Zmiana sposobu użytkowania budynku usługowego na mieszkalny
• Data: 2024-01-31 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
W obliczu częstych zmian przepisów prawnych ważne jest zrozumienie, jak aktualne prawo reguluje zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych. Odpowiednia adaptacja pomieszczeń, od usługowych po mieszkalne, wymaga nie tylko znajomości przepisów Prawa budowlanego, ale także świadomości konsekwencji takiej zmiany, zarówno w kontekście wymogów administracyjnych, jak i podatkowych. W niniejszym artykule eksplorujemy na przykładzie zapytania pana Sławomira, jakie warunki muszą być spełnione, aby zmiana taka była legalna i zgodna z planem zagospodarowania.
Pan Sławomir zwrócił się do nas z pytaniem dotyczącym zmiany sposobu użytkowania lokalu. Posiada na własność mieszkanie, które od kilku lat jest użytkowane jako lokal usługowy. Obecnie chciałby dokonać zmiany sposobu użytkowania tego lokalu z usługowego z powrotem na mieszkalny. Zaplanował bowiem, że będzie wynajmował to mieszkanie i chciałby dopełnić w urzędach procedury zmiany, aby wszystko było zgodnie z prawem. Pyta, jak to należy zrobić, jak formalnie przywrócić lokalowi funkcję mieszkalną.
Przeznaczenie pomieszczeń usługowych na mieszkalne
Przeznaczenie pomieszczeń usługowych na mieszkalne jest wystarczającą przesłanką, by uznać, że mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania.
W obecnym stanie prawnym, zgodnie z przepisami ustawy – Prawo budowlane (po nowelizacji ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r., Dz. U. z 2004 r. Nr 93, poz. 888) zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, poza kilkoma wyjątkami, wymaga zgłoszenia. Zgodnie z tymi przepisami rozstrzygać należy, czy nastąpiła zmiana warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje, że choć ustawa – Prawo budowlane nie zawiera pełnej definicji pojęcia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, to należy przyjąć, że brzmienie art. 71 P.b. oddaje intencje ustawodawcy w zakresie określenia granic reglamentacji ze strony organów administracji publicznej i nie może być pomijane przy ocenie, czy nastąpiła zmiana sposobu użytkowania (wyrok NSA z 27 września 2002 r.; IV SA 2147/2000; ONSA 2003/4 poz. 137).
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego – zgłoszenie
Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, żeby mówić o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego, należy stwierdzić wykonanie zasadniczych, radykalnych zmian przeznaczenia obiektu budowlanego lub jego części w stosunku do stanu dotychczasowego. Fakt wyeksponowania pewnych zachowań dotyczących obiektu budowlanego lub jego części świadczy przede wszystkim o tym, że nie można każdego zachowania właściciela (lub zarządcy), wprowadzającego nawet korektę w substancji budynku lub jego części czy też jej wykorzystywania, traktować jako czynności uzależnionej od zgody organu administracji publicznej.
Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.
Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może w drodze decyzji wnieść sprzeciw przeciwko zamierzonej zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jeśli:
– wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,
– narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy,
– może spowodować niedopuszczalne:
- zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
- pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
- pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
- wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
Reasumując, od strony Prawa budowlanego wystarczy zgodność takiej zmiany z planem zagospodarowania przestrzennego, złożenie zgłoszenia i brak sprzeciwu organu. Pozostaje jeszcze kwestia podatku od nieruchomości – trzeba zgłosić w rejestrze gruntów, a także w urzędzie gminy (miasta), że lokal nie jest użytkowy a mieszkalny. Należy też pamiętać o opodatkowaniu samego najmu i obowiązku zgłoszenia do urzędu skarbowego.
Przykłady
Przekształcenie sklepu w apartament
Pani Kowalska zakupiła lokal użytkowy na parterze w centrum miasta, który przez lata służył jako sklep odzieżowy. Zdecydowała się na przekształcenie go w apartament do wynajmu turystycznego. Zgłosiła to do właściwego urzędu, dokonała niezbędnych zmian adaptacyjnych, spełniając wymogi sanitarne i budowlane, a po braku sprzeciwu lokal zaczął funkcjonować jako popularny punkt wynajmu.
Zmiana przedszkola na kancelarię prawną
Budynek, który przez dziesięciolecia funkcjonował jako przedszkole, został zamknięty z powodu spadku liczby dzieci w okolicy. Nowy właściciel nieruchomości postanowił przekształcić go w kancelarię prawną. Musiał dostosować obiekt do nowych wymogów, w tym zabezpieczeń przeciwpożarowych i akustycznych. Po zgłoszeniu i pozytywnym rozpatrzeniu sprawy przez urząd, budynek zaczął służyć jako miejsce pracy dla prawników i ich klientów.
Adaptacja garażu na pracownię artystyczną
Pan Nowak, lokalny artysta, potrzebował przestrzeni na swoje studio malarskie. Zdecydował się zaadaptować swój garaż na pracownię. Zmiana ta wymagała nie tylko zgłoszenia w urzędzie, ale i spełnienia określonych norm bezpieczeństwa oraz warunków pracy. Po zainstalowaniu odpowiedniego oświetlenia, systemów wentylacyjnych i innych niezbędnych udogodnień, garaż zyskał nowe życie jako kreatywna przestrzeń artystyczna.
Podsumowanie
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego to proces wymagający nie tylko odpowiedniej dokumentacji i zgłoszeń do właściwych organów, ale również spełnienia norm i warunków technicznych. Przykłady z życia wzięte pokazują, że choć może to być wyzwanie, to odpowiednio przeprowadzona adaptacja otwiera nowe możliwości wykorzystania przestrzeni, dostosowując je do zmieniających się potrzeb i wymogów współczesnego życia. Warto więc podchodzić do tego procesu z odpowiednią świadomością i przygotowaniem, by zmiana była legalna, bezpieczna i funkcjonalna.
Oferta porad prawnych
Skorzystaj z naszych porad prawnych online i profesjonalnie przygotowanych pism, by upewnić się, że Twoja zmiana sposobu użytkowania obiektu jest w pełni zgodna z prawem. Nasz zespół doświadczonych prawników pomoże Ci przejść przez cały proces bez zbędnych komplikacji. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 września 2002 r.; IV SA 2147/2000
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
