Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Decyzja o warunkach zabudowy dla dwóch domów na jednej działce – podział i zmiana właścicieli

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2021-01-11

Mama otrzymała decyzję o warunkach zabudowy (WZ) na budowę 2 domów jednorodzinnych na jednej działce, której jest właścicielką. Następnie nieruchomość została podzielona na pół – na dwie niemal identyczne działki. Mama chce nowo powstałe działki przepisać dwójce swoich dzieci. Czy istnieje prawna możliwość wybudowania domu tylko na jednej z działek przez nowego właściciela bez ponownego ubiegania się o WZ? Jedno z dzieci jest gotowe rozpocząć budowę swojego domu, drugie nie jest teraz tym zainteresowane. Jak postąpić w takiej sytuacji, aby jak najszybciej uzyskać pozwolenie na budowę jednego domu? Czy lepiej byłoby nie zmieniać właściciela działek? Prosimy o poradę, jak formalnie wyjść z tego problemu! [Dołączamy do wglądu decyzję o warunkach zabudowy.].

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Decyzja o warunkach zabudowy dla dwóch domów na jednej działce – podział i zmiana właścicieli

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na inną osobę

Decyzja o WZ wydana dla jednej działki nie traci ważności po jej podziale. Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Decyzja wydawana jest dla danego terenu i numery działek nie są tu wiążące. Wystarczy wykazać, że działki po podziale są odniesieniem do działki, dla której pierwotnie wydano decyzję.

Po podziale pierwotnej działki i przepisaniu dwóch mniejszych na nowych właścicieli decyzję można przenieść na nabywcę. Pytanie, na którego, skoro działki mają być przepisane na dwoje dzieci.

Dla rozstrzygnięcia tej sprawy mają znaczenie przepisy art. 63 ust. 5 oraz art. 65 ust. 1 i 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z pierwszą regulacją organ, który wydał decyzję, o której mowa w art. 59 ust. 1, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.

Decyzja o warunkach zabudowy skonsumowana po wydaniu pozwolenia na budowę

Decyzja o warunkach zabudowy, w przypadku wydania na jej podstawie pozwolenia na budowę, zostaje niejako skonsumowana. Pojęcie to, niestanowiące zwrotu prawnego, jest powszechnie używane na określenie skutków oparcia pozwolenia na budowę na zapisach konkretnej decyzji o warunkach zabudowy. Przykładowo w orzecznictwie wskazuje się, iż rozwiązanie przyjęte w art. 65 ust. 2 ustawy stanowi wyraz realizacji zasady pewności obrotu prawnego, bowiem uprawnienia wynikające z decyzji o warunkach zabudowy zostały niejako „skonsumowane” poprzez ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę (zob. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 2 lipca 2011 r. II SA/Wr 259/11). Nie chodzi przy tym o skonsumowanie przeznaczenia terenu, gdyż decyzja o warunkach zabudowy, jako decyzja deklaratoryjna, sama w sobie nie powoduje skutku zmiany przeznaczenia terenu. Decyzje o warunkach zabudowy mają charakter deklaratoryjny, gdyż nie konstytuują żadnych praw czy obowiązków nieprzewidzianych w ustawie lub akcie wykonawczym (wyrok NSA z dnia 8 listopada 2013 r. II OSK 1302/12). Stanowi ona szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa (zob. wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2012 r. II OSK 2078/10). Decyzja o warunkach zabudowy nie przyznaje więc żadnych praw do gruntu, nie przesądza o jego ostatecznym ani bieżącym przeznaczeniu. Z tego powodu skutek określony w art. 65 ust. 2 ustawy wiąże ustawodawca z bytem prawnym konkretnego pozwolenia na budowę wydanego w oparciu o konkretną decyzję o warunkach zabudów.

W nauce prawa oraz w orzecznictwie przyjmuje się, że do „skonsumowania” decyzji o warunkach zabudowy dochodzi z chwilą wydania na podstawie tej decyzji pozwolenia na budowę.

W przedstawionej przez Państwa decyzji nie ma mowy o podziale działki, dlatego uzyskanie pozwolenia na budowę będzie ograniczone dla jednego inwestora – warunki zabudowy można przenieść tylko w całości.

WZ dla jednego inwestora – warunek posiadania tytułu prawnego do dysponowania drugą działką

Podsumowując: W opisanej sytuacji nie powinno być przeszkód z budową jednego domu, jeśli warunki zabudowy zostaną przeniesione na jedno z dzieci i wybuduje ono na tej podstawie jeden z dwóch budynków, a ten budynek wypełni warunki zabudowy łącznie z zagospodarowaniem działki powstałej w wyniku podziału. Tym samym WZ zostaną skonsumowane przez pozwolenie na budowę i drugi inwestor w przyszłości będzie musiał wystąpić o własne WZ. Przy czym inwestor, na którego zostaną przeniesione WZ, powinien uzyskać tytuł prawny do dysponowania całym terenem – czyli wchodzi tu w grę użyczenie (lub dzierżawa) od drugiego z rodzeństwa jego działki (tylko na czas uzyskania decyzji o przeniesieniu decyzji o WZ). To jest formalność. Nowy inwestor nie musi być właścicielem obu działek, ale musi nimi dysponować na cele budowlane. W przyszłości drugie z dzieci będzie musiało wystąpić o nowe WZ w odniesieniu do drugiej połowy działki i wówczas będzie mu potrzebny tytuł prawny do dysponowania sąsiednią działką, znowu zatem potrzebna będzie umowa użyczenia lub dzierżawy od rodzeństwa.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »