A
Dostosowanie istniejącego projektu typowego lub powtarzalnego do warunków konkretnej działki. Wymaga uprawnień architektonicznych. art. 34 Prawa budowlanego
Adaptacja to przystosowanie gotowego projektu (np. katalogowego) do konkretnej działki i wymagań przez projektanta z uprawnieniami, który przejmuje odpowiedzialność za projekt. Obejmuje dostosowanie posadowienia, instalacji i stref klimatycznych oraz zapisów MPZP.
PrzykładKupując projekt katalogowy domu, inwestor zleca architektowi adaptację do warunków gruntowo-wodnych i zapisów planu miejscowego swojej działki. Projektant nanosi zmiany na rzutach i w opisie, dostosowuje fundamenty oraz instalacje, a następnie podpisuje projekt i przejmuje za niego odpowiedzialność. Bez adaptacji gotowy projekt nie nadaje się do złożenia z wnioskiem o pozwolenie ani do zgłoszenia.
Zobacz też: projekt budowlany
Osoba z uprawnieniami architektonicznymi do projektowania obiektów. Wpisana do izby zawodowej (IARP). Odpowiada za projekt architektoniczno-budowlany. ustawa o samorządach zawodowych
Architekt to osoba z uprawnieniami budowlanymi w specjalności architektonicznej, wpisana do izby architektów; projektuje obiekty i pełni samodzielne funkcje techniczne. Odpowiada zawodowo za zgodność rozwiązań z przepisami.
PrzykładProjekt architektoniczno-budowlany domu podpisuje architekt z uprawnieniami, który bierze odpowiedzialność za przyjęte rozwiązania. Musi być wpisany na listę izby architektów i posiadać aktualne ubezpieczenie OC. Gdy zaprojektuje obiekt niezgodnie z przepisami, odpowiada zawodowo i dyscyplinarnie, a wobec inwestora także cywilnie.
Zobacz też: projekt budowlany · kierownik budowy
B
Elementy zewnętrzne budynku — balkon (wystający), loggia (wnęka), taras (na płycie poziomej). Przepisy WT określają wymiary, balustrady, dostępność. rozporządzenie WT
Balkon, loggia i taras podlegają warunkom technicznym (izolacja, odwodnienie, balustrady o wysokości co najmniej 1,1 m). Powierzchni balkonu i tarasu nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania.
PrzykładDeweloper musi wykonać balustradę balkonu o wysokości min. 1,1 m — to wymóg warunków technicznych ze względu na bezpieczeństwo. Prześwity balustrady nie mogą być na tyle duże, by przecisnęło się przez nie dziecko, a powierzchni balkonu nie wlicza się do metrażu mieszkania. Źle wykonane odwodnienie lub izolacja balkonu to z kolei częsta przyczyna reklamacji i zalań kondygnacji poniżej.
Zobacz też: budynek · warunki techniczne
Bezpieczeństwo i higiena pracy. Wymaga m.in. szkolenia pracowników, ochrony zbiorowej i indywidualnej, oznakowania, planu BIOZ. rozporządzenie BHP w budownictwie
Na budowie obowiązują przepisy BHP określające m.in. zabezpieczenie stref niebezpiecznych, prace na wysokości, środki ochrony i organizację placu. Za bezpieczeństwo odpowiada kierownik budowy, a nadzór sprawuje m.in. PIP.
PrzykładBrak zabezpieczenia rusztowań i prac na wysokości może skutkować wstrzymaniem robót przez inspektora pracy i odpowiedzialnością kierownika budowy. Pracownicy na wysokości muszą być zabezpieczeni balustradami lub środkami ochrony indywidualnej, a strefy niebezpieczne — wygrodzone i oznakowane. Wypadek wynikły z zaniedbań BHP może oznaczać dla kierownika budowy odpowiedzialność wykroczeniową, a nawet karną.
Zobacz też: kierownik budowy · inspektor nadzoru inwestorskiego
Wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu — w tym także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa. art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego
Budowa w rozumieniu Prawa budowlanego to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także jego odbudowa, rozbudowa i nadbudowa. Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia pierwszych robót przygotowawczych na terenie.
PrzykładWytyczenie geodezyjne obiektu i niwelacja terenu to już rozpoczęcie budowy w rozumieniu ustawy. Od tej chwili na terenie musi być ustanowiony kierownik budowy, założony dziennik budowy i umieszczona tablica informacyjna. Podjęcie robót bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia stanowi samowolę budowlaną.
Zobacz też: roboty budowlane · przebudowa
Obiekt budowlany niebędący budynkiem ani obiektem małej architektury (np. linie energetyczne, drogi, mosty, sieci uzbrojenia terenu, oczyszczalnie). art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego
Budowla to obiekt budowlany niebędący budynkiem ani obiektem małej architektury — np. drogi, mosty, sieci, maszty, wolno stojące instalacje. Definicję zawiera art. 3 Prawa budowlanego.
PrzykładWolno stojący maszt telekomunikacyjny czy parking to budowle, a nie budynki — podlegają innym wymogom niż dom. Od prawidłowej kwalifikacji obiektu zależą wymagane formalności (pozwolenie czy zgłoszenie) oraz zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Spory o to, czy dany obiekt jest budowlą, bardzo często trafiają na wokandę sądów administracyjnych.
Zobacz też: budynek · obiekt budowlany
Wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, buduje się na zgłoszenie z projektem. Dla domów do 70 m² na własne potrzeby mieszkaniowe obowiązują dodatkowe uproszczenia (bez kierownika i dziennika budowy). art. 29 Prawa budowlanego
Budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo w zabudowie bliźniaczej/szeregowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, z możliwością wydzielenia najwyżej dwóch lokali. Budowę wielu domów jednorodzinnych można prowadzić na zgłoszenie z projektem.
PrzykładInwestor buduje dom jednorodzinny na zgłoszenie z projektem budowlanym — bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. W takim budynku można wydzielić najwyżej dwa lokale albo lokal mieszkalny i użytkowy. Jeśli jednak obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę inwestora, i tak konieczne może okazać się pozwolenie na budowę.
Zobacz też: pozwolenie na budowę · zgłoszenie robót
Obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego
Budynek to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Tym różni się od budowli i obiektów małej architektury.
PrzykładDom z fundamentami, ścianami i dachem jest budynkiem; wiata bez pełnych przegród może być już budowlą lub obiektem małej architektury. Zakwalifikowanie obiektu jako budynku decyduje o zakresie wymagań — m.in. izolacyjności cieplnej, wentylacji czy ochrony przeciwpożarowej. Ma to również znaczenie podatkowe, bo budynki i budowle opodatkowane są na innych zasadach.
Zobacz też: budowla · powierzchnia użytkowa
C
Dokument określający zapotrzebowanie budynku na energię. Wymagany przy sprzedaży, najmie i pozwoleniu na użytkowanie. Wystawia certyfikator. ustawa o charakterystyce energetycznej budynków
Charakterystyka energetyczna określa zapotrzebowanie budynku na energię. Jej parametry projektowe muszą spełniać warunki techniczne (m.in. współczynniki przenikania ciepła, wskaźnik EP), a dla budynku oddawanego do użytku sporządza się świadectwo charakterystyki energetycznej.
PrzykładProjekt domu musi wykazać, że budynek spełnia wymagany wskaźnik zapotrzebowania na energię pierwotną (EP) z warunków technicznych. Jeśli zaprojektowane przegrody i instalacje nie osiągają wymaganych parametrów, projekt nie zostanie zatwierdzony. Po zakończeniu budowy sporządza się świadectwo charakterystyki energetycznej, które trzeba przekazać kupującemu lub najemcy.
Zobacz też: warunki techniczne · pozwolenie na użytkowanie
D
Indywidualny akt organu administracji rozstrzygający sprawę co do istoty (np. pozwolenie na budowę, decyzja o warunkach zabudowy, nakaz rozbiórki). art. 104 K.p.a.
Decyzja administracyjna (np. pozwolenie na budowę, na użytkowanie) to rozstrzygnięcie organu w indywidualnej sprawie. Od decyzji służy odwołanie do organu wyższego stopnia w 14 dni, a następnie skarga do sądu administracyjnego.
PrzykładOd decyzji starosty odmawiającej pozwolenia na budowę inwestor odwołuje się w 14 dni do wojewody. Jeżeli organ odwoławczy utrzyma rozstrzygnięcie w mocy, pozostaje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego w terminie 30 dni. Dopiero decyzja ostateczna i wykonalna pozwala legalnie rozpocząć działania objęte pozwoleniem.
Zobacz też: pozwolenie na budowę · warunki zabudowy
Wolno stojący parterowy budynek rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m² albo powyżej 35 m², ale nie więcej niż 70 m² (jeden na każde 500 m² działki). Budowany na zgłoszenie. art. 29 Prawa budowlanego
Wolno stojący parterowy budynek rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m² albo powyżej 35 m², ale nie więcej niż 70 m² (przy ograniczonej rozpiętości elementów konstrukcyjnych), można budować na zgłoszenie, bez pozwolenia — najwyżej jeden taki budynek na każde 500 m² działki. Wymaga zgodności z przeznaczeniem terenu (MPZP/WZ) — na działce rolnej bywa to niemożliwe.
PrzykładNa działce rekreacyjnej właściciel stawia domek do 35 m² na zgłoszenie — bez pozwolenia, o ile teren dopuszcza taką zabudowę. Na każde 500 m² działki przypadać może najwyżej jeden taki budynek, a obiekt musi być parterowy i wolno stojący. Na gruncie rolnym postawienie domku letniskowego zwykle nie jest możliwe bez wcześniejszej zmiany przeznaczenia terenu.
Zobacz też: zgłoszenie robót
Nieruchomość gruntowa przeznaczona pod zabudowę na podstawie MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy. Spełnia warunki techniczne (dostęp do drogi, media). ustawa o gospodarce nieruchomościami
Działka budowlana to nieruchomość przeznaczona pod zabudowę (w MPZP lub decyzji WZ), o parametrach i dostępie do drogi oraz uzbrojeniu umożliwiających realizację obiektu zgodnie z przepisami.
PrzykładPrzed zakupem działki pod dom inwestor sprawdza w MPZP, czy ma ona status budowlanej i jakie narzuca parametry zabudowy. Istotny jest też zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz realna możliwość przyłączenia mediów. Działka bez tych cech, choćby atrakcyjna cenowo, może okazać się niezabudowywalna.
Zobacz też: MPZP · warunki zabudowy
Grunt przeznaczony do produkcji rolnej. Zabudowa zwykle wymaga odrolnienia (decyzja o warunkach zabudowy lub zmiana MPZP). ustawa o ochronie gruntów rolnych
Działka rolna jest objęta ochroną gruntów rolnych; zabudowa nierolnicza wymaga zwykle odrolnienia (wyłączenia z produkcji) lub zmiany przeznaczenia w MPZP. Siedlisko rolnika podlega odrębnym, łagodniejszym zasadom.
PrzykładBy postawić dom na działce rolnej klasy III, właściciel musi doprowadzić do jej odrolnienia — samo pozwolenie nie wystarczy. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wiąże się zwykle z opłatami, a przy najlepszych klasach bywa wręcz wyłączone. Wyjątkiem jest zabudowa siedliskowa rolnika, która podlega łagodniejszym zasadom.
Zobacz też: działka budowlana
Urzędowy dokument przebiegu robót oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku budowy.
Prowadzi go kierownik budowy, a wpisów dokonują uprawnieni uczestnicy procesu budowlanego. Stanowi dowód w sprawach o wady i opóźnienia.
Zobacz też: kierownik budowy · odbiór budowy
E
Opinia rzeczoznawcy o stanie technicznym obiektu, jego konstrukcji, możliwości modernizacji. Wymagana często przy zmianie sposobu użytkowania. (praktyka)
Ekspertyza techniczna to opracowanie rzeczoznawcy oceniające stan techniczny obiektu lub jego elementów, przyczyny uszkodzeń i sposób naprawy. Bywa wymagana przy odstępstwach, zmianie sposobu użytkowania czy legalizacji.
PrzykładPrzed nadbudową kamienicy inwestor zamawia ekspertyzę nośności istniejących ścian i stropów. Dokument ocenia, czy konstrukcja przeniesie nowe obciążenia, i wskazuje ewentualne wzmocnienia. Bez rzetelnej ekspertyzy projektant nie ma podstaw, by zaprojektować bezpieczną nadbudowę, a organ może odmówić zgody.
Zobacz też: rzeczoznawca budowlany
F
Panele słoneczne przekształcające światło w prąd. „Mikroinstalacja" do 50 kW to pojęcie z przepisów o OZE; na gruncie Prawa budowlanego instalacje do 150 kW nie wymagają pozwolenia ani zgłoszenia, a powyżej 6,5 kW konieczne są uzgodnienie ppoż. i zawiadomienie PSP. ustawa o OZE; art. 29 Prawa budowlanego
Trzeba rozróżnić dwa progi: „mikroinstalacja" do 50 kW to pojęcie z przepisów o OZE (m.in. zgłoszenie przyłączeniowe do OSD), natomiast na gruncie Prawa budowlanego instalacje fotowoltaiczne do 150 kW nie wymagają pozwolenia ani zgłoszenia. Niezależnie od tego, przy mocy powyżej 6,5 kW konieczne jest uzgodnienie projektu z rzeczoznawcą ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych i zawiadomienie organów Państwowej Straży Pożarnej. Montaż na zabytku wymaga zgody konserwatora.
PrzykładWłaściciel domu montuje panele PV o mocy 8 kW bez pozwolenia; przy instalacji powyżej 6,5 kW musi ją uzgodnić pod kątem ochrony ppoż. Uzgodnienia dokonuje rzeczoznawca do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, a fakt montażu zgłasza się operatorowi sieci. Na obiekcie zabytkowym dodatkowo konieczna jest zgoda konserwatora.
Zobacz też: instalacja · zgłoszenie robót
Dolna część konstrukcji przenosząca obciążenia budynku na grunt. Typy: ławy, stopy, płyty, pale. Wymiarowanie wg projektu konstrukcyjnego. warunki techniczne
Fundament przenosi obciążenia budynku na grunt; jego rodzaj (ławy, płyta, pale) dobiera się do warunków gruntowo-wodnych ustalonych w dokumentacji geotechnicznej. Wymogi określają warunki techniczne i projekt konstrukcyjny.
PrzykładNa gruncie o słabej nośności projektant przewiduje płytę fundamentową zamiast ław, by bezpiecznie przenieść obciążenia. Rodzaj posadowienia dobiera się na podstawie badań geotechnicznych ustalających nośność gruntu i poziom wód. Oszczędzanie na rozpoznaniu gruntu mści się później pęknięciami i nierównomiernym osiadaniem budynku.
Zobacz też: konstrukcja · budynek
G
Specjalista z uprawnieniami do wykonywania pomiarów geodezyjnych (tyczenie obiektów, inwentaryzacja powykonawcza, mapy do celów projektowych). ustawa Prawo geodezyjne
Geodeta uprawniony wykonuje m.in. mapy do celów projektowych, wytyczenie obiektu w terenie i inwentaryzację powykonawczą. Czynności te są niezbędne na etapie projektu i odbioru budowy.
PrzykładPrzed rozpoczęciem budowy geodeta wytycza budynek na działce, a po zakończeniu sporządza inwentaryzację powykonawczą do zawiadomienia o zakończeniu. Wcześniej przygotowuje też mapę do celów projektowych, bez której nie da się sporządzić projektu zagospodarowania. Czynności te mogą wykonywać wyłącznie geodeci z odpowiednimi uprawnieniami zawodowymi.
Zobacz też: inwentaryzacja powykonawcza · kataster nieruchomości
Nieruchomość przeznaczona pod zabudowę zgodnie z MPZP lub WZ. Zmiana statusu wymaga uchwały gminy lub decyzji o warunkach zabudowy. art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Grunt przeznaczony pod zabudowę musi mieć odpowiednie przeznaczenie (MPZP/WZ), dostęp do drogi publicznej i możliwość uzbrojenia. Jego nośność i warunki wodne ustala dokumentacja geotechniczna.
PrzykładBadania geotechniczne wykazują wysoki poziom wód gruntowych — projektant dostosowuje posadowienie i izolacje do warunków gruntu. Oprócz nośności liczą się także przeznaczenie terenu, dostęp do drogi i możliwość uzbrojenia. Dobrze rozpoznany grunt to mniejsze ryzyko kosztownych zmian w trakcie budowy.
Zobacz też: MPZP · warunki zabudowy
H
I
Osoba z uprawnieniami reprezentująca inwestora na budowie. Kontroluje jakość robót, dokonuje odbiorów częściowych. Wymagany przy specyficznych inwestycjach. art. 25 Prawa budowlanego
Inspektor nadzoru inwestorskiego reprezentuje inwestora na budowie — kontroluje zgodność robót z projektem, przepisami i pozwoleniem, sprawdza jakość i odbiera roboty zanikające. Jego ustanowienie bywa obowiązkowe przy większych inwestycjach.
PrzykładInspektor nadzoru wstrzymuje betonowanie stropu do czasu poprawy zbrojenia niezgodnego z projektem. Działa w interesie inwestora, kontrolując jakość, zgodność z projektem i odbierając roboty zanikające. Przy większych lub bardziej skomplikowanych inwestycjach jego ustanowienie bywa obowiązkowe z mocy decyzji.
Zobacz też: inwestor · kierownik budowy
Zespół urządzeń (np. wodno-kanalizacyjna, elektryczna, gazowa, grzewcza, wentylacyjna) służących do zaopatrzenia obiektu lub jego użytkowania. art. 3 Prawa budowlanego
Instalacje (wodne, kanalizacyjne, gazowe, elektryczne, grzewcze, wentylacyjne) są częścią obiektu budowlanego i muszą spełniać warunki techniczne. Niektóre wymagają odrębnych uzgodnień, prób i odbiorów (np. instalacja gazowa).
PrzykładPrzed odbiorem budynku wykonuje się próbę szczelności instalacji gazowej i protokół z pomiarów instalacji elektrycznej. Instalacje są integralną częścią obiektu i muszą spełniać warunki techniczne oraz normy branżowe. Brak wymaganych prób i protokołów potrafi zablokować zawiadomienie o zakończeniu budowy.
Zobacz też: warunki techniczne
Pomiary geodezyjne wykonane po zakończeniu robót, ujawniające rzeczywisty stan obiektu i jego usytuowanie. Niezbędna przy pozwoleniu na użytkowanie. art. 56 Prawa budowlanego
Inwentaryzacja powykonawcza to geodezyjne udokumentowanie rzeczywistego usytuowania wykonanego obiektu i przyłączy. Jest niezbędna do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
PrzykładPo zakończeniu budowy geodeta sporządza inwentaryzację powykonawczą, którą inwestor dołącza do zawiadomienia do nadzoru budowlanego. Dokument potwierdza, że obiekt i przyłącza powstały zgodnie z projektem zagospodarowania i w wymaganych odległościach. Wykazane rozbieżności mogą wymagać wyjaśnienia, a czasem kwalifikują się jako odstąpienie od projektu.
Zobacz też: odbiór budowy
Osoba lub podmiot, na rzecz którego prowadzona jest budowa. Odpowiada za zorganizowanie procesu budowlanego i powołanie uczestników. art. 18 Prawa budowlanego
Inwestor to uczestnik procesu budowlanego organizujący budowę — zapewnia projekt, kierownika budowy, nadzór i wykonanie zgodnie z przepisami. Na nim spoczywa obowiązek uzyskania pozwolenia lub dokonania zgłoszenia.
PrzykładInwestor przed startem budowy ustanawia kierownika budowy i zawiadamia nadzór budowlany o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót. To na nim spoczywa obowiązek zapewnienia projektu, kierownictwa, nadzoru i wykonania zgodnego z przepisami. Niedopełnienie tych obowiązków obciąża inwestora — nawet jeśli faktyczne prace prowadzi wykonawca.
Zobacz też: kierownik budowy · dziennik budowy
Specjalista z uprawnieniami w zakresie konstrukcji budowlanych, instalacji sanitarnych, elektrycznych lub drogowych. Wpisany do izby zawodowej. ustawa o samorządach zawodowych
Inżynier budownictwa to osoba z uprawnieniami budowlanymi (np. konstrukcyjno-budowlanymi, instalacyjnymi), członek izby inżynierów, mogąca pełnić samodzielne funkcje techniczne — projektować, kierować budową lub sprawować nadzór.
PrzykładKonstrukcję projektuje inżynier budownictwa z uprawnieniami w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, który podpisuje projekt techniczny. Może on także kierować budową lub sprawować nadzór inwestorski w zakresie swoich uprawnień. Warunkiem pełnienia tych funkcji jest członkostwo w okręgowej izbie inżynierów budownictwa.
Zobacz też: kierownik budowy · architekt
Izolacjatermiczna / akustyczna / przeciwwilgociowa
Warstwa zmniejszająca przenikanie ciepła (termiczna), dźwięku (akustyczna) lub wilgoci. Wymagana przez warunki techniczne dla budynków. rozporządzenie WT
Izolacje (przeciwwilgociowe, wodne i termiczne) chronią budynek przed wilgocią i stratami ciepła; ich parametry narzucają warunki techniczne (m.in. współczynniki przenikania ciepła przegród).
PrzykładŚciany zewnętrzne muszą osiągnąć wymagany współczynnik U — projektant dobiera grubość izolacji termicznej, by spełnić warunki techniczne. Oprócz izolacji cieplnej istotna jest izolacja przeciwwilgociowa i wodna, zwłaszcza poniżej poziomu terenu. Błędy izolacji to najczęstsza przyczyna mostków termicznych, zawilgoceń i wysokich rachunków za ogrzewanie.
Zobacz też: warunki techniczne · termomodernizacja
K
System odprowadzania ścieków bytowych i deszczowych. Przyłącze wymaga zgłoszenia lub pozwolenia (zależnie od skali). ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu
Odprowadzenie ścieków następuje do sieci kanalizacyjnej (na podstawie umowy z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym) albo — przy jej braku — do szczelnego zbiornika lub przydomowej oczyszczalni, zgodnie z warunkami technicznymi.
PrzykładTam, gdzie nie ma sieci, inwestor montuje przydomową oczyszczalnię ścieków na zgłoszenie, zachowując wymagane odległości od granic. Alternatywą jest szczelny zbiornik bezodpływowy, choć przy istniejącej sieci zwykle obowiązuje nakaz przyłączenia. Nielegalne odprowadzanie ścieków do gruntu grozi karami administracyjnymi.
Zobacz też: instalacja · warunki techniczne
Publiczny rejestr gruntów, budynków i lokali. Prowadzony przez starostwa. Podstawa wymiaru podatku od nieruchomości i wpisów hipotek. rozporządzenie EGiB
Kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków, EGiB) to rejestr danych o gruntach, budynkach i lokalach — ich położeniu, powierzchni i przeznaczeniu. Dane z EGiB są podstawą m.in. wymiaru podatków i ksiąg wieczystych.
PrzykładPowierzchnia działki w akcie notarialnym powinna zgadzać się z danymi ewidencji gruntów i budynków (katastru). Dane z EGiB są podstawą wymiaru podatków, zakładania ksiąg wieczystych i wielu czynności urzędowych. Rozbieżności prostuje się w postępowaniu o aktualizację ewidencji, niekiedy po nowym pomiarze geodezyjnym.
Zobacz też: księga wieczysta
Osoba z uprawnieniami budowlanymi kierująca robotami i odpowiedzialna za ich zgodność z projektem oraz przepisami.
Przejmuje teren budowy, prowadzi dziennik budowy i zgłasza obiekt do odbioru. Jego obowiązki i odpowiedzialność określa Prawo budowlane.
Zobacz też: dziennik budowy · odbiór budowy
Pozioma część budynku ograniczona stropami lub stropem i dachem. Może być nadziemna (parter, piętro) lub podziemna (piwnica). rozporządzenie WT
Kondygnacja to pozioma część budynku między stropami (lub stropem a dachem). Warunki techniczne rozróżniają kondygnacje nadziemne i podziemne, co wpływa m.in. na klasyfikację budynku i wymogi (np. windy, ewakuacja).
PrzykładLiczba kondygnacji nadziemnych decyduje o tym, czy budynek jest niski, średniowysoki czy wysoki — a to determinuje wymagania przeciwpożarowe. Od wysokości i liczby kondygnacji zależy m.in. obowiązek instalacji dźwigu czy parametry dróg ewakuacyjnych. Sztuczne zaniżanie liczby kondygnacji (np. nazywanie ich antresolą) bywa kwestionowane przez organy.
Zobacz też: budynek · strop
Publiczny rejestr stanu prawnego nieruchomości — zawiera dane o własności, prawach rzeczowych, hipotekach. Prowadzony przez sądy rejonowe. ustawa o księgach wieczystych
Księga wieczysta to jawny rejestr stanu prawnego nieruchomości (właściciel, hipoteki, służebności). Obowiązuje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przy inwestycji potwierdza tytuł prawny inwestora do dysponowania nieruchomością.
PrzykładSkładając wniosek o pozwolenie na budowę, inwestor oświadcza o prawie do dysponowania nieruchomością, które wynika z wpisu w księdze wieczystej. Księga ujawnia właściciela, hipoteki i służebności, a rękojmia wiary publicznej chroni działającego w zaufaniu do jej treści. Dlatego sprawdzenie księgi to pierwszy krok przed zakupem działki czy rozpoczęciem inwestycji.
L
Postępowanie legalizacyjne pozwalające zalegalizować obiekt wzniesiony bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia — po przedłożeniu dokumentów legalizacyjnych, ocenie ich zgodności z przepisami i wniesieniu opłaty legalizacyjnej. Gdy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, możliwa jest legalizacja uproszczona (bez opłaty). art. 49 Prawa budowlanego
Legalizacja samowoli budowlanej to postępowanie legalizacyjne, w którym inwestor przedkłada dokumenty legalizacyjne (m.in. projekt), organ ocenia zgodność obiektu z przepisami (w tym z MPZP), a następnie ustala opłatę legalizacyjną; dopiero jej wniesienie umożliwia legalne użytkowanie. Odrębnym trybem jest uproszczona legalizacja, gdy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat — bez opłaty, na podstawie m.in. ekspertyzy technicznej.
PrzykładSamowolnie dobudowany ganek inwestor legalizuje, składając dokumenty legalizacyjne (projekt); organ nadzoru budowlanego ocenia zgodność z przepisami i ustala opłatę legalizacyjną. Jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, możliwa jest legalizacja uproszczona — bez opłaty, na podstawie m.in. ekspertyzy technicznej. Zaniechanie legalizacji oznacza nakaz rozbiórki na koszt inwestora.
Zobacz też: samowola budowlana
M
Dokument geodezyjny przedstawiający aktualny stan działki i otoczenia. Wymagany przy projekcie budowlanym. Sporządza geodeta uprawniony. rozporządzenie ws. map
Mapa do celów projektowych to mapa sytuacyjno-wysokościowa z naniesionym uzbrojeniem i granicami, sporządzana przez geodetę, stanowiąca podstawę projektu zagospodarowania działki. Bez niej nie da się prawidłowo zaprojektować obiektu.
PrzykładArchitekt projektuje budynek na mapie do celów projektowych, na której geodeta naniósł przyłącza i linie zabudowy. Mapa odzwierciedla aktualny stan terenu i uzbrojenia, dlatego ma ograniczony okres przydatności. Projekt sporządzony na nieaktualnej lub niewłaściwej mapie może zostać zakwestionowany przez organ.
Zobacz też: geodeta uprawniony · projekt budowlany
Pojęcie potoczne — w prawie budowlanym najbliżej przebudowa lub remont połączony z poprawą parametrów (np. ocieplenie, wymiana instalacji). (praktyka)
Modernizacja to ulepszenie obiektu podnoszące jego standard lub parametry (np. termomodernizacja). W Prawie budowlanym mieści się zwykle w pojęciach remontu, przebudowy lub robót budowlanych — od ich zakresu zależy, czy potrzebne jest zgłoszenie lub pozwolenie.
PrzykładWymiana instalacji i docieplenie z poprawą standardu to modernizacja — w zależności od ingerencji może wymagać zgłoszenia robót. Samo pojęcie nie występuje wprost w Prawie budowlanym, więc o formalnościach decyduje to, czy prace są remontem, przebudową czy zwykłymi robotami. Część modernizacji (np. termomodernizacja) daje przy tym prawo do ulg i dofinansowań.
Zobacz też: przebudowa · remont · termomodernizacja
MPZPMiejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Akt prawa miejscowego ustalający przeznaczenie terenu, jego zabudowę i zasady kształtowania ładu przestrzennego. Wiążący dla inwestorów i organów. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to akt prawa miejscowego określający przeznaczenie terenów i zasady ich zabudowy (linie zabudowy, wysokość, intensywność, geometrię dachu). Jest wiążący — projekt musi być z nim zgodny.
PrzykładMPZP dopuszcza na działce zabudowę mieszkaniową o wysokości do 9 m — projekt domu nie może tej wartości przekroczyć. Plan jest aktem prawa miejscowego, więc jego ustalenia wiążą zarówno inwestora, jak i organ wydający pozwolenie. Przed zakupem działki warto sprawdzić nie tylko przeznaczenie, ale też linie zabudowy i wskaźniki.
Zobacz też: warunki zabudowy
N
Powiększenie istniejącego budynku w pionie — dobudowanie kondygnacji nadziemnych. Wymaga pozwolenia na budowę. (definicja branżowa)
Nadbudowa to powiększenie obiektu w pionie (np. dodanie kondygnacji lub podniesienie dachu). Zmienia parametry i obciążenia, więc wymaga projektu, sprawdzenia konstrukcji, a zwykle pozwolenia na budowę i zgodności z MPZP.
PrzykładWłaściciel parterowego domu chce nadbudować poddasze użytkowe — potrzebuje projektu, ekspertyzy konstrukcji i pozwolenia na budowę. Nadbudowa zwiększa obciążenia, więc kluczowe jest sprawdzenie, czy istniejące fundamenty i ściany je przeniosą. Musi też mieścić się w parametrach dopuszczonych przez plan miejscowy lub warunki zabudowy.
Zobacz też: przebudowa · pozwolenie na budowę
Organ administracji (Powiatowy/Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, PINB/WINB) sprawujący kontrolę nad procesem budowlanym i bezpieczeństwem obiektów. art. 80 Prawa budowlanego
Organy nadzoru budowlanego (powiatowy i wojewódzki inspektor) kontrolują przestrzeganie przepisów, przyjmują zawiadomienia o zakończeniu budowy, wydają pozwolenia na użytkowanie oraz prowadzą postępowania w sprawach samowoli i katastrof budowlanych.
PrzykładPo zakończeniu budowy inwestor zawiadamia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który może przeprowadzić kontrolę przed przystąpieniem do użytkowania. Organy nadzoru zajmują się też samowolami, katastrofami budowlanymi i stanem technicznym obiektów. Należy je odróżnić od administracji architektoniczno-budowlanej (starosty), która wydaje pozwolenia na budowę.
Zobacz też: inwestor · samowola budowlana
O
Budynek, budowla lub obiekt małej architektury wraz z instalacjami, urządzeniami i zagospodarowaniem terenu — zbudowany z użyciem wyrobów budowlanych. art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego
Obiekt budowlany to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury wraz z instalacjami, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. To pojęcie nadrzędne, od którego zależy zakres wymogów Prawa budowlanego.
PrzykładZarówno dom, jak i wiata czy ogrodzenie to obiekty budowlane — różnią się jedynie wymaganiami formalnymi przy realizacji. To pojęcie nadrzędne obejmuje budynki, budowle i obiekty małej architektury wraz z instalacjami. Od zakwalifikowania przedsięwzięcia jako obiektu budowlanego zależy, czy w ogóle stosuje się do niego Prawo budowlane.
Zobacz też: budynek · budowla
Wykonanie robót niezgodnie z zatwierdzonym projektem. Istotne odstąpienia wymagają nowego pozwolenia. Nieistotne — tylko adnotacji w dzienniku. art. 36a Prawa budowlanego
Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę; odstąpienia nieistotne kwalifikuje projektant i odnotowuje w dokumentacji. Kryteria istotności określa art. 36a Prawa budowlanego.
PrzykładPrzesunięcie budynku na działce czy zmiana liczby kondygnacji to odstąpienie istotne — inwestor musi uzyskać zmianę pozwolenia, zanim je wykona. Odstąpienia nieistotne projektant kwalifikuje samodzielnie i opisuje w dokumentacji powykonawczej. Samowolne wprowadzenie istotnej zmiany może zostać uznane za samowolę i wstrzymać odbiór budowy.
Zobacz też: projekt budowlany · samowola budowlana
Zgoda ministra na odstępstwo od konkretnego wymogu rozporządzenia WT, gdy spełnienie jest niemożliwe. Wnioskuje inwestor przez wojewodę. art. 9 Prawa budowlanego
W szczególnie uzasadnionych przypadkach można uzyskać zgodę na odstępstwo od warunków technicznych; udziela jej organ administracji architektoniczno-budowlanej po upoważnieniu właściwego ministra. Wniosek składa się przed wydaniem pozwolenia na budowę.
PrzykładPrzy przebudowie kamienicy o zbyt niskich pomieszczeniach inwestor występuje o odstępstwo od wymaganej warunkami technicznymi wysokości pomieszczeń. Wniosek trzeba złożyć przed wydaniem pozwolenia, bo później zgoda nie sanuje już gotowego stanu. Organ udziela zgody dopiero po uzyskaniu upoważnienia właściwego ministra i może obwarować ją warunkami.
Zobacz też: warunki techniczne
P
Kondygnacja podziemna budynku. Może być użytkowa (warsztat, suszarnia) lub techniczna. Wymaga izolacji przeciwwilgociowej. rozporządzenie WT
Piwnica to kondygnacja podziemna; warunki techniczne określają m.in. wymogi izolacji przeciwwilgociowej i wodnej, wentylacji oraz wysokości pomieszczeń. Kondygnacje podziemne wpływają na klasyfikację i parametry budynku.
PrzykładProjektując piwnicę poniżej poziomu wód gruntowych, trzeba zastosować izolację wodochronną typu ciężkiego zgodnie z warunkami technicznymi. Pominięcie tego wymogu skutkuje zawilgoceniem i zalewaniem pomieszczeń podziemnych. Sposób liczenia kondygnacji podziemnych wpływa też na klasyfikację budynku i niektóre obowiązki inwestora.
Zobacz też: kondygnacja · izolacja
Część projektu budowlanego pokazująca położenie obiektu na działce, dojazdy, infrastrukturę, zieleń. Sporządzana na mapie do celów projektowych. art. 34 Prawa budowlanego
Projekt zagospodarowania działki to część projektu budowlanego — pokazuje usytuowanie obiektu, układ komunikacji, zieleni, przyłączy i odległości od granic, na mapie do celów projektowych, zgodnie z MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy.
PrzykładZ projektu zagospodarowania działki wynika, że dom zachowuje wymagane 4 m od granicy — to warunek wydania pozwolenia. Rysunek pokazuje też dojścia, dojazdy, miejsca postojowe i przyłącza naniesione na aktualnej mapie do celów projektowych. Niezgodność projektu z planem miejscowym w tym zakresie jest podstawą odmowy pozwolenia.
Zobacz też: projekt budowlany · mapa do celów projektowych
Poddaszeużytkowe / nieużytkowe
Przestrzeń pod dachem nad ostatnią kondygnacją. Użytkowe (z minimalną wysokością) lub nieużytkowe. Adaptacja na mieszkania wymaga zgłoszenia/pozwolenia. rozporządzenie WT
Poddasze użytkowe to kondygnacja w przestrzeni dachu przeznaczona na pobyt ludzi; musi spełniać wymogi warunków technicznych co do wysokości, doświetlenia i ewakuacji. Adaptacja poddasza nieużytkowego na mieszkalne bywa przebudową wymagającą zgłoszenia lub pozwolenia.
PrzykładAdaptacja strychu na pokoje to często przebudowa — trzeba spełnić wymóg odpowiedniej wysokości i doświetlenia pomieszczeń. Zmiana poddasza nieużytkowego na użytkowe zwiększa też obciążenia, więc bywa konieczne sprawdzenie stropu i konstrukcji dachu. W zależności od zakresu robót wymaga to zgłoszenia, a niekiedy pozwolenia na budowę.
Zobacz też: kondygnacja · zmiana sposobu użytkowania
Przedsiębiorca realizujący część robót zleconych przez wykonawcę głównego (generalnego). Inwestor odpowiada solidarnie za jego wynagrodzenie. art. 647¹ K.c.
Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy robót budowlanych zgłoszonego inwestorowi (w granicach umowy z wykonawcą). To ustawowa ochrona podwykonawców przed niewypłacalnością generalnego wykonawcy.
PrzykładGdy generalny wykonawca nie płaci, zgłoszony inwestorowi podwykonawca może żądać zapłaty bezpośrednio od inwestora — z tytułu solidarnej odpowiedzialności. Warunkiem jest jednak skuteczne zgłoszenie podwykonawcy i zakresu robót inwestorowi albo akceptacja umowy podwykonawczej. Odpowiedzialność inwestora jest ograniczona do wynagrodzenia wynikającego z jego umowy z wykonawcą.
Zobacz też: wykonawca
Urządzenie wykorzystujące energię z otoczenia (powietrze, grunt, woda) do ogrzewania. Korzysta z dofinansowań (Czyste Powietrze, Mój Prąd). (praktyka)
Pompa ciepła to urządzenie grzewcze wykorzystujące energię otoczenia. Montaż gruntowych pomp z odwiertami może wymagać zgłoszenia projektu robót geologicznych, a sama instalacja — spełnienia warunków technicznych i (przy dofinansowaniach) określonych parametrów.
PrzykładInwestor montuje gruntową pompę ciepła z odwiertami — prace wiertnicze wymagają zgłoszenia projektu robót geologicznych. Pompy powietrzne zwykle nie wymagają takich formalności, ale trzeba uwzględnić hałas jednostki zewnętrznej i odległości od sąsiada. Wybierając urządzenie pod dofinansowanie, warto sprawdzić wymagane parametry (np. klasę efektywności).
Zobacz też: instalacja · termomodernizacja
Powierzchnia pomieszczeń w budynku służąca do zaspokajania potrzeb użytkowych (z wyłączeniem klatek schodowych, piwnic, garaży, suszarni). Sposób liczenia zależy od celu (projektowy, podatkowy, deweloperski). PN-ISO 9836 (metoda praktyczna)
Powierzchnia użytkowa to powierzchnia pomieszczeń służących potrzebom użytkownika, liczona zwykle wg normy PN-ISO 9836. Sposób liczenia (np. pomieszczeń ze skosami) wpływa na cenę, podatki i dane w księgach — dlatego istotne jest, którą metodę przyjęto.
PrzykładPrzy skośnym poddaszu powierzchnię o wysokości poniżej 1,4 m pomija się, a 1,4–2,2 m liczy w połowie — co istotnie zmienia metraż mieszkania. Od przyjętej metody zależą cena zakupu, wysokość podatków i dane wpisywane do dokumentów. Dlatego w umowie deweloperskiej warto sprawdzić, według jakiej normy liczono powierzchnię.
Zobacz też: budynek
Decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie robót budowlanych. Wymagana dla większości inwestycji budowlanych. art. 28 Prawa budowlanego
Pozwolenie na budowę to decyzja zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy. Wymaga m.in. projektu, prawa do dysponowania nieruchomością i zgodności z MPZP lub warunkami zabudowy. Część inwestycji (np. domy jednorodzinne) można realizować na zgłoszenie z projektem zamiast pozwolenia.
PrzykładInwestor uzyskuje pozwolenie na budowę domu; dopiero gdy decyzja stanie się ostateczna, może legalnie rozpocząć roboty. Do wniosku dołącza projekt, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością i wymagane uzgodnienia. Część przedsięwzięć, w tym wiele domów jednorodzinnych, można dziś realizować na zgłoszenie z projektem zamiast pozwolenia.
Zobacz też: decyzja administracyjna · warunki zabudowy
Decyzja nadzoru budowlanego zezwalająca na rozpoczęcie użytkowania obiektu po zakończeniu budowy.
Wymagane jest m.in. dla obiektów, dla których nałożono taki obowiązek lub gdy przystępuje się do użytkowania przed wykonaniem wszystkich robót. Poprzedza je kontrola obowiązkowa.
Zobacz też: bhp na budowie · pozwolenie na budowę
Decyzja PGW Wody Polskie potrzebna przy korzystaniu z wód (studnia powyżej 5m³/dobę, zrzut ścieków, obiekty wodne). ustawa Prawo wodne
Pozwolenie wodnoprawne (wydawane przez Wody Polskie) jest wymagane m.in. przy szczególnym korzystaniu z wód, odprowadzaniu wód opadowych czy budowie urządzeń wodnych. Bywa konieczne jeszcze przed pozwoleniem na budowę.
PrzykładBudowa pomostu albo odprowadzenie wód deszczowych do rowu wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Decyzję wydają Wody Polskie i często trzeba ją uzyskać przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę. Pominięcie tego obowiązku może wstrzymać inwestycję lub skutkować sankcjami.
Zobacz też: decyzja administracyjna
Dokument zawierający opis i rysunki techniczne planowanego obiektu — podstawowy załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę. art. 34 Prawa budowlanego
Projekt budowlany składa się z projektu zagospodarowania działki, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. Dwa pierwsze zatwierdza się przy pozwoleniu/zgłoszeniu; projekt techniczny przekazuje się przed rozpoczęciem robót. Sporządzają go projektanci z uprawnieniami.
PrzykładDo wniosku o pozwolenie inwestor dołącza projekt zagospodarowania i architektoniczno-budowlany, a projekt techniczny kompletuje przed startem budowy. Projekt techniczny musi być zgodny z zatwierdzonymi częściami i przekazany kierownikowi budowy przed rozpoczęciem robót. Każdą część podpisują projektanci z odpowiednimi uprawnieniami, którzy odpowiadają za przyjęte rozwiązania.
Zobacz też: pozwolenie na budowę
Wykonanie robót polegających na zmianie parametrów technicznych lub funkcjonalnych istniejącego obiektu, bez zwiększenia kubatury. art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego
Przebudowa to roboty zmieniające parametry użytkowe lub techniczne obiektu, bez zmiany kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości ani liczby kondygnacji. W zależności od zakresu wymaga zgłoszenia lub pozwolenia.
PrzykładWyburzenie ścianki działowej i zmiana układu pomieszczeń bez powiększania budynku to przebudowa — ingerencja w konstrukcję wymaga projektu. Jeśli zmieniają się elementy nośne, zwykle potrzebne jest pozwolenie, a nie samo zgłoszenie. Kluczowe jest to, że przy przebudowie nie zmienia się gabarytów obiektu, tylko jego parametry wewnętrzne.
Zobacz też: nadbudowa
Infrastruktura techniczna doprowadzona do działki: prąd, woda, kanalizacja, gaz, telekomunikacja. Wymaga osobnych zgłoszeń lub pozwoleń. Prawo energetyczne
Przyłącza i media (prąd, gaz, woda, kanalizacja, ciepło) doprowadza się na podstawie warunków przyłączenia i umów z dostawcami. Budowa przyłączy bywa możliwa na zgłoszenie albo wprost na podstawie warunków, bez odrębnego pozwolenia.
PrzykładPrzed zamieszkaniem inwestor uzyskuje warunki przyłączenia i podpisuje umowy na prąd oraz wodę, a przyłącza wykonuje zgodnie z nimi. Brak dostępnych mediów lub wysoki koszt ich doprowadzenia potrafi przesądzić o opłacalności całej inwestycji. Samą budowę przyłączy często można prowadzić na podstawie warunków technicznych, bez odrębnego pozwolenia.
Zobacz też: instalacja · kanalizacja · pozwolenie wodnoprawne
R
Wykonanie robót przywracających lub utrzymujących stan techniczny obiektu, bez zmiany parametrów. Zwykle nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia. art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego
Remont to odtworzenie stanu pierwotnego obiektu (a nie bieżąca konserwacja), z dopuszczeniem wyrobów innych niż użyte pierwotnie. Co do zasady nie wymaga pozwolenia; część remontów (np. obiektów wpisanych do rejestru zabytków) wymaga zgłoszenia lub zgody.
PrzykładWymiana zużytego pokrycia dachowego na nowe to remont — zwykle bez pozwolenia, ale w budynku zabytkowym potrzebna jest zgoda konserwatora. Remont odtwarza stan pierwotny i nie może zmieniać parametrów obiektu — inaczej staje się przebudową. Dopuszcza przy tym użycie nowocześniejszych materiałów niż pierwotnie zastosowane.
Zobacz też: przebudowa · roboty budowlane
Budowa, przebudowa, montaż, remont oraz rozbiórka obiektów budowlanych. Wymagają odpowiedniego zgłoszenia lub pozwolenia. art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego
Roboty budowlane to budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu. To pojęcie wyznacza zakres czynności objętych Prawem budowlanym i decyduje o wymaganych formalnościach.
PrzykładMontaż wolno stojącego zbiornika czy rozbiórka wiaty to roboty budowlane — w zależności od rodzaju wymagają zgłoszenia albo są z niego zwolnione. To, czy dana czynność jest robotą budowlaną, przesądza o tym, czy w ogóle stosuje się Prawo budowlane. Dlatego przed pracami warto sprawdzić ustawowy katalog robót zwolnionych i tych na zgłoszenie.
Zobacz też: przebudowa · rozbiórka
Usunięcie obiektu budowlanego lub jego części. Wymaga pozwolenia na rozbiórkę lub zgłoszenia (w zależności od rodzaju obiektu). art. 31 Prawa budowlanego
Rozbiórka obiektu zwykle wymaga pozwolenia, a w określonych przypadkach (np. obiekty niewpisane do rejestru zabytków, o określonych wymiarach i odległościach) wystarcza zgłoszenie. Trzeba zapewnić bezpieczeństwo prac i zagospodarowanie odpadów.
PrzykładRozbiórkę budynku gospodarczego o wysokości poniżej 8 m, odsuniętego od granic, można wykonać na zgłoszenie. Większe obiekty oraz wpisane do rejestru zabytków wymagają już pozwolenia na rozbiórkę. Niezależnie od trybu trzeba zapewnić bezpieczeństwo prac i prawidłowo zagospodarować odpady budowlane.
Zobacz też: samowola budowlana
Powiększenie istniejącego obiektu (zwiększenie kubatury) — np. dobudowa skrzydła, garażu. Wymaga pozwolenia na budowę. art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego
Rozbudowa powiększa obiekt w poziomie (zwiększa powierzchnię zabudowy lub kubaturę). Zmienia parametry, więc wymaga projektu, zgodności z MPZP/WZ i zwykle pozwolenia na budowę.
PrzykładDobudowa skrzydła do istniejącego domu to rozbudowa — inwestor potrzebuje pozwolenia na budowę i zgodności z planem. Zwiększenie powierzchni zabudowy musi mieścić się w dopuszczonych wskaźnikach i liniach zabudowy. Inaczej niż przebudowa, rozbudowa zmienia gabaryty obiektu, dlatego formalności są pełniejsze.
Zobacz też: przebudowa · nadbudowa · pozwolenie na budowę
Osoba z najwyższymi uprawnieniami w danej specjalności. Wykonuje ekspertyzy, opinie techniczne, oceny stanu obiektów. art. 8 Prawa budowlanego
Rzeczoznawca budowlany to ekspert wydający opinie i ekspertyzy techniczne w zakresie swoich uprawnień, na podstawie wpisu na listę prowadzoną przez izbę inżynierów. Jego opinie bywają wymagane przy odstępstwach, legalizacji czy ocenie stanu technicznego obiektu.
PrzykładPrzy ocenie przyczyn pęknięć ścian inwestor zleca ekspertyzę rzeczoznawcy budowlanemu. Jego opinia bywa wymagana także przy legalizacji samowoli, odstępstwach od przepisów czy zmianie sposobu użytkowania. Rzeczoznawca działa w granicach swoich uprawnień i odpowiada zawodowo za rzetelność wniosków.
Zobacz też: nadzór budowlany
S
Wykonanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia albo wbrew nim.
Podlega legalizacji po spełnieniu warunków i wniesieniu opłaty legalizacyjnej albo nakazowi rozbiórki. Procedurę prowadzi powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.
Zobacz też: działka budowlana
Pozioma konstrukcja oddzielająca kondygnacje. Przenosi obciążenia z wyższych pięter na ściany i fundamenty. Typy: żelbetowy, drewniany, stalowy. warunki techniczne
Strop to pozioma przegroda nośna oddzielająca kondygnacje; musi spełniać wymogi nośności, izolacyjności akustycznej i odporności ogniowej z warunków technicznych. Jego konstrukcję dobiera projektant.
PrzykładMiędzy mieszkaniami strop musi zapewnić odpowiednią izolacyjność akustyczną wymaganą warunkami technicznymi. Oprócz tego decyduje o nośności kondygnacji i jej odporności ogniowej, dlatego jego konstrukcję dobiera projektant. Zbyt „lekki" strop to typowa przyczyna skarg na hałas i ugięcia w budynkach wielorodzinnych.
Zobacz też: konstrukcja · budynek
Pionowy element konstrukcyjny przenoszący obciążenia stropów na fundament. Wyburzenie wymaga ekspertyzy konstrukcyjnej i zgłoszenia/pozwolenia. warunki techniczne
Ściana nośna przenosi obciążenia konstrukcji (stropów, dachu) na fundamenty. Jej naruszenie (otwór, wyburzenie) wymaga projektu konstrukcyjnego i rozwiązania zastępczego — samowolna ingerencja zagraża bezpieczeństwu obiektu.
PrzykładPrzebicie drzwi w ścianie nośnej wymaga projektu z nadprożem przejmującym obciążenia — nie wolno tego robić bez konstruktora. Naruszenie ściany nośnej bez zabezpieczenia może spowodować pęknięcia, a nawet zawalenie fragmentu budynku. W lokalu w bloku takie prace dotykają części wspólnych i zwykle wymagają też zgody wspólnoty.
Zobacz też: konstrukcja · rzeczoznawca budowlany
Dokument określający zapotrzebowanie obiektu na energię. Obowiązkowe przy sprzedaży, najmie, oddaniu do użytkowania. Wystawia certyfikator. ustawa o charakterystyce energetycznej budynków
Świadectwo charakterystyki energetycznej określa zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię. Od 2023 r. jest obowiązkowe przy sprzedaży i wynajmie — zbywca/wynajmujący musi je przekazać nabywcy/najemcy. Sporządza je uprawniona osoba.
PrzykładPrzy sprzedaży mieszkania notariusz odnotowuje przekazanie kupującemu świadectwa charakterystyki energetycznej. Obowiązek przekazania dokumentu spoczywa na sprzedającym lub wynajmującym i nie można się z niego zwolnić w umowie. Świadectwo sporządza osoba wpisana do centralnego rejestru, a jego brak grozi karą.
Zobacz też: charakterystyka energetyczna
T
Roboty zmniejszające zapotrzebowanie budynku na energię (ocieplenie, wymiana okien, dachu, pieca). Korzysta z ulgi termomodernizacyjnej w PIT. ustawa o wspieraniu termomodernizacji
Termomodernizacja to ulepszenia zmniejszające zapotrzebowanie budynku na energię (docieplenie, wymiana źródła ciepła i okien). Można uzyskać wsparcie (premia termomodernizacyjna, ulga termomodernizacyjna w PIT). Część prac wymaga zgłoszenia.
PrzykładWłaściciel domu dociepla ściany i wymienia kocioł, a poniesione koszty odlicza w ramach ulgi termomodernizacyjnej w PIT. Część prac, np. docieplenie budynku powyżej określonej wysokości, wymaga zgłoszenia robót. Przy korzystaniu z dofinansowania trzeba zachować faktury i spełnić warunki danego programu.
Zobacz też: modernizacja · charakterystyka energetyczna
U
Umowa wykonawcy z inwestorem o wykonanie obiektu. Forma pisemna obowiązkowa. Reguluje termin, wynagrodzenie, gwarancje. art. 647 K.c.
Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się oddać obiekt wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor — przygotować budowę (m.in. teren, projekt) i zapłacić wynagrodzenie. Działa tu ochrona podwykonawców (solidarna odpowiedzialność inwestora).
PrzykładW umowie o roboty budowlane strony ustalają zakres, terminy i wynagrodzenie; inwestor odpowiada solidarnie za zapłatę zgłoszonym podwykonawcom. Dobrze sporządzona umowa reguluje też odbiory, kary umowne i zasady rękojmi za wady. Forma pisemna i precyzyjny opis robót znacząco ułatwiają dochodzenie roszczeń w razie sporu.
Zobacz też: wykonawca · podwykonawca
Korzystanie z budynku zgodnie z jego przeznaczeniem. Zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia, a niekiedy pozwolenia. art. 71 Prawa budowlanego
Użytkowanie obiektu powinno być zgodne z jego przeznaczeniem; właściciel lub zarządca ma obowiązek poddawać obiekt okresowym kontrolom stanu technicznego (rocznym i pięcioletnim) oraz utrzymywać go w należytym stanie.
PrzykładWłaściciel budynku zleca coroczny przegląd instalacji oraz przegląd pięcioletni stanu technicznego — to obowiązek z Prawa budowlanego. Z przeglądów sporządza się protokoły, które przechowuje się w książce obiektu budowlanego. Zaniedbanie kontroli grozi karą, a w razie szkody — odpowiedzialnością właściciela lub zarządcy.
Zobacz też: pozwolenie na użytkowanie · zmiana sposobu użytkowania
Prawo do korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gminy na okres 99 lat. Stopniowo przekształcane we własność. art. 232 K.c.
Użytkowanie wieczyste to prawo do korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub samorządu (zwykle 99 lat, z opłatą roczną), zbliżone do własności, zbywalne i dziedziczne. Grunty mieszkaniowe sukcesywnie przekształcono we własność.
PrzykładBudynek stoi na gruncie w użytkowaniu wieczystym — właściciel wnosi opłatę roczną, dopóki grunt nie zostanie przekształcony we własność. Prawo to jest zbywalne i dziedziczne, więc można je sprzedać razem z budynkiem. Grunty pod budownictwo mieszkaniowe były jednak sukcesywnie przekształcane we własność z mocy ustawy.
Zobacz też: kataster nieruchomości · grunt budowlany
W
Przepisy określające wymagania dla budynków i ich usytuowania (parametry, izolacyjność, bezpieczeństwo pożarowe). Określa rozporządzenie ministra. rozporządzenie WT 2002
Warunki techniczne (rozporządzenie ws. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) określają m.in. odległości od granic, nasłonecznienie, izolacyjność cieplną i akustyczną, ewakuację i ochronę przeciwpożarową. Projekt musi je spełniać.
PrzykładBudynek z oknami trzeba usytuować co najmniej 4 m od granicy działki (3 m dla ściany bez okien) — to wymóg warunków technicznych. Przepisy te regulują też nasłonecznienie, izolacyjność, wentylację i drogi ewakuacyjne. Projekt niezgodny z warunkami technicznymi nie zostanie zatwierdzony, chyba że inwestor uzyska zgodę na odstępstwo.
Zobacz też: instalacja
Decyzja ustalająca sposób zagospodarowania terenu w razie braku MPZP. Wymagana, by uzyskać pozwolenie na budowę poza obszarem objętym planem. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu
Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) ustala zasady zagospodarowania terenu tam, gdzie brak MPZP — m.in. na podstawie zasady „dobrego sąsiedztwa". Jest podstawą projektu i pozwolenia w razie braku planu.
PrzykładDziałka nie jest objęta planem — inwestor najpierw uzyskuje decyzję o warunkach zabudowy, a dopiero potem pozwolenie na budowę zgodne z nią. WZ wydaje się m.in. w oparciu o zasadę dobrego sąsiedztwa, więc charakter okolicznej zabudowy ma realne znaczenie. Decyzja może ustalić parametry mniej korzystne, niż zakładał inwestor, dlatego warto wystąpić o nią przed zakupem działki.
Zobacz też: MPZP · pozwolenie na budowę
Pozwolenie traci ważność, jeśli budowa nie rozpoczęła się w ciągu 3 lat lub została przerwana na ponad 3 lata. Można je odnowić. art. 37 Prawa budowlanego
Pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Wówczas potrzebna jest nowa decyzja.
PrzykładInwestor uzyskał pozwolenie, ale nie rozpoczął budowy przez ponad 3 lata — pozwolenie wygasło i trzeba wystąpić o nie ponownie. Ten sam skutek wywołuje przerwanie już rozpoczętej budowy na dłużej niż 3 lata. Aby uniknąć wygaśnięcia, wystarczy w terminie faktycznie rozpocząć roboty i prowadzić je z zachowaniem ciągłości.
Zobacz też: pozwolenie na budowę
System wymiany powietrza w budynku. Grawitacyjna (kominowa) lub mechaniczna (wentylatory). Wymagana przez warunki techniczne (dostateczna wymiana). rozporządzenie WT
Wentylacja (grawitacyjna lub mechaniczna) zapewnia wymianę powietrza wymaganą warunkami technicznymi dla poszczególnych pomieszczeń. Jej brak lub wadliwość to częsta przyczyna problemów z wilgocią i kłopotów przy odbiorach.
PrzykładW łazience bez okna warunki techniczne wymagają sprawnej wentylacji wywiewnej — jej brak uniemożliwia prawidłowy odbiór lokalu. Szczelne okna bez nawiewu często pogarszają wymianę powietrza i prowadzą do zawilgocenia oraz pleśni. Dlatego przy termomodernizacji trzeba pamiętać o zapewnieniu odpowiedniego napływu powietrza.
Zobacz też: instalacja · warunki techniczne
Określenie wartości rynkowej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy ważny 12 miesięcy. ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wyceny nieruchomości (operatu szacunkowego) dokonuje rzeczoznawca majątkowy; służy ona m.in. do kredytu, sprzedaży, podziału majątku czy odszkodowań. Operat zachowuje aktualność przez ograniczony czas.
PrzykładBank przed udzieleniem kredytu hipotecznego wymaga operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat wykorzystuje się też przy sprzedaży, podziale majątku czy ustalaniu odszkodowań. Ma on ograniczony okres ważności, więc po pewnym czasie konieczna jest jego aktualizacja.
Zobacz też: rzeczoznawca
Usunięcie drzew z działki. Wymaga zezwolenia gminy, z wyjątkami (drzewa owocowe, na własnej posesji do określonej grubości). ustawa o ochronie przyrody
Usunięcie drzewa może wymagać zezwolenia; osoby fizyczne na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą zwykle zgłaszają zamiar usunięcia, a urząd może wnieść sprzeciw. Wycinka bez wymaganej zgody grozi administracyjną karą pieniężną.
PrzykładPrzed wycinką dużego drzewa właściciel działki zgłasza zamiar gminie; urząd dokonuje oględzin i może się sprzeciwić. Jeśli w ciągu kilku lat na tej działce powstanie działalność gospodarcza, gmina może naliczyć opłatę za usunięcie. Wycięcie drzewa bez wymaganej zgody zagrożone jest dotkliwą administracyjną karą pieniężną.
Zobacz też: decyzja administracyjna
Przedsiębiorca realizujący umowę z inwestorem na wykonanie obiektu. Może korzystać z podwykonawców. Odpowiada za jakość robót i terminowość. art. 647 K.c.
Wykonawca robót budowlanych zobowiązuje się wykonać obiekt zgodnie z projektem, przepisami i zasadami wiedzy technicznej oraz oddać go inwestorowi. Odpowiada za wady robót (rękojmia, gwarancja) i za bezpieczeństwo realizacji.
PrzykładPo wykryciu wady elewacji inwestor żąda od wykonawcy jej usunięcia w ramach rękojmi za wady robót budowlanych. Wykonawca odpowiada też z gwarancji, jeśli takiej udzielił, oraz za bezpieczeństwo prowadzonych prac. Spory o jakość robót rozstrzyga się zwykle na podstawie protokołów odbioru i opinii rzeczoznawcy.
Zobacz też: inwestor · podwykonawca
Z
Obiekt nieruchomy lub ruchomy wpisany do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji. Roboty przy nim wymagają zgody konserwatora. ustawa o ochronie zabytków
Roboty przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków (a często też w gminnej ewidencji lub strefie ochrony konserwatorskiej) wymagają pozwolenia/zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków — obok zwykłych formalności budowlanych. Samowolne prace grożą sankcjami.
PrzykładWymiana okien w kamienicy wpisanej do rejestru zabytków wymaga zgody konserwatora — nie wystarczy zgłoszenie do nadzoru budowlanego. Konserwator może narzucić rodzaj stolarki, kolorystykę czy technologię prac. Roboty przy zabytku bez wymaganej zgody grożą karami i nakazem przywrócenia stanu poprzedniego.
Zobacz też: decyzja administracyjna
Sposób użytkowania działki: zabudowa, drogi wewnętrzne, parkingi, zieleń, infrastruktura techniczna. Określone w projekcie zagospodarowania. rozporządzenie WT
Zagospodarowanie terenu obejmuje rozmieszczenie obiektów, dojść, dojazdów, miejsc postojowych, zieleni i infrastruktury z zachowaniem wymaganych odległości i wskaźników. Reguluje je MPZP/WZ oraz warunki techniczne.
PrzykładProjekt zagospodarowania musi przewidzieć wymaganą liczbę miejsc postojowych i odległości od granic zgodnie z planem i warunkami technicznymi. Liczy się też powierzchnia biologicznie czynna, czyli udział terenów zielonych na działce. Niedotrzymanie tych wskaźników jest częstą przyczyną odmowy pozwolenia lub konieczności przeprojektowania.
Zobacz też: plan zagospodarowania terenu · MPZP
Uproszczona procedura zamiast pozwolenia — wystarczy zawiadomić starostwo/urząd miasta o zamiarze wykonania określonych robót (np. przyłącze, ogrodzenie, mały budynek). art. 30 Prawa budowlanego
Część robót budowlanych można realizować na zgłoszenie zamiast pozwolenia — organ ma określony czas na ewentualny sprzeciw (po jego bezskutecznym upływie działa milcząca zgoda). Katalog robót na zgłoszenie określa Prawo budowlane.
PrzykładBudowę przydomowej altany czy ogrodzenia od strony drogi inwestor zgłasza; brak sprzeciwu organu w ustawowym terminie oznacza zgodę. Do zgłoszenia czasem trzeba dołączyć projekt, szkice lub uzgodnienia — zależnie od rodzaju robót. Rozpoczęcie prac przed upływem terminu na sprzeciw albo mimo sprzeciwu jest traktowane jak samowola.
Zobacz też: pozwolenie na budowę
Procedura zmiany istniejącego planu — uchwała o przystąpieniu, projekt, konsultacje, uchwała o przyjęciu. Może trwać 1-3 lata. ustawa o planowaniu
Zmiana MPZP następuje w trybie właściwym dla jego uchwalenia — uchwałą rady gminy, z udziałem społeczeństwa (wyłożenie projektu, uwagi). Pozwala dostosować przeznaczenie terenu, ale jest procesem długotrwałym.
PrzykładBy umożliwić zabudowę usługową, właściciele występują do gminy o zmianę planu — procedura obejmuje konsultacje i może trwać miesiącami. Mieszkańcy mogą składać uwagi do wyłożonego projektu, a o ostatecznym kształcie decyduje rada gminy. Wniosek o zmianę nie gwarantuje sukcesu, bo gmina nie ma obowiązku go uwzględnić.
Zobacz też: MPZP · warunki zabudowy
Przeznaczenie obiektu lub jego części do innego celu niż dotychczas (np. lokal mieszkalny na usługowy). Wymaga zgłoszenia, w niektórych przypadkach pozwolenia. art. 71 Prawa budowlanego
Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części (np. mieszkania na gabinet, lokalu na gastronomię) wymaga zgłoszenia, gdy zmieniają się warunki (bezpieczeństwo, obciążenia, higiena, hałas). Organ może wnieść sprzeciw; rozpoczęcie przed terminem jest samowolą.
PrzykładPrzekształcenie mieszkania w gabinet kosmetyczny wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania — ze względu na zmianę charakteru i wymogów lokalu. Do zgłoszenia dołącza się m.in. opis i niekiedy ekspertyzę potwierdzającą spełnienie warunków (np. ppoż., sanitarnych). Rozpoczęcie nowego sposobu użytkowania bez zgłoszenia jest traktowane jak samowola i grozi karą.
Zobacz też: użytkowanie
Czynność potwierdzająca wykonanie robót zgodnie z umową i projektem, dokonywana protokołem odbioru.
Od daty odbioru zwykle liczy się terminy rękojmi i gwarancji oraz wymagalność wynagrodzenia. Bezzasadna odmowa odbioru przez inwestora bywa źródłem sporów z wykonawcą.
Zobacz też: odbiór budowy · odbiór końcowy budowy
Odpowiedzialność wykonawcy za wady wykonanych robót budowlanych, niezależna od jego winy.
Pozwala żądać usunięcia wad, obniżenia wynagrodzenia, a przy wadach istotnych — odstąpienia od umowy. Termin rękojmi dla budynków wynosi co do zasady 5 lat.
Dobrowolne zobowiązanie wykonawcy lub producenta do usunięcia wad ujawnionych w okresie gwarancyjnym.
Działa niezależnie od rękojmi i obejmuje warunki z dokumentu gwarancyjnego. Inwestor może wybrać, czy dochodzi roszczeń z gwarancji, czy z rękojmi.
Dokument potwierdzający przyjęcie wykonanych robót budowlanych przez inwestora, z ewentualnym wskazaniem wad.
Od jego podpisania zwykle liczy się terminy rękojmi i wymagalność wynagrodzenia. Odbiór z zastrzeżeniami pozwala przyjąć obiekt mimo drobnych usterek do usunięcia.
Jednostronne zakończenie umowy o roboty budowlane w przypadkach przewidzianych w umowie lub ustawie, np. przy istotnych wadach lub zwłoce.
Skutkuje rozliczeniem dotychczasowych robót i może wiązać się z karami umownymi. Oświadczenie powinno jasno wskazywać podstawę odstąpienia.
Zobacz też: odstąpienie od projektu · odstępstwo od warunków technicznych
Wada robót uniemożliwiająca korzystanie z obiektu zgodnie z przeznaczeniem lub czyniąca go niezgodnym z umową w stopniu uzasadniającym dalej idące roszczenia.
Przy wadzie istotnej inwestor może odmówić odbioru lub odstąpić od umowy. Odróżnienie wady istotnej od nieistotnej bywa kluczowe w sporach o zapłatę i odbiór.
Brak pojęć pasujących do wyszukiwania.
Definicje mają charakter informacyjny. W razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem — zapytaj prawnika.
