• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Mama otrzymała decyzję o warunkach zabudowy (WZ) na budowę 2 domów jednorodzinnych na jednej działce, której jest właścicielką. Następnie nieruchomość została podzielona na pół – na dwie niemal identyczne działki. Mama chce nowo powstałe działki przepisać dwójce swoich dzieci. Czy istnieje prawna możliwość wybudowania domu tylko na jednej z działek przez nowego właściciela bez ponownego ubiegania się o WZ? Jedno z dzieci jest gotowe rozpocząć budowę swojego domu, drugie nie jest teraz tym zainteresowane. Jak postąpić w takiej sytuacji, aby jak najszybciej uzyskać pozwolenie na budowę jednego domu? Czy lepiej byłoby nie zmieniać właściciela działek? Prosimy o poradę, jak formalnie wyjść z tego problemu! [Dołączamy do wglądu decyzję o warunkach zabudowy.].
Decyzja o WZ wydana dla jednej działki nie traci ważności po jej podziale. Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.
Decyzja wydawana jest dla danego terenu i numery działek nie są tu wiążące. Wystarczy wykazać, że działki po podziale są odniesieniem do działki, dla której pierwotnie wydano decyzję.
Po podziale pierwotnej działki i przepisaniu dwóch mniejszych na nowych właścicieli decyzję można przenieść na nabywcę. Pytanie, na którego, skoro działki mają być przepisane na dwoje dzieci.
Dla rozstrzygnięcia tej sprawy mają znaczenie przepisy art. 63 ust. 5 oraz art. 65 ust. 1 i 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z pierwszą regulacją organ, który wydał decyzję, o której mowa w art. 59 ust. 1, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.
Zobacz też: Czy decyzja o warunkach zabudowy jest ważna po podziale działki
Decyzja o warunkach zabudowy, w przypadku wydania na jej podstawie pozwolenia na budowę, zostaje niejako skonsumowana. Pojęcie to, niestanowiące zwrotu prawnego, jest powszechnie używane na określenie skutków oparcia pozwolenia na budowę na zapisach konkretnej decyzji o warunkach zabudowy. Przykładowo w orzecznictwie wskazuje się, iż rozwiązanie przyjęte w art. 65 ust. 2 ustawy stanowi wyraz realizacji zasady pewności obrotu prawnego, bowiem uprawnienia wynikające z decyzji o warunkach zabudowy zostały niejako „skonsumowane” poprzez ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę (zob. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 2 lipca 2011 r. II SA/Wr 259/11). Nie chodzi przy tym o skonsumowanie przeznaczenia terenu, gdyż decyzja o warunkach zabudowy, jako decyzja deklaratoryjna, sama w sobie nie powoduje skutku zmiany przeznaczenia terenu. Decyzje o warunkach zabudowy mają charakter deklaratoryjny, gdyż nie konstytuują żadnych praw czy obowiązków nieprzewidzianych w ustawie lub akcie wykonawczym (wyrok NSA z dnia 8 listopada 2013 r. II OSK 1302/12). Stanowi ona szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa (zob. wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2012 r. II OSK 2078/10). Decyzja o warunkach zabudowy nie przyznaje więc żadnych praw do gruntu, nie przesądza o jego ostatecznym ani bieżącym przeznaczeniu. Z tego powodu skutek określony w art. 65 ust. 2 ustawy wiąże ustawodawca z bytem prawnym konkretnego pozwolenia na budowę wydanego w oparciu o konkretną decyzję o warunkach zabudów.
W nauce prawa oraz w orzecznictwie przyjmuje się, że do „skonsumowania” decyzji o warunkach zabudowy dochodzi z chwilą wydania na podstawie tej decyzji pozwolenia na budowę.
W przedstawionej przez Państwa decyzji nie ma mowy o podziale działki, dlatego uzyskanie pozwolenia na budowę będzie ograniczone dla jednego inwestora – warunki zabudowy można przenieść tylko w całości.
Przeczytaj też: Jeden właściciel działki a dwóch inwestorów
Podsumowując: W opisanej sytuacji nie powinno być przeszkód z budową jednego domu, jeśli warunki zabudowy zostaną przeniesione na jedno z dzieci i wybuduje ono na tej podstawie jeden z dwóch budynków, a ten budynek wypełni warunki zabudowy łącznie z zagospodarowaniem działki powstałej w wyniku podziału. Tym samym WZ zostaną skonsumowane przez pozwolenie na budowę i drugi inwestor w przyszłości będzie musiał wystąpić o własne WZ. Przy czym inwestor, na którego zostaną przeniesione WZ, powinien uzyskać tytuł prawny do dysponowania całym terenem – czyli wchodzi tu w grę użyczenie (lub dzierżawa) od drugiego z rodzeństwa jego działki (tylko na czas uzyskania decyzji o przeniesieniu decyzji o WZ). To jest formalność. Nowy inwestor nie musi być właścicielem obu działek, ale musi nimi dysponować na cele budowlane. W przyszłości drugie z dzieci będzie musiało wystąpić o nowe WZ w odniesieniu do drugiej połowy działki i wówczas będzie mu potrzebny tytuł prawny do dysponowania sąsiednią działką, znowu zatem potrzebna będzie umowa użyczenia lub dzierżawy od rodzeństwa.
Brak ponownej decyzji o WZ po podziale działki
Pani Anna dostała decyzję o warunkach zabudowy na budowę dwóch domów na jednej działce. Po podziale nieruchomości na dwie równe części przekazała je swoim dzieciom. Syn chciał od razu rozpocząć budowę, ale urząd gminy poinformował go, że warunki zabudowy nie wygasły i może ubiegać się bezpośrednio o pozwolenie na budowę. Dzięki temu uniknął długiego procesu ponownego uzyskiwania decyzji o WZ.
Przeniesienie decyzji o WZ na jedno z dzieci
Państwo Kowalscy mieli jedną dużą działkę z wydaną decyzją o WZ na dwa domy. Po podziale nieruchomości chcieli, by córka zaczęła budowę, a syn odłożył inwestycję na później. Urząd zgodził się na przeniesienie decyzji na córkę, ale pod warunkiem, że na ten moment to ona formalnie będzie dysponować także działką brata. Zawarli więc między sobą umowę użyczenia, co umożliwiło szybkie uzyskanie pozwolenia na budowę.
Konieczność nowej decyzji o WZ po „skonsumowaniu”
Pan Marek i jego siostra odziedziczyli po rodzicach działkę z ważną decyzją o WZ na dwa domy. Marek rozpoczął budowę jako pierwszy i uzyskał pozwolenie na budowę swojego domu. Po kilku latach siostra również chciała budować, ale urząd poinformował ją, że decyzja o WZ została już „skonsumowana” przez pozwolenie na budowę Marka. Musiała więc wystąpić o nową decyzję o WZ dla swojej działki.
W opisanej sytuacji kluczowe jest odpowiednie przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy, tak aby jedno z dzieci mogło jak najszybciej uzyskać pozwolenie na budowę. Ponieważ decyzja o WZ została wydana dla całej działki przed podziałem, nadal obowiązuje, ale można ją przenieść tylko w całości na jednego z nowych właścicieli. W takim przypadku konieczne jest uzyskanie tytułu prawnego do obu działek, np. poprzez umowę użyczenia lub dzierżawy. Pozwala to uniknąć konieczności występowania o nowe warunki zabudowy, co znacznie skraca procedurę. Po „skonsumowaniu” WZ przez pozwolenie na budowę drugie dziecko będzie musiało wystąpić o własną decyzję o warunkach zabudowy, gdy zdecyduje się na budowę swojego domu.
Jeśli masz wątpliwości dotyczące warunków zabudowy, podziału działki czy procedury uzyskania pozwolenia na budowę, skorzystaj z naszej profesjonalnej pomocy prawnej online. Oferujemy indywidualne konsultacje, analizę dokumentów oraz doradztwo w zakresie prawa budowlanego i nieruchomości. Nasi eksperci pomogą Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie i uniknąć formalnych przeszkód. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i rzetelną poradę dopasowaną do Twojej sytuacji.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 listopada 2013 r. II OSK 1302/12
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r. II OSK 2078/10
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika