Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podział działki z ustalonymi warunkami zabudowy

Maciej Podgórski • Opublikowane: 2017-12-22

Otrzymałem prawomocne już warunki zabudowy dla trzech budynków w budownictwie zagrodowym (czyli na gruncie rolnym, trzy jednorodzinne budynki mieszkalne wraz z garażami i budynkami gospodarczymi). Warunki są wydane dla terenu w granicach jednej dużej działki. Działkę tę zamierzam podzielić na trzy mniejsze i sukcesywnie (w miarę możliwości finansowych) występować osobiście o pozwolenie na budowę dla każdej z nich oddzielnie. Czy uzyskane warunki zabudowy, wydane dla całego terenu (stanowiącego obecnie jedną działkę), zachowają ważność w odniesieniu do poszczególnych części tego terenu, które będą stanowić trzy wydzielone działki o innych już numerach ewidencyjnych? Zaznaczam, że nie prowadzi się prac nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Podział działki z ustalonymi warunkami zabudowy

Podział działki po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy

Według art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać co do zasady jedynie wówczas, gdy jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 ustawy o gospodarcze nieruchomościami. Artykuł 94 ust. 1 wspomnianej ustawy stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Kwestionowanie przez urzędników ważności decyzji  o warunkach zabudowy po podziale nieruchomości

Jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w powyżej przytoczonym przepisie, to podział nieruchomości jest możliwy. Ustawodawca wprost dopuszcza więc sytuację, w której dochodzi do podziału działki już po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce często dochodzi do kwestionowania przez urzędników ważności takiej decyzji po podziale nieruchomości. Brak jest jednak podstaw do takiego twierdzenia. Konieczne jest jedynie wskazanie, że zakres inwestycji obejmującej pozwolenie na budowę pokrywa się z zakresem decyzji WZ. Wymaga to od projektanta szczegółowego opisu i wskazania na stare oraz nowe numery działek ewidencyjnych. W wypadku, gdyby ważność decyzji w dalszym ciągu była kwestionowana, należy wystąpić z wnioskiem o zmianę treści decyzji WZ w zakresie zaktualizowania numerów ewidencyjnych działek.

Zmiana decyzji o warunkach zabudowy

Zgodnie z informacją zamieszczoną na oficjalnej stronie Ministerstwa Rozwoju decyzje o warunkach zabudowy oraz decyzje o ich zmianie wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, na terenie którego znajduje się nieruchomość, której dotyczy decyzja. Warto wiedzieć, że przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie regulują kwestii zmiany decyzji o warunkach zabudowy. Taka zmiana może zostać dokonana na podstawie przepisów art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zwracam też uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 20 stycznia 2009 roku (sygn. akt II SA/Ol 908/08), w którym sąd wskazał, że niecelowe byłoby kilkukrotne przeprowadzanie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania tego samego terenu dla każdego z planowanych obiektów budowlanych w ramach tej samej inwestycji i wydawanie kilku odrębnych decyzji ustalających warunki zabudowy odrębnie dla poszczególnych obiektów budowlanych, które mają być usytuowane na tej samej działce.

Dopuszczalne jest określenie w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – warunków podziału nieruchomości (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 29 grudnia 2011 roku, sygn. akt II SA/Lu 742/11). 

Można spotkać się czasem z twierdzeniem, że wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę konsumuje decyzję o warunkach zabudowy w tym znaczeniu, że chęć wybudowania nowego lub innego obiektu budowlanego na terenie inwestycji wymaga ponownej oceny wpływu takiego zamierzenia budowlanego na ład przestrzenny.

W żadnym jednak razie nie dochodzi natomiast w wyniku wydania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę do usunięcia decyzji o warunkach zabudowy stanowiącej podstawę wydania tego zezwolenia z obrotu prawnego (wyrok WSA w Poznaniu z 23 września 2015 roku, sygn. akt II SA/Po 516/15)

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Odwołanie do SKO przez sąsiada

Mam działkę rolną, na której chcę wybudować dom jako rolnik. Obok są tylko działki rolne. Sąsiad złożył odwołanie do Samorządowego Kolegium...

 

Odległość miejsc postojowych od okien

Odległość miejsc postojowych od okien

Czy odległość miejsc postojowych od okien liczy się tylko w parterze? Co z piętrami? Jaką szerokość pojazdu i miejsca się przyjmuje?

Pobudowanie domu na działce blisko lasu

Mam działkę, która w ok. 70% znajduje się na terenie określonym w studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania dla gminy (miejscowy plan...

 

Wyburzenie ścianki działowej w bloku

Kupiłam mieszkanie w bloku i chciałabym wyburzyć ściankę działową łączącą kuchnię i pokój. Czy potrzebuję na to jakiejś zgody?

 

Zburzenie swojej części budynku

Budynek mieszkalny o wys. 9 m, kilkurodzinny, szerogowy, znajduje się na dwóch działkach, 70% budynku na mojej i pozostała to część sąsiada. Na...

 

Brak możliwości budowy na terenie zalewowym

Kupiłam działkę budowlaną od osoby fizycznej. Plan zagospodarowania przestrzennego określał działkę jako przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową...