Jak uzyskać zgodę na budowę domku letniskowego na działce leśnej?

Budowa na gruncie leśnym bez miejscowego plany zagospodarowania

Co do zasady, budowa na gruncie leśnym, bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest możliwa jedynie w oparciu o wydane wcześniej warunki zabudowy. Kwestie możliwości wydania warunków zabudowy reguluje art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

„Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.”

Omawiany przepis wymaga łącznego spełnienia czterech warunków. Z Pana opisu wynika, że o ile możliwość spełnienia przesłanek, o których mowa w pkt 1-3 cytowanego przepisu, jest realna, o tyle pkt 4 stanowić będzie problem. Jeśli nie istniał wcześniej miejscowy plan dopuszczający zabudowę Pana nieruchomości, który utracił ważność, to konieczne jest na mocy przepisu ustalenie, czy teren wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne. O tym, czy dany grunt wymagać będzie zmiany przeznaczenia, decyduje art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych:

„Art. 7.1. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

1a. Przepisu, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się do terenów, dla których miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie sporządza się.

2. Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:

1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III – wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a,

2) gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby,

3) (uchylony),

4) (uchylony),

5) pozostałych gruntów leśnych – wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

2a. Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 624 i 820);

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1440, 1920, 1948 i 2255 oraz z 2017 r. poz. 191);

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

3. Wyrażenie zgody, o której mowa w ust. 2 pkt 1, 2 i 5, następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wójt (burmistrz, prezydent miasta) dołącza opinię dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do gruntów parków narodowych – opinię dyrektora parku.

3a. Stroną w postępowaniu, o którym mowa w ust. 2, jest wójt (burmistrz, prezydent miasta).

4. Do wniosku dotyczącego gruntów, o których mowa w ust. 2 pkt 1 i 2, marszałek województwa dołącza swoją opinię i przekazuje wniosek odpowiedniemu ministrowi w terminie do 30 dni od chwili złożenia wniosku przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

5. Organ wyrażający zgodę, o którym mowa w ust. 2, może żądać złożenia wniosku w kilku wariantach, przedstawiających różne kierunki projektowanego przestrzennego rozwoju zabudowy.”

Zobacz też: Działka leśna z warunkami zabudowy

Zgoda na przeznaczenie gruntu leśnego na cele nieleśne

Jak wynika z ust. 2 pkt 5, co do zasady zawsze wymagana jest zgoda na przeznaczenie gruntu leśnego na cele nieleśne, w związku z czym nie jest spełniany warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i nie jest możliwe wydanie warunków zabudowy, bądź też jeśli zostałyby wydane, nastąpiłoby to z naruszeniem prawa. Jednakże, istnieją dwa wyjścia z tej sytuacji, które opisuje cytowany przepis.

Możliwe jest przygotowanie samodzielnie planu zagospodarowania przestrzennego i uzyskanie zgody, o której mowa w cytowanym przepisie. W takim przypadku nie będzie konieczne uzyskanie warunków zabudowy, gdyż pozwolenie na budowę będzie mogło być wydane bezpośrednio na podstawie planu. Tym niemniej jest to zadanie, którego koszt będzie znaczy, a nie będzie miał Pan gwarancji, że tak sporządzony plan nie zostanie odrzucony na którymś etapie opiniowania.

Przeczytaj też: Czy na działce rolnej można postawić domek letniskowy

Możliwość zmiany klasyfikacji gruntu z leśnego na rolny

Drugim rozwiązaniem, które pojawia się na gruncie omawianych przepisów, jest przekwalifikowanie części gruntu leśnego na grunt rolny. W takim przypadku, jeśli otrzymany w ten sposób grunt rolny otrzyma niższą klasę (poniżej klasy III), możliwa będzie dalsza zmiana przeznaczenia gruntu bez obostrzeń zawartych w art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Sytuacja skomplikowałaby się, jeśli grunt rolny otrzymałby wyższą klasyfikację. Wówczas, w celu niestosowania wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu, musiałyby byś spełnione łącznie przesłanki z art. 7 ust. 2a. Tak czy inaczej, możliwość zmiany klasyfikacji gruntu z leśnego na rolny opisana została w art. 13 ustawy o lasach:

„Art. 13. 1. Właściciele lasów są obowiązani do trwałego utrzymywania lasów i zapewnienia ciągłości ich użytkowania, a w szczególności do:

1) zachowania w lasach roślinności leśnej (upraw leśnych) oraz naturalnych bagien i torfowisk;

2) ponownego wprowadzania roślinności leśnej (upraw leśnych) w lasach w okresie do 5 lat od usunięcia drzewostanu;

3) pielęgnowania i ochrony lasu, w tym również ochrony przeciwpożarowej;

4) przebudowy drzewostanu, który nie zapewnia osiągnięcia celów gospodarki leśnej, zawartych w planie urządzenia lasu, uproszczonym planie urządzenia lasu lub decyzji, o której mowa w art. 19 ust. 3;

5) racjonalnego użytkowania lasu w sposób trwale zapewniający optymalną realizację wszystkich jego funkcji przez:

a) pozyskiwanie drewna w granicach nieprzekraczających możliwości produkcyjnych lasu,

b) pozyskiwanie surowców i produktów ubocznego użytkowania lasu w sposób zapewniający możliwość ich biologicznego odtwarzania, a także ochronę runa leśnego.

2. Zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów.

3. W sprawach, o których mowa w ust. 2:

1) w stosunku do lasów stanowiących własność Skarbu Państwa decyzję wydaje dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, na wniosek nadleśniczego;

2) w stosunku do lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa decyzję wydaje starosta na wniosek właściciela lasu.”

Jak czytamy, zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna jedynie w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów, przy czym przepis ten nie reguluje, czym właściwie owe szczególnie uzasadnione potrzeby są. Co więcej, w takim przypadku decyzje w tym przedmiocie wydaje starosta (w stosunku do lasów stanowiących własność prywatną) na wniosek właściciela lasu. Ocena przeprowadzona przez starostę ma co do zasady indywidualny charakter i powinna brać pod uwagę słuszny interes strony. Stosownie do art. 72 ust. 1 pkt 9 ustawy o ocenach oddziaływania na środowisko – decyzja o zmianie lasu na użytek rolny może wymagać poprzedzenia jej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko:

„§ 3. 1. Do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się następujące rodzaje przedsięwzięć:

86) zmiana lasu lub nieużytku na użytek rolny lub wylesienia mające na celu zmianę sposobu użytkowania terenu:

a) jeżeli dotyczy lasów łęgowych, olsów lub lasów na siedliskach bagiennych,

b) jeżeli dotyczy lasu będącego enklawą pośród użytków rolnych lub nieużytków,

c) na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy,

d) w granicach administracyjnych miast;

87) zmiana lasu lub nieużytku na użytek rolny lub wylesienia mające na celu zmianę sposobu użytkowania terenu, o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha, inne niż wymienione w pkt 86.”

Jeżeli las nie został zatem wymieniony w pkt 86 i jest mniejszy niż 1 ha, to taka zmiana nie jest przedsięwzięciem mogącym potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko i nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W przeciwnym razie przed zmianą na użytek rolny będzie konieczne uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Zobacz również: Odległość domku narzędziowego od granicy działki

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych

WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 25 września 2009 r., (sygn. akt II SA/Ol 724/09), stwierdził:

„1. Zmiana lasu na użytek rolny (po uzyskaniu środowiskowych uwarunkowań zgody na realizację przedsięwzięcia) uzależniona jest jedynie od woli właściciela i jego uzasadnionych potrzeb.”

Od zmiany przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne bądź gruntu rolnego na cele nierolnicze należy odróżnić wyłączenie gruntu z produkcji leśnej i rolnej, czyli tak zwane odlesienie i odrolnienie gruntu. Ma ono charakter następczy, po zmianie przeznaczenia gruntu i jest wymagane w każdym wypadku, jeśli w wyniku wcześniejszej zmiany przeznaczenia gruntu ma dojść do jego zabudowania (wydania pozwolenia na budowę). Odlesienie i odrolnienie reguluje art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych:

„Art. 11. 1. Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie.

1a. W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne określa się obowiązki związane z wyłączeniem.

1b. Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny.

2. W odniesieniu do gruntów wchodzących w skład parków narodowych decyzje, o których mowa w ust. 1 i 1a, wydają dyrektorzy tych parków, z zastrzeżeniem art. 7 ust. 5.

3. Decyzje, o których mowa w ust. 1-2, dotyczące gruntów wymienionych w art. 8, mogą być wydane po dniu faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

4. Wydanie decyzji, o których mowa w ust. 1-2, następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

5. Osoba ubiegająca się o wydanie decyzji, o których mowa w ust. 1-2, celem wydobywania torfów jest obowiązana przedstawić właściwemu organowi następujące dokumenty:

1) dokumentację określającą położenie, powierzchnię i miąższość torfowiska oraz rodzaj występującego tam torfu;

2) projekt eksploatacji, uwzględniający podział na etapy i termin jej zakończenia;

3) projekt rekultywacji torfowiska i termin jej zakończenia;

4) ocenę wpływu eksploatacji torfowiska na środowisko przyrodnicze, ze szczególnym uwzględnieniem gospodarki wodnej.

6. Nie wymaga się decyzji, o których mowa w ust. 1-2, jeżeli grunty rolne mają być użytkowane na cele leśne.”

W praktyce okazuje się, że niektóre urzędy wydają warunki zabudowy, uznając za spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, po uzyskaniu samego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej. Wiele zależy więc od danego urzędu i jego pragmatyki, choć należy zauważyć, że i taki sposób rozwiązania problemu pojawia się w obrocie prawnym. Tym niemniej, nie jest on do końca zgodny z literą prawa, co podnoszone jest w doktrynie i orzecznictwie i zdaniem niektórych może prowadzić do negatywnych skutków prawnych dla inwestora (jak np. cofnięcie pozwolenia na budowę).

Reasumując, wydaje się, iż jedynym rozsądnym i prawnie dopuszczalnym sposobem na zrealizowanie inwestycji na Państwa gruncie będzie próba jego przekwalifikowania na grunt rolny, a następnie wyłączenia z produkcji rolnej. Choć taka ścieżka może wydawać się dłuższa, to w praktyce powinna być znacznie łatwiejsza i tańsza od przygotowania we własnym zakresie miejscowego planu i uzyskania w nim zgody na przeznaczenie nieruchomości na cele nieleśne.

Przeczytaj również: Dom mobilny na działce rolnej

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.