa, nadzoru i wykonania zgodnego z przepisami. Niedopełnienie tych obowiązków obciąża inwestora — nawet jeśli faktyczne prace prowadzi wykonawca.
PoradyWpis inwestora w dzienniku budowy · Jak zaskarżyć warunki zabudowy dla inwestycji sąsiada? · Budynek 20 cm wyżej niż w projekcie – co grozi inwestorowi?
Zobacz też: kierownik budowy · dziennik budowy
Decyzja zastępująca pozwolenie i wywłaszczenia gruntów pod drogi publiczne. Wydaje wojewoda lub starosta. specustawa drogowa
Inwestycję drogową realizuje się w trybie specustawy (ZRID — zezwolenie na realizację inwestycji drogowej), która łączy lokalizację, podział nieruchomości i pozwolenie na budowę oraz pozwala na wywłaszczenie gruntów pod drogę.
PrzykładPod budowę obwodnicy zarządca drogi uzyskuje decyzję ZRID, na podstawie której przejmuje grunty za odszkodowaniem. Specustawa łączy w jednej decyzji lokalizację, podział nieruchomości i pozwolenie na budowę. Dotychczasowi właściciele tracą grunt z mocy prawa, a spór dotyczy zwykle już tylko wysokości odszkodowania.
PoradyJak zaskarżyć warunki zabudowy dla inwestycji sąsiada? · Inwestycja na działce rolnej w granicach miasta a warunki za · Wstrzymana budowa i wygasłe pozwolenie na budowę, jak uratow
Zobacz też: decyzja administracyjna
Specjalista z uprawnieniami w zakresie konstrukcji budowlanych, instalacji sanitarnych, elektrycznych lub drogowych. Wpisany do izby zawodowej. ustawa o samorządach zawodowych
Inżynier budownictwa to osoba z uprawnieniami budowlanymi (np. konstrukcyjno-budowlanymi, instalacyjnymi), członek izby inżynierów, mogąca pełnić samodzielne funkcje techniczne — projektować, kierować budową lub sprawować nadzór.
PrzykładKonstrukcję projektuje inżynier budownictwa z uprawnieniami w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, który podpisuje projekt techniczny. Może on także kierować budową lub sprawować nadzór inwestorski w zakresie swoich uprawnień. Warunkiem pełnienia tych funkcji jest członkostwo w okręgowej izbie inżynierów budownictwa.
PoradyGeowłóknina w budownictwie drogowym · Szalunki ścienne w budownictwie ekologicznym – nowe trendy · Zalety i zastosowania dźwigarów drewnianych w nowoczesnym bu
Zobacz też: kierownik budowy · architekt
Izolacjatermiczna / akustyczna / przeciwwilgociowa
Warstwa zmniejszająca przenikanie ciepła (termiczna), dźwięku (akustyczna) lub wilgoci. Wymagana przez warunki techniczne dla budynków. rozporządzenie WT
Izolacje (przeciwwilgociowe, wodne i termiczne) chronią budynek przed wilgocią i stratami ciepła; ich parametry narzucają warunki techniczne (m.in. współczynniki przenikania ciepła przegród).
PrzykładŚciany zewnętrzne muszą osiągnąć wymagany współczynnik U — projektant dobiera grubość izolacji termicznej, by spełnić warunki techniczne. Oprócz izolacji cieplnej istotna jest izolacja przeciwwilgociowa i wodna, zwłaszcza poniżej poziomu terenu. Błędy izolacji to najczęstsza przyczyna mostków termicznych, zawilgoceń i wysokich rachunków za ogrzewanie.
PoradyIzolacja fundamentu wieży a pozwolenie na budowę · Słaba izolacja akustyczna mieszkania – prawa kupującego
Zobacz też: warunki techniczne · termomodernizacja
K
System odprowadzania ścieków bytowych i deszczowych. Przyłącze wymaga zgłoszenia lub pozwolenia (zależnie od skali). ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu
Odprowadzenie ścieków następuje do sieci kanalizacyjnej (na podstawie umowy z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym) albo — przy jej braku — do szczelnego zbiornika lub przydomowej oczyszczalni, zgodnie z warunkami technicznymi.
PrzykładTam, gdzie nie ma sieci, inwestor montuje przydomową oczyszczalnię ścieków na zgłoszenie, zachowując wymagane odległości od granic. Alternatywą jest szczelny zbiornik bezodpływowy, choć przy istniejącej sieci zwykle obowiązuje nakaz przyłączenia. Nielegalne odprowadzanie ścieków do gruntu grozi karami administracyjnymi.
PoradyPrzyłącze kanalizacyjne pod drogą · Drugi dom na działce a studzienka kanalizacyjna · Koszty przyłączenia wody i kanalizacji do działki
Zobacz też: instalacja · warunki techniczne
Publiczny rejestr gruntów, budynków i lokali. Prowadzony przez starostwa. Podstawa wymiaru podatku od nieruchomości i wpisów hipotek. rozporządzenie EGiB
Kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków, EGiB) to rejestr danych o gruntach, budynkach i lokalach — ich położeniu, powierzchni i przeznaczeniu. Dane z EGiB są podstawą m.in. wymiaru podatków i ksiąg wieczystych.
PrzykładPowierzchnia działki w akcie notarialnym powinna zgadzać się z danymi ewidencji gruntów i budynków (katastru). Dane z EGiB są podstawą wymiaru podatków, zakładania ksiąg wieczystych i wielu czynności urzędowych. Rozbieżności prostuje się w postępowaniu o aktualizację ewidencji, niekiedy po nowym pomiarze geodezyjnym.
PoradyAudyt prawny nieruchomości · Drewutnia na części wspólnej nieruchomości · Wydzielenie nieruchomości z lokalu użytkowego
Zobacz też: księga wieczysta
Osoba z uprawnieniami budowlanymi kierująca robotami budowlanymi i odpowiedzialna za ich zgodność z projektem. Obowiązkowy przy pozwoleniu na budowę. art. 22 Prawa budowlanego
Kierownik budowy to osoba z uprawnieniami kierująca robotami, odpowiedzialna za zgodność wykonania z projektem, przepisami i BHP; prowadzi dziennik budowy, zabezpiecza teren i sporządza dokumentację powykonawczą. Jego ustanowienie jest zwykle obowiązkowe.
PrzykładPrzed rozpoczęciem prac inwestor ustanawia kierownika budowy, który składa oświadczenie o przejęciu obowiązków i otwiera dziennik budowy. Odpowiada on za zgodność wykonania z projektem, przepisami i zasadami BHP oraz za zabezpieczenie terenu. Po zakończeniu robót sporządza dokumentację powykonawczą i oświadczenie potrzebne do zawiadomienia o zakończeniu budowy.
PoradyRezygnacja z funkcji kierownika budowy · Odszkodowanie od kierownika budowy za wady · Dziennik budowy po śmierci kierownika budowy
Zobacz też: dziennik budowy · inwestor
Pozioma część budynku ograniczona stropami lub stropem i dachem. Może być nadziemna (parter, piętro) lub podziemna (piwnica). rozporządzenie WT
Kondygnacja to pozioma część budynku między stropami (lub stropem a dachem). Warunki techniczne rozróżniają kondygnacje nadziemne i podziemne, co wpływa m.in. na klasyfikację budynku i wymogi (np. windy, ewakuacja).
PrzykładLiczba kondygnacji nadziemnych decyduje o tym, czy budynek jest niski, średniowysoki czy wysoki — a to determinuje wymagania przeciwpożarowe. Od wysokości i liczby kondygnacji zależy m.in. obowiązek instalacji dźwigu czy parametry dróg ewakuacyjnych. Sztuczne zaniżanie liczby kondygnacji (np. nazywanie ich antresolą) bywa kwestionowane przez organy.
PoradyCzy piwnica jest kondygnacją i jak ująć ją w dokumentacji bu
Zobacz też: budynek · strop
Układ elementów nośnych obiektu (ściany nośne, słupy, stropy, dach, fundament). Projektuje uprawniony inżynier konstrukcji. warunki techniczne
Konstrukcja (nośna) przenosi obciążenia obiektu; jej elementy (fundamenty, ściany nośne, słupy, stropy, dach) projektuje się tak, by spełniały wymagania bezpieczeństwa i normy. Zmiany konstrukcji wymagają projektu i często pozwolenia.
PrzykładWyburzenie ściany nośnej wymaga projektu konstrukcyjnego z rozwiązaniem zastępczym (np. podciągiem) — nie wolno tego robić samowolnie. Konstrukcja przenosi obciążenia całego obiektu, więc nieprzemyślana ingerencja grozi pękaniem, a w skrajnych przypadkach katastrofą budowlaną. Tego typu roboty zwykle kwalifikują się jako przebudowa wymagająca zgłoszenia lub pozwolenia.
PoradyPodjazd do garażu - pozwolenia, konstrukcja i dodatkowe inst · Domki narzędziowe obok domu - przepisy i funkcjonalność kons · Nitonakrętki w przemyśle – mały element, który rozwiązuje du
Zobacz też: inżynier budownictwa · fundament
Publiczny rejestr stanu prawnego nieruchomości — zawiera dane o własności, prawach rzeczowych, hipotekach. Prowadzony przez sądy rejonowe. ustawa o księgach wieczystych
Księga wieczysta to jawny rejestr stanu prawnego nieruchomości (właściciel, hipoteki, służebności). Obowiązuje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przy inwestycji potwierdza tytuł prawny inwestora do dysponowania nieruchomością.
PrzykładSkładając wniosek o pozwolenie na budowę, inwestor oświadcza o prawie do dysponowania nieruchomością, które wynika z wpisu w księdze wieczystej. Księga ujawnia właściciela, hipoteki i służebności, a rękojmia wiary publicznej chroni działającego w zaufaniu do jej treści. Dlatego sprawdzenie księgi to pierwszy krok przed zakupem działki czy rozpoczęciem inwestycji.
PoradyDwie księgi wieczyste dla jednej nieruchomości · Wydzielenie lokalu w budynku jednorodzinnym i utworzenie ksi · Scalenie działek a użytkowanie wieczyste
L
Procedura uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu wybudowanego bez wymaganego pozwolenia. Wymaga m.in. opłaty legalizacyjnej oraz zgodności z MPZP. art. 49 Prawa budowlanego
Legalizacja samowoli budowlanej pozwala zalegalizować obiekt zbudowany bez wymaganego pozwolenia/zgłoszenia — po przedłożeniu dokumentów i wniesieniu opłaty legalizacyjnej. Istnieje też uproszczona legalizacja obiektów starszych niż 20 lat (bez opłaty).
PrzykładSamowolnie dobudowany ganek inwestor legalizuje, składając projekt i dokumenty oraz wnosząc opłatę legalizacyjną do nadzoru budowlanego. Jeżeli obiekt powstał ponad 20 lat temu, możliwa jest legalizacja uproszczona — bez opłaty, na podstawie m.in. ekspertyzy technicznej. Zaniechanie legalizacji oznacza nakaz rozbiórki na koszt inwestora.
PoradyLegalizacja samowoli budowlanej sprzed 1995 r. · Problemy z legalizacją samowoli budowlanej w gminie · Legalizacja samowoli budowlanej po 24 latach – jakie kroki p
Zobacz też: samowola budowlana
M
Dokument geodezyjny przedstawiający aktualny stan działki i otoczenia. Wymagany przy projekcie budowlanym. Sporządza geodeta uprawniony. rozporządzenie ws. map
Mapa do celów projektowych to mapa sytuacyjno-wysokościowa z naniesionym uzbrojeniem i granicami, sporządzana przez geodetę, stanowiąca podstawę projektu zagospodarowania działki. Bez niej nie da się prawidłowo zaprojektować obiektu.
PrzykładArchitekt projektuje budynek na mapie do celów projektowych, na której geodeta naniósł przyłącza i linie zabudowy. Mapa odzwierciedla aktualny stan terenu i uzbrojenia, dlatego ma ograniczony okres przydatności. Projekt sporządzony na nieaktualnej lub niewłaściwej mapie może zostać zakwestionowany przez organ.
PoradyOdbiór domu bez projektu WLZ · Zmiana projektu domu a warunki zabudowy · Wezwanie do uzupełnienia projektu budowlanego
Zobacz też: geodeta uprawniony · projekt budowlany
Pojęcie potoczne — w prawie budowlanym najbliżej przebudowa lub remont połączony z poprawą parametrów (np. ocieplenie, wymiana instalacji). (praktyka)
Modernizacja to ulepszenie obiektu podnoszące jego standard lub parametry (np. termomodernizacja). W Prawie budowlanym mieści się zwykle w pojęciach remontu, przebudowy lub robót budowlanych — od ich zakresu zależy, czy potrzebne jest zgłoszenie lub pozwolenie.
PrzykładWymiana instalacji i docieplenie z poprawą standardu to modernizacja — w zależności od ingerencji może wymagać zgłoszenia robót. Samo pojęcie nie występuje wprost w Prawie budowlanym, więc o formalnościach decyduje to, czy prace są remontem, przebudową czy zwykłymi robotami. Część modernizacji (np. termomodernizacja) daje przy tym prawo do ulg i dofinansowań.
Zobacz też: przebudowa · remont · termomodernizacja
MPZPMiejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Akt prawa miejscowego ustalający przeznaczenie terenu, jego zabudowę i zasady kształtowania ładu przestrzennego. Wiążący dla inwestorów i organów. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to akt prawa miejscowego określający przeznaczenie terenów i zasady ich zabudowy (linie zabudowy, wysokość, intensywność, geometrię dachu). Jest wiążący — projekt musi być z nim zgodny.
PrzykładMPZP dopuszcza na działce zabudowę mieszkaniową o wysokości do 9 m — projekt domu nie może tej wartości przekroczyć. Plan jest aktem prawa miejscowego, więc jego ustalenia wiążą zarówno inwestora, jak i organ wydający pozwolenie. Przed zakupem działki warto sprawdzić nie tylko przeznaczenie, ale też linie zabudowy i wskaźniki.
Zobacz też: warunki zabudowy
N
Powiększenie istniejącego budynku w pionie — dobudowanie kondygnacji nadziemnych. Wymaga pozwolenia na budowę. (definicja branżowa)
Nadbudowa to powiększenie obiektu w pionie (np. dodanie kondygnacji lub podniesienie dachu). Zmienia parametry i obciążenia, więc wymaga projektu, sprawdzenia konstrukcji, a zwykle pozwolenia na budowę i zgodności z MPZP.
PrzykładWłaściciel parterowego domu chce nadbudować poddasze użytkowe — potrzebuje projektu, ekspertyzy konstrukcji i pozwolenia na budowę. Nadbudowa zwiększa obciążenia, więc kluczowe jest sprawdzenie, czy istniejące fundamenty i ściany je przeniosą. Musi też mieścić się w parametrach dopuszczonych przez plan miejscowy lub warunki zabudowy.
PoradyNadbudowa budynku poza linią zabudowy · Nadbudowa poddasza bez pozwolenia – legalizacja
Zobacz też: przebudowa · pozwolenie na budowę
Organ administracji (Powiatowy/Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, PINB/WINB) sprawujący kontrolę nad procesem budowlanym i bezpieczeństwem obiektów. art. 80 Prawa budowlanego
Organy nadzoru budowlanego (powiatowy i wojewódzki inspektor) kontrolują przestrzeganie przepisów, przyjmują zawiadomienia o zakończeniu budowy, wydają pozwolenia na użytkowanie oraz prowadzą postępowania w sprawach samowoli i katastrof budowlanych.
PrzykładPo zakończeniu budowy inwestor zawiadamia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który może przeprowadzić kontrolę przed przystąpieniem do użytkowania. Organy nadzoru zajmują się też samowolami, katastrofami budowlanymi i stanem technicznym obiektów. Należy je odróżnić od administracji architektoniczno-budowlanej (starosty), która wydaje pozwolenia na budowę.
PoradyNadzór budowlany po remoncie domu – co robić? · Czy sąsiad mógł wysłać zdjęcia wiaty do nadzoru? · Nadzór inwestorski - Twoja realna kontrola nad budową. Dlacz
Zobacz też: inwestor · samowola budowlana
O
Budynek, budowla lub obiekt małej architektury wraz z instalacjami, urządzeniami i zagospodarowaniem terenu — zbudowany z użyciem wyrobów budowlanych. art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego
Obiekt budowlany to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury wraz z instalacjami, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. To pojęcie nadrzędne, od którego zależy zakres wymogów Prawa budowlanego.
PrzykładZarówno dom, jak i wiata czy ogrodzenie to obiekty budowlane — różnią się jedynie wymaganiami formalnymi przy realizacji. To pojęcie nadrzędne obejmuje budynki, budowle i obiekty małej architektury wraz z instalacjami. Od zakwalifikowania przedsięwzięcia jako obiektu budowlanego zależy, czy w ogóle stosuje się do niego Prawo budowlane.
PoradyBudowa bez zgody po zmianie lokalizacji obiektu · Odległość budynku i innych obiektów od granicy działki i dro · Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi i obiektami komercyjn
Zobacz też: budynek · budowla
Procedura zakończenia robót budowlanych — protokół końcowy odbioru z udziałem inwestora, kierownika budowy i inspektora nadzoru. art. 57 Prawa budowlanego
Odbiór robót potwierdza ich wykonanie zgodnie z projektem i umową. Rozróżnia się odbiory częściowe, robót zanikających i odbiór końcowy; z odbioru sporządza się protokół, który bywa podstawą zapłaty wynagrodzenia.
PrzykładInwestor odbiera od wykonawcy zakończony etap robót protokołem, który warunkuje wypłatę kolejnej transzy wynagrodzenia. Odbiory dzielą się na częściowe, robót zanikających i końcowy, a każdy powinien zostać udokumentowany. Protokół odbioru jest też punktem wyjścia dla biegu terminów rękojmi i gwarancji.
PoradyOdbiór domu bez dziennika budowy · Nielegalnie wybudowana piwnica i dom bez odbioru, odpowiedzi · Odbiór domu bez projektu WLZ
Zobacz też: pozwolenie na użytkowanie
Czynność zakończenia budowy — protokół podpisuje inwestor, kierownik budowy, inspektor nadzoru (jeśli był). Warunek pozwolenia na użytkowanie. art. 56 Prawa budowlanego
Odbiór końcowy zamyka proces budowy — potwierdza wykonanie całości robót i gotowość obiektu do użytkowania. Poprzedza zawiadomienie o zakończeniu budowy lub wniosek o pozwolenie na użytkowanie i wiąże się z kompletowaniem dokumentacji powykonawczej oraz wymaganych uzgodnień.
PrzykładPo odbiorze końcowym inwestor składa do nadzoru budowlanego komplet dokumentów, w tym oświadczenie kierownika budowy i inwentaryzację geodezyjną. Do zawiadomienia dołącza też m.in. protokoły badań i sprawdzeń przyłączy oraz instalacji. Dopiero brak sprzeciwu organu w ustawowym terminie pozwala legalnie rozpocząć użytkowanie budynku.
Zobacz też: pozwolenie na użytkowanie · inwentaryzacja powykonawcza
Wykonanie robót niezgodnie z zatwierdzonym projektem. Istotne odstąpienia wymagają nowego pozwolenia. Nieistotne — tylko adnotacji w dzienniku. art. 36a Prawa budowlanego
Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę; odstąpienia nieistotne kwalifikuje projektant i odnotowuje w dokumentacji. Kryteria istotności określa art. 36a Prawa budowlanego.
PrzykładPrzesunięcie budynku na działce czy zmiana liczby kondygnacji to odstąpienie istotne — inwestor musi uzyskać zmianę pozwolenia, zanim je wykona. Odstąpienia nieistotne projektant kwalifikuje samodzielnie i opisuje w dokumentacji powykonawczej. Samowolne wprowadzenie istotnej zmiany może zostać uznane za samowolę i wstrzymać odbiór budowy.
PoradyPorzucenie budowy przez podwykonawcę a odstąpienie od umowy
Zobacz też: projekt budowlany · samowola budowlana
Zgoda ministra na odstępstwo od konkretnego wymogu rozporządzenia WT, gdy spełnienie jest niemożliwe. Wnioskuje inwestor przez wojewodę. art. 9 Prawa budowlanego
W szczególnie uzasadnionych przypadkach można uzyskać zgodę na odstępstwo od warunków technicznych; udziela jej organ administracji architektoniczno-budowlanej po upoważnieniu właściwego ministra. Wniosek składa się przed wydaniem pozwolenia na budowę.
PrzykładPrzy przebudowie kamienicy o zbyt niskich pomieszczeniach inwestor występuje o odstępstwo od wymaganej warunkami technicznymi wysokości pomieszczeń. Wniosek trzeba złożyć przed wydaniem pozwolenia, bo później zgoda nie sanuje już gotowego stanu. Organ udziela zgody dopiero po uzyskaniu upoważnienia właściwego ministra i może obwarować ją warunkami.
PoradyOdstępstwo od warunków technicznych budynków · Aprobaty techniczne ITB a dostęp do informacji · Ekspertyza techniczna przy zmianie sposobu użytkowania budyn
Zobacz też: warunki techniczne
P
Kondygnacja podziemna budynku. Może być użytkowa (warsztat, suszarnia) lub techniczna. Wymaga izolacji przeciwwilgociowej. rozporządzenie WT
Piwnica to kondygnacja podziemna; warunki techniczne określają m.in. wymogi izolacji przeciwwilgociowej i wodnej, wentylacji oraz wysokości pomieszczeń. Kondygnacje podziemne wpływają na klasyfikację i parametry budynku.
PrzykładProjektując piwnicę poniżej poziomu wód gruntowych, trzeba zastosować izolację wodochronną typu ciężkiego zgodnie z warunkami technicznymi. Pominięcie tego wymogu skutkuje zawilgoceniem i zalewaniem pomieszczeń podziemnych. Sposób liczenia kondygnacji podziemnych wpływa też na klasyfikację budynku i niektóre obowiązki inwestora.
PoradyWykucie drzwi z piwnicy bez pozwolenia · Czy piwnica jest kondygnacją i jak ująć ją w dokumentacji bu · Czy można wymienić okno w piwnicy bez zgody wspólnoty mieszk
Zobacz też: kondygnacja · izolacja
Część projektu budowlanego pokazująca położenie obiektu na działce, dojazdy, infrastrukturę, zieleń. Sporządzana na mapie do celów projektowych. art. 34 Prawa budowlanego
Projekt zagospodarowania działki to część projektu budowlanego — pokazuje usytuowanie obiektu, układ komunikacji, zieleni, przyłączy i odległości od granic, na mapie do celów projektowych, zgodnie z MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy.
PrzykładZ projektu zagospodarowania działki wynika, że dom zachowuje wymagane 4 m od granicy — to warunek wydania pozwolenia. Rysunek pokazuje też dojścia, dojazdy, miejsca postojowe i przyłącza naniesione na aktualnej mapie do celów projektowych. Niezgodność projektu z planem miejscowym w tym zakresie jest podstawą odmowy pozwolenia.
PoradyTor motocrossowy a plan zagospodarowania działki · Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a działka leś · Budowa sanitariatu na działce a miejscowy plan zagospodarowa
Zobacz też: projekt budowlany · mapa do celów projektowych
Poddaszeużytkowe / nieużytkowe
Przestrzeń pod dachem nad ostatnią kondygnacją. Użytkowe (z minimalną wysokością) lub nieużytkowe. Adaptacja na mieszkania wymaga zgłoszenia/pozwolenia. rozporządzenie WT
Poddasze użytkowe to kondygnacja w przestrzeni dachu przeznaczona na pobyt ludzi; musi spełniać wymogi warunków technicznych co do wysokości, doświetlenia i ewakuacji. Adaptacja poddasza nieużytkowego na mieszkalne bywa przebudową wymagającą zgłoszenia lub pozwolenia.
PrzykładAdaptacja strychu na pokoje to często przebudowa — trzeba spełnić wymóg odpowiedniej wysokości i doświetlenia pomieszczeń. Zmiana poddasza nieużytkowego na użytkowe zwiększa też obciążenia, więc bywa konieczne sprawdzenie stropu i konstrukcji dachu. W zależności od zakresu robót wymaga to zgłoszenia, a niekiedy pozwolenia na budowę.
PoradyDorobienie poddasza do domku 35m2 · Parterowy budynek gospodarczy a poddasze · Nadbudowa poddasza bez pozwolenia – legalizacja
Zobacz też: kondygnacja · zmiana sposobu użytkowania
Przedsiębiorca realizujący część robót zleconych przez wykonawcę głównego (generalnego). Inwestor odpowiada solidarnie za jego wynagrodzenie. art. 647¹ K.c.
Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy robót budowlanych zgłoszonego inwestorowi (w granicach umowy z wykonawcą). To ustawowa ochrona podwykonawców przed niewypłacalnością generalnego wykonawcy.
PrzykładGdy generalny wykonawca nie płaci, zgłoszony inwestorowi podwykonawca może żądać zapłaty bezpośrednio od inwestora — z tytułu solidarnej odpowiedzialności. Warunkiem jest jednak skuteczne zgłoszenie podwykonawcy i zakresu robót inwestorowi albo akceptacja umowy podwykonawczej. Odpowiedzialność inwestora jest ograniczona do wynagrodzenia wynikającego z jego umowy z wykonawcą.
PoradyPorzucenie budowy przez podwykonawcę a odstąpienie od umowy
Zobacz też: wykonawca
Urządzenie wykorzystujące energię z otoczenia (powietrze, grunt, woda) do ogrzewania. Korzysta z dofinansowań (Czyste Powietrze, Mój Prąd). (praktyka)
Pompa ciepła to urządzenie grzewcze wykorzystujące energię otoczenia. Montaż gruntowych pomp z odwiertami może wymagać zgłoszenia projektu robót geologicznych, a sama instalacja — spełnienia warunków technicznych i (przy dofinansowaniach) określonych parametrów.
PrzykładInwestor montuje gruntową pompę ciepła z odwiertami — prace wiertnicze wymagają zgłoszenia projektu robót geologicznych. Pompy powietrzne zwykle nie wymagają takich formalności, ale trzeba uwzględnić hałas jednostki zewnętrznej i odległości od sąsiada. Wybierając urządzenie pod dofinansowanie, warto sprawdzić wymagane parametry (np. klasę efektywności).
PoradyPompa ciepła przy granicy działki · Ile prądu zużywa pompa ciepła w 2026 roku? Realne wyliczenia · Jak powstaje ciepły dom - kulisy produkcji styropianu i jego
Zobacz też: instalacja · termomodernizacja
Powierzchnia pomieszczeń w budynku służąca do zaspokajania potrzeb użytkowych (z wyłączeniem klatek schodowych, piwnic, garaży, suszarni). PN-ISO 9836:2015
Powierzchnia użytkowa to powierzchnia pomieszczeń służących potrzebom użytkownika, liczona zwykle wg normy PN-ISO 9836. Sposób liczenia (np. pomieszczeń ze skosami) wpływa na cenę, podatki i dane w księgach — dlatego istotne jest, którą metodę przyjęto.
PrzykładPrzy skośnym poddaszu powierzchnię o wysokości poniżej 1,4 m pomija się, a 1,4–2,2 m liczy w połowie — co istotnie zmienia metraż mieszkania. Od przyjętej metody zależą cena zakupu, wysokość podatków i dane wpisywane do dokumentów. Dlatego w umowie deweloperskiej warto sprawdzić, według jakiej normy liczono powierzchnię.
PoradyCzy suterenę wlicza się do powierzchni użytkowej? · Zmiana powierzchni działki w dokumentach · Większa powierzchnia domu niż w ewidencji
Zobacz też: budynek
Decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie robót budowlanych. Wymagana dla większości inwestycji budowlanych. art. 28 Prawa budowlanego
Pozwolenie na budowę to decyzja zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy. Wymaga m.in. projektu, prawa do dysponowania nieruchomością i zgodności z MPZP lub warunkami zabudowy. Część inwestycji (np. domy jednorodzinne) można realizować na zgłoszenie z projektem zamiast pozwolenia.
PrzykładInwestor uzyskuje pozwolenie na budowę domu; dopiero gdy decyzja stanie się ostateczna, może legalnie rozpocząć roboty. Do wniosku dołącza projekt, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością i wymagane uzgodnienia. Część przedsięwzięć, w tym wiele domów jednorodzinnych, można dziś realizować na zgłoszenie z projektem zamiast pozwolenia.
PoradyBudowa domu bez pozwolenia – skutki samowoli budowlanej · Uzyskanie nowego pozwolenia na budowę · Pozwolenie na budowę po zakupie działki
Zobacz też: decyzja administracyjna · warunki zabudowy
Decyzja PINB potrzebna przed przystąpieniem do użytkowania nowowybudowanego obiektu w określonych przypadkach. Wymaga zgłoszenia zakończenia robót. art. 55 Prawa budowlanego
Pozwolenie na użytkowanie to decyzja nadzoru budowlanego dopuszczająca obiekt do użytkowania — wymagana m.in. dla obiektów, dla których postawiono taki warunek, albo gdy przystępuje się do użytkowania przed wykonaniem wszystkich robót. W pozostałych przypadkach wystarcza zawiadomienie o zakończeniu budowy.
PrzykładDla budynku usługowego nadzór budowlany przeprowadza kontrolę i wydaje pozwolenie na użytkowanie, zanim obiekt zostanie otwarty dla klientów. Taki obowiązek dotyczy m.in. obiektów, dla których postawiono ten warunek, albo użytkowanych przed zakończeniem wszystkich robót. Rozpoczęcie użytkowania bez wymaganej decyzji grozi wysoką karą z tytułu nielegalnego użytkowania.
PoradyKupno domu bez pozwolenia na użytkowanie · Warunkowe pozwolenie na użytkowanie budynku · Pozwolenie na użytkowanie instalacji gazowej
Zobacz też: odbiór budowy · nadzór budowlany
Decyzja PGW Wody Polskie potrzebna przy korzystaniu z wód (studnia powyżej 5m³/dobę, zrzut ścieków, obiekty wodne). ustawa Prawo wodne
Pozwolenie wodnoprawne (wydawane przez Wody Polskie) jest wymagane m.in. przy szczególnym korzystaniu z wód, odprowadzaniu wód opadowych czy budowie urządzeń wodnych. Bywa konieczne jeszcze przed pozwoleniem na budowę.
PrzykładBudowa pomostu albo odprowadzenie wód deszczowych do rowu wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Decyzję wydają Wody Polskie i często trzeba ją uzyskać przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę. Pominięcie tego obowiązku może wstrzymać inwestycję lub skutkować sankcjami.
Zobacz też: decyzja administracyjna
Dokument zawierający opis i rysunki techniczne planowanego obiektu — podstawowy załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę. art. 34 Prawa budowlanego
Projekt budowlany składa się z projektu zagospodarowania działki, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. Dwa pierwsze zatwierdza się przy pozwoleniu/zgłoszeniu; projekt techniczny przekazuje się przed rozpoczęciem robót. Sporządzają go projektanci z uprawnieniami.
PrzykładDo wniosku o pozwolenie inwestor dołącza projekt zagospodarowania i architektoniczno-budowlany, a projekt techniczny kompletuje przed startem budowy. Projekt techniczny musi być zgodny z zatwierdzonymi częściami i przekazany kierownikowi budowy przed rozpoczęciem robót. Każdą część podpisują projektanci z odpowiednimi uprawnieniami, którzy odpowiadają za przyjęte rozwiązania.
PoradyProjekt zamienny a odpowiedzialność projektanta · Odbiór domu bez projektu WLZ · Szambo w innym miejscu niż w projekcie
Zobacz też: pozwolenie na budowę
Wykonanie robót polegających na zmianie parametrów technicznych lub funkcjonalnych istniejącego obiektu, bez zwiększenia kubatury. art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego
Przebudowa to roboty zmieniające parametry użytkowe lub techniczne obiektu, bez zmiany kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości ani liczby kondygnacji. W zależności od zakresu wymaga zgłoszenia lub pozwolenia.
PrzykładWyburzenie ścianki działowej i zmiana układu pomieszczeń bez powiększania budynku to przebudowa — ingerencja w konstrukcję wymaga projektu. Jeśli zmieniają się elementy nośne, zwykle potrzebne jest pozwolenie, a nie samo zgłoszenie. Kluczowe jest to, że przy przebudowie nie zmienia się gabarytów obiektu, tylko jego parametry wewnętrzne.
PoradyPrzebudowa dachu domu w granicy działki · Kiedy zawiadomić PSP po przebudowie budynku? · Przebudowa domku holenderskiego a legalizacja
Zobacz też: nadbudowa
Infrastruktura techniczna doprowadzona do działki: prąd, woda, kanalizacja, gaz, telekomunikacja. Wymaga osobnych zgłoszeń lub pozwoleń. Prawo energetyczne
Przyłącza i media (prąd, gaz, woda, kanalizacja, ciepło) doprowadza się na podstawie warunków przyłączenia i umów z dostawcami. Budowa przyłączy bywa możliwa na zgłoszenie albo wprost na podstawie warunków, bez odrębnego pozwolenia.
PrzykładPrzed zamieszkaniem inwestor uzyskuje warunki przyłączenia i podpisuje umowy na prąd oraz wodę, a przyłącza wykonuje zgodnie z nimi. Brak dostępnych mediów lub wysoki koszt ich doprowadzenia potrafi przesądzić o opłacalności całej inwestycji. Samą budowę przyłączy często można prowadzić na podstawie warunków technicznych, bez odrębnego pozwolenia.
PoradyPrzyłącze kanalizacyjne pod drogą · Odbiór domu bez przyłącza wodociągowego · Budowa przyłącza gazowego bez pozwolenia
Zobacz też: instalacja · kanalizacja · pozwolenie wodnoprawne
R
Wykonanie robót przywracających lub utrzymujących stan techniczny obiektu, bez zmiany parametrów. Zwykle nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia. art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego
Remont to odtworzenie stanu pierwotnego obiektu (a nie bieżąca konserwacja), z dopuszczeniem wyrobów innych niż użyte pierwotnie. Co do zasady nie wymaga pozwolenia; część remontów (np. obiektów wpisanych do rejestru zabytków) wymaga zgłoszenia lub zgody.
PrzykładWymiana zużytego pokrycia dachowego na nowe to remont — zwykle bez pozwolenia, ale w budynku zabytkowym potrzebna jest zgoda konserwatora. Remont odtwarza stan pierwotny i nie może zmieniać parametrów obiektu — inaczej staje się przebudową. Dopuszcza przy tym użycie nowocześniejszych materiałów niż pierwotnie zastosowane.
PoradyNiskie parapety w remontowanym domu · Remont starego domu bez planów budynku · Remont domu: zgłoszenie czy pozwolenie?
Zobacz też: przebudowa · roboty budowlane
Budowa, przebudowa, montaż, remont oraz rozbiórka obiektów budowlanych. Wymagają odpowiedniego zgłoszenia lub pozwolenia. art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego
Roboty budowlane to budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu. To pojęcie wyznacza zakres czynności objętych Prawem budowlanym i decyduje o wymaganych formalnościach.
PrzykładMontaż wolno stojącego zbiornika czy rozbiórka wiaty to roboty budowlane — w zależności od rodzaju wymagają zgłoszenia albo są z niego zwolnione. To, czy dana czynność jest robotą budowlaną, przesądza o tym, czy w ogóle stosuje się Prawo budowlane. Dlatego przed pracami warto sprawdzić ustawowy katalog robót zwolnionych i tych na zgłoszenie.
PoradyZniszczenie drogi dojazdowej przez roboty gminy – kto napraw · Pozwolenie na budowę i termin rozpoczęcia robót po zmianie d · 3 kluczowe zapisy w umowie o roboty budowlane, które chronią
Zobacz też: przebudowa · rozbiórka
Usunięcie obiektu budowlanego lub jego części. Wymaga pozwolenia na rozbiórkę lub zgłoszenia (w zależności od rodzaju obiektu). art. 31 Prawa budowlanego
Rozbiórka obiektu zwykle wymaga pozwolenia, a w określonych przypadkach (np. obiekty niewpisane do rejestru zabytków, o określonych wymiarach i odległościach) wystarcza zgłoszenie. Trzeba zapewnić bezpieczeństwo prac i zagospodarowanie odpadów.
PrzykładRozbiórkę budynku gospodarczego o wysokości poniżej 8 m, odsuniętego od granic, można wykonać na zgłoszenie. Większe obiekty oraz wpisane do rejestru zabytków wymagają już pozwolenia na rozbiórkę. Niezależnie od trybu trzeba zapewnić bezpieczeństwo prac i prawidłowo zagospodarować odpady budowlane.
PoradyNakaz rozbiórki szopy · Nakaz rozbiórki samowoli budowlanej · Zarzuty o nielegalną rozbiórkę budynku
Zobacz też: samowola budowlana
Powiększenie istniejącego obiektu (zwiększenie kubatury) — np. dobudowa skrzydła, garażu. Wymaga pozwolenia na budowę. art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego
Rozbudowa powiększa obiekt w poziomie (zwiększa powierzchnię zabudowy lub kubaturę). Zmienia parametry, więc wymaga projektu, zgodności z MPZP/WZ i zwykle pozwolenia na budowę.
PrzykładDobudowa skrzydła do istniejącego domu to rozbudowa — inwestor potrzebuje pozwolenia na budowę i zgodności z planem. Zwiększenie powierzchni zabudowy musi mieścić się w dopuszczonych wskaźnikach i liniach zabudowy. Inaczej niż przebudowa, rozbudowa zmienia gabaryty obiektu, dlatego formalności są pełniejsze.
PoradyRozbudowa domu bez zgłoszenia · Donos do PINB po rozbudowie domu · Nieoddany dziennik budowy po rozbudowie domu
Zobacz też: przebudowa · nadbudowa · pozwolenie na budowę
Osoba z najwyższymi uprawnieniami w danej specjalności. Wykonuje ekspertyzy, opinie techniczne, oceny stanu obiektów. art. 8 Prawa budowlanego
Rzeczoznawca budowlany to ekspert wydający opinie i ekspertyzy techniczne w zakresie swoich uprawnień, na podstawie wpisu na listę prowadzoną przez izbę inżynierów. Jego opinie bywają wymagane przy odstępstwach, legalizacji czy ocenie stanu technicznego obiektu.
PrzykładPrzy ocenie przyczyn pęknięć ścian inwestor zleca ekspertyzę rzeczoznawcy budowlanemu. Jego opinia bywa wymagana także przy legalizacji samowoli, odstępstwach od przepisów czy zmianie sposobu użytkowania. Rzeczoznawca działa w granicach swoich uprawnień i odpowiada zawodowo za rzetelność wniosków.
Zobacz też: nadzór budowlany
S
Obiekt wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę albo niezgodnie z nim. Grozi nakaz rozbiórki lub konieczność legalizacji. art. 48 Prawa budowlanego
Samowola budowlana to wykonanie obiektu lub robót bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia (lub mimo sprzeciwu). Grozi nakazem rozbiórki, chyba że obiekt da się zalegalizować; dla obiektów starszych niż 20 lat możliwa jest legalizacja uproszczona.
PrzykładDom postawiony bez pozwolenia to samowola — nadzór budowlany wszczyna postępowanie, w którym inwestor może podjąć próbę legalizacji, inaczej grozi nakaz rozbiórki. Legalizacja wymaga zwykle przedłożenia dokumentów i wniesienia opłaty legalizacyjnej. Dla obiektów użytkowanych ponad 20 lat dostępna jest procedura uproszczona, bez opłaty.
PoradyNakaz rozbiórki samowoli budowlanej · Dom w spadku jako samowola budowlana · Stara samowola budowlana bez dokumentów
Zobacz też: legalizacja samowoli · rozbiórka
Standard wykończenia mieszkania — ściany w gładziach, posadzki w wylewce, instalacje doprowadzone. Bez podłóg, drzwi wewnętrznych, malowania. (praktyka)
Stan deweloperski to umowny standard wykończenia lokalu oddawanego przez dewelopera — zwykle tynki, wylewki, okna, drzwi wejściowe i przyłącza, bez „białego montażu", podłóg i drzwi wewnętrznych. Zakres określa umowa, a nie ustawa.
PrzykładOdbierając mieszkanie w stanie deweloperskim, kupujący zastaje gładzie i instalacje, ale samodzielnie wykonuje podłogi, malowanie i montaż armatury. Ponieważ pojęcie to nie jest zdefiniowane ustawowo, jego dokładny zakres wynika z umowy deweloperskiej. Dlatego przed podpisaniem warto sprawdzić w standardzie, co dokładnie obejmuje, a czego nie.
PoradyMieszkanie mniejsze niż w umowie z deweloperem · Lex deweloper - czy specustawa mieszkaniowa okazała się skut · 3 kwestie, o które warto zadbać przed rozpoczęciem inwestycj
Zobacz też: stan surowy
Faza budowy — "otwarty" (ściany, dach, bez okien i drzwi), "zamknięty" (z oknami, drzwiami, izolacjami). Ważne pojęcie umów deweloperskich. (praktyka budowlana)
Stan surowy to etap budowy: surowy otwarty (konstrukcja, ściany, dach bez stolarki) oraz surowy zamknięty (z oknami i drzwiami zewnętrznymi). To pojęcia umowne i techniczne, istotne dla harmonogramu i transz finansowania.
PrzykładBank uruchamia kolejną transzę kredytu po osiągnięciu stanu surowego zamkniętego, potwierdzonego wpisem w dzienniku budowy. Stan surowy otwarty obejmuje konstrukcję i dach bez stolarki, a zamknięty — już z oknami i drzwiami zewnętrznymi. Te etapy nie są zdefiniowane ustawowo, więc ich zakres warto doprecyzować w umowie z wykonawcą.
Zobacz też: odbiór budowy
Pozioma konstrukcja oddzielająca kondygnacje. Przenosi obciążenia z wyższych pięter na ściany i fundamenty. Typy: żelbetowy, drewniany, stalowy. warunki techniczne
Strop to pozioma przegroda nośna oddzielająca kondygnacje; musi spełniać wymogi nośności, izolacyjności akustycznej i odporności ogniowej z warunków technicznych. Jego konstrukcję dobiera projektant.
PrzykładMiędzy mieszkaniami strop musi zapewnić odpowiednią izolacyjność akustyczną wymaganą warunkami technicznymi. Oprócz tego decyduje o nośności kondygnacji i jej odporności ogniowej, dlatego jego konstrukcję dobiera projektant. Zbyt „lekki" strop to typowa przyczyna skarg na hałas i ugięcia w budynkach wielorodzinnych.
PoradyWymiana stropu w starym domu – zgłoszenie czy pozwolenie?
Zobacz też: konstrukcja · budynek
Pionowy element konstrukcyjny przenoszący obciążenia stropów na fundament. Wyburzenie wymaga ekspertyzy konstrukcyjnej i zgłoszenia/pozwolenia. warunki techniczne
Ściana nośna przenosi obciążenia konstrukcji (stropów, dachu) na fundamenty. Jej naruszenie (otwór, wyburzenie) wymaga projektu konstrukcyjnego i rozwiązania zastępczego — samowolna ingerencja zagraża bezpieczeństwu obiektu.
PrzykładPrzebicie drzwi w ścianie nośnej wymaga projektu z nadprożem przejmującym obciążenia — nie wolno tego robić bez konstruktora. Naruszenie ściany nośnej bez zabezpieczenia może spowodować pęknięcia, a nawet zawalenie fragmentu budynku. W lokalu w bloku takie prace dotykają części wspólnych i zwykle wymagają też zgody wspólnoty.
PoradyWyburzenie ścianki działowej w bloku · Komórka sąsiada przylega do ściany domu · Wyburzenie ściany nośnej bez pozwolenia
Zobacz też: konstrukcja · rzeczoznawca budowlany
Dokument określający zapotrzebowanie obiektu na energię. Obowiązkowe przy sprzedaży, najmie, oddaniu do użytkowania. Wystawia certyfikator. ustawa o efektywności energetycznej
Świadectwo charakterystyki energetycznej określa zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię. Od 2023 r. jest obowiązkowe przy sprzedaży i wynajmie — zbywca/wynajmujący musi je przekazać nabywcy/najemcy. Sporządza je uprawniona osoba.
PrzykładPrzy sprzedaży mieszkania notariusz odnotowuje przekazanie kupującemu świadectwa charakterystyki energetycznej. Obowiązek przekazania dokumentu spoczywa na sprzedającym lub wynajmującym i nie można się z niego zwolnić w umowie. Świadectwo sporządza osoba wpisana do centralnego rejestru, a jego brak grozi karą.
Zobacz też: charakterystyka energetyczna
T
Roboty zmniejszające zapotrzebowanie budynku na energię (ocieplenie, wymiana okien, dachu, pieca). Korzysta z ulgi termomodernizacyjnej w PIT. ustawa o wspieraniu termomodernizacji
Termomodernizacja to ulepszenia zmniejszające zapotrzebowanie budynku na energię (docieplenie, wymiana źródła ciepła i okien). Można uzyskać wsparcie (premia termomodernizacyjna, ulga termomodernizacyjna w PIT). Część prac wymaga zgłoszenia.
PrzykładWłaściciel domu dociepla ściany i wymienia kocioł, a poniesione koszty odlicza w ramach ulgi termomodernizacyjnej w PIT. Część prac, np. docieplenie budynku powyżej określonej wysokości, wymaga zgłoszenia robót. Przy korzystaniu z dofinansowania trzeba zachować faktury i spełnić warunki danego programu.
PoradyTermomodernizacja budynku z gminnej ewidencji zabytków
Zobacz też: modernizacja · charakterystyka energetyczna
U
Umowa wykonawcy z inwestorem o wykonanie obiektu. Forma pisemna obowiązkowa. Reguluje termin, wynagrodzenie, gwarancje. art. 647 K.c.
Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się oddać obiekt wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor — przygotować budowę (m.in. teren, projekt) i zapłacić wynagrodzenie. Działa tu ochrona podwykonawców (solidarna odpowiedzialność inwestora).
PrzykładW umowie o roboty budowlane strony ustalają zakres, terminy i wynagrodzenie; inwestor odpowiada solidarnie za zapłatę zgłoszonym podwykonawcom. Dobrze sporządzona umowa reguluje też odbiory, kary umowne i zasady rękojmi za wady. Forma pisemna i precyzyjny opis robót znacząco ułatwiają dochodzenie roszczeń w razie sporu.
PoradyZniszczenie drogi dojazdowej przez roboty gminy – kto napraw · Pozwolenie na budowę i termin rozpoczęcia robót po zmianie d · 3 kluczowe zapisy w umowie o roboty budowlane, które chronią
Zobacz też: wykonawca · podwykonawca
Korzystanie z budynku zgodnie z jego przeznaczeniem. Zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia, a niekiedy pozwolenia. art. 71 Prawa budowlanego
Użytkowanie obiektu powinno być zgodne z jego przeznaczeniem; właściciel lub zarządca ma obowiązek poddawać obiekt okresowym kontrolom stanu technicznego (rocznym i pięcioletnim) oraz utrzymywać go w należytym stanie.
PrzykładWłaściciel budynku zleca coroczny przegląd instalacji oraz przegląd pięcioletni stanu technicznego — to obowiązek z Prawa budowlanego. Z przeglądów sporządza się protokoły, które przechowuje się w książce obiektu budowlanego. Zaniedbanie kontroli grozi karą, a w razie szkody — odpowiedzialnością właściciela lub zarządcy.
PoradyBrak pozwolenia na użytkowanie obiektu – konsekwencje i proc · Scalenie działek a użytkowanie wieczyste · Kupno domu bez pozwolenia na użytkowanie
Zobacz też: pozwolenie na użytkowanie · zmiana sposobu użytkowania
Prawo do korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gminy na okres 99 lat. Stopniowo przekształcane we własność. art. 232 K.c.
Użytkowanie wieczyste to prawo do korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub samorządu (zwykle 99 lat, z opłatą roczną), zbliżone do własności, zbywalne i dziedziczne. Grunty mieszkaniowe sukcesywnie przekształcono we własność.
PrzykładBudynek stoi na gruncie w użytkowaniu wieczystym — właściciel wnosi opłatę roczną, dopóki grunt nie zostanie przekształcony we własność. Prawo to jest zbywalne i dziedziczne, więc można je sprzedać razem z budynkiem. Grunty pod budownictwo mieszkaniowe były jednak sukcesywnie przekształcane we własność z mocy ustawy.
PoradyScalenie działek a użytkowanie wieczyste · Kupno domu bez pozwolenia na użytkowanie · Warunkowe pozwolenie na użytkowanie budynku
Zobacz też: kataster nieruchomości · grunt budowlany
W
Przepisy określające wymagania dla budynków i ich usytuowania (parametry, izolacyjność, bezpieczeństwo pożarowe). Określa rozporządzenie ministra. rozporządzenie WT 2002
Warunki techniczne (rozporządzenie ws. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) określają m.in. odległości od granic, nasłonecznienie, izolacyjność cieplną i akustyczną, ewakuację i ochronę przeciwpożarową. Projekt musi je spełniać.
PrzykładBudynek z oknami trzeba usytuować co najmniej 4 m od granicy działki (3 m dla ściany bez okien) — to wymóg warunków technicznych. Przepisy te regulują też nasłonecznienie, izolacyjność, wentylację i drogi ewakuacyjne. Projekt niezgodny z warunkami technicznymi nie zostanie zatwierdzony, chyba że inwestor uzyska zgodę na odstępstwo.
PoradyOdstępstwo od warunków technicznych budynków · Aprobaty techniczne ITB a dostęp do informacji · Jak doprowadzić do odbioru technicznego dom po latach?
Zobacz też: instalacja
Decyzja ustalająca sposób zagospodarowania terenu w razie braku MPZP. Wymagana, by uzyskać pozwolenie na budowę poza obszarem objętym planem. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu
Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) ustala zasady zagospodarowania terenu tam, gdzie brak MPZP — m.in. na podstawie zasady „dobrego sąsiedztwa". Jest podstawą projektu i pozwolenia w razie braku planu.
PrzykładDziałka nie jest objęta planem — inwestor najpierw uzyskuje decyzję o warunkach zabudowy, a dopiero potem pozwolenie na budowę zgodne z nią. WZ wydaje się m.in. w oparciu o zasadę dobrego sąsiedztwa, więc charakter okolicznej zabudowy ma realne znaczenie. Decyzja może ustalić parametry mniej korzystne, niż zakładał inwestor, dlatego warto wystąpić o nią przed zakupem działki.
PoradyWarunki zabudowy – jak długo są ważne? · Odwołanie sąsiada od warunków zabudowy · Zmiana projektu domu a warunki zabudowy
Zobacz też: MPZP · pozwolenie na budowę
Pozwolenie traci ważność, jeśli budowa nie rozpoczęła się w ciągu 3 lat lub została przerwana na ponad 3 lata. Można je odnowić. art. 37 Prawa budowlanego
Pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Wówczas potrzebna jest nowa decyzja.
PrzykładInwestor uzyskał pozwolenie, ale nie rozpoczął budowy przez ponad 3 lata — pozwolenie wygasło i trzeba wystąpić o nie ponownie. Ten sam skutek wywołuje przerwanie już rozpoczętej budowy na dłużej niż 3 lata. Aby uniknąć wygaśnięcia, wystarczy w terminie faktycznie rozpocząć roboty i prowadzić je z zachowaniem ciągłości.
PoradyBudowa domu bez pozwolenia – skutki samowoli budowlanej · Uzyskanie nowego pozwolenia na budowę · Pozwolenie na budowę po zakupie działki
Zobacz też: pozwolenie na budowę
System wymiany powietrza w budynku. Grawitacyjna (kominowa) lub mechaniczna (wentylatory). Wymagana przez warunki techniczne (dostateczna wymiana). rozporządzenie WT
Wentylacja (grawitacyjna lub mechaniczna) zapewnia wymianę powietrza wymaganą warunkami technicznymi dla poszczególnych pomieszczeń. Jej brak lub wadliwość to częsta przyczyna problemów z wilgocią i kłopotów przy odbiorach.
PrzykładW łazience bez okna warunki techniczne wymagają sprawnej wentylacji wywiewnej — jej brak uniemożliwia prawidłowy odbiór lokalu. Szczelne okna bez nawiewu często pogarszają wymianę powietrza i prowadzą do zawilgocenia oraz pleśni. Dlatego przy termomodernizacji trzeba pamiętać o zapewnieniu odpowiedniego napływu powietrza.
PoradyCzy rekuperacja jest obowiązkowa? Wentylacja mechaniczna z o
Zobacz też: instalacja · warunki techniczne
Określenie wartości rynkowej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy ważny 12 miesięcy. ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wyceny nieruchomości (operatu szacunkowego) dokonuje rzeczoznawca majątkowy; służy ona m.in. do kredytu, sprzedaży, podziału majątku czy odszkodowań. Operat zachowuje aktualność przez ograniczony czas.
PrzykładBank przed udzieleniem kredytu hipotecznego wymaga operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat wykorzystuje się też przy sprzedaży, podziale majątku czy ustalaniu odszkodowań. Ma on ograniczony okres ważności, więc po pewnym czasie konieczna jest jego aktualizacja.
PoradyAudyt prawny nieruchomości · Drewutnia na części wspólnej nieruchomości · Wydzielenie nieruchomości z lokalu użytkowego
Zobacz też: rzeczoznawca
Usunięcie drzew z działki. Wymaga zezwolenia gminy, z wyjątkami (drzewa owocowe, na własnej posesji do określonej grubości). ustawa o ochronie przyrody
Usunięcie drzewa może wymagać zezwolenia; osoby fizyczne na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą zwykle zgłaszają zamiar usunięcia, a urząd może wnieść sprzeciw. Wycinka bez wymaganej zgody grozi administracyjną karą pieniężną.
PrzykładPrzed wycinką dużego drzewa właściciel działki zgłasza zamiar gminie; urząd dokonuje oględzin i może się sprzeciwić. Jeśli w ciągu kilku lat na tej działce powstanie działalność gospodarcza, gmina może naliczyć opłatę za usunięcie. Wycięcie drzewa bez wymaganej zgody zagrożone jest dotkliwą administracyjną karą pieniężną.
Zobacz też: decyzja administracyjna
Przedsiębiorca realizujący umowę z inwestorem na wykonanie obiektu. Może korzystać z podwykonawców. Odpowiada za jakość robót i terminowość. art. 647 K.c.
Wykonawca robót budowlanych zobowiązuje się wykonać obiekt zgodnie z projektem, przepisami i zasadami wiedzy technicznej oraz oddać go inwestorowi. Odpowiada za wady robót (rękojmia, gwarancja) i za bezpieczeństwo realizacji.
PrzykładPo wykryciu wady elewacji inwestor żąda od wykonawcy jej usunięcia w ramach rękojmi za wady robót budowlanych. Wykonawca odpowiada też z gwarancji, jeśli takiej udzielił, oraz za bezpieczeństwo prowadzonych prac. Spory o jakość robót rozstrzyga się zwykle na podstawie protokołów odbioru i opinii rzeczoznawcy.
PoradyWykonawca wziął zaliczkę i nie wywiązał się z umowy, co zrob · Umowa o generalne wykonawstwo — co powinna zawierać i na co · Czy wykonawca może odmówić wykonania poprawek do projektu bu
Zobacz też: inwestor · podwykonawca
Z
Obiekt nieruchomy lub ruchomy wpisany do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji. Roboty przy nim wymagają zgody konserwatora. ustawa o ochronie zabytków
Roboty przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków (a często też w gminnej ewidencji lub strefie ochrony konserwatorskiej) wymagają pozwolenia/zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków — obok zwykłych formalności budowlanych. Samowolne prace grożą sankcjami.
PrzykładWymiana okien w kamienicy wpisanej do rejestru zabytków wymaga zgody konserwatora — nie wystarczy zgłoszenie do nadzoru budowlanego. Konserwator może narzucić rodzaj stolarki, kolorystykę czy technologię prac. Roboty przy zabytku bez wymaganej zgody grożą karami i nakazem przywrócenia stanu poprzedniego.
PoradyWykreślenie budynku z ewidencji zabytków · Gminna ewidencja zabytków a remont budynku · Rozbiórka budynku z gminnej ewidencji zabytków
Zobacz też: decyzja administracyjna
Sposób użytkowania działki: zabudowa, drogi wewnętrzne, parkingi, zieleń, infrastruktura techniczna. Określone w projekcie zagospodarowania. rozporządzenie WT
Zagospodarowanie terenu obejmuje rozmieszczenie obiektów, dojść, dojazdów, miejsc postojowych, zieleni i infrastruktury z zachowaniem wymaganych odległości i wskaźników. Reguluje je MPZP/WZ oraz warunki techniczne.
PrzykładProjekt zagospodarowania musi przewidzieć wymaganą liczbę miejsc postojowych i odległości od granic zgodnie z planem i warunkami technicznymi. Liczy się też powierzchnia biologicznie czynna, czyli udział terenów zielonych na działce. Niedotrzymanie tych wskaźników jest częstą przyczyną odmowy pozwolenia lub konieczności przeprojektowania.
PoradyTor motocrossowy a plan zagospodarowania działki · Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a działka leś · Budowa sanitariatu na działce a miejscowy plan zagospodarowa
Zobacz też: plan zagospodarowania terenu · MPZP
Uproszczona procedura zamiast pozwolenia — wystarczy zawiadomić starostwo/urząd miasta o zamiarze wykonania określonych robót (np. przyłącze, ogrodzenie, mały budynek). art. 30 Prawa budowlanego
Część robót budowlanych można realizować na zgłoszenie zamiast pozwolenia — organ ma określony czas na ewentualny sprzeciw (po jego bezskutecznym upływie działa milcząca zgoda). Katalog robót na zgłoszenie określa Prawo budowlane.
PrzykładBudowę przydomowej altany czy ogrodzenia od strony drogi inwestor zgłasza; brak sprzeciwu organu w ustawowym terminie oznacza zgodę. Do zgłoszenia czasem trzeba dołączyć projekt, szkice lub uzgodnienia — zależnie od rodzaju robót. Rozpoczęcie prac przed upływem terminu na sprzeciw albo mimo sprzeciwu jest traktowane jak samowola.
PoradyRozbudowa domu bez zgłoszenia · Remont domu: zgłoszenie czy pozwolenie? · Blaszak lub garaż na łące bez zgłoszenia
Zobacz też: pozwolenie na budowę
Procedura zmiany istniejącego planu — uchwała o przystąpieniu, projekt, konsultacje, uchwała o przyjęciu. Może trwać 1-3 lata. ustawa o planowaniu
Zmiana MPZP następuje w trybie właściwym dla jego uchwalenia — uchwałą rady gminy, z udziałem społeczeństwa (wyłożenie projektu, uwagi). Pozwala dostosować przeznaczenie terenu, ale jest procesem długotrwałym.
PrzykładBy umożliwić zabudowę usługową, właściciele występują do gminy o zmianę planu — procedura obejmuje konsultacje i może trwać miesiącami. Mieszkańcy mogą składać uwagi do wyłożonego projektu, a o ostatecznym kształcie decyduje rada gminy. Wniosek o zmianę nie gwarantuje sukcesu, bo gmina nie ma obowiązku go uwzględnić.
PoradyOdmowa zmiany linii zabudowy od drogi · Zmiana okna na drzwi balkonowe w domu · Zmiana projektu domu a warunki zabudowy
Zobacz też: MPZP · warunki zabudowy
Przeznaczenie obiektu lub jego części do innego celu niż dotychczas (np. lokal mieszkalny na usługowy). Wymaga zgłoszenia, w niektórych przypadkach pozwolenia. art. 71 Prawa budowlanego
Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części (np. mieszkania na gabinet, lokalu na gastronomię) wymaga zgłoszenia, gdy zmieniają się warunki (bezpieczeństwo, obciążenia, higiena, hałas). Organ może wnieść sprzeciw; rozpoczęcie przed terminem jest samowolą.
PrzykładPrzekształcenie mieszkania w gabinet kosmetyczny wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania — ze względu na zmianę charakteru i wymogów lokalu. Do zgłoszenia dołącza się m.in. opis i niekiedy ekspertyzę potwierdzającą spełnienie warunków (np. ppoż., sanitarnych). Rozpoczęcie nowego sposobu użytkowania bez zgłoszenia jest traktowane jak samowola i grozi karą.
PoradyŻłobek w lokalu usługowym a zmiana sposobu użytkowania · Zmiana sposobu użytkowania lokalu usługowego na mieszkalny · Najem krótkoterminowy a zmiana sposobu użytkowania budynku
Zobacz też: użytkowanie
Brak pojęć pasujących do wyszukiwania.
Definicje mają charakter informacyjny. W razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem — zapytaj prawnika.
