Budowa dwóch farm fotowoltaicznych a warunki zabudowy

Najpierw sprawdź, czy WZ jest właściwą drogą dla farmy PV

Pierwszym krokiem nie powinien być wybór między jednym a dwoma wnioskami. Najpierw trzeba ustalić, czy dla terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli plan obowiązuje, inwestycję ocenia się na jego podstawie i decyzja WZ nie jest wydawana. Trzeba sprawdzić przede wszystkim, czy plan dopuszcza instalacje OZE o planowanych parametrach oraz czy nie wprowadza dodatkowych ograniczeń zagospodarowania.

Jeżeli planu miejscowego nie ma, znaczenie ma data i stan planowania w konkretnej gminie. Na 31 sierpnia 2026 r. może jeszcze działać przepis przejściowy z art. 58 ustawy z 7 lipca 2023 r. Jeżeli w danej gminie studium nadal obowiązuje, zmiana zagospodarowania dotycząca naziemnych OZE z art. 14 ust. 6a pkt 2 może nastąpić również na podstawie WZ. Jeżeli jednak plan ogólny wszedł w życie wcześniej, studium utraciło moc wcześniej i ten wyjątek już nie działa.

Co zmienia 1 września 2026 r.

Od 1 września 2026 r. dotychczasowe studia nie będą już stanowiły elementu systemu planistycznego. W gminie, w której nie wszedł w życie plan ogólny, wydanie WZ będzie co do zasady możliwe tylko w postępowaniu wszczętym przed 1 września 2026 r. Wyjątkiem są m.in. tereny zamknięte. Sam fakt wszczęcia sprawy przed tą datą nie powinien jednak być traktowany jako sposób na obejście odrębnego wymogu planu miejscowego dla OZE z art. 14 ust. 6a pkt 2, ponieważ przejściowe dopuszczenie takich inwestycji na podstawie WZ było związane z okresem obowiązywania studium.

Po zakończeniu tego okresu dla niezamontowanych na budynku instalacji OZE plan miejscowy jest wymagany, gdy instalacja ma być lokalizowana:

• na użytkach rolnych klas I–III albo na gruntach leśnych,
• na użytkach rolnych klasy IV i ma moc zainstalowaną elektryczną większą niż 150 kW albo ma służyć działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej,
• na innych gruntach i ma moc zainstalowaną elektryczną większą niż 1000 kW.

To rozróżnienie ma duże znaczenie dla dwóch farm po 1 MW. Na gruncie klasy IV komercyjna farma 1 MW będzie objęta wymogiem planu miejscowego. Na gruncie klasy V lub VI dokładnie 1 MW nie przekracza natomiast progu „większej niż 1000 kW” z art. 14 ust. 6a pkt 2 lit. c. Nadal trzeba jednak sprawdzić plan ogólny, przepisy odrębne i to, czy w rzeczywistości chodzi o dwie samodzielne instalacje, czy o jedną instalację o większej mocy podzieloną jedynie formalnie.

Czy dwie farmy fotowoltaiczne można objąć jedną decyzją WZ?

Sam fakt, że inwestycja zajmuje dwie sąsiednie działki, nie przesądza o konieczności uzyskania dwóch decyzji WZ. Wniosek może obejmować teren inwestycji składający się z kilku działek, jeżeli jego granice i parametry zostały jednoznacznie wskazane. Przy dwóch farmach trzeba jednak opisać to, co rzeczywiście ma zostać wykonane: moc każdej instalacji, rozmieszczenie paneli, stacje transformatorowe, drogi wewnętrzne, trasy kablowe oraz sposób i punkty przyłączenia.

Jeżeli mają powstać dwie samodzielne instalacje po 1 MW, z osobnymi transformatorami i osobnymi przyłączami, nie należy przedstawiać ich jako jednej farmy 2 MW tylko dlatego, że jeden dokument jest wygodniejszy. Z drugiej strony nie należy rozdzielać jednego technicznie powiązanego projektu na dwie farmy po 1 MW wyłącznie po to, aby próbować zastosować niższe progi planistyczne lub środowiskowe.

Co bada każdy etap inwestycji

WZ, decyzja środowiskowa, pozwolenie na budowę i warunki przyłączenia nie są zamiennymi dokumentami. Każdy etap odpowiada na inne pytanie, dlatego dwie farmy mogą być oceniane łącznie na jednym etapie, a odrębnie na innym.

Plan ogólny i obszar uzupełnienia zabudowy od 1 września 2026 r.

Po wejściu w życie planu ogólnego to jego ustalenia stają się podstawą prawną nowych decyzji WZ. Dla inwestora farmy PV oznacza to konieczność sprawdzenia strefy planistycznej i jej profilu funkcjonalnego. Jeżeli w gminie po 1 września 2026 r. nie obowiązuje plan ogólny, nowego postępowania WZ co do zasady nie da się skutecznie zakończyć decyzją, poza ustawowymi wyjątkami.

W przypadku instalacji OZE trzeba uważać na częste uproszczenie dotyczące obszaru uzupełnienia zabudowy. Art. 61 ust. 3 ustawy planistycznej wyłącza wobec instalacji OZE stosowanie art. 61 ust. 1 pkt 1–2, a więc również odrębny warunek położenia terenu w obszarze uzupełnienia zabudowy z pkt 1a. Farma PV nie musi zatem spełniać tego warunku tylko dlatego, że wniosek dotyczy WZ. Nie znosi to jednak konieczności stosowania planu ogólnego jako podstawy prawnej decyzji ani obowiązku spełnienia pozostałych wymogów.

Jeżeli inwestor ma już prawomocną WZ wydaną przed wejściem w życie planu ogólnego, późniejsze ustalenia planu ogólnego nie unieważniają jej tylko z powodu niezgodności z nowym planem. Taka decyzja może nadal stanowić podstawę dalszego procesu inwestycyjnego, z zastrzeżeniem innych przesłanek jej obowiązywania.

Dwie odrębne farmy czy jeden projekt realizowany etapami?

Odpowiedź nie powinna zależeć wyłącznie od nazw użytych w dokumentach. Trzeba sprawdzić rzeczywiste powiązania techniczne i funkcjonalne: wspólną stację transformatorową, wspólny punkt przyłączenia, wspólne kable i drogi, możliwość niezależnej pracy obu części, wspólny harmonogram oraz to, czy drugi etap ma sens bez pierwszego.

Osobne transformatory i osobne warunki przyłączenia przemawiają za techniczną odrębnością, ale nie tworzą automatycznej reguły „dwa transformatory = dwa postępowania”. Analogicznie wspólny transformator nie rozstrzyga samodzielnie wszystkich procedur. Każdy reżim prawny ma własny przedmiot oceny.

Decyzja środowiskowa: liczy się powierzchnia i rzeczywiste powiązania

Dla zabudowy systemami fotowoltaicznymi rozporządzenie środowiskowe posługuje się powierzchnią wyznaczaną po obrysie zewnętrznych skrajnych modułów paneli. Do kategorii przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się farmę o powierzchni nie mniejszej niż 0,5 ha na wskazanych obszarach objętych formami ochrony przyrody lub w określonych otulinach oraz nie mniejszej niż 2 ha na pozostałych obszarach. Wyłączenie dotyczy systemów PV lokalizowanych na dachach i elewacjach.

Osiągnięcie lub przekroczenie tego progu oznacza potrzebę uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przed decyzjami wymienionymi w ustawie, w tym przed WZ i pozwoleniem na budowę. Nie oznacza natomiast automatycznie, że w każdym takim przypadku zostanie przeprowadzona pełna ocena oddziaływania na środowisko. Dla przedsięwzięć potencjalnie znacząco oddziałujących organ rozstrzyga tę kwestię w ramach procedury środowiskowej.

Podział inwestycji na dwa podmioty albo dwie działki nie rozwiązuje automatycznie problemu. Ustawa środowiskowa stanowi, że przedsięwzięcia powiązane technologicznie kwalifikuje się jako jedno przedsięwzięcie, także gdy realizują je różne podmioty. Przy odrębnych przedsięwzięciach nadal mogą mieć znaczenie oddziaływania skumulowane z innymi istniejącymi lub planowanymi inwestycjami.

Pozwolenie na budowę dla farmy 1 MW

Prawo budowlane zwalnia z pozwolenia na budowę i zgłoszenia instalowanie urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 150 kW. Farma 1 MW ma 1000 kW, więc nie mieści się w tym zwolnieniu. Dla typowej naziemnej farmy tej skali należy zatem zakładać konieczność przejścia procedury pozwolenia na budowę po zweryfikowaniu pełnego zakresu zamierzenia.

Nie należy jednak sprowadzać kwalifikacji wyłącznie do mocy paneli. Projekt może obejmować konstrukcje wsporcze, stacje transformatorowe, drogi wewnętrzne, ogrodzenie, linie kablowe i inne elementy infrastruktury, dla których trzeba ustalić właściwy reżim budowlany. Organ administracji architektoniczno-budowlanej bada projekt w zakresie wynikającym z Prawa budowlanego, a nie warunki techniczne przyłączenia do sieci jako takie.

Nowelizacja Prawa budowlanego z 4 grudnia 2025 r. weszła w życie w zasadniczej części 7 stycznia 2026 r., a część jej przepisów zacznie obowiązywać 20 września 2026 r. Przyszła data 20 września nie dotyczy jednak progu 150 kW dla urządzeń PV z art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. c. Ten próg obowiązuje już 31 sierpnia 2026 r.

Jak ułożyć dokumenty przed złożeniem wniosku

Przed decyzją o jednym albo dwóch torach postępowania warto przygotować jedną mapę i opis inwestycji, które będą punktem odniesienia dla wszystkich procedur. Dla pojedynczej farmy kolejność formalności szerzej omawia poradnik budowa farmy fotowoltaicznej – procedury i pozwolenia.

W przypadku dwóch farm sprawdź kolejno:

• czy na obu działkach obowiązuje MPZP i co dokładnie dopuszcza,
• jeżeli MPZP nie ma – czy dla inwestycji po dacie granicznej właściwa jest jeszcze WZ, czy obowiązkowy jest plan miejscowy,
• czy w gminie obowiązuje plan ogólny i jakie ustalenia obejmują teren inwestycji,
• klasę gruntów oraz to, czy instalacja podlega art. 14 ust. 6a pkt 2 ustawy planistycznej,
• czy dwie instalacje mają być samodzielne technicznie, czy są etapami jednego projektu,
• powierzchnię systemu PV i potrzebę uzyskania decyzji środowiskowej, z uwzględnieniem powiązań technologicznych i kumulacji oddziaływań,
• warunki przyłączenia, transformatory, punkty przyłączenia i spójność tych danych z opisem we wniosku planistycznym i projekcie,
• zakres robót objętych pozwoleniem na budowę oraz zgodność projektu z wymaganymi wcześniejszymi decyzjami.

Największym ryzykiem nie jest samo złożenie jednego zamiast dwóch formularzy, lecz rozbieżność między dokumentami. Jeżeli WZ opisuje jedną farmę 2 MW, decyzja środowiskowa dwie instalacje po 1 MW, a warunki przyłączenia jeszcze inny układ techniczny, problem może ujawnić się dopiero na etapie projektu lub pozwolenia na budowę.

FAQ

Czy dwie farmy po 1 MW na gruntach klasy V zawsze wymagają MPZP?

Nie z powodu samej mocy każdej z nich. Art. 14 ust. 6a pkt 2 lit. c mówi o mocy większej niż 1000 kW, więc dokładnie 1 MW nie przekracza tego progu. Trzeba jednak ustalić, czy są to rzeczywiście dwie odrębne instalacje, sprawdzić obowiązujący MPZP lub plan ogólny oraz pozostałe przepisy. Inaczej wygląda sytuacja na gruntach klas I–III, w lesie oraz na gruntach klasy IV.

Czy złożenie wniosku o WZ 31 sierpnia 2026 r. gwarantuje, że WZ zostanie wydana bez planu ogólnego?

Nie. Wszczęcie postępowania przed 1 września może pozwolić kontynuować sprawę mimo braku planu ogólnego, ale nie usuwa innych przeszkód. W szczególności przejściowa możliwość lokalizacji naziemnych OZE z art. 14 ust. 6a pkt 2 na podstawie WZ była powiązana z okresem obowiązywania studium. Dlatego dla farmy objętej obowiązkiem MPZP samo złożenie wniosku w ostatnim dniu okresu przejściowego nie powinno być traktowane jako pewny sposób zachowania ścieżki WZ.

Czy farma PV po 1 września 2026 r. musi leżeć w obszarze uzupełnienia zabudowy?

Nie na podstawie samego warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1a. Art. 61 ust. 3 wyłącza wobec instalacji OZE stosowanie art. 61 ust. 1 pkt 1–2. Nie oznacza to jednak zwolnienia z planu ogólnego, jeżeli WZ ma być wydana w nowym reżimie, ani z obowiązkowego MPZP tam, gdzie wymaga go art. 14 ust. 6a.

Czy dwa transformatory i dwa przyłącza oznaczają, że potrzebne są dwie decyzje WZ?

Nie automatycznie. Są to istotne cechy wskazujące na techniczną odrębność instalacji, ale liczba decyzji zależy od całego opisu inwestycji i właściwej podstawy planistycznej. Dwa przyłącza nie przesądzają też samodzielnie kwalifikacji przedsięwzięcia w procedurze środowiskowej.

Czy farma fotowoltaiczna 1 MW wymaga pozwolenia na budowę?

Typowa naziemna farma 1 MW nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego dla instalowania urządzeń PV o mocy nie większej niż 150 kW. Dlatego co do zasady trzeba zakładać pozwolenie na budowę, ale ostateczna kwalifikacja powinna uwzględniać pełny zakres obiektów i robót objętych projektem.