Okno z widokiem na ogródek sąsiadów, co mówi prawo budowlane?

Przepisy dotyczące odległości budowlanych

Jak wynika z przesłanego przez Panią zdjęcia, zakupiła Pani dom w zabudowie szeregowej. I jedno z Pani okien przylega bezpośrednio do ogrodu sąsiadów, stąd powstała u Pani wątpliwość, czy to aby jest zgodne z prawem budowlanym.

Rzeczywiście kwestia odległości budynków od granicy działek sąsiednich jest przedmiotem Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 12 kwietnia 2002 roku , które reguluje kwestię warunków technicznych budynków, w tym odległości okien od granic działki. Zgodnie z Prawem budowlanym istnieją minimalne odległości budynków od granicy z działką sąsiednią, których przekroczyć nie wolno. Okno lub drzwi nie powinno znajdować się bliższej odległości od granic działki niż 4 m. Możliwe jest również zlokalizowanie domu w odległości 1,5 m od granicy działki lub nawet bezpośrednio przy niej, o ile takie rozwiązanie dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednakże prawo budowlane nie zawsze obowiązywało w obecnym kształcie. Starsze budynki, których projekty zatwierdzono przed wejściem w życie Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (co miało miejsce w 2002 r.), nie muszą być zgodne z aktualnymi przepisami.

Zapisy z umowy kupna nieruchomości

Jednak uważam, że w Pani sytuacji te przepisy i tak nie miałyby zastosowania. W pierwszej kolejności należałoby sprawdzić zapisy w umowie zawartej przy zakupie domu – zazwyczaj znajdują się w niej stosowne postanowienia dotyczące terenu okalającego Pani budynek. Jeśli jednak nie ma takiej adnotacji, uznaje się, że ogródek jest tzw. nieruchomością wspólną, czyli gruntem, który nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Ale najprawdopodobniej w Pani przypadku doszło do tzw. quad usum, czyli jest to faktyczny podział nieruchomości wspólnej poprzez przydział jej poszczególnych części do wyłącznego użytku poszczególnym współwłaścicielom, co jest coraz częściej spotykaną konstrukcją prawną. Wykorzystuje go się przykładowo przy przydzielaniu miejsc postojowych w hali garażowej, a także do wydzielenia przydomowych ogródków. Na znaczeniu zyskuje on zaś, gdy nieruchomość gruntowa zabudowana zostaje domami w zabudowie szeregowej. W tego typu przypadkach, bowiem często nieruchomość gruntowa stanowi przedmiot współwłasności. Umowa quoad usum pozwala zatem na przydzielenie każdemu ze współwłaścicieli określonych części działki z przeznaczeniem do wyłącznego korzystania przez nich. Formalnie zatem dana nieruchomość nadal pozostaje przedmiotem współwłasności, zmianie ulegają jedynie zasady jej zagospodarowania. Z części działki przydzielonej jednemu ze współwłaścicieli, pozostali współwłaściciele nie mogą korzystać. Tworzy to zatem surogat wyłącznego władztwa nad nieruchomością. Przy jednoczesnym braku konieczności dokonywania kosztownego podziału nieruchomości wspólnej. Na tego typu umowę muszą zgodzić się wszyscy aktualni współwłaściciele, co jest istotne zwłaszcza w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Jeżeli konsensus taki nie zostanie osiągnięty, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przedmiotowej kwestii przez sąd.

Budowa ogrodzenia przez sąsiadów

Natomiast o tym, że quad usum nie znosi współwłasności, przesądza o tym, że – co do zasady – użytkownik taki może dokonywać na owym fragmencie nieruchomości wspólnej, bez zgody pozostałych współwłaścicieli, jedynie czynności zwykłego zarządu. Inne działania wymagają zaś zgody wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcia sądowego. Czy zatem Pani sąsiad może postawić ogrodzenie? Trzeba pamiętać, że określenie quoad usum, czyli do wyłącznego korzystania z części rzeczy wspólnej, nie znosi współwłasności, ma charakter tymczasowy i w razie zmiany stosunków może być zmienione zarówno umową stron, jak i orzeczeniem sądu. Z tych względów podział do wyłącznego korzystania przez współwłaścicieli wydzielonych części przedmiotu współwłasności dokonany nawet przez sąd nie stanowi prawa dysponowania nieruchomością w celach budowlanych, chyba że w umowie lub orzeczeniu takie uprawnienie jest zawarte (zob. np. wyrok NSA z 28.07.1998 r., sygn. akt IV SA 2429/97, wyrok NSA z 20.04.2016 r., sygn. akt II OSK 1975/14). Zatem budując ogrodzenie, należy jednak mieć na uwadze przepisy. Mówią one, że na granicy działki można postawić płot o maksymalnej wysokości 2,2 m. W przypadku ogrodzenia o większej wysokości czy nawet tejże wysokości może mieć Pani pewne obiekcje, np. uznać, że płot będzie powodował nadmierne zacienienie jej. Jeśli zależy sąsiadowi na utrzymaniu dobrych stosunków, to mimo wszystko winien wcześniej zapytać Panią, czy nie ma nic przeciwko budowie ogrodzenia.

Problemem może być bowiem zmniejszone nasłonecznienie Pani lokalu. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego, sygn. akt IC 374/45, „służebność światła i widoku polega na prawie korzystania z widoku na sąsiednią posiadłość i urządzenia w murze niewspólnym, przytykającym bezpośrednio do tej posiadłości, wychodzących na nią otworów okiennych lub innych, bez zachowania przepisów, pociąga za sobą prawo zakazania sąsiadowi wznoszenia budowli w sposób tamujący korzystanie z powyższych okien lub innych otworów”.

Zatem obawiam się, że sposób przeprowadzenia ogródków do wyłącznego korzystania został już uzgodniony wcześniej. Ważna jest treść Pani aktu notarialnego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.