Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak podzielić budynek na lokale mieszkalne?

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-06-20

Jak podzielić budynek na 12 samodzielnych lokali mieszkalnych (oczywiście jest techniczna możliwość samodzielnego użytkowania każdego lokalu z osobna) z oddzielną księgą wieczystą w przypadku, gdy budynek był według pozwolenia na budowę wykonany jako budynek pensjonatowy, a w drugim przypadku jako budynek jednorodzinny? W każdym z tych przypadków miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie dopuszcza budowania budynków wielorodzinnych i mieszkaniowych.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z art. 36 pkt 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (Dz. U. z 2014 r., poz. 196 z późn. zm.), pensjonat to obiekt posiadający co najmniej 7 pokoi, świadczący dla swoich klientów całodzienne wyżywienie.

Zabudowa pensjonatowa, w związku z definicją zawartą w § 4 pkt 20 planu miejscowego nie zawiera realizacji budynku obejmującego funkcję odrębnego mieszkania.

Zgodnie z art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Oto kolejne kroki przy ustanawianiu odrębnej własności.

Uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu – najprostszy krok. Art. 218 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego przewiduje, że przed wydaniem zaświadczenia, którego wydania wymaga przepis prawa (art. 217 § 2 pkt 1), organ administracji publicznej może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające, a więc takim, by organ mógł dokonać urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego, jak wymaga tego stosowny przepis prawa. W sytuacji z gdy urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa, to zastosowanie ma art. 218 § 1.

W art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ustawodawca zdefiniował pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego, przyjmując, że jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, a przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, to samodzielność lokalu odnosić trzeba jedynie do warunków lokalowych.

Samodzielny lokal ma spełniać wymagania do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem, przy uwzględnieniu stałego przebywania w nim ludzi, bez konieczności korzystania z innych samodzielnych lokali oraz sprostać wymaganiom obrotu cywilnoprawnego. Analiza treści art. 2 ust. 2 ustawy wskazuje jednoznacznie, iż kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest samodzielność lokalu. Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się odrębną nieruchomością. Wyodrębniony lokal, aby mógł zostać uznany za samodzielny musi spełniać odpowiednie wymagania budowlano-techniczne.

Ustawa nie wymaga jednak, aby samodzielność lokalu zależała od pozytywnej weryfikacji procesu budowlanego, w wyniku którego powstał lokal objęty wnioskiem. Potwierdzenie samodzielności lokalu nie jest uzależnione od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ art. 2 ust. 2 ustawy ani żaden inny przepis tej ustawy (decydującej, jeśli chodzi o możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu) nie wprowadza wymogu zachowania zgodności funkcji lokalu z przeznaczeniem nieruchomości w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zatem wystarczy stwierdzić, że lokal spełnia wymóg samodzielności, aby mógł on stać się odrębną własnością, nawet jeśli jego przeznaczenie jest inne niż przewidziane w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Problemowym może być natomiast zmiana sposobu użytkowania budynku. Dopóki jednak nie dojdzie do zmiany sposobu użytkowania – plan zagospodarowania nie ma tu nic do rzeczy. Prawo budowlane wymaga, by przed dokonaniem przebudowy i zmiany sposobu użytkowania uzyskać kolejno decyzje: o warunkach zabudowy dla zamierzenia polegającego na zmianie sposobu użytkowania (art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu) lub zaświadczenie o zgodności zamierzenia z planem, decyzję zezwalającą na roboty budowlane polegające na przebudowie istniejącego obiektu w celu zmiany sposobu użytkowania (art. 28 ust. 1, art. 32 ust. 1 pkt 2, art. 33 ust. 2, art. 34, art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane).

Odnosząc to do pytania – w budynku jednorodzinnym bez zmiany sposobu użytkowania można wydzielić dwa lokale.

W budynku pensjonatowym można wydzielić 12 lokali, pod warunkiem niezmieniania sposobu użytkowania budynku. Jednak z uwagi na fakt, iż budynek pensjonatowy nie może funkcjonować jako odrębne mieszkanie – takie zgłoszenie spotka się ze sprzeciwem. W takim wypadku należy wnioskować o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Posiadam na działce budynek gospodarczy o powierzchni 20 m 2 . Dostałem z gminy zgodę na rozbudowę tego budynku. Czy po rozbudowie (do około...

 

Remont lokalu użytkowego we wspólnocie mieszkaniowej

Jestem właścicielem lokalu niemieszkalnego (użytkowego) we wspólnocie mieszkaniowej. Lokal posiada dwa pomieszczenia rozdzielone ścianką działową...

 

Zmiana wykonawcy i pozostawienie starego projektu

W 2014 r. mój ojciec zaprojektował dom jednorodzinny, który ja miałem wykonywać dla mojego klienta. Pozwolenie na budowę zostało wydane jesienią 2014 r., do...

 

Izolacja ściany w domu typu bliźniak

Posiadamy dom wybudowany w latach 70. w miejsce starego domu. Gdy został wybudowany nowy, stary był oczywiście nadal niejako doklejony do niego...

 

Usytuowanie budynku o 20 cm wyżej niż było określone w projekcie

Usytuowanie budynku o 20 cm wyżej niż było określone w projekcie

Wybudowałem dom jednorodzinny, budowa jest już zakończona zostało to zgłoszone do PINB, który nie miał zastrzeżeń i formalnie już mieszkam. Ostatnio...

Legalizacja samowoli budowlanej starego domu

Moja mama ze swoim rodzeństwem odziedziczyła kawałek ziemi po mojej babci. Jej rodzeństwo zrzekło się tego spadku, wiec cała ziemia należy teraz do niej....

 

Zakup domu bez podłączonego gazu

Niedawno kupiłem dom z działką od „dewelopera”. Dom był przez niego oddany do użytkowania (mam dokument), ale z prądem budowlanym (jest...