Odległości budynku i obiektów od granicy działki i drogi gminnej

W jakiej odległości od granicy działki (od granicy z sąsiednią działką oraz od granicy z drogą publiczną) można zgodnie z prawem zbudować budynek(dom), studnię, ogrodzenie, słupek oraz posadzić drzewo? Jest to działka rolna siedliskowa, ale graniczy z działką rolną, budowlaną i drogą gminną. Nie wiem, czy jest plan zagospodarowania przestrzennego. Czy plan zagospodarowania wpływa na odległości budowy wymienionych obiektów od granicy? Proszę o wskazanie odległości budynku od drogi, budynku od granicy działki i jak wspomniałem, studni, słupka i żywopłotu, drzew.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Odległości budynku i obiektów od granicy działki i drogi gminnej

Niekiedy plan zagospodarowania przestrzennego ogranicza inwestycje na danej działce. W takim planie może zostać wyznaczona linia zabudowy budynku od drogi. Plan zagospodarowania może wykluczyć budowę studni, uzależniając inwestycję od podłączenia do wodociągu. Jeśli więc z planu zagospodarowania nie wynikają inne zapisy, to:

Warunki techniczne budynków i ich usytuowanie

Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

„§ 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, (bez okien) dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. (tu także trzeba zapewnić ścianę oddzielenia przeciwpożarowego).”

Zobacz też: Szerokość drogi dojazdowej

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Przepisy przeciwpożarowe w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej

W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy przeciwpożarowe dopuszcza się:

1) sytuowanie budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

Nadto:

„§ 13. 1. Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń – co uznaje się za spełnione, jeżeli:

1) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:

a) wysokość przesłaniania – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,

b) 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m, (…).”

Budynek musi więc spełniać wszystkie ww. kryteria łącznie. Zapisy planu zagospodarowania, odległości, warunki przeciwpożarowe oraz zapewnienie naświetlenia.

Jeśli na działce sąsiedniej jest inny budynek, to należy zapewnić w budowanym budynku odpowiednią ścianę oddzielenia przeciwpożarowego, albo zwiększyć odległości o 50%.

Przeczytaj też: Odległość ogrodzenia od drogi gminnej

Przepisy przeciwpożarowe - odległość między budynkami

Warunki przeciwpożarowe regulują przepisy:

§ 271. Odległość między budynkami

„1. Odległość między zewnętrznymi ścianami budynków niebędącymi ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, a mającymi na powierzchni większej niż 65% klasę odporności ogniowej (E), określoną w § 216 ust. 1 w 5 kolumnie tabeli, nie powinna, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, być mniejsza niż odległość w metrach określona w tabeli.

2. Jeżeli jedna ze ścian zewnętrznych usytuowana od strony sąsiedniego budynku lub przekrycie dachu jednego z budynków jest rozprzestrzeniające ogień, wówczas odległość określoną w ust. 1 należy zwiększyć o 50%, a jeżeli dotyczy to obu ścian zewnętrznych lub przekrycia dachu obu budynków – o 100%.

3. Jeżeli co najmniej w jednym z budynków znajduje się pomieszczenie zagrożone wybuchem, wówczas odległość między ich zewnętrznymi ścianami nie powinna być mniejsza niż 20 m.

4. Jeżeli ściana zewnętrzna budynku ma na powierzchni nie większej niż 65%, lecz nie mniejszej niż 30%, klasę odporności ogniowej (E), określoną w § 216 ust. 1 w 5 kolumnie tabeli, wówczas odległość między tą ścianą lub jej częścią a ścianą zewnętrzną drugiego budynku należy zwiększyć w stosunku do określonej w ust. 1 i 2 o 50%.

5. Jeżeli ściana zewnętrzna budynku ma na powierzchni mniejszej niż 30% klasę odporności ogniowej (E), określoną w § 216 ust. 1 w 5 kolumnie tabeli, wówczas odległość między tą ścianą lub jej częścią a ścianą zewnętrzną drugiego budynku należy zwiększyć w stosunku do określonej w ust. 1 i 2 o 100%.

6. Odległość między ścianami zewnętrznymi budynków lub częściami tych ścian może być zmniejszona o 50%, w stosunku do określonej w ust. 1-5, jeżeli we wszystkich strefach pożarowych budynków, przylegających odpowiednio do tych ścian lub ich części, są stosowane stałe urządzenia gaśnicze wodne.

7. Odległość od ściany zewnętrznej budynku lub jej części do ściany zewnętrznej drugiego budynku może być zmniejszona o 25%, w stosunku do określonej w ust. 1-5, jeżeli we wszystkich strefach pożarowych budynku, przylegających odpowiednio do tej ściany lub jej części, są stosowane stałe urządzenia gaśnicze wodne.

8. Najmniejszą odległość budynków ZL, PM, IN od granicy (konturu) lasu, rozumianego jako grunt leśny (Ls) określony na mapie ewidencyjnej lub teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako leśny, przyjmuje się jako odległość ścian tych budynków od ściany budynku ZL z przekryciem dachu rozprzestrzeniającym ogień.

8a. Najmniejsza odległość budynków wymienionych w § 213, wykonanych z elementów nierozprzestrzeniających ognia, niezawierających pomieszczeń zagrożonych wybuchem oraz posiadających klasę odporności pożarowej wyższą niż wymagana zgodnie z § 212, od granicy (konturu) lasu zlokalizowanej na:

1) sąsiedniej działce – wynosi 4 m,

2) działce, na której sytuuje się budynek – nie określa się

– jeżeli teren, na którym znajduje się granica (kontur) lasu, przeznaczony jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę niezwiązaną z produkcją leśną, a w przypadku braku planu miejscowego – grunty leśne są objęte zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które utraciły moc na podstawie art. 1 lit. a ustawy z dnia 21 grudnia 2001 r. o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. poz. 1804) oraz art. 87 zachowanie mocy studiów uwarunkowań i planów zagospodarowania przestrzennego ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 oraz z 2019 r. poz. 60, 235, 730 i 1009).

9. Odległości, o których mowa w ust. 1, dla budynków wymienionych w § 213, bez pomieszczeń zagrożonych wybuchem, można zmniejszyć o 25%, jeżeli są zwrócone do siebie ścianami i dachami z przekryciami nierozprzestrzeniającymi ognia, niemającymi otworów.

10. W pasie terenu o szerokości określonej w ust. 1-7, otaczającym ściany zewnętrzne budynku, niebędące ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, ściany zewnętrzne innego budynku powinny spełniać wymagania określone w § 232 ust. 4 i 5 dla ścian oddzielenia przeciwpożarowego obu budynków.

11. Wymaganie, o którym mowa w ust. 10, dotyczy pasa terenu o szerokości zmniejszonej o 50% w odniesieniu do tych ścian zewnętrznych obu budynków, które tworzą między sobą kąt 60° lub większy, lecz mniejszy niż 120°.

12. Wymaganie, o którym mowa w ust. 10, nie dotyczy budynków, które:

1) są oddzielone od siebie ścianą oddzielenia przeciwpożarowego, spełniającą dla obu budynków wymagania określone w § 232 ust. 4 i 5, z zastrzeżeniem § 218, lub

2) mają ściany zewnętrzne tworzące między sobą kąt nie mniejszy niż 120°.

13. Otwarte składowisko, ze względu na usytuowanie, należy traktować jak budynek PM.”

Zobacz również: Prawo budowlane ogrodzenie od drogi

Odległość budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki

§ 272. Odległość budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki

„1. Odległość ściany zewnętrznej wznoszonego budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej powinna wynosić co najmniej połowę odległości określonej w § 271 ust. 1-7, przyjmując, że na działce niezabudowanej będzie usytuowany budynek o przeznaczeniu określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przy czym dla budynków PM należy przyjmować, że będzie on miał gęstość obciążenia ogniowego strefy pożarowej Q większą od 1000 MJ/m2, lecz nie większą niż 4000 MJ/m2, a w przypadku braku takiego planu – budynek ZL ze ścianą zewnętrzną, o której mowa w § 271 ust. 1.

2. Budynki mieszkalne jednorodzinne, rekreacji indywidualnej oraz budynki mieszkalne zagrodowe i gospodarcze, ze ścianami i dachami z przekryciami nierozprzestrzeniającymi ognia, powinny być sytuowane w odległości nie mniejszej od granicy sąsiedniej, niezabudowanej działki, niż jest to określone w § 12.

3. Budynek usytuowany bezpośrednio przy granicy działki powinien mieć od strony sąsiedniej działki ścianę oddzielenia przeciwpożarowego o klasie odporności ogniowej określonej w § 232 ust. 4 i 5.”

Przeczytaj również: Odległość garażu od granicy działki

Odległość sadzenia drzew od granicy działki

Żaden przepis nie reguluje odległości sadzenia drzew od granicy działki. Muszą znajdować się w granicy działki, aby nie narazić się na roszczenia cywilne co do gałęzi przerastających na działkę sąsiednią.

Zobacz też: Odległość między budynkami mniej niż 8 m

Odległość studni do granicy działki

Zgodnie z § 31. 1 ww. rozporządzenia:

Odległość studni dostarczającej wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi, niewymagającej, zgodnie z przepisami dotyczącymi ochrony ujęć i źródeł wodnych, ustanowienia strefy ochronnej, powinna wynosić – licząc od osi studni – co najmniej:

1) do granicy działki – 5 m,

2) do osi rowu przydrożnego – 7,5 m,

3) do budynków inwentarskich i związanych z nimi szczelnych silosów, zbiorników do gromadzenia nieczystości, kompostu oraz podobnych szczelnych urządzeń – 15 m,

4) do najbliższego przewodu rozsączającego kanalizacji indywidualnej, jeżeli odprowadzane są do niej ścieki oczyszczone biologicznie w stopniu określonym w przepisach dotyczących ochrony wód – 30 m,

5) do nieutwardzonych wybiegów dla zwierząt hodowlanych, najbliższego przewodu rozsączającego kanalizacji lokalnej bez urządzeń biologicznego oczyszczania ścieków oraz do granicy pola filtracyjnego – 70 m.

2. Dopuszcza się sytuowanie studni w odległości mniejszej niż 5 m od granicy działki, a także studni wspólnej na granicy dwóch działek, pod warunkiem zachowania na obydwu działkach odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 2-5.

Odległość obiektu budowlanego od drogi

Zgodnie z art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych „w terenie zabudowy obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej:

a) 30 m od autostrady;

b) 20 m od drogi ekspresowej;

c) 10 m od ogólnodostępnej drogi krajowej;

d) 8 m od ogólnodostępnej drogi wojewódzkiej albo powiatowej;

c) 6 m od ogólnodostępnej drogi gminnej”.

W takiej odległości może stanąć ogrodzenie. Zmniejszenie odległości może zostać zmienione tylko za zgodą zarządcy drogi.

Obiektem budowlanym jest budynek razem z instalacjami oraz urządzeniami technicznymi. Budowla, która stanowi całość techniczno-użytkową razem z urządzeniami oraz instalacjami, też jest obiektem budowlanym. Także obiekty małej architektury stanowią obiekt budowlany.

Ogrodzenie może również być obiektem budowlanym. Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z dnia 29 stycznia 2015 r., kiedy to uznał, że urządzeniem budowlanym jest ogrodzenie działki zabudowanej, natomiast w przypadku działki niezabudowanej ogrodzenie stanowi obiekt budowlany. Musi Pan więc zachować odległość jedynie od drogi.

Dodam, że żaden przepis nie reguluje ustawienia słupka. Słupek graniczny nie jest budowlą ani budynkiem. Może Pan wmurować w granicy – na rogach działki – słupki graniczne, tak aby jej nie przekraczały. I tu powtórzę – proszę zachować właściwą odległość od drogi.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Izabela Nowacka-Marzeion

O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion

Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.



Komentarze (23):


Marzena

Mnie bardziej interesuje odległość roślin, a konkretnie tuj od granicy działki z sąsiadem. W artykule napisano że w tym temacie nie ma regulacji, a sąsiad twierdzi że nie mogę sadzić roślin przy granicy i muszę odsunąć się o 50 cm. Moim zdaniem mówi głupoty, ale chciałam się upewnić jak to wygląda od strony prawnej a tu nic.


Wiolka

Jak dla mnie tuje można sadzić przy ogrodzeniu ale trzeba mieć na uwadze żeby nie przerastały przez ogrodzenie sąsiada. Jak to zostanie zachowane sąsiad nie ma nic do gadania, może jeszcze poruszyć temat zacienienia, ale przy mniejszych roślinach nie ma tu mowy o zacienieniu.


Waldek

Według art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych, odległość budynku od drogi gminnej to 6 metrów w terenie zabudowanym i 15 metrów w terenie niezabudowanym. Gdzie ogrodzenie można postawić w granicy działki, tyle jeżeli chodzi od odległości obiektów budowlanych, w tym domów od drogi gminnej.


Maciek

A jakie są wyjątki aby odległość budynku od drogi gminnej była mniejsza jak te 6 metrów? Interesuje mnie dokładnie budowa pawilonu w granicy działki od strony drogi. Jeżeli miejscowy plan na to pozwala to będę mógł budować?


Weronika

Proszę sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy zezwala na budowę w granicy działki od drogi publicznej. Jeżeli tak odległość budynku od drogi nie będzie musiała wynosić 6 m.


Arek

Mieszkam przy drodze gminnej. Odległość mojego domu od drogi to niecałe 4 metry. Dom postawiony w 1962 r. Mam się czym martwić, czy olać temat?


Iwona

ja bym nie wnikała. Jak tyle lat dom stoi i nikt się nie przyczepił o odległości od drogi, to i nikt się nie powinien przyczepić


Adam

Czyli jak dobrze rozumiem, od drogi musi być oddalony obiekt budowlany 6 metrów, gdzie dom traktowany jest jako obiekt. Więc płot stawiam przy granicy od działki, około 2-3 metrów od drogi i za płotem dom którego odległość od drogi gminnej oby miało 6 metrów


Weronika

Dobrze Pan rozumie. Jeżeli nie zachowa Pan odpowiednich odległości nie otrzyma Pan pozwolenia na budowę domu. Poza tym żaden architekt nie da Panu projektu niezgodnego z prawem i np nie usytuuje domu zbyt blisko drogi, lub działki sąsiada.


Marek

Odległości obiektów od drogi gminnej regulują przepisy jak i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Odległości między budynkami regulowane są przez przepisy przeciwpożarowe co ludzie całkowicie pomijają a są to ważne rzeczy.


Wiesia

Mieszkam na wsi i mam działkę przy drodze gminnej. Chcę pobudować dom, ogrodzenie i garaż. O ile garaż będę stawiał w głębi działki, budynek i ogrodzenie chcę postawić najbliżej drogi bo planuję otworzyć w domu mały sklepik. W związku z tym ogrodzenie mogę postawić w granicy działki, a dom 4 metry od drogi? Czy są jakieś odstępstwa aby odległość domu od drogi była mniejsza?


Miro

Ostatnio gmina wraz z geodetą wyznaczali pas drogowy - dojazd do działek rolnych,pól. I jak się okazało na samym początku pasa pod drogę pewien pan ma ogrodzenie betonowe 2 cm od krawędzi drogi.Droga ma 3m szerokości. Czy będzie z tego powodu jakiś problem np.nakaz rozbiórki? Ogrodzenie powstało około 2-3 lata temu.


Miłosz

Po przeczytaniu artykułu i komentarzy trochę zgłupiałem. Mam małą działkę i chciałbym pobudować dom jak najbliżej drogi gminnej. To wreszcie jaka musi być odległość domu od drogi? 4 metry, czy może być mniej jak mam małą działkę?


Waldek

Wszystko zależy jak małą masz działkę i jaki masz wydany dla działki miejscowy plan zagospodarowania. Na Twoim miejscu poszedłbym do gminy i tam Ci dokładnie powiedzą jaka będzie minimalna odległość domu od drogi, może się okazać że będziesz mógł bliżej, ale bez tych danych to jak wróżenie z fusów


Mariola

Super artykuł, wszystko jasno opisane, mnie akurat interesowała odległość domu od drogi oraz odległość od granicy działki i znalazłam te informację.


Władek

Odległość domu od drogi to 6 metry, teraz. Zastanawiam się dlaczego kiedyś budowali przy granicy nie patrząc na odległości domu od drogi. Mój dom stoi w granicy działki i dzieli go z drogą tylko chodnik. Mieszkam przy drodze wojewódzkiej o dużym natężeniu ruchu i ciężko się mieszka w takich warunkach.


Grażyna

Odległość mojego budynku od drogi to 4 metry. Nie wiem dlaczego tak jest, ale muszę sprawdzić warunki zabudowy. Tak się zastanawiam czy iść do urzędu i zapytać, czy to może narazi mnie na konsekwencje i jakąś kontrolę czy odległość domu od drogi jest prawidłowa


Majster

Co do odległości budynków od drogi są różne podejścia. Wszystko zależy od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli jest tam wpis o bliszczej odległości budynku od drogi, wtedy można się przysunąć, jak nie trzeba zachować odległość 6 metrów


Marek

Plan zagospodarowania przestrzennego podzielił moją działkę na trzy pasy: tereny zabudowy mieszkaniowej, tereny zieleni nieurządzonej i tereny zabudowy produkcyjnej. W jakiej minimalne odległości od pasa zieleni może stanąć budynek mieszkalny?


Benek

2 lata temu budowałem dom i chciałem pobudować go jak najbliżej drogi. W gminie powiedziano mi że odległość budynku od drogi musi być co najmniej 6 metrów. Pytałem czy nie da się zrobić wyjątku i niestety miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego tego nie przewidywał i musiałem zachować odległość


Elwira

A co zrobić żeby odległość domu od drogi gminnej była mniejsza? Iść do gminy i zapytać czy miescowy plan zagospodarowania przestrzennego na to pozwala? Wiem że w normalnych warunkach odległość budynku od drogi gminnej to 6 metrów, a jak chciałabym budować w granicy działki od drogi gminnej


Wojtek

Chcę pobudować domu, a w przyszłości wydzielić część i otworzyć zakład fryzjerski. Zależy mi aby odległość domu od drogi była jak najmniejsza. Rozumiem że najpierw udać się do gminy i zobaczyć plan zagospodarowania. Wiem że odległość budynku od drogi gminnej to 4 metry, ale jak argumentować żeby dom był bliżej?


Piotr

Niestety nie ma jednoznacznych odpowiedzi. Np. jeśli chodzi o odległość budynku od drogi prywatnej. 5 prawników powie, że droga prywatną należy traktować jako działkę drogową a 5 innych że jako budowlaną. A w obu przypadkach odległości będą inne. Urzędy też będą miały różne zdania na ten sam temat. Sądy też. Taki mamy bajzel i taka jest praca architekta, że mało co da się przewidzieć i ustalić.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

ePorady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »