Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budowa przy granicy działki po zmianie rozporządzenia w 2018

Kinga Karaś • Opublikowane: 2019-10-25

Od lat mój budynek stoi przy samej granicy działki z sąsiadem. Obecnie sąsiad chce do ściany mojego budynku dostawić trzy garaże, w których zamierza uruchomić warsztat samochodowy. Nie wyrażam na to zgody, gdyż obawiam się, że naprawy, jakie będzie wykonywał, będą zbyt hałaśliwe. Dlatego proszę go, aby odsunął się przynajmniej o 1 metr od granicy. On jednak twierdzi, że na swoim placu może robić, co chce i nie potrzebuje na to mojej zgody. Muszę zaznaczyć, że nasze działki są dość wąskie – szerokość ok. 12 m. Czy sąsiad ma rację? Czy rzeczywiście może tak usytuować garaże nawet bez mojej zgody? Co mogę zrobić, aby uniemożliwić mu budowę przy ścianie mojego budynku? Wiem, że sąsiad dopiero planuje inwestycję, nie uzyskał jeszcze decyzji o warunkach zabudowy.

Kinga Karaś

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za błyskawiczną i szczegółową pomoc w zakresie prawa pracy.Polecam tego typu szybką poradę prawną.
Barbara
Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat

W opisanej sprawie mamy do czynienia z budową w granicy działki, a te kwestie zostały określone w § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 13 lutego 2003 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

„1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;

3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2-4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.

7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.

8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.

9. Odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się.

10. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1-9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.”

Żaden przepis prawa nie uzależnia usytuowania budynku w ostrej granicy z działką sąsiednią od zgody właścicieli tej działki (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 5 października 2017 r. VII SA/Wa 2587/16).

Na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w planie miejscowym (albo decyzji o warunkach zabudowy), można dopuścić sytuowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, ale jest to tylko dopuszczalna możliwość usytuowania budynku, jeżeli budynek zostanie zaprojektowany w sposób określony w przepisach, w tym przepisach techniczno-budowlanych. Oznacza to, że dopuszczenie sytuowania takiego budynku bezpośrednio przy granicy nie zwalnia inwestora z zachowania innych wymagań określonych w przepisach techniczno-budowlanych, z uwagi na ochronę praw właściciela sąsiedniej działki budowlanej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 sierpnia 2018 r. II OSK 2134/16). Badanie zachowania norm odległościowych od granic działek sąsiednich oraz techniczno-budowlanych aspektów lokalizacji nowej zabudowy odbywa się wprawdzie w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, jednakże trzeba mieć na uwadze, że § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) stanowi, że sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki sąsiedniej jest dopuszczalne pod warunkiem, że wynika to z ustaleń planu miejscowego albo z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że ustalenie tego rodzaju lokalizacji w planie miejscowym albo decyzji o warunkach zabudowy jest koniecznym (lecz niewystarczającym) warunkiem udzielenia pozwolenia realizację budowlaną inwestycji. Dlatego organ ustalający warunki zabudowy jest zobowiązany do szczególnie wnikliwego uzasadnienia określenia w decyzji ustalającej dopuszczalności lokalizacji zabudowy bezpośrednio przy granicy z działkami sąsiednimi. Przedmiotem odniesienia dla tego rodzaju uzasadnienia jest oczywiście zastany w obszarze objętym analizą ład przestrzenno-architektoniczny oraz możliwości zachowania jego kontynuacji w świetle cech i uwarunkowań zabudowy działek sąsiednich w sensie urbanistycznym (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 21 marca 2017 r. II SA/Rz 1158/16).

W zakresie budowy m.in. garaży § 19 ust. 2 rozporządzenia stanowi:

„2. Stanowiska postojowe, w tym również zadaszone, oraz otwarte garaże wielopoziomowe należy sytuować na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:

1) dla samochodów osobowych:

a) 3 m – w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,

b) 6 m – w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,

c) 16 m – w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych.

3. Odległości, o których mowa w ust. 1 i 2, stosuje się do sytuowania wjazdów do zamkniętego garażu w stosunku do okien budynku opieki zdrowotnej, budynku oświaty i wychowania, a także placów zabaw i boisk dla dzieci i młodzieży.

4. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1 i 2, nie jest wymagane przy sytuowaniu parkingów między liniami rozgraniczającymi ulicę.

5. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie jest wymagane w przypadku parkingów niezadaszonych składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych przypadających na jeden lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, zlokalizowanych przy tym budynku.

6. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 2 pkt 1 lit. a, nie jest wymagane w przypadku niezadaszonych parkingów składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych w zabudowie jednorodzinnej oraz w zabudowie zagrodowej, jeżeli stykają się one z niezadaszonymi parkingami dla samochodów osobowych na sąsiedniej działce.

7. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 2, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.”

Natomiast zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:

„1. W przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7. Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 – ograniczenia dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych, oraz nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.

2. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane, w drodze postanowienia, udziela bądź odmawia zgody na odstępstwo.

3. Wniosek do ministra, o którym mowa w ust. 2, w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo organ administracji architektoniczno-budowlanej składa przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Wniosek powinien zawierać:

1) charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie – również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;

2) szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;

3) propozycje rozwiązań zamiennych;

4) pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską;

5) w zależności od potrzeb – pozytywną opinię innych zainteresowanych organów.

4. Minister, o którym mowa w ust. 2, może uzależnić upoważnienie do wyrażenia zgody na odstępstwo od spełnienia dodatkowych warunków.”

Na postanowienie o wyrażeniu zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych nie przysługuje odrębne zażalenie, a zarzuty wobec tego postanowienia podnieść można dopiero w skardze na decyzję o pozwoleniu na budowę, dlatego podlegało ono szczegółowemu badaniu przez Sąd, także i z tego powodu, że w oparciu o jego rozstrzygnięcie zapadła zaskarżona decyzja (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 września 2017 r. II SA/Kr 402/17).

Podsumowując: z dniem 1 stycznia 2018 r. zmieniono warunki techniczne dla inwestycji w granicy działki. Aktualnie w granicy działki może być wybudowany budynek, o ile jest on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Dla realizacji przedmiotowej inwestycji nie ma potrzeby uzyskania Pani zgody. Pozostaje ewentualnie kwestia przeznaczenia terenu wynikająca z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak Pani podaje, że na sąsiedniej nieruchomości ma być prowadzony warsztat samochodowy, a skoro tak, to działka powinna mieć przypisaną funkcję usługową. I tu dopatruję się dla Pani pewnej szansy, co należałoby sprawdzić np. w urzędzie gminy. Mianowicie brak kwalifikacji przedmiotowej inwestycji jako działka usługowa w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego może zablokować możliwość uzyskania pozwolenia na budowę tej inwestycji.

* Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 13 lutego 2003 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Roboty ziemne na nieużywanej działce

Wykonałem wykop pod budynek mieszkalny i część piasku wywiozłem na moją inną działkę z zamiarem wykorzystania tego piasku do utwardzenia części...

Odległość usytuowania budynku od granicy działki rolnej

Planuję budowę domu. Posiadam dwie sąsiadujące ze sobą działki – po 12 arów każda. Jedna z nich jest budowlana, druga rolna. Ze względu na...

Dwa stykające się domy na dwóch działkach, czy można wybudować?

Posiadam 11-arową działkę. Chciałbym ją podzielić i wybudować na każdej z tych działek domek o pow. 35 m 2 , ale w ten...

Budynek nie spełnia kryteriów zabytku a wpis do gminnej ewidencji zabytków

Chciałbym się dowiedzieć, o co chodzi z tym wpisaniem budynku do ewidencji zabytków skoro budynek został przebudowany w latach...

Odległości obiektów od działki rolnej, budowlanej i drogi gminnej

W jakiej odległości od granicy działki (od granicy z sąsiednią działką oraz od granicy z drogą publiczną) można zgodnie z prawem zbudować...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »