Budowa przy granicy działki po zmianie rozporządzenia w 2018

Budowa w granicy działki

W opisanej sprawie mamy do czynienia z budową w granicy działki, a te kwestie zostały określone w § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 13 lutego 2003 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

„1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;

3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2-4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.

7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.

8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.

9. Odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się.

10. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1-9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.”

Zobacz też: Budowa garażu w granicy działki

Zgoda sąsiada na usytuowanie budynku w granicy

Żaden przepis prawa nie uzależnia usytuowania budynku w ostrej granicy z działką sąsiednią od zgody właścicieli tej działki (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 5 października 2017 r. VII SA/Wa 2587/16).

Na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w planie miejscowym (albo decyzji o warunkach zabudowy), można dopuścić sytuowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, ale jest to tylko dopuszczalna możliwość usytuowania budynku, jeżeli budynek zostanie zaprojektowany w sposób określony w przepisach, w tym przepisach techniczno-budowlanych. Oznacza to, że dopuszczenie sytuowania takiego budynku bezpośrednio przy granicy nie zwalnia inwestora z zachowania innych wymagań określonych w przepisach techniczno-budowlanych, z uwagi na ochronę praw właściciela sąsiedniej działki budowlanej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 sierpnia 2018 r. II OSK 2134/16). Badanie zachowania norm odległościowych od granic działek sąsiednich oraz techniczno-budowlanych aspektów lokalizacji nowej zabudowy odbywa się wprawdzie w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, jednakże trzeba mieć na uwadze, że § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) stanowi, że sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki sąsiedniej jest dopuszczalne pod warunkiem, że wynika to z ustaleń planu miejscowego albo z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że ustalenie tego rodzaju lokalizacji w planie miejscowym albo decyzji o warunkach zabudowy jest koniecznym (lecz niewystarczającym) warunkiem udzielenia pozwolenia realizację budowlaną inwestycji. Dlatego organ ustalający warunki zabudowy jest zobowiązany do szczególnie wnikliwego uzasadnienia określenia w decyzji ustalającej dopuszczalności lokalizacji zabudowy bezpośrednio przy granicy z działkami sąsiednimi. Przedmiotem odniesienia dla tego rodzaju uzasadnienia jest oczywiście zastany w obszarze objętym analizą ład przestrzenno-architektoniczny oraz możliwości zachowania jego kontynuacji w świetle cech i uwarunkowań zabudowy działek sąsiednich w sensie urbanistycznym (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 21 marca 2017 r. II SA/Rz 1158/16).

W zakresie budowy m.in. garaży § 19 ust. 2 rozporządzenia stanowi:

„2. Stanowiska postojowe, w tym również zadaszone, oraz otwarte garaże wielopoziomowe należy sytuować na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:

1) dla samochodów osobowych:

a) 3 m – w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,

b) 6 m – w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,

c) 16 m – w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych.

3. Odległości, o których mowa w ust. 1 i 2, stosuje się do sytuowania wjazdów do zamkniętego garażu w stosunku do okien budynku opieki zdrowotnej, budynku oświaty i wychowania, a także placów zabaw i boisk dla dzieci i młodzieży.

4. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1 i 2, nie jest wymagane przy sytuowaniu parkingów między liniami rozgraniczającymi ulicę.

5. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie jest wymagane w przypadku parkingów niezadaszonych składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych przypadających na jeden lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, zlokalizowanych przy tym budynku.

6. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 2 pkt 1 lit. a, nie jest wymagane w przypadku niezadaszonych parkingów składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych w zabudowie jednorodzinnej oraz w zabudowie zagrodowej, jeżeli stykają się one z niezadaszonymi parkingami dla samochodów osobowych na sąsiedniej działce.

7. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 2, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.”

Natomiast zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:

„1. W przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7. Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 – ograniczenia dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych, oraz nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.

2. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane, w drodze postanowienia, udziela bądź odmawia zgody na odstępstwo.

3. Wniosek do ministra, o którym mowa w ust. 2, w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo organ administracji architektoniczno-budowlanej składa przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Wniosek powinien zawierać:

1) charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie – również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;

2) szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;

3) propozycje rozwiązań zamiennych;

4) pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską;

5) w zależności od potrzeb – pozytywną opinię innych zainteresowanych organów.

4. Minister, o którym mowa w ust. 2, może uzależnić upoważnienie do wyrażenia zgody na odstępstwo od spełnienia dodatkowych warunków.”

Na postanowienie o wyrażeniu zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych nie przysługuje odrębne zażalenie, a zarzuty wobec tego postanowienia podnieść można dopiero w skardze na decyzję o pozwoleniu na budowę, dlatego podlegało ono szczegółowemu badaniu przez Sąd, także i z tego powodu, że w oparciu o jego rozstrzygnięcie zapadła zaskarżona decyzja (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 września 2017 r. II SA/Kr 402/17).

Przeczytaj też: Odległość budynku od budynku

Kwalifikacja budynku budowanego w granicy działki

Podsumowując: z dniem 1 stycznia 2018 r. zmieniono warunki techniczne dla inwestycji w granicy działki. Aktualnie w granicy działki może być wybudowany budynek, o ile jest on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Dla realizacji przedmiotowej inwestycji nie ma potrzeby uzyskania Pani zgody. Pozostaje ewentualnie kwestia przeznaczenia terenu wynikająca z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak Pani podaje, że na sąsiedniej nieruchomości ma być prowadzony warsztat samochodowy, a skoro tak, to działka powinna mieć przypisaną funkcję usługową. I tu dopatruję się dla Pani pewnej szansy, co należałoby sprawdzić np. w urzędzie gminy. Mianowicie brak kwalifikacji przedmiotowej inwestycji jako działka usługowa w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego może zablokować możliwość uzyskania pozwolenia na budowę tej inwestycji.

* Podstawa prawna: rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 13 lutego 2003 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Zobacz również: Odległość okna od granicy działki zgoda sąsiada

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.