Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak podzielić budynek na lokale mieszkalne?

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-06-20

Jak podzielić budynek na 12 samodzielnych lokali mieszkalnych (oczywiście jest techniczna możliwość samodzielnego użytkowania każdego lokalu z osobna) z oddzielną księgą wieczystą w przypadku, gdy budynek był według pozwolenia na budowę wykonany jako budynek pensjonatowy, a w drugim przypadku jako budynek jednorodzinny? W każdym z tych przypadków miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie dopuszcza budowania budynków wielorodzinnych i mieszkaniowych.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz
Bardzo szczegółowe wyjaśnienia w krótkim terminie.
Jolanta
Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat

Zgodnie z art. 36 pkt 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (Dz. U. z 2014 r., poz. 196 z późn. zm.), pensjonat to obiekt posiadający co najmniej 7 pokoi, świadczący dla swoich klientów całodzienne wyżywienie.

Zabudowa pensjonatowa, w związku z definicją zawartą w § 4 pkt 20 planu miejscowego nie zawiera realizacji budynku obejmującego funkcję odrębnego mieszkania.

Zgodnie z art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Oto kolejne kroki przy ustanawianiu odrębnej własności.

Uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu – najprostszy krok. Art. 218 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego przewiduje, że przed wydaniem zaświadczenia, którego wydania wymaga przepis prawa (art. 217 § 2 pkt 1), organ administracji publicznej może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające, a więc takim, by organ mógł dokonać urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego, jak wymaga tego stosowny przepis prawa. W sytuacji z gdy urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa, to zastosowanie ma art. 218 § 1.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ustawodawca zdefiniował pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego, przyjmując, że jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, a przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, to samodzielność lokalu odnosić trzeba jedynie do warunków lokalowych.

Samodzielny lokal ma spełniać wymagania do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem, przy uwzględnieniu stałego przebywania w nim ludzi, bez konieczności korzystania z innych samodzielnych lokali oraz sprostać wymaganiom obrotu cywilnoprawnego. Analiza treści art. 2 ust. 2 ustawy wskazuje jednoznacznie, iż kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest samodzielność lokalu. Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się odrębną nieruchomością. Wyodrębniony lokal, aby mógł zostać uznany za samodzielny musi spełniać odpowiednie wymagania budowlano-techniczne.

Ustawa nie wymaga jednak, aby samodzielność lokalu zależała od pozytywnej weryfikacji procesu budowlanego, w wyniku którego powstał lokal objęty wnioskiem. Potwierdzenie samodzielności lokalu nie jest uzależnione od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ art. 2 ust. 2 ustawy ani żaden inny przepis tej ustawy (decydującej, jeśli chodzi o możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu) nie wprowadza wymogu zachowania zgodności funkcji lokalu z przeznaczeniem nieruchomości w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zatem wystarczy stwierdzić, że lokal spełnia wymóg samodzielności, aby mógł on stać się odrębną własnością, nawet jeśli jego przeznaczenie jest inne niż przewidziane w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Problemowym może być natomiast zmiana sposobu użytkowania budynku. Dopóki jednak nie dojdzie do zmiany sposobu użytkowania – plan zagospodarowania nie ma tu nic do rzeczy. Prawo budowlane wymaga, by przed dokonaniem przebudowy i zmiany sposobu użytkowania uzyskać kolejno decyzje: o warunkach zabudowy dla zamierzenia polegającego na zmianie sposobu użytkowania (art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu) lub zaświadczenie o zgodności zamierzenia z planem, decyzję zezwalającą na roboty budowlane polegające na przebudowie istniejącego obiektu w celu zmiany sposobu użytkowania (art. 28 ust. 1, art. 32 ust. 1 pkt 2, art. 33 ust. 2, art. 34, art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane).

Odnosząc to do pytania – w budynku jednorodzinnym bez zmiany sposobu użytkowania można wydzielić dwa lokale.

W budynku pensjonatowym można wydzielić 12 lokali, pod warunkiem niezmieniania sposobu użytkowania budynku. Jednak z uwagi na fakt, iż budynek pensjonatowy nie może funkcjonować jako odrębne mieszkanie – takie zgłoszenie spotka się ze sprzeciwem. W takim wypadku należy wnioskować o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »