Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budowa siedliska na działce rolnej

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2020-03-23

Otrzymałem 2,7 ha ziemi rolnej w darowiźnie (klasa 4a). Chciałbym wybudować niewielki dom jako siedlisko na działce rolnej. Nie ma planu zagospodarowania przestrzennego będę występował o WZ. Chciałbym uniknąć odrolnienia ziemi. Czy możliwe jest budowa siedliska na takiej działce rolnej? Proszę o informacje.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Budowa siedliska na działce rolnej

Wybudowanie domu mieszkalnego na ziemi rolnej przez rolnika

Co do zasady istnieje możliwość wybudowania siedliska na gruncie rolnym. Istnieją jednak pewne ograniczenia, co do których w tym konkretnym przypadku nie jestem pewna.

Nie ma definicji legalnej siedliska. Prawo do wybudowania domu mieszkalnego na ziemi rolnej przez rolnika wynika z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie bowiem z tą ustawą ( art. 2 ust. 1 pkt. 3 ustawy) gruntami rolnymi są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Stąd właśnie nie jest wymagana zmiana przeznaczenia gruntu w przypadku zabudowy wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego. Gospodarstwem rolnym w rozumieniu kodeksu cywilnego są grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Zatem tylko w takiej sytuacji, gdy mamy do czynienia z prowadzeniem gospodarstwa rolnego na danym terenie, możliwe jest wybudowanie siedliska. 

Władanie gruntami rolnymi o powierzchni 1 ha a budowa siedliska

Dla budowy siedliska nie jest wystarczające władanie gruntami rolnymi o powierzchni 1 ha. To potoczne błędne przekonanie wynika z definicji gospodarstwa rolnego zawartego w ustawie o podatku rolnym. W świetle tej ustawy za gospodarstwo rolne uważa się grunt o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy. Fakt, że dany grunt można uznać za grunt rolny z punktu widzenia podatkowego, nie oznacza jednak, że można tam lokalizować siedlisko.

Uzyskanie warunków zabudowy w celu budowy siedliska

W przypadku, gdy do zabudowy konieczne jest uzyskanie warunków zabudowy należy mieć na uwadze, że budowa musi spełniać także warunki określone w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi”.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyjaśnił zatem:

„W myśl art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tj. Dz.U. z 2013 r. poz. 1205), gruntami rolnymi są także grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi i innymi budynkami służącymi wyłącznie do produkcji rolniczej. Dlatego uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego, nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze. Grunt pod budynkiem mieszkalnym wchodzącym w skład gospodarstwa rolnego, pozostaje nadal gruntem rolnym, teren ten nie zmienia przeznaczenia." Ponadto:"Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647) nie znajduje zastosowania do budowy zagrodowej, ale tylko wtedy gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (art. 61 ust. 4). Jeżeli gospodarstwo jest relatywnie duże, to przeprowadzenie inwestycji budowlanych z nim związanych nie wymaga sąsiedztwa zabudowanej działki, ani ewentualnego dostosowywania do istniejącej zabudowy. Związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa jako pewnej całości produkcyjnej. Działka siedliskowa to wydzielony obszar gospodarstwa rolnego przeznaczony na utworzenie siedliska (dom mieszkalny, budynki inwentarskie i budowle rolnicze oraz podwórko) zabezpieczające działalność rolniczą. Aby można było przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy zastosować art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, siedlisko winno znajdować się na terenie gospodarstwa rolnego wnioskodawcy. Jedno gospodarstwo rolne może też mieć co najwyżej jedną działkę siedliskową, by mogła ona korzystać z przywileju wynikającego ze wskazanego wyżej przepisu” (sygn. akt II SA/Sz 866/12).

Ustalenie czy na terenie pod budowę siedliska prowadzone jest gospodarstwo rolne

Oznacza to, że przy wydawaniu warunków zabudowy właściwy organ gminy będzie ustalał, czy na danym terenie prowadzone jest gospodarstwo rolne, czy ono stanowi jakąś gospodarczą całość, czy odpowiada średnim gospodarstwom na terenie gminy.

Warto także przytoczyć wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 9 lutego 2017 r. ( sygn akt II SA/Op 624/16), który stwierdził, że „posiadanie na terenie gminy gospodarstwa rolnego o pow. powyżej 35 ha nie jest wystarczające do uznania, że każdy obiekt, który wnioskodawcy zamierzają zbudować na terenie wchodzącym w skład gospodarstwa rolnego, będzie uzupełniać zabudowę zagrodową tego gospodarstwa. Skoro zmiana przeznaczenia gruntu rolnego może być dokonana tylko w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a wniosek nie obejmuje uzupełniającej zabudowy siedliska zagrodowego związanego z produkcją rolną lecz wyodrębniony budynek mieszkalny, to taki rodzaj zabudowy pozostaje w sprzeczności z ustalonymi w ustawie o ochronie gruntów rolnych leśnych zasadami ochrony gruntów rolnych, albowiem planowana inwestycja prowadzi w istocie jedynie do zmiany charakteru gruntów w granicach działki z rolnego na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną”.

Reasumując: o ile istotnie na wyznaczonej działce prowadzone jest gospodarstwo rolne, a budynek będzie częścią zabudowy zagrodowej, do uzyskania warunków zabudowy nie trzeba będzie odrolnić ziemi.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Duże koszty przyłączenia wody i kanalizacji do działki budowlanej

Kupiłam działkę budowlaną od gminy. Warunki przyłączenia wody i kanalizacji istnieją, to znaczy – mam 80 metrów od głównego zaworu wody...

 

Termomodernizacja budynku zabytkowego

Budynek kilkurodzinny o wysokości nieprzekraczającej 12 m, wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Chcemy wykonać termomodernizację polegającą na...

 

Wydzielenie lokali - mieszkań w domu i ich najem

Wydzielenie lokali - mieszkań w domu i ich najem

Chcę zakupić dom jednorodzinny o powierzchni ok. 220 m 2 . Planuję wydzielić w nim ok. 4 lokale mieszkalne. Chcę je wynająć. Plan...

Budowa domu na działce przeznaczonej pod budownictwo zagrodowe

Budowa domu na działce przeznaczonej pod budownictwo zagrodowe

Chcę zakupić działkę budowlaną o powierzchni 2000 m 2 i wybudować na niej dwa wolnostojące domy jednorodzinne sąsiadujące ze sobą,...

Przebudowa domu bez zgłoszenia

Przebudowa domu bez zgłoszenia

Chcę przebudować dom bez zgłoszenia. Powiększam powierzchnię zabudowy o 25 m 2 i chcę zabudować taras. Powierzchnia użytkowa zwiększy...