Budowa domku na działce ROD
• Data: 2023-11-21 • Autor: Małgorzata Rybarczyk
Rodzinne Ogrody Działkowe (ROD) stanowią oazę spokoju i zielonej przestrzeni dla wielu osób. Budowanie na działce ROD to nie tylko możliwość posiadania własnego kącika do wypoczynku, ale również wyzwanie związane z przestrzeganiem przepisów i regulaminów. Czy to altana, domek letni czy narzędziownia, każda budowla wymaga odpowiedniego planowania i zrozumienia obowiązujących zasad. Ten artykuł ma na celu wyjaśnienie, co można wybudować na działce ROD, kierując się zarówno prawem budowlanym, jak i wewnętrznymi przepisami ROD, aby cieszyć się swoim ogródkiem bez obaw o konflikty z zarządem czy naruszenia przepisów.
Pan Artur jest użytkownikiem działki ROD, posiada altanę o obrysie 25 m2. Chciałby dodatkowo wybudować domek letni, narzędziownię wolnostojącą, tak aby cały obrys budynków nie przekroczył 35 dozwolonych metrów kwadratowych. Jednak prezes ROD się temu sprzeciwia, twierdząc, że to niezgodne z przepisami. Pan Artur pyta, kto ma rację, co faktycznie na ten temat mówią przepisy.
Budowa altanki na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych
Zgodnie z definicją „Słownika języka polskiego” za altanę uważa się budowlę ogrodową o niewielkich rozmiarach, służącą do wypoczynku i chroniącą przed deszczem lub słońcem. Obecnie za altanę uważane są również konstrukcje zabudowane, letnie domki w ogródku czy na działce.
Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych stanowi w artykule 13 ust. 1, iż na terenie działki nie może znajdować się altana, której powierzchnia zabudowy przekracza powierzchnię 35 m2. Wszelkie zaś altany i obiekty gospodarcze na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, zgodnie z Prawem budowlanym nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Konieczne jest jednak na podstawie art. 30 ust. 1 pkt 1 zgłoszenie budowy altany we właściwym starostwie powiatowym bądź urzędzie miasta na prawach powiatu. W obowiązującym Regulaminie Rodzinnego Ogrodu Działkowego stanowiącego załącznik nr 1 do uchwały Krajowej Rady Polskiego Związku Działkowców (KR PZD) nr 2/XVIII/2014 z dnia 21 lutego 2014 r. nie ma już zapisu stwierdzającego, iż altany o powierzchni zabudowy do 25 m² nie wymagają nawet zgłoszenia, a jedynie pisemnego powiadomienia zarządu rodzinnych ogrodów działkowych.
Pozostałe szczegóły dotyczące budowy altan uregulowane są w Regulaminie Rodzinnego Ogrodu Działkowego stanowiącego załącznik nr 1 do uchwały KR PZD nr 2/XVIII/2014 z dnia 21 lutego 2014 r. Aktualnie regulamin stanowi w § 59: Altana powinna być funkcjonalna i estetyczna, może mieć powierzchnię zabudowy mierzoną po obrysie ścian zewnętrznych do 35 m2. Altana może mieć wysokość do 5 metrów przy dachu dwuspadowym stromym i 4 metrów przy innym kształcie dachu. Wysokość altany mierzy się od poziomu gruntu do najwyższego punktu dachu. Równocześnie odległość altany od granic działki nie może być mniejsza niż 3 metry. Jeżeli plan zagospodarowania ROD określa miejsce usytuowania altany, działkowiec zobowiązany jest do jej wybudowania zgodnie z tym planem.
Zobacz też: Dobudowa ganku murowanego
Czy należy powiadomić zarząd ROD o zamiarze budowy bądź rozbudowy altany?
Zgodnie zaś § 60 regulaminu – działkowiec obowiązany jest powiadomić na piśmie zarząd ROD o zamiarze budowy lub rozbudowy altany, załączając rysunek uwzględniający jej powierzchnię zabudowy i wysokość oraz usytuowanie względem granic działki. Zarząd ROD bada czy zgłoszona budowa jest zgodna z regulaminem oraz z przepisami prawa, czyli Prawa budowlanego. Jeżeli poweźmie wątpliwości lub stwierdzi faktyczne naruszenie przepisów regulaminu, nakazuje działkowcowi wstrzymanie budowy lub rozbudowy altany. W takiej sytuacji zgodnie z § 61 ust. 2 regulaminu działkowiec zobowiązany jest do usunięcia stwierdzonych przez zarząd ROD nieprawidłowości, a nawet do rozebrania budowanej lub rozbudowywanej altany, jeśli naruszenia nie mogą zostać w inny sposób usunięte. W przypadku zaś powzięcia informacji, że na terenie działki wybudowano, nadbudowano lub rozbudowano altanę lub inny obiekt z naruszeniem przepisów prawa, zarząd ROD, w imieniu PZD, zgłasza naruszenie do właściwego organu administracji publicznej.
W związku z tym, jeżeli pan Artur spełnia wymogi Regulaminu ROD, jak i wewnętrznego regulaminu swego ogrodu (w tym z warunkami stawiania obiektów, o ile takie są) – to nie ma podstaw, by zarząd zabronił mu budowy altanki, która ma być przeznaczona na narzędzia. Sam prezes nie ma w ogóle takich uprawnień, bowiem są one wyraźnie zastrzeżone przez Regulamin do właściwości Zarządu.
Przeczytaj też: Odległość altany od granicy działki
Postawienie na działce ROD więcej niż jednej altany
Regulamin ROD nie stanowi, aby na terenie działki miała znajdować się tylko jedna altana. Osobiście uważam, że komórka (domek narzędziowy) jest niczym innym jak altaną i jeżeli będzie on zgodny z regulaminowymi wymiarami, to nie ma powodów, by na działce nie mogły znajdować się dwa takie obiekty. Pan Artur powinien jednak zapoznać się z regulaminem swojego ROD, aby się upewnić, czy nie zawarto w nim jakichś ograniczeń na potrzeby tylko tego kompleksu.
Zobacz również: Domek narzędziowy ile od granicy działki
Przykłady
W praktyce ogrodów działkowych często pojawiają się sytuacje, które idealnie ilustrują, jak działkowcy interpretują i stosują przepisy dotyczące budowy na działkach ROD. Oto trzy przykłady z życia wzięte, które ukazują zarówno kreatywność użytkowników, jak i wyzwania, z jakimi się spotykają działkowcy, gdy chcą zagospodarować swą działkę, np. budując domek narzędziowy.
Przykład 1
Pani Ewa z Krakowa postanowiła wybudować na swojej działce ROD małą szklarnię. Mimo że jej altana miała już 25 m², uznała, że szklarnia o powierzchni 5 m² nie przekroczy dozwolonego limitu. Po konsultacji z zarządem ogrodu działkowego i starostwem, uzyskała zgodę i z sukcesem zrealizowała swój projekt.
Przykład 2
Pan Józef z Poznania, mając na działce altanę o powierzchni 26 m², postanowił dołączyć do niej mały domek narzędziowy o powierzchni 10 m². Jednak, po złożeniu zgłoszenia w starostwie, został poinformowany, że taka rozbudowa przekracza dozwolony limit. Ostatecznie, Pan Józef zdecydował się na zmniejszenie powierzchni domku narzędziowego do 5 m², aby dostosować się do przepisów.
Przykład 3
Małżeństwo Kowalskich z Gdańska marzyło o większej altanie, mogącej służyć jako letni domek. Ich obecna altana miała 30 m², więc planowali dodanie tylko 5 m². Jednakże, zarząd ROD zwrócił uwagę na to, że każda rozbudowa wymaga zgłoszenia i musi być zgodna z planem zagospodarowania ogrodu. Po uzyskaniu odpowiednich zgód, Kowalscy z sukcesem zrealizowali swój projekt.
Przedstawione przykłady pokazują, że zanim cokolwiek zdecydujemy się postawić na swoje działek w ROD, powinniśmy sprawdzić, co na ten temat mówią przepisy prawa budowlanego oraz regulamin naszego ROD. Unikniemy wtedy przykrych niespodzianek, gdy zarząd ROD lub nawet starostwo uzna naszą ogrodową inwestycję za niedozwoloną.
Podsumowanie
Artykuł ten rzetelnie wyjaśnia zasady i ograniczenia związane z budową na terenie rodzinnych ogrodów działkowych, podkreślając istotność przestrzegania przepisów prawnych i regulaminów ROD. Przedstawione przykłady z życia działkowców ukazują, jak w praktyce można dostosować swoje plany budowlane do obowiązujących norm, jednocześnie realizując indywidualne potrzeby i marzenia o własnej przestrzeni na działce.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej lub pomocy w przygotowaniu dokumentów dotyczących Twojej działki ROD? A może masz problem budowlany i potrzebujesz specjalisty od Prawa budowlanego? Nasi fachowcy są do Twojej dyspozycji. Skorzystaj z naszych usług online – szybko, wygodnie i zgodnie z aktualnymi przepisami. Skontaktuj się z nami poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych - Dz.U. 2014 poz. 40
3. Regulamin Rodzinnego Ogrodu Działkowego stanowiącego załącznik nr 1 do uchwały Krajowej Rady Polskiego Związku Działkowców (KR PZD) nr 2/XVIII/2014 z dnia 21 lutego 2014 r.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Małgorzata Rybarczyk
Radca prawny.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
