Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Remont stodoły - pozwolenie czy zgłoszenie?

Paulina Olejniczak-Suchodolska • Opublikowane: 2020-09-11

Posiadam gospodarstwo rolne, w którym mam zamiar wyremontować stodołę, która posadowiona jest na fundamencie – ściany murowane, konstrukcja dachu drewniana pokryta eternitem. Mam zamiar zmienić konstrukcję dachu na kratownicę i pokryć go blachą trapezową. Czy potrzebne są jakieś pozwolenia? Czy wystarczy zgłosić remont budynku?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Remont stodoły - pozwolenie czy zgłoszenie?

Wymiana pokrycia dachowego

Wymiana pokrycia dachowego – w zależności od zakresu planowanych prac oraz rodzaju i usytuowania budynku – może nie wymagać żadnych formalności, a może też być konieczne zgłoszenie robót w starostwie. W pewnych sytuacjach trzeba natomiast uzyskać pozwolenie na budowę.

Remont dachu co do zasady należy zgłosić w starostwie lub urzędzie na prawach powiatu – w wydziale architektoniczno-budowlanym. Inwestor zobowiązany jest do takiego zgłoszenia na minimum 30 dni przed rozpoczęciem robót. W dokumentach przekazanych do urzędu wskazuje się rodzaj, zakres, termin i sposób prowadzonych prac. Do zgłoszenia konieczne jest również dołączenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tak jak w przypadku innych zgłoszeń, prace można rozpocząć, jeśli w ciągu 30 dni nie otrzymaliśmy sprzeciwu w formie decyzji administracyjnej. Zgłoszenie jest ważne przez 2 lata – remont należy zakończyć w przeciągu 24 miesięcy od określonej w zgłoszeniu daty jego rozpoczęcia. Przed zaplanowaniem wymiany pokrycia dachu warto zajrzeć do Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Może się bowiem zdarzyć, że określa on dopuszczalną kolorystykę – trzeba w takim wypadku stosować się do tych wytycznych. Zgłoszenie jest wystarczające nie tylko przy wymianie pokrycia, ale również przy innych remontach i pracach modernizacyjnych, takich jak docieplenie dachu, naprawa więźby czy wymiana orynnowania.

Remont stodoły i uzyskanie pozwolenia na budowę

Natomiast wszelkiego typu bardziej zaawansowane niż wymienione wyżej prace budowlane związane z dachem wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. W szczególności dotyczy to wszelkich form przebudowy dachu. Oznacza to, że za każdym razem, gdy inwestor zdecyduje się na zmianę konstrukcji (np. gdy okazuje się, że więźba dachowa wymiana całkowitej wymiany), podwyższenia budynku czy zmiany funkcji poddasza – konieczne będzie pozwolenie na budowę. Wniosek o pozwolenie na budowę jest bardziej rozbudowany niż dokumentacja związana ze zgłoszeniem prac budowalnych. Należy do niego dołączyć projekt budowlany zgodny z miejscowym planem zagospodarowania (lub w przypadku jego braku – z decyzją o warunkach zabudowy). Projekt musi być dołączony do wniosku w czterech egzemplarzach. Ponadto należy złożyć oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. A zatem, jeśli zmienia Pan samo pokrycie lub kilka krokwi, to potrzebne jest wyłącznie zgłoszenie. Jeżeli zaś wymienia Pan całą więźbę – musi Pan uzyskać pozwolenie.

Remont stodoły w gospodarstwie a przepisy prawne

Natomiast to jeśli chodzi o przepisy prawne. Z doświadczenia wiem, że wiele w tej kwestii zależy od konkretnego starostwa. Wiele starostw w przypadku, gdy dochodzi do nieznacznej zmiany konstrukcji nie wymaga uzyskania pozwolenia. Niewątpliwie z remontem dachu mamy do czynienia, gdy wymieniamy pokrycie całego dachu, nie ingerując w konstrukcję więźby dachowej. Na przykład starą dachówkę cementową zamieniamy na dachówkę ceramiczną. Jeśli planuje się wykonać roboty, które można zaliczyć właśnie do remontu dachu, trzeba dopełnić formalności związanych ze zgłoszeniem. Procedura ta jest prostsza od pozwolenia na budowę, a wszystkie dokumenty i rysunki można przygotować samodzielnie (remont = zgłoszenie).

Z kolei przebudową dachu są takie roboty budowlane, które nie zmieniają kubatury domu, ale zmieniają jego parametry techniczne lub użytkowe. Jeśli zatem wymieniamy więźbę dachową, dokonujemy, dlatego że ingerujemy w konstrukcję i następuje zmiana parametrów technicznych budynku. W takim przypadku trzeba przeprowadzić formalności związane z pozwoleniem na budowę lub ze zgłoszeniem z projektem.

Prawo budowlane w kontekście poruszanego tematu

Wskazuję jednak, że ustawa Prawo budowlane nie zawiera kompletnego wyliczenia inwestycji, które są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Zamiast tego posługuje się wyliczeniem negatywnym informującym, jakie inwestycje nie wymagają spełnienia tego obowiązku. Pełen katalog takich rodzajów budowy oraz robót budowlanych ustawodawca zawarł w art. 29 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1 litera a) pozwolenia na budowę nie wymaga budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej, tj. parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m. Natomiast zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 2: także pozwolenia nie wymaga wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki. Stosownie zaś do art. 29 ust. 2 pkt 1), 1a) i 1aa) ]pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:

1) remoncie obiektów budowlanych;

1a) przebudowie obiektów, o których mowa w ust. 1;

1aa) przebudowie budynków, innych niż budynki, o których mowa w ust. 1, z wyłączeniem ich przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, a także z wyłączeniem przebudowy, której projekt budowlany wymaga uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej”.

Stodoła w gospodarstwie rolnym jako parterowy budynek gospodarczy

Jeśli więc Pana stodoła kwalifikuje się w definicję parterowego budynku gospodarczego o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m (art. 29 ust. 1 pkt 1 litera a lub w definicję wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki (art. 29 ust. 1 pkt 2), to jest Pan zwolniony z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę przy dokonywaniu przebudowy dachu takiego obiektu. W grę wchodzi wówczas ewentualny obowiązek dokonana zgłoszenia na podstawie art. 30 ust. 1 pkt 2b (zgłoszenia wymaga przebudowa obiektów, o których mowa w art. 29 st. 1 pkt 1 lit. b–d i f oraz pkt 2b, 3, 3a, 11, 12, 14, 16, 19, 19a, 20b i 28). Skoro zaś art. 29 ust. 2 pkt 1), 1a) i 1aa) w tym katalogu nie ma to wyłącznie gdy owa stodoła spełnia definicję obiektu gospodarczego związanego z produkcją rolną i uzupełniającego zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej i jest parterowym budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy do 35 midx2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, nie będzie wymagane ani pozwolenie ani zgłoszenie.

Kontakt ze starostwem w sprawie remontu stodoły

Jak Pan widzi, możliwości interpretacyjnych jest wiele, dlatego ja zalecam Panu skontaktowanie się ze starostwem. Jeśli bowiem rozpocznie Pan prace bez wymaganych dokumentów, w świetle jeszcze obowiązujących przepisów, może zostać Pan posądzony o samowolę budowlaną. Nie znam zaś wymiarów stodoły i nie wskażę Panu jednoznacznie, czy podpada Pan pod zgłoszenie, pozwolenie, czy w ogóle jest Pan zwolniony z obowiązku dokonywania jakichkolwiek formalności. Nadto, nawet gdybym takiego wskazania dokonała to istnieje duże prawdopodobieństwo, że starostwo interpretuje przepisy inaczej i jest w danej kwestii mniej lub bardziej sformalizowane. W mojej ocenie stodoła zapewne jest większa i uzyskanie pozwolenia z prawnego punktu widzenia może okazać się koniecznie, niemniej – tak jak wskazałam – instytucje często zaskakują swoimi wytycznymi – i może okazać się, że procedura zmiany konstrukcji, mimo że jest przebudową, nie będzie wymagać pozwolenia (bo albo podpadnie pod zwolnienie z powodu wymiarów, co wskazałam wcześniej, albo organ uzna, że nie jest to przebudowa, a tylko remont).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Pozwolenie na budowę na działce, nad którą idzie kabel

Pozwolenie na budowę na działce, nad którą idzie kabel

Zaoferowano mi pewną działkę do zakupu, lecz nie wiem, od czego zacząć, sprawdzając krok po kroku jej stan prawny. Czy jeżeli nad działką idzie kabel...

Dojazd przez działkę częściowo rolną

Posiadam działkę częściowo rolną, częściowo budowlaną. Chciałbym wykonać dojazd (drogę utwardzoną) przez działkę rolną do nowego domu. Jakie...

 

Zakup domu posadowionego na granicy działki

Jest mi oferowany dom w Warszawie, wybudowany w 1958 roku, posadowiony na granicy działki z sąsiadem. Dom sprzedaje wnuczka byłej właścicielki...

 

Jak zablokować budowę sąsiada?

Kupiłam działkę budowlaną. Na sąsiedniej działce fundamenty (jednego z budynków przyszłych budynków) przylegają do granicy mojej działki. Zakupiłam...