Dobudowa garażu do domu bez pozwolenia na zgłoszenie

Garaż i wiata – definicje w prawie budowlanym

Aby prawidłowo odpowiedzieć na Pańskie zapytanie, analizę należy rozpocząć od samego pojęcia „garaż”, które w świetle przepisów prawa jest pojęciem bardziej skomplikowanym, niż może się to wydawać na pierwszy rzut oka. Same przepisy nie definiują zaś jednoznacznie pojęcia „garaż” lub pojęcia „wiata garażowa”. Pod pojęciem garażu w doktrynie rozumie się budynek lub pomieszczenie przeznaczone do postoju pojazdów. Powinno być ono zamknięte ze wszystkich stron ścianami z otworami wraz z konstrukcją dachu.

Natomiast jeśli chodzi o wiatę, określa się nią konstrukcję otwartą, bez ścian zewnętrznych lub posiadająca ścianę maksymalnie z trzech stron, z zadaszeniem pełnym lub niepełnym. W tym miejscu w przepisach brak jest pojęcia „trwale związany z gruntem”. Powyższe pojęcie znajduje się na samym początku ustawy Prawo budowlane i występuje w tzw. słowniczku ustawy. Obiektami trwale związanymi z gruntem są budynki oraz budowle. Wszystkie instalacje, które nie są ściśle związane z gruntem, kryją się pod pojęciem „tymczasowe obiekty budowlane” – należy przez to rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe.

Zobacz też: Budowa garażu na działce rolnej

Warunki konieczne przy budowie garażu

Zgodnie zaś z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie „garaż powinien mieć:

1) wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2 m;

2) wjazdy lub wrota garażowe co najmniej o szerokości 2,3 m i wysokości 2 m w świetle;

3) elektryczną instalację oświetleniową;

4) zapewnioną wymianę powietrza, zgodnie z § 108;

5) wpusty podłogowe z syfonem i osadnikami w garażu z instalacją wodociągową lub przeciwpożarową tryskaczową, w garażu podziemnym przed wjazdem do niego oraz w garażu nadziemnym o pojemności powyżej 25 samochodów;

6) instalację przeciwpożarową, wymaganą przepisami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej, zabezpieczoną przed zamarzaniem”.

Przeczytaj też: Czy można postawić garaż na działce rolnej

Budowa garażu wolnostojącego bez pozwolenia

Mając na uwadze powyższe oraz art. 29 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, budowa garaży oraz wiat garażowych o powierzchni zabudowy do 35 m² nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Jednakże łączna liczba tego typu obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki. Także, wiata może być postawiona bez pozwolenia.

Zgłoszenie budowy do odpowiedniego organu

Nie wiem, ile ma Pan budynków na działce oraz jaka jest jej łączna powierzchnia. Jednakże zgodnie z treścią art. 30 ustawy Prawo budowlane fakt budowy zarówno garażu, jak i wiaty garażowej o powierzchni do 35 m² (powierzchni całkowitej – nie użytkowej) powinien zostać zgłoszony odpowiedniemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, jeszcze przed rozpoczęciem prac. Organ po otrzymaniu stosownego wniosku ma 21 dni na ewentualne zgłoszenie sprzeciwu i może wydać nakaz wstrzymania się od prac. Dopiero w przypadku, gdy tego typu postanowienie nie zostanie wydane – można przystąpić do budowy. Powyższe zgłoszenie ważne jest 3 lata. Po upływie tego terminu należy ponownie zawiadomić organ i odczekać 21 dni. Ww. formalności dotyczą budowy zarówno garażu trwale związanego z gruntem, jak i niezwiązanego, np. ustawionego na bloczkach. W tym miejscu nie ma również znaczenia, czy garaż będzie murowany, czy blaszany – popularny blaszak. Ma jednak znaczenie fakt, czy garaż będzie wolnostojący, czy też dobudowany.

Dostawienie garażu do istniejącego domu – pozwolenie na budowę

W tym miejscu należy wskazać, że przepis pozwala nam jedynie na zgłoszenie dotyczy garaży wolnostojących. Niestety Pan zamierza dobudować go do już stojącego budynku, dlatego też niestety w tym przypadku konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.

Konsekwencje niezgłoszenia zamiaru prac i budowy garażu

W opisanym przez Pana przypadku niezgłoszenie zamiaru podjęcia prac budowlanych oraz wybudowanie garażu na zgłoszenie bez pozwolenia może skutkować uznaniem jej przez organ kontrolujący za samowolę budowlaną. Jedną z konsekwencji samowoli budowlanej może być nakazanie rozbiórki obiektu. Jednakże najczęściej cała sytuacja kończy się obowiązkiem dokonania legalizacji budowy. Podczas kontroli organ będzie weryfikował, czy budowa jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (o ile taki istnieje) oraz czy nie narusza ona przepisów techniczno-budowlanych. Jeśli inspektor uzna budynek za możliwy do doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem, wtedy postanowieniem wstrzyma prowadzenie robót budowlanych. Co ważne – jeśli garaż/wiata garażowa nie spełnia tych warunków – w tym momencie zostanie wydana decyzja o nakazaniu rozbiórki.

Organ w postanowieniu wskaże, jakie warunki należy spełnić, aby budynek został zalegalizowany. Najpewniej będzie to:

1. Zdobycie zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;
2. zdobycie dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2, tj. oświadczenia o prawie do dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane oraz najczęściej czterech kopii projektu budowlanego.

Termin na złożenie ww. dokumentów będzie wyznaczony w postanowieniu o wstrzymaniu prac i rozpoczęciu procedury legalizacyjnej.

Następnie organ nadzoru budowlanego bada złożone dokumenty oraz postanowieniem ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Wysokość opłaty legalizacyjnej ma z pewnością skutecznie zniechęcać nowych inwestorów do rozpoczynania budowy bez otrzymania pozwolenia na budowę bądź koniecznego zgłoszenia prac. To, jaką kwotę Pan musiałby zapłacić, zależy zarówno od rodzaju obiektu, jak i jego charakterystyki. W przypadku garażu będzie to kwota rzędu 5 tysięcy złotych.

Dzięki kolejnym nowelizacjom przepisów można ubiegać się o częściowe lub nawet całkowite umorzenie opłaty legalizacyjnej, jej rozłożenie na raty bądź odroczenie terminu płatności. Stosowny wniosek, odpowiednio umotywowany, należy złożyć do właściwego miejscowo urzędu skarbowego.

W przypadku wpłaty wymaganej przepisami prawa opłaty legalizacyjnej oraz spełnieniu ww. warunków organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję:

• o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;
• o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

Warto przeczytać Garaż i wiata bez pozwolenia - jaka grozi kara?

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼