Domek holenderski a prawo budowlane

• Data: 2023-12-07 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion

Artykuł ten porusza zagadnienie domków holenderskich w kontekście przepisów Prawa budowlanego. Analizuje, czy taki domek może być uznany za samowolę budowlaną, biorąc pod uwagę, że został postawiony bez zgłoszenia i jest już użytkowany. Omawia również definicje i regulacje prawne dotyczące tymczasowych obiektów budowlanych, zwracając szczególną uwagę na kwestię trwałego połączenia z gruntem oraz na wymagane procedury zgłoszeniowe i legalizacyjne w przypadku takich obiektów. Kanwą do wyjaśnienia tych zagadnień jest zapytanie pana Zbyszka, który zaniepokoił się tym, że jego domek holenderski może być samowolą budowlaną.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Domek holenderski a prawo budowlane

Od 8 lat pan Zbyszek ma na działce budowlanej postawiony domek holenderski oraz barakowóz. Obiekty te służą mu do celów rekreacyjnych od maja do października, mają podłączone media. Pan Zbyszek pyta, jak ma zalegalizować ten stan rzeczy zgodnie z przepisami Prawa budowlanego.

Domek holenderski jako samowola budowlana

Skoro domek już stoi, więc na tym etapie jest to już samowola budowlana. Pan Zbyszek postawił go bez zgłoszenia, co więcej, już go użytkuje – powołuję się w poradzie także na przepisy sprzed 8 lat dotyczące formalności.

W ocenie organów, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego (P.b.) należy przyjąć, że „domek holenderski” jako obiekt budowlany spełnia wymagania definicji obiektu tymczasowego, o którym mowa w art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego. Zgodnie bowiem z powołanym przepisem tymczasowym obiektem budowlanym jest obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przykrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe. Obiekt budowlany będący domkiem holenderskim zgodnie z przywołaną definicją jest obiektem tymczasowym, jako że nie jest trwale połączony z gruntem.

Przepisy Prawa budowlanego nie zawierają definicji domku holenderskiego. Domek holenderski to nic innego jak obiekt tymczasowy, zgodnie z treścią art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż stosownie do art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) obiektem budowlanym jest: budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi (lit. a), budowla stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami (lit. b) oraz obiekt małej architektury (lit. c). Przy czym, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 6 listopada 2007 r., sygn. akt II SA/Bk 506/07 (dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych http://orzeczenia.nsa.gov.pl) – pojęcie „budowla” nie oznacza, że ma to być budynek wzniesiony od podstaw i trwale związany z gruntem, lecz jest to każdy inny obiekt wolnostojący, służący m.in. do sezonowego zamieszkiwania i użytkowany jako domek letniskowy.

Zobacz też: Czy domek holenderski jest obiektem budowlanym

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Co oznacza tymczasowy obiekt budowlany w prawie budowlanym?

Z kolei w myśl art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego przez tymczasowy obiekt budowlany należy rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe. Należy przy tym zaznaczyć, iż tymczasowe obiekty budowlane nie stanowią odrębnej kategorii obiektów budowlanych, lecz mieszczą się jednocześnie w definicji obiektu budowlanego art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. Zatem w rozumieniu powołanego wyżej przepisu – tymczasowym obiektem budowlanym może być zarówno budynek, budowla, jak i obiekt małej architektury (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 13 września 2005 r., sygn. akt II SA/Lu 359/05, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Należy również podnieść, iż brak trwałego połączenia z gruntem obiektu budowlanego sam przez się nie decyduje o tym, czy obiekt ten wymaga pozwolenia na budowę, zgłoszenia, bądź może być zwolniony z tych rygorów ustawy Prawo budowlane (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 sierpnia 2003 r., sygn. akt IV SA 2977/01, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z uwagi na to, iż ustawiona przyczepa kempingowa i domek, do których podłączono przyłącza energetyczne, wodociągowe i kanalizacyjne, powoduje, iż pełnią one funkcję mieszkalno-letniskową. W związku z powyższym, biorąc pod uwagę sposób użytkowania przyczepy i przystosowanie jej do zamieszkiwania letniskowego, jak i okres jej funkcjonowania na działce, należy stwierdzić, iż jest to obiekt budowlany w rozumieniu art. 3 pkt 1 lit. b Prawa budowlanego.

Stwierdzenie, czy dany obiekt jest tymczasowym obiektem budowlanym w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118), wymaga odpowiedniej analizy przeprowadzonej na podstawie postępowania wyjaśniającego. Rozstrzygnięcia niekiedy wymaga więc, czy dany obiekt spełnia przesłanki zawarte w definicji tymczasowego obiektu budowlanego zgodnie z art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego.

Przeczytaj też: Czy można postawić domek holenderski na działce rolnej

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Możliwości zakwalifikowania obiektu budowlanego jako tymczasowego

Na gruncie obowiązujących przepisów opisany przez pana Zbyszka obiekt niepołączony trwale z gruntem nie jest budynkiem i należy go zakwalifikować do tymczasowych obiektów budowlanych .

Analiza art. 3 pkt 5 wskazuje, że istnieją dwie możliwości zakwalifikowania obiektu budowlanego jako tymczasowego, tj.:

  1. jest to obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, tak jak: strzelnice, kioski uliczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne;
  2. jest to taki obiekt budowlany, którego czas użytkowania jest krótszy od jego trwałości technicznej i jest przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub do rozbiórki.

W pierwszym przypadku kwalifikacji obiektu jako tymczasowego obiektu budowlanego wskazane jest ustalenie, czy dany obiekt ma być użytkowany jako obiekt budowlany, czy jest nietrwale powiązany z gruntem, czy ma być użytkowany przez dłuższy, nieokreślony czas, czy jest wyposażony w instalacje, urządzenia grzewcze itp. (choć jest to warunek niekonieczny). Należy także ustalić, czy posiada przyłącza do zewnętrznych źródeł zasilania (warunek niekonieczny).

Obiekty takie jak przyczepy kempingowe (bez kół) postawione np. na bloczkach gazobetonowych oraz innych materiałach budowlanych lub posadowione bezpośrednio na gruncie na działkach rolniczych można traktować jako obiekty tymczasowe budowlane, kwalifikując je jako barakowozy, obiekty kontenerowe, wymienione w art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego, nawet jeśli nie są związane z gruntem, o ile posiadają instalacje przyłączone do zewnętrznych źródeł oraz nie są zarejestrowane jako pojazdy.

Obiekt budowlany trwale połączony z gruntem to taki obiekt, którego obciążenia przenoszone są na grunt (podłoże) przez konstrukcję techniczną tzn. fundamenty, w postaci ław fundamentowych, stop fundamentowych lub pali. Spodnia część takiej konstrukcji musi znajdować się poniżej poziomu terenu.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Cecha trwałego połączenia z gruntem jako uznanie danego obiektu za ruchomość bądź też nieruchomość

Oczywiście cecha trwałego połączenia z gruntem stanowi o uznaniu danego obiektu za ruchomość bądź też nieruchomość na gruncie prawa cywilnego. Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Pojęcie to ma także znaczenie na gruncie Prawa budowlanego. Tylko obiekt trwale związany z gruntem można uznać za budynek. Cecha ta ma także znaczenie dla zakwalifikowania obiektu jako tymczasowego (art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156, poz. 1118).

Kwestia charakteru prawnego przyczepy kempingowej (czy też, jak powyżej, domku holenderskiego) była wielokrotnie przedmiotem orzecznictwa sądowoadministracyjnego, które jednoznacznie uznaje ustawione na gruncie przyczepy kempingowe, niespełniające w danej chwili swojej pierwotnej funkcji transportowo-komunikacyjnej, za obiekty budowlane (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2012 r., sygn. akt II OSK 384/11, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Zatem posadowienie przyczepy kempingowej wymagało – stosownie do treści art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego – uzyskania pozwolenia na budowę. Zgodnie bowiem z powołanym przepisem roboty budowlane, czyli w myśl art. 3 pkt 7 P.b.: budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego, można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31 powołanej ustawy.

Budowa tymczasowych obiektów budowlanych- wymagane zgłoszenie

Jednocześnie pozwolenia na budowę nie wymaga budowa tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 120 dni od rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu (art. 29 ust. 1 pkt 12 ustawy Prawo budowlane).

W takich przypadkach budowa tymczasowych obiektów budowlanych wymagała jedynie zgłoszenia właściwemu organowi (art. 30 ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy).

Zgodnie z art. 30 Prawa budowlanego:

„1. Zgłoszenia właściwemu organowi wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3:

1) budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3, 5-19 i 20a-21.”

Taki budynek na zgłoszenie może stać przez 120 dni. Po tym terminie należy usunąć domek holenderski.

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

W przypadku pana Zbyszka domek i przyczepa już stoją i gdyby doszło do kontroli, może okazać się, że będzie trzeba legalizować samowolę, a nawet może zapaść decyzja o konieczność usunięcia budynku. Aby zaś uznać go za dom, musiałby być stale związany z gruntem – tego warunku domek pana Zbyszka nie spełnia. Jako obiekt tymczasowy niezwiązany z gruntem mógł stać w jednym miejscu 120 dni.

Pan Zbyszek może mieć na działce budynek – domek holenderski, o ile będzie trwale połączony z gruntem, i zgłoszony do PINB. Jednak zgłoszenia należało dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych, o ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza w ogóle taką zabudowę.

Wobec braku zgłoszenia PINB albo nakaże panu Zbyszkowi usunięcie budynku, albo procedurę naprawczą, czyli nakaże złożenie odpowiednich dokumentów, w tym planu z projektem, zagospodarowania działki, oraz zaświadczenia o zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego, ale także wymierzy opłatę legalizacyjną.

Opłata legalizacyjna to iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). W przypadku opłaty legalizacyjnej za samowolę budowlaną stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.

Wobec tego pan Zbyszek ma dwie możliwości – dokonać zgłoszenia budowy, z projektem i projektem zagospodarowania działki i liczyć, że PINB nie sprawdzi, czy coś tam stoi. Lub obecnie dokonać zgłoszenia postawienia przyczepy i domku holenderskiego jako tymczasowych obiektów – po 21 dniach zasadniczo – po upływie terminu na zgłoszenie sprzeciwu, będą tam poniekąd legalnie, a następnie składać zgłoszenie budowy, tj. połączenia ich trwale z gruntem, i wykonania robót, aby mogły być potraktowane jako budynki do celów mieszkaniowych czy rekreacyjnych. Ewentualnie wdrożyć procedurę legalizacyjną, jeśli wysokość opłaty jest do zaakceptowania.

Przykłady

Przypadek Pani Kowalskiej

Pani Kowalska postawiła domek holenderski na swojej działce rekreacyjnej, traktując go jako miejsce letniego wypoczynku. Nie była świadoma konieczności zgłaszania takiej konstrukcji do odpowiednich organów. Po kontroli okazało się, że domek nie spełnia warunków tymczasowego obiektu budowlanego, gdyż jest używany przez cały rok. Wobec tego pani Kowalska musiała przejść przez proces legalizacji samowoli budowlanej i uiścić stosowną opłatę legalizacyjną.

 

Sytuacja Pana Nowaka

Pan Nowak zakupił domek holenderski i umieścił go na swojej działce budowlanej bez zgłoszenia. Początkowo planował używać go sezonowo, lecz z czasem domek stał się jego głównym miejscem zamieszkania. Kiedy organy budowlane wykryły niezgłoszoną konstrukcję, Pan Nowak został zobowiązany do przeprowadzenia procedury zgłoszeniowej i dostosowania domku do wymagań Prawa budowlanego, co wiązało się z dodatkowymi kosztami.

 

Doświadczenie rodziny Wiśniewskich

Rodzina Wiśniewska postawiła domek holenderski na działce letniskowej, traktując go jako obiekt tymczasowy. Zadbali o to, aby był on niepołączony trwale z gruntem i spełniał wszystkie warunki określone w prawie budowlanym. Mimo to po kontroli okazało się, że brakowało zgłoszenia budowy. Rodzina Wiśniewskich szybko złożyła stosowne dokumenty i uniknęła kary za samowolę budowlaną, dzięki terminowemu reagowaniu i ścisłemu przestrzeganiu przepisów.

Podsumowanie

Artykuł ten rzuca światło na kluczowe aspekty prawne związane z postawieniem domku holenderskiego. Wskazuje na konieczność zgłoszenia budowy oraz zrozumienia, co kwalifikuje domek jako obiekt tymczasowy zgodnie z Prawem budowlanym. Przykłady z życia wzięte podkreślają, jak ważne jest świadome postępowanie zgodnie z obowiązującymi przepisami, aby uniknąć konsekwencji związanych z samowolą budowlaną.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w kwestiach związanych z postawieniem domku holenderskiego? Masz wątpliwości, czy postawiony przez Ciebie obiekt rekreacji jest zgodny z przepisami? Skorzystaj z naszych usług porad prawnych online i profesjonalnego sporządzania pism, aby upewnić się, że działasz zgodnie z prawem, a Twój domek nie jest samowolą budowlaną. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod artykułem.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Izabela Nowacka-Marzeion

O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion

Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

ePorady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »