Budowa farmy fotowoltaicznej w 2026 roku procedury i pozwolenia

Pan Rafał posiada działki rolne klasy IIIb i IV, które w dawnym studium były kierunkowo przewidziane pod OZE. Planuje budowę naziemnej farmy fotowoltaicznej o mocy około 1 MWp. W pobliżu, w odległości około 800 m, inny właściciel rozważa podobną inwestycję, a w sąsiedztwie działają już elektrownie wiatrowe.

Według stanu prawnego na 7 września 2026 r. samo dawne studium nie rozstrzyga już możliwości realizacji inwestycji. Trzeba sprawdzić obowiązujący MPZP, plan ogólny gminy, datę wszczęcia ewentualnego postępowania WZ, klasę i rodzaj gruntów, powierzchnię systemu PV, położenie względem form ochrony przyrody oraz realne możliwości przyłączenia do sieci.

W przypadku opisanych gruntów szczególne znaczenie ma art. 14 ust. 6a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dla niezamontowanych na budynku instalacji OZE lokalizowanych na użytkach rolnych klas I–III ustawa wymaga planu miejscowego. Plan miejscowy jest wymagany również dla takich instalacji na użytkach rolnych klasy IV, jeżeli moc zainstalowana elektryczna przekracza 150 kW albo teren ma być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej. Dlatego przy komercyjnej farmie około 1 MW na gruntach IIIb i IV punktem wyjścia jest obecnie przede wszystkim weryfikacja MPZP, a nie automatyczne składanie nowego wniosku o WZ.

Progi dla fotowoltaiki – 50 kW, 150 kW, 1 MW i powierzchnia farmy

W przepisach dotyczących fotowoltaiki pojawia się kilka różnych wartości liczbowych. Każda działa w innym reżimie prawnym i przekroczenie jednego progu nie przesądza automatycznie o skutkach wynikających z innej ustawy.

Wartość 150 kW występuje dodatkowo w innym znaczeniu w przepisach planistycznych dotyczących określonych instalacji OZE na użytkach rolnych klasy IV. Nie należy utożsamiać tego warunku z budowlanym zwolnieniem dla instalowania urządzeń PV do 150 kW.

Czy naziemna farma fotowoltaiczna wymaga pozwolenia na budowę?

Wielkoskalowej farmy naziemnej nie należy oceniać tak jak niewielkiej instalacji przy budynku. Zwolnienie z pozwolenia i zgłoszenia obejmuje instalowanie urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 150 kW. Farma około 1 MW przekracza ten próg, dlatego co do zasady wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę.

Projekt farmy obejmuje zwykle nie tylko moduły i konstrukcje wsporcze, ale również stację transformatorową, trasy kablowe, urządzenia elektroenergetyczne, drogi techniczne, ogrodzenie i inne elementy infrastruktury. Zakres formalności trzeba więc ustalać dla całego zamierzenia budowlanego. Wniosek o pozwolenie rozpoznaje właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej, najczęściej starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu.

Przy urządzeniach PV objętych szczególnym obowiązkiem ppoż. moc większa niż 6,5 kW wiąże się z uzgodnieniem projektu tych urządzeń z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz zawiadomieniem właściwego organu Państwowej Straży Pożarnej. W przypadku farmy przekraczającej 150 kW wymagania ochrony przeciwpożarowej trzeba ponadto skoordynować z całym projektem objętym pozwoleniem na budowę.

Inne zasady mogą dotyczyć mniejszych instalacji przydomowych. Osobno omawiamy fotowoltaikę na gruncie przy domu, zgłoszenie, MPZP i odległości od granicy.

MPZP, plan ogólny i WZ po 1 września 2026 r.

Jeżeli dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, inwestycja musi odpowiadać jego ustaleniom. Samo dopuszczenie OZE w planie ogólnym nie zastępuje planu miejscowego w sytuacji, w której art. 14 ust. 6a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga lokalizacji instalacji OZE właśnie na podstawie MPZP.

Dotyczy to niezamontowanych na budynku instalacji OZE lokalizowanych m.in. na użytkach rolnych klas I–III oraz – przy wskazanych w ustawie warunkach – na użytkach klasy IV. Na innych gruntach obowiązek planu miejscowego z tego przepisu wiąże się z mocą zainstalowaną elektryczną większą niż 1000 kW. Dlatego przed wyborem procedury trzeba znać zarówno dokładną moc zainstalowaną elektryczną, jak i klasyfikację poszczególnych części terenu inwestycji.

Do 31 sierpnia 2026 r. przepisy przejściowe dopuszczały wydawanie WZ dla określonych instalacji OZE pomimo docelowego obowiązku planu miejscowego. Ten etap przejściowy zakończył się wraz z utratą mocy studiów. Jeżeli postępowanie WZ zostało wszczęte przed 1 września 2026 r., trzeba ocenić je według właściwych przepisów przejściowych – nie można automatycznie stosować do niego nowych zasad tak, jak do wniosku składanego obecnie.

Jeżeli natomiast inwestor dopiero po 1 września 2026 r. zamierza złożyć nowy wniosek, najpierw trzeba sprawdzić, czy dla konkretnej instalacji WZ jest w ogóle dopuszczalną ścieżką. W gminie bez obowiązującego planu ogólnego nowa WZ jest co do zasady niedostępna, a po tej dacie również możliwość uchwalenia nowego lub zmiany obowiązującego planu miejscowego bez planu ogólnego jest zasadniczo ograniczona, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków i procedur przejściowych.

Czy farma fotowoltaiczna wymaga decyzji środowiskowej?

Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach nie jest wymagana dla każdej naziemnej instalacji PV i nie należy jej uzależniać wyłącznie od mocy wyrażonej w MW. Obowiązujące rozporządzenie kwalifikuje zabudowę systemami fotowoltaicznymi według powierzchni wyznaczanej po obrysie zewnętrznych skrajnych modułów paneli oraz według lokalizacji.

Przedsięwzięciem mogącym potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko jest naziemny system fotowoltaiczny o tak obliczonej powierzchni nie mniejszej niż:

• 0,5 ha – na wskazanych w rozporządzeniu obszarach objętych formami ochrony przyrody oraz w określonych otulinach,
• 2 ha – na pozostałych obszarach.

Regulacja wyłącza z tej pozycji systemy fotowoltaiczne lokalizowane na dachach i elewacjach obiektów budowlanych. Dla klasycznej farmy naziemnej trzeba więc ustalić dokładną powierzchnię wyznaczoną zgodnie z rozporządzeniem oraz położenie nieruchomości względem właściwych form ochrony przyrody.

Przekroczenie właściwego progu oznacza konieczność uzyskania decyzji środowiskowej. Nie oznacza natomiast automatycznie, że w każdym takim przypadku zostanie nałożony obowiązek sporządzenia pełnego raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko. Dla przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko organ dokonuje oceny na podstawie kryteriów ustawowych i może dopiero w toku postępowania stwierdzić obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko.

Jeżeli decyzja środowiskowa jest wymagana, trzeba ją uzyskać przed decyzjami inwestycyjnymi wskazanymi w ustawie, w tym przed WZ, gdy WZ jest właściwą ścieżką, oraz przed pozwoleniem na budowę. W typowej sprawie organem właściwym do wydania decyzji środowiskowej jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta, natomiast dla szczególnych kategorii przedsięwzięć właściwy może być inny organ, w tym regionalny dyrektor ochrony środowiska.

Grunty rolne – przeznaczenie terenu a wyłączenie z produkcji

W przypadku gruntów IIIb i IV trzeba rozdzielić dwie różne kwestie: przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze oraz wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Są to odrębne etapy i nie można ich sprowadzić do prostego stwierdzenia, że klasa III uniemożliwia farmę albo że przy klasie IV nie ma formalności.

Przeznaczenie użytków rolnych klas I–III na cele nierolnicze co do zasady wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi i następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ustawa przewiduje jednak wyjątek dla gruntów klas I–III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów planistycznych. W konkretnej sprawie trzeba ponadto sprawdzić wcześniejsze zgody, obowiązujące ustalenia MPZP oraz przepisy przejściowe.

Wyłączenie z produkcji rolnej jest osobnym zagadnieniem. Decyzji dotyczącej wyłączenia wymagają m.in. użytki rolne klas I, II, III, IIIa i IIIb, niezależnie od mineralnego lub organicznego pochodzenia gleby. Dla użytków klas IV, IVa, IVb, V i VI znaczenie ma natomiast m.in. organiczne pochodzenie gleby. Dlatego sama informacja „klasa IV” nie wystarcza do stwierdzenia, że decyzja nie jest potrzebna.

Decyzję dotyczącą wyłączenia gruntu rolnego wydaje co do zasady starosta. Powinna ona zostać uzyskana przed pozwoleniem na budowę lub przed zgłoszeniem, jeżeli dla danego zakresu robót właściwe byłoby zgłoszenie. Trzeba także określić, jaka powierzchnia zostanie faktycznie zajęta na cele nierolnicze, ponieważ może to wpływać na należności i opłaty związane z wyłączeniem.

Warunki przyłączenia do sieci i obowiązki OZE/URE

Procedura przyłączeniowa jest odrębnym procesem energetycznym. Wniosek o warunki przyłączenia można złożyć wcześnie i często jest to ekonomicznie uzasadnione, ponieważ brak dostępnej mocy przyłączeniowej może przesądzić o opłacalności projektu. Pozytywne warunki przyłączenia nie zastępują jednak MPZP lub dopuszczalnej WZ, decyzji środowiskowej, decyzji dotyczącej gruntów rolnych ani pozwolenia na budowę.

Nie należy również utożsamiać progu budowlanego 150 kW z definicjami z ustawy o odnawialnych źródłach energii. Mikroinstalacja ma co do zasady łączną moc zainstalowaną elektryczną nie większą niż 50 kW, natomiast mała instalacja – większą niż 50 kW i nie większą niż 1 MW, przy spełnieniu pozostałych elementów ustawowej definicji, w tym dotyczących przyłączenia do sieci.

Jeżeli projekt o mocy około 1 MW mieści się w ustawowej definicji małej instalacji OZE, wytwarzanie energii elektrycznej przez przedsiębiorcę nie wymaga koncesji Prezesa URE właściwej dla większych instalacji, lecz wpisu do rejestru wytwórców energii w małej instalacji prowadzonego przez Prezesa URE. Jeżeli rzeczywista moc zainstalowana przekracza 1 MW albo model działalności nie mieści się w tym reżimie, obowiązki energetyczne trzeba ustalić odrębnie.

Wpis do rejestru URE dotyczy wykonywania działalności energetycznej. Nie legalizuje robót budowlanych i nie zastępuje żadnej z decyzji wymaganych na wcześniejszych etapach przygotowania inwestycji.

Druga farma w pobliżu – środowisko i dostęp do sieci to dwa różne problemy

Planowana druga farma w odległości około 800 m nie blokuje automatycznie inwestycji pana Rafała. Sama odległość nie tworzy też automatycznie zasady, że powierzchnie obu farm należy po prostu zsumować do celów progów środowiskowych.

W postępowaniu środowiskowym analizuje się natomiast powiązania z innymi przedsięwzięciami i możliwość kumulowania się oddziaływań w takim zakresie, w jakim oddziaływania istniejących, realizowanych lub odpowiednio uwzględnianych przedsięwzięć mogą nakładać się na oddziaływanie planowanej inwestycji. Znaczenie sąsiedniej farmy albo elektrowni wiatrowych powinno więc wynikać z lokalizacji, karty informacyjnej przedsięwzięcia, raportu – jeśli jest wymagany – i ustaleń organu, a nie z samej liczby metrów między działkami.

Osobnym zagadnieniem jest konkurencja o dostępną moc przyłączeniową. O niej decydują możliwości techniczne sieci i procedura prowadzona przez właściwego operatora, a nie przepisy dotyczące skumulowanego oddziaływania na środowisko.

Zagadnienie kilku sąsiednich projektów fotowoltaicznych omawia również materiał dwie farmy fotowoltaiczne a jedna decyzja WZ; przy jego stosowaniu trzeba jednak uwzględnić aktualne po 1 września 2026 r. przepisy planistyczne.

Kolejność działań przy budowie farmy fotowoltaicznej w 2026 r.

Nie ma jednej kolejności właściwej dla każdej farmy, ponieważ część procedur można prowadzić równolegle. Dla inwestycji około 1 MW bezpieczny schemat przygotowania wygląda następująco:

1. Sprawdzić nieruchomość – tytuł prawny, ewidencję gruntów, klasy bonitacyjne, pochodzenie gleb, dostęp do drogi, księgę wieczystą i ograniczenia szczególne.
2. Zweryfikować planowanie – obowiązujący MPZP, plan ogólny, przepisy przejściowe oraz to, czy ze względu na art. 14 ust. 6a ustawy planistycznej inwestycja musi być lokalizowana na podstawie planu miejscowego.
3. Sprawdzić status ewentualnej WZ – jeżeli postępowanie wszczęto przed 1 września 2026 r., ustalić, jakie przepisy przejściowe je chronią. Przy nowym zamierzeniu najpierw ustalić, czy WZ jest w ogóle prawnie dopuszczalna.
4. Ustalić obowiązek decyzji środowiskowej – policzyć powierzchnię po obrysie zewnętrznych skrajnych modułów oraz sprawdzić położenie względem form ochrony przyrody. Jeżeli DŚU jest wymagana, uzyskać ją przed właściwymi późniejszymi decyzjami inwestycyjnymi.
5. Równolegle zbadać możliwość przyłączenia – wystąpić do operatora sieci o warunki przyłączenia i ocenić techniczną oraz ekonomiczną wykonalność projektu.
6. Rozstrzygnąć kwestie gruntów rolnych – ustalić wymagania dotyczące przeznaczenia gruntu oraz wyłączenia z produkcji rolnej dla powierzchni rzeczywiście zajmowanej przez inwestycję.
7. Przygotować kompletny projekt – obejmujący całość zamierzenia, w tym urządzenia PV, konstrukcje, stacje, kable i infrastrukturę towarzyszącą, oraz wymagania ochrony przeciwpożarowej.
8. Złożyć wniosek o pozwolenie na budowę do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, gdy wcześniejsze wymagane decyzje i dokumenty są już dostępne.
9. Dopełnić obowiązków energetycznych i odbiorowych – zgodnie z parametrami instalacji, umową przyłączeniową i ustawą OZE, w tym uzyskać wpis do rejestru Prezesa URE, jeżeli inwestycja spełnia definicję małej instalacji.

Checklista inwestora przed złożeniem wniosku

• Czy dla działki obowiązuje MPZP i czy dopuszcza planowaną farmę PV?
• Czy gmina ma obowiązujący plan ogólny i czy dana procedura jest objęta przepisami przejściowymi po 1 września 2026 r.?
• Czy art. 14 ust. 6a ustawy planistycznej wymaga dla tej instalacji miejscowego planu ze względu na klasę gruntu, sposób wykorzystania i dokładną moc zainstalowaną?
• Jeżeli sprawa dotyczy WZ – kiedy wszczęto postępowanie i czy po 1 września 2026 r. WZ jest nadal dopuszczalną podstawą lokalizacji?
• Jaka jest powierzchnia systemu PV liczona po obrysie zewnętrznych skrajnych modułów i czy działka leży na obszarze ochrony wskazanym w rozporządzeniu środowiskowym lub w odpowiedniej otulinie?
• Czy decyzja środowiskowa jest wymagana i czy została uzyskana przed decyzją, dla której stanowi warunek?
• Jakie klasy i rodzaje użytków występują na terenie inwestycji oraz czy potrzebna jest zgoda na przeznaczenie lub decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej?
• Czy operator wydał warunki przyłączenia i czy projekt odpowiada warunkom technicznym przyłączenia?
• Czy projekt obejmuje całą infrastrukturę farmy i wymagane rozwiązania przeciwpożarowe?
• Czy inwestycja wymaga pozwolenia na budowę i czy do wniosku dołączono wszystkie wymagane decyzje i dokumenty?
• Czy po uruchomieniu instalacji będzie ona mikroinstalacją, małą instalacją czy instalacją podlegającą innemu reżimowi OZE oraz jakie obowiązki wobec Prezesa URE z tego wynikają?

FAQ

Czy farma fotowoltaiczna 1 MW wymaga pozwolenia na budowę?

Dla klasycznej naziemnej farmy o mocy około 1 MW – co do zasady tak. Zwolnienie dotyczące instalowania urządzeń fotowoltaicznych obejmuje moc zainstalowaną elektryczną nie większą niż 150 kW. Dokładny zakres pozwolenia trzeba jednak ocenić dla całego zamierzenia i jego infrastruktury.

Czy po 1 września 2026 r. można uzyskać nową WZ, jeżeli gmina nie ma planu ogólnego?

Co do zasady nie. W gminie, w której plan ogólny nie wszedł w życie, po 1 września 2026 r. decyzja WZ może być zasadniczo wydana tylko w postępowaniu wszczętym przed tą datą, z ustawowymi wyjątkami dotyczącymi określonych przypadków. Przy farmie PV trzeba dodatkowo ustalić, czy przepisy nie wymagają miejscowego planu niezależnie od możliwości uzyskania WZ.

Czy farma dokładnie 1 MW jest małą instalacją OZE?

Ustawa OZE definiuje małą instalację jako instalację o łącznej mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 50 kW i nie większej niż 1 MW, przy spełnieniu pozostałych warunków definicji. Dlatego instalacja dokładnie 1 MW może mieścić się w tej kategorii. Trzeba jednak posługiwać się ustawową mocą zainstalowaną elektryczną, a nie potocznym określeniem wielkości projektu.

Czy decyzja środowiskowa zależy od mocy farmy w MW?

Nie bezpośrednio. Dla pozycji dotyczącej naziemnych systemów fotowoltaicznych rozporządzenie posługuje się powierzchnią wyznaczaną po obrysie zewnętrznych skrajnych modułów paneli oraz lokalizacją. Progi wynoszą 0,5 ha na określonych obszarach ochrony i w wskazanych otulinach oraz 2 ha na pozostałych terenach.

Czy grunt klasy IV oznacza, że nie trzeba go wyłączać z produkcji rolnej?

Nie. Dla klas IV–VI znaczenie przy wyłączeniu ma m.in. pochodzenie gleby. Użytki tych klas wytworzone z gleb pochodzenia organicznego są objęte reżimem decyzji o wyłączeniu. Trzeba więc sprawdzić dokumentację gleboznawczą i ewidencyjną, a nie tylko symbol klasy.

Czy druga farma 800 m dalej może zablokować inwestycję?

Sama odległość 800 m nie powoduje automatycznego zakazu. W procedurze środowiskowej może być natomiast badane kumulowanie się oddziaływań w zakresie wynikającym z parametrów i lokalizacji przedsięwzięć. Niezależnie od tego obaj inwestorzy mogą konkurować o ograniczoną moc przyłączeniową w sieci.