Podział budynku na 12 lokali mieszkalnych

Najpierw ustal, co faktycznie chcesz wyodrębnić

W opisanej sytuacji kluczowe jest rozróżnienie dwóch spraw: technicznej samodzielności lokalu oraz prawnej dopuszczalności ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego — przypadek ten opisuje porada wydzielenie lokalu w domu i księga. Lokal może być fizycznie wydzielony ścianami, mieć własną łazienkę, kuchnię i niezależne wejście, a mimo to jego wyodrębnienie jako mieszkania może być niedopuszczalne z powodu planu miejscowego, pozwolenia na budowę albo sposobu użytkowania budynku.

W aktualnym stanie prawnym przy lokalach mieszkalnych nie można już bezpiecznie przyjmować, że organ bada wyłącznie układ pomieszczeń. Ustawa o własności lokali wymaga, aby ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następowało zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy oraz zgodnie z dokumentami budowlanymi, w szczególności pozwoleniem na budowę, zgłoszeniem, pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Jeżeli więc budynek został zatwierdzony jako pensjonat albo jako budynek mieszkalny jednorodzinny, a celem jest utworzenie 12 mieszkań z odrębnymi księgami wieczystymi, trzeba sprawdzić, czy taka funkcja i taka liczba lokali są prawnie dopuszczalne dla tej nieruchomości.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Podstawowym dokumentem potrzebnym do ustanowienia odrębnej własności lokalu jest zaświadczenie o samodzielności lokalu. Wydaje je starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta. Zaświadczenie potwierdza, że lokal spełnia wymogi samodzielnego lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba albo zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W praktyce ocenia się m.in. układ funkcjonalny, dostęp do lokalu, możliwość samodzielnego korzystania z pomieszczeń oraz dokumentację techniczną.

Organ może prowadzić postępowanie wyjaśniające na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Jeżeli uzna, że brak jest podstaw do wydania zaświadczenia albo że nie może potwierdzić żądanej treści, odmowa następuje w formie postanowienia, na które co do zasady przysługuje zażalenie.

Czy można podzielić budynek jednorodzinny na 12 mieszkań?

Co do zasady nie można traktować budynku jednorodzinnego jako podstawy do utworzenia 12 lokali mieszkalnych bez wcześniejszego uporządkowania stanu prawnego inwestycji. Prawo budowlane definiuje budynek mieszkalny jednorodzinny jako budynek, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i jednego lokalu użytkowego, którego powierzchnia całkowita nie przekracza 30% powierzchni całkowitej budynku.

Utworzenie 12 mieszkań oznaczałoby wyjście poza tę definicję. W praktyce byłoby to przejście w kierunku budynku wielorodzinnego albo innej funkcji mieszkaniowej — temat rozwija porada podział domu a status budynku wielorodzinnego. Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie dopuszcza na danym terenie zabudowy wielorodzinnej albo funkcji mieszkaniowej w wymaganym zakresie, organ może odmówić wydania zaświadczeń potrzebnych do wyodrębnienia lokali mieszkalnych.

Nie wystarczy więc przygotowanie rzutów i wykazanie, że każdy lokal ma łazienkę, kuchnię oraz wejście. Trzeba jeszcze wykazać zgodność zamierzenia z planem miejscowym, pozwoleniem na budowę i legalnym sposobem użytkowania budynku.

Czy pensjonat można podzielić na lokale mieszkalne?

Pensjonat jest obiektem usługowym związanym ze świadczeniem usług hotelarskich, a nie budynkiem wielomieszkaniowym przeznaczonym do stałego zamieszkania w wyodrębnionych lokalach. Jeżeli budynek został zrealizowany i dopuszczony do użytkowania jako pensjonat, przekształcenie pokoi lub apartamentów hotelowych w samodzielne mieszkania może oznaczać zmianę sposobu użytkowania.

Wydzielenie lokali niemieszkalnych, np. użytkowych, może być w niektórych przypadkach rozważane, jeżeli poszczególne części budynku spełniają wymóg samodzielności i pozostaje to zgodne z legalną funkcją obiektu. Nie jest jednak prawidłowe obchodzenie ograniczeń planu miejscowego przez formalne nazywanie lokali użytkowymi, gdy faktycznie mają być sprzedawane i używane jako mieszkania.

Jeżeli celem jest utworzenie 12 samodzielnych lokali mieszkalnych, trzeba sprawdzić, czy plan miejscowy dopuszcza funkcję mieszkaniową i czy dokumentacja budowlana pozwala na taką zmianę. Gdy plan wyraźnie nie dopuszcza zabudowy wielorodzinnej albo funkcji mieszkaniowej, samo zaświadczenie o samodzielności nie rozwiązuje problemu.

Zmiana sposobu użytkowania budynku

Zmiana pensjonatu w budynek z lokalami mieszkalnymi albo zmiana domu jednorodzinnego w budynek z 12 mieszkaniami może stanowić zmianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części. Prawo budowlane wiąże z tym obowiązek dokonania odpowiednich czynności przed rozpoczęciem nowego sposobu użytkowania, a w określonych przypadkach także konieczność uzyskania decyzji albo wykonania robót budowlanych zgodnie z przepisami.

Zmiana sposobu użytkowania nie może być sprzeczna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli plan obowiązuje i nie przewiduje funkcji, którą inwestor chce wprowadzić, organ nie powinien legalizować takiej zmiany. Jeżeli planu nie ma, znaczenie może mieć decyzja o warunkach zabudowy, ale decyzja WZ nie zastępuje planu tam, gdzie plan obowiązuje.

W praktyce kolejność działań powinna być następująca: analiza planu miejscowego, analiza pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie, ocena czy doszłoby do zmiany sposobu użytkowania, przygotowanie dokumentacji technicznej, a dopiero potem składanie wniosków o zaświadczenia o samodzielności lokali.

Odrębna własność lokalu i księga wieczysta

Jeżeli lokal spełnia wymagania i uzyskano zaświadczenie o jego samodzielności, odrębna własność lokalu powstaje najczęściej w akcie notarialnym. Notariusz określa lokal, pomieszczenia przynależne, udział w nieruchomości wspólnej oraz podstawę wpisu w księdze wieczystej.

Następnie dla lokalu zakłada się odrębną księgę wieczystą. Nie oznacza to jednak, że księga wieczysta może naprawić wcześniejszą sprzeczność z planem miejscowym, pozwoleniem na budowę albo sposobem użytkowania budynku. Dokumenty przedstawiane notariuszowi i sądowi wieczystoksięgowemu muszą potwierdzać legalną możliwość ustanowienia lokalu.

Co zrobić, gdy plan miejscowy blokuje podział?

Jeżeli miejscowy plan nie dopuszcza zabudowy wielorodzinnej albo funkcji mieszkaniowej potrzebnej do utworzenia 12 mieszkań, najbezpieczniejszą drogą jest wystąpienie o zmianę planu miejscowego. Jest to procedura uchwałodawcza prowadzona przez gminę, a właściciel nieruchomości może złożyć wniosek, ale nie ma gwarancji, że gmina plan zmieni.

Alternatywnie można rozważyć taki podział, który pozostaje zgodny z dotychczasową funkcją budynku, np. wyodrębnienie lokali użytkowych, jeżeli rzeczywiście będą one lokalami użytkowymi i spełniają warunki samodzielności. Trzeba jednak uważać na ryzyko pozornego obchodzenia przepisów. Jeżeli lokale mają służyć stałemu zamieszkaniu, powinny być traktowane jako lokale mieszkalne.

W przypadku odmowy wydania zaświadczenia warto przeanalizować uzasadnienie organu. Jeżeli organ błędnie ocenił dokumenty albo przekroczył zakres badania, możliwe jest złożenie środka zaskarżenia. Jeżeli jednak odmowa wynika z rzeczywistej sprzeczności z planem lub pozwoleniem na budowę, skuteczniejsze może być najpierw uporządkowanie kwestii planistycznych i budowlanych.

FAQ

Czy techniczna samodzielność lokalu wystarczy do założenia księgi wieczystej?

Nie zawsze. Przy lokalach mieszkalnych trzeba badać także zgodność z planem miejscowym albo decyzją WZ oraz z dokumentami budowlanymi dotyczącymi obiektu. Sama możliwość oddzielnego korzystania z pomieszczeń nie przesądza o skutecznym wyodrębnieniu lokalu.

Ile lokali można wydzielić w budynku jednorodzinnym?

W budynku jednorodzinnym w rozumieniu Prawa budowlanego można wydzielić nie więcej niż dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i jeden lokal użytkowy, którego powierzchnia całkowita nie przekracza 30% powierzchni całkowitej budynku. Utworzenie 12 mieszkań wykracza poza tę definicję.

Czy pensjonat można podzielić na lokale użytkowe?

Może być to możliwe, jeżeli lokale rzeczywiście mają charakter użytkowy, są samodzielne i pozostają zgodne z legalnym przeznaczeniem budynku. Nie należy jednak traktować lokali użytkowych jako sposobu obejścia zakazu tworzenia mieszkań, jeżeli faktycznie mają służyć stałemu zamieszkaniu.

Co zrobić po odmowie wydania zaświadczenia?

Należy przeanalizować postanowienie organu i jego uzasadnienie. Jeżeli odmowa jest wadliwa, można rozważyć zażalenie. Jeżeli przyczyną jest sprzeczność z planem miejscowym albo dokumentami budowlanymi, trzeba najpierw uporządkować te kwestie, np. przez zmianę planu lub legalną zmianę sposobu użytkowania.

Czy gmina musi zmienić plan miejscowy na wniosek właściciela?

Nie. Właściciel może złożyć wniosek o zmianę planu, ale decyzja o przystąpieniu do procedury i uchwaleniu zmiany należy do gminy. Wniosek warto dobrze uzasadnić, zwłaszcza funkcją terenu, dostępem do drogi, infrastrukturą i wpływem na sąsiedztwo.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 2.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w szczególności art. 3 pkt 2a oraz przepisy dotyczące zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego.
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, w szczególności przepisy o wydawaniu zaświadczeń.
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.