Rów na mapie działki a pozwolenie na budowę

Rów na mapie a pozwolenie na budowę

Widoczny na mapie rów nie zawsze oznacza, że inwestor musi go odtworzyć albo uzyskać specjalną zgodę spółki wodnej. Trzeba rozróżnić trzy sytuacje: rów faktycznie istnieje w terenie, rów jest urządzeniem wodnym lub melioracyjnym ujętym w dokumentach, albo rów pozostał wyłącznie jako nieaktualne oznaczenie na mapie.

Jeżeli w terenie rowu nie ma, a spółka wodna potwierdza, że nie posiada takiego rowu na działce, jest to ważny dowód w sprawie. Nie oznacza to jednak automatycznie, że spółka wodna ma obowiązek podpisać oświadczenie, iż „rów jest zbędny i nie ma potrzeby go odtwarzać”. Takie stwierdzenie może wykraczać poza jej kompetencje, zwłaszcza jeżeli nie jest właścicielem urządzenia, nie prowadzi jego ewidencji albo nie jest organem właściwym do rozstrzygania spraw z zakresu Prawa wodnego.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może badać kompletność projektu i jego zgodność z przepisami. Nie powinien jednak zastępować postępowania dowodowego nieformalnym żądaniem dokumentu, którego nie przewidują przepisy. Jeżeli starostwo uważa, że brakuje określonego uzgodnienia, opinii albo pozwolenia, powinno wskazać podstawę prawną i wydać formalne wezwanie lub postanowienie w trybie właściwych przepisów.

Jakie dokumenty są istotne przy pozwoleniu na budowę?

W postępowaniu o pozwolenie na budowę organ ocenia przede wszystkim projekt budowlany i wymagane załączniki. Projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien być sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych. Za prawidłowość rozwiązań projektowych odpowiada projektant, a za sporządzenie mapy w zakresie geodezyjnym odpowiada uprawniony geodeta.

Jeżeli mapa do celów projektowych pokazuje aktualny stan terenu i nie ma na niej rzeczywistego rowu, organowi trudniej wymagać dodatkowego oświadczenia o jego zbędności. Jeżeli natomiast na mapie nadal widnieje rów, a projekt go ignoruje, organ może uznać, że sprawa wymaga wyjaśnienia. Wtedy praktycznie najbezpieczniejsze jest uzyskanie od geodety informacji, skąd wynika oznaczenie rowu i czy dane wymagają aktualizacji.

Warto sprawdzić także, czy rów nie figuruje w dokumentacji jako urządzenie wodne, urządzenie melioracji wodnej albo element sieci odwodnienia. Jeżeli prace budowlane miałyby naruszać takie urządzenie, zasypywać je, przebudowywać albo wpływać na stosunki wodne, może pojawić się konieczność uzyskania dodatkowych zgód lub rozstrzygnięć na podstawie Prawa wodnego. Jeżeli jednak urządzenie faktycznie nie istnieje, należy to wykazać dokumentami, a nie samym ustnym wyjaśnieniem.

Czego można żądać od starostwa?

Inwestor nie powinien ograniczać się do rozmów w urzędzie. Najlepiej złożyć krótkie pismo do starosty, w którym wskazuje się, że wymagane dokumenty zostały złożone, a dodatkowe żądanie opinii spółki wodnej wymaga wskazania podstawy prawnej. W piśmie można zażądać kontynuowania postępowania i wydania decyzji w ustawowym terminie.

W sprawach pozwolenia na budowę istotny jest termin 65 dni na wydanie decyzji liczony według zasad Prawa budowlanego. Nie każdy upływ czasu oznacza jednak automatycznie bezczynność organu, ponieważ do terminu nie wlicza się między innymi okresów zawieszenia postępowania oraz opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu. Jeżeli urząd wzywa do uzupełnień, warto ocenić, czy wezwanie jest formalne i uzasadnione.

Jeżeli organ formalnie stwierdzi nieprawidłowości projektu, powinien wskazać, co należy poprawić i w jakim terminie. Dopiero niewykonanie takiego obowiązku może prowadzić do odmowy zatwierdzenia projektu i odmowy pozwolenia na budowę. Od decyzji odmownej przysługuje odwołanie do wojewody.

Co zrobić, gdy rów istnieje tylko w dokumentach?

Najczęściej pomocne są następujące działania:

• zlecenie geodecie weryfikacji mapy do celów projektowych i porównania jej ze stanem w terenie,
• uzyskanie pisemnej informacji od spółki wodnej, że nie utrzymuje i nie posiada rowu na danej działce, jeżeli taka informacja jest zgodna z jej dokumentami,
• sprawdzenie, czy w dokumentach geodezyjnych lub branżowych nie figuruje urządzenie wodne albo melioracyjne,
• złożenie w starostwie pisma z żądaniem wskazania podstawy prawnej dla dodatkowej opinii,
• w razie przewlekłości lub bezczynności, złożenie ponaglenia w trybie Kodeksu postępowania administracyjnego.

Nie zawsze trzeba wycofywać wniosek o pozwolenie na budowę i składać go od nowa. Taki krok bywa uzasadniony, gdy projekt rzeczywiście wymaga istotnego uporządkowania, ale w wielu sprawach korzystniej jest doprowadzić obecne postępowanie do formalnego rozstrzygnięcia. Decyzję odmowną można zaskarżyć, natomiast przy nieformalnych oczekiwaniach urzędu inwestor często nie ma czego zaskarżyć.

Jak napisać pismo do starostwa?

Pismo nie musi być rozbudowane. Powinno zawierać numer sprawy, dane inwestora, wskazanie złożonych dokumentów oraz żądanie, aby organ podał przepis, z którego wynika obowiązek przedłożenia opinii o konkretnej treści. Można też dołączyć kopię pisma spółki wodnej, dokumentację fotograficzną i wyjaśnienie projektanta albo geodety.

Przykładowo można napisać, że inwestor przedłożył projekt budowlany wraz z projektem zagospodarowania działki sporządzonym na mapie do celów projektowych, a spółka wodna potwierdziła brak rowu pozostającego w jej posiadaniu lub utrzymaniu. Następnie należy wnieść o wydanie decyzji albo o formalne wskazanie braków wraz z podstawą prawną.

Jeżeli urząd nadal nie podejmuje czynności, pozostaje ponaglenie. W ponagleniu trzeba wskazać, czy zarzuca się bezczynność, czyli brak załatwienia sprawy w terminie, czy przewlekłość, czyli prowadzenie postępowania dłużej niż jest to niezbędne. Po wyczerpaniu tego trybu możliwa jest skarga do sądu administracyjnego, ale w typowej sprawie budowlanej często wystarcza samo uporządkowanie korespondencji z organem.

FAQ

Czy starostwo może żądać opinii spółki wodnej?

Może żądać tylko takich dokumentów, które wynikają z przepisów albo są potrzebne do wyjaśnienia konkretnej okoliczności w sprawie. Jeżeli wymaga opinii o szczególnej treści, powinno wskazać podstawę prawną i wyjaśnić, jaki brak ma zostać usunięty.

Czy pismo spółki wodnej, że rowu nie ma, wystarczy?

Często jest bardzo pomocne, ale nie zawsze rozstrzyga sprawę. Jeżeli problem dotyczy aktualności mapy, ważniejsze może być stanowisko geodety. Jeżeli problem dotyczy urządzenia wodnego lub melioracyjnego, konieczna może być ocena na gruncie Prawa wodnego.

Czy trzeba odtwarzać rów widoczny tylko na mapie?

Nie można tego przesądzić wyłącznie na podstawie oznaczenia na mapie. Jeżeli rów nie istnieje i nie pełni funkcji odwodnieniowej, co potwierdzają dokumenty, żądanie jego odtworzenia wymagałoby konkretnych podstaw. Inaczej będzie, gdy rów jest częścią systemu odwodnienia lub urządzeniem wodnym.

Co zrobić, gdy urząd nie wydaje decyzji?

Najpierw warto złożyć pismo z żądaniem wydania decyzji albo formalnego wskazania braków. Jeżeli termin załatwienia sprawy minął, można wnieść ponaglenie. Gdy organ wyda decyzję odmowną, inwestor może złożyć odwołanie do wojewody.

Czy lepiej wycofać wniosek i złożyć nowy?

Nie zawsze. Wycofanie wniosku może wydłużyć sprawę, jeżeli dokumentacja jest zasadniczo prawidłowa. Nowy wniosek ma sens głównie wtedy, gdy projekt albo mapa wymagają poważnej poprawy i łatwiej przygotować komplet dokumentów od początku.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego.
• Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.