Kontrola na działce dotycząca domku holenderskiego

• Data: 2024-06-01 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion

Postawiłam rok temu domek holenderski na działce rolnej. Wczoraj otrzymałam zawiadomienie o kontroli na działce co do legalności obiektu budowlanego. Co robić? Wyjechać z domkiem z działki?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kontrola na działce dotycząca domku holenderskiego

Czy domek holenderski jest obiektem budowlanym?

Orzecznictwo sądowo-administracyjne w zakresie domków holenderskich, oraz przyczep kempingowych  jednoznacznie uznaje ustawione na gruncie przyczepy kempingowe, nie spełniające w danej chwili swej pierwotnej funkcji transportowo-komunikacyjnej, za obiekty budowlane, co wiąże się z tym, iż dla swojej legalności wymagają wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę/zgłoszenia. (patrz Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 10 września 2013 r., sygn. akt II SA/Bk 474/13, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 5 września 2013 r., sygn. akt II SA/Gl 112/13, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 28 czerwca 2012 r., sygn. akt II SA/Ol 380/12).

Zobacz też: Czy domek holenderski jest obiektem budowlanym

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Postawienie na działce domku holenderskiego bez zgłoszenia

W sytuacji gdy domek holenderski posadowiony będzie na działce bez wymaganego prawem zgłoszenia lub pozwolenia, może potraktowany zostać jako samowola budowlana a co za tym idzie konieczne będzie przeprowadzenie procedury legalizacyjnej, co wiąże się z dość wysokimi kosztami. Zasadniczo domek już stoi, więc na tym etapie już jest to samowola budowlana. Postawiła go Pan bez zgłoszenia, co więcej – już go Pani użytkuje.

Przeczytaj też: Domek holenderski na działce rolnej

Tymczasowy obiekt budowlany

Przepisy prawa budowlanego nie zawierają definicji domku holenderskiego. Domek holenderski to nic innego jak obiekt tymczasowy, zgodnie z treścią art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego.

Stwierdzenie, czy dany obiekt jest tymczasowym obiektem budowlanym w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wymaga odpowiedniej analizy przeprowadzonej na podstawie postępowania wyjaśniającego. Rozstrzygnięcia niekiedy wymaga więc, czy dany obiekt spełnia przesłanki zawarte w definicji tymczasowego obiektu budowlanego zgodnie z art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego.

Na gruncie obowiązujących przepisów prawa określony w pytaniu obiekt nie połączony trwale z gruntem nie jest budynkiem i należy go zakwalifikować do tymczasowych obiektów budowlanych.

Analiza art. 3 pkt 5 wskazuje, że istnieją dwie możliwości zakwalifikowania obiektu budowlanego jako tymczasowego, tj.:

  • jest to obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, tak jak: strzelnice, kioski uliczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne;
  • jest to taki obiekt budowlany, którego czas użytkowania jest krótszy od jego trwałości technicznej i jest przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki.

W pierwszym przypadku kwalifikacji obiektu jako tymczasowego obiektu budowlanego wskazane jest ustalenie, czy dany obiekt ma być użytkowany jako obiekt budowlany, czy jest nietrwale powiązany z gruntem, czy ma być użytkowany przez dłuższy, nieokreślony czas, czy jest wyposażony w instalacje, urządzenia grzewcze, itp. (choć jest to warunek niekonieczny). Należy także ustalić czy posiada przyłącza do zewnętrznych źródeł zasilania (warunek niekonieczny).

Obiekty takie jak przyczepy campingowe (bez kół) postawione np. na bloczkach gazobetonowych oraz innych materiałach budowlanych lub posadowione bezpośrednio na gruncie na działkach rolniczych można traktować jako obiekty tymczasowe budowlane, kwalifikując je jako barakowozy, obiekty kontenerowe, wymienione w art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego, nawet jeśli nie są związane z gruntem, o ile posiadają instalacje przyłączone do zewnętrznych źródeł oraz nie są zarejestrowane jako pojazdy.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Obiekt budowlany trwale połączony z gruntem

Obiekt budowlany trwale połączony z gruntem to taki obiekt, którego obciążenia przenoszone są na grunt (podłoże) przez konstrukcję techniczną tzn. fundamenty, w postaci ław fundamentowych, stop fundamentowych lub pali. Spodnia część takiej konstrukcji musi znajdować się poniżej poziomu terenu.

Oczywiście cecha trwałego połączenia z gruntem stanowi o uznaniu danego obiektu za ruchomość bądź też nieruchomość – na gruncie prawa cywilnego. Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własność.

Pojęcie to ma także znaczenie na gruncie prawa budowlanego. Tylko obiekt trwale związany z gruntem można uznać za budynek. Cecha ta ma także znaczenie dla zakwalifikowania obiektu jako tymczasowego (art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane).

Zgodnie z treścią art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane obiektem budowlanym jest budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi (lit. a), budowla stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami (lit. b) oraz obiekt małej architektury (lit. c). Przy czym, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 6 listopada 2007 r. (sygn. akt II SA/Bk 506/07; dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych – http://orzeczenia.nsa.gov.pl), pojęcie „budowla” nie oznacza, że ma to być budynek wzniesiony od podstaw i trwale związany z gruntem, lecz jest to każdy inny obiekt wolnostojący, służący m.in. do sezonowego zamieszkiwania i użytkowany jako domek letniskowy.

Zgodnie z art. 30 Prawa budowlanego „zgłoszenia właściwemu organowi wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3 budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–3, 5–19 i 20a–21”.

Przez jaki czas może stać na działce domek holenderski na zgłoszenie?

Taki budynek na zgłoszenie może stać przez 120 dni. Po tym terminie należy usunąć domek holenderski.

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

W tym wypadku – domek już stoi, a przy kontroli może okazać się, że będzie to stanowiło problem z legalizacją samowoli, łącznie z koniecznością usunięcia budynku.

Aby był to dom – nie na 120 dni, to musi być stale związany z gruntem. Powinna być uzyskana decyzja o warunkach zabudowy i zgłoszenia. Jako obiekt tymczasowy niezwiązany z gruntem, może tam stać 120 dni. A ten okres już minął.

Budynek to obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

Tymczasowy obiekt budowlany to obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe.

Obiekt budowlany trwale połączony z gruntem to taki obiekt, którego obciążenia przenoszone są na grunt (podłoże) przez konstrukcję techniczną tzn. fundamenty, w postaci ław fundamentowych, stop fundamentowych lub pali. Spodnia część takiej konstrukcji musi znajdować się poniżej poziomu terenu.

Może Pani mieć na działce budynek – domek holenderski, o ile będzie trwale połączony z gruntem i zgłoszony do PINB po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Kiedy należy dokonać zgłoszenia o rozpoczęciu robót budowlanych?

Zgłoszenia należało dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

Obecnie stoi Pani przed problemem kontroli. Może Pani podnosić, iż to obiekt tymczasowy i nie stoi 120 dni. Ustawa Prawo budowlane mówi o postępowaniu poprzedzającym rozpoczęcie robót budowlanych – pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki (art. 29. ust. 1 pkt. 2a). Jednak zgodnie z art. 30 ust. 1 budowa obiektu, o którym mowa w tym punkcie, wymaga zgłoszenia właściwemu organowi.

Odłączenie od kanalizacji nie ma znaczenia, jeśli obiekt stoi na gruncie. Jeśli na kołach, warto, byłoby aby nie był do niczego podłączony, aby nie został potraktowany jako budynek. Inaczej będzie potraktowany jako samowola.

Przykłady

 

Niespodziewana kontrola

Anna zdecydowała się na zakup domku holenderskiego i postawienie go na swojej działce rolnej, nie zdając sobie sprawy z konieczności zgłoszenia tego faktu do odpowiednich urzędów. Po roku użytkowania otrzymała zawiadomienie o kontroli legalności obiektu. Zaniepokojona, zaczęła szukać informacji i dowiedziała się, że domek holenderski bez zgłoszenia może zostać uznany za samowolę budowlaną, co może wiązać się z koniecznością jego usunięcia lub kosztowną legalizacją. Anna zdecydowała się na konsultację z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym, aby znaleźć najlepsze rozwiązanie swojej sytuacji.

 
Tymczasowy obiekt budowlany

Marek kupił domek holenderski, aby spędzać w nim letnie weekendy na swojej działce. Wiedział, że prawo budowlane definiuje takie obiekty jako tymczasowe, więc postawił go na bloczkach betonowych, bez trwałego łączenia z gruntem. Po kilku miesiącach otrzymał informację o planowanej kontroli. Przygotował się do niej, zbierając dokumentację potwierdzającą, że domek jest obiektem tymczasowym, nieprzekraczającym okresu użytkowania 120 dni. Kontrola wykazała zgodność z przepisami, dzięki czemu Marek mógł nadal korzystać ze swojego domku.

 
Stałe połączenie z gruntem

Kasia postanowiła przenieść się na stałe do domku holenderskiego postawionego na działce rolnej. Aby spełnić warunki przepisów prawa budowlanego, zadbała o trwałe połączenie domku z gruntem poprzez fundamenty. Wiedziała, że jako obiekt trwale związany z gruntem, domek będzie uznany za budynek i wymaga odpowiednich zgłoszeń oraz pozwolenia na budowę. Po złożeniu wszystkich wymaganych dokumentów, przeszła kontrolę bez problemów, co pozwoliło jej legalnie zamieszkać w nowym domu na stałe.

Podsumowanie

 

Posiadanie domku holenderskiego na działce rolnej wiąże się z koniecznością spełnienia określonych wymogów prawnych, w tym zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę. Niezastosowanie się do tych przepisów może skutkować uznaniem obiektu za samowolę budowlaną i koniecznością przeprowadzenia kosztownej procedury legalizacyjnej. Warto zasięgnąć porady prawnej i dokładnie przygotować się na ewentualne kontrole, aby uniknąć problemów.

Oferta porad prawnych

 

Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach związanych z domkiem holenderskim na działce? Skontaktuj się z naszymi ekspertami online, którzy przygotują dla Ciebie profesjonalne pisma i doradzą w kwestiach legalizacji i zgłoszeń budowlanych. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 10 września 2013 r., sygn. akt II SA/Bk 474/13
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 5 września 2013 r., sygn. akt II SA/Gl 112/13
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 28 czerwca 2012 r., sygn. akt II SA/Ol 380/12
6. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 6 listopada 2007 r. (sygn. akt II SA/Bk 506/07

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Izabela Nowacka-Marzeion

O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion

Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »