Rozbudowa bez pozwolenia, legalizacja całości czy tylko części budynku?

Samowola budowlana według prawa

Na wstępie wskazuję, że co do zasady, zgodnie z art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego samowolą budowlaną będzie zarówno przystąpienie do prac budowlanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. O samowoli budowlanej można mówić również wtedy, gdy budowa prowadzona jest niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym Przepisy mówią o samowoli jako o budowie obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Biorąc pod uwagę, że przepisy prawa nie zawierają sztywnej definicji samowoli budowlanej, ostateczna decyzja w tej kwestii należy do inspektora nadzoru budowlanego. Niemniej jednak w opisanym przypadku, skoro prace nie zostały zgłoszone jako zakończone, a w 2003 r. dobudowano jeszcze część budynku, uznać należy w mojej ocenie, że jest to jedna samowola, która powstała na skutek wykonania w 2003 r. części prac nieobjętych pozwoleniem na budowę.

Uproszczona legalizacja samowoli

W opisanym w zapytaniu przypadku można by rozważyć przeprowadzenie tzw. uproszczonej legalizacji samowoli budowlanej. Jeżeli bowiem od zakończenia budowy budynku minęło ponad 20 lat, można skorzystać z uproszczonej procedury legalizacyjnej. Zgodnie z art. 49f ust. 1 Prawa budowlanego „w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia

– jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne”.

Nadto zaznaczam, że w ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia. Zaś „do dokumentów legalizacyjnych, o których mowa w ust. 1, należą:

1) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;

2) geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego;

3) ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:

a) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz

b) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania” (art. 49g).

Co istotne, w ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego nie ma obowiązku dostarczania organowi projektu budowlanego oraz zaświadczenia o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Poza tym legalizacja przeprowadzona w trybie uproszczonym nie będzie wiązała się z żadnymi opłatami legalizacyjnymi, bowiem w trybie uproszczonym organ nadzoru nie jest uprawniony do badania zgodności inwestycji z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wskazuję, że w myśl orzecznictwa:

„Art. 51 u.p.b. znajduje również zastosowanie do już zakończonych robót budowlanych. Mianowicie jego ust. 7 zobowiązuje właściwy organ nadzoru budowlanego do odpowiedniego stosowania art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.b., czyli odpowiedniego wydawania nakazów i nakładania obowiązków w nim określonych, jeżeli roboty budowlane, w przypadkach innych niż określone w art. 48 u.p.b., zostały już wykonane (zakończone) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia lub w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, bądź zagrożenie środowiska, albo na podstawie nieprawidłowo dokonanego zgłoszenia, albo w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach (zob. art. 50 ust. 1 u.p.b.). W powyższym przypadku, tj. zakończonych robót budowlanych, decyzji wydanej na podstawie art. 51 u.p.b. nie poprzedza postanowienie wstrzymujące prowadzenie robót budowlanych, a skoro tak, to jej wydanie nie jest ograniczone żadnym terminem” (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 24 maja 2024 r., sygn. akt II SA/Gl 40/24).

Podsumowując, w mojej ocenie w opisanym przypadku można by spróbować skorzystać z uproszczonej procedury legalizacyjnej na zasadach opisanych powyżej.

Poza tym w opisanej sytuacji nie widzę prawnej możliwości odebrania budynku i dopuszczenia do użytkowania, skoro częściowo nastąpiła samowola budowlana. Co do orzecznictwa, przepis o uproszczonej legalizacji jest dość świeży i orzecznictwo jeszcze się kształtuje. Nie jest wykluczone, że w przypadku odmowy legalizacji uproszczonej, gdyby odwołał się Pan od negatywnego rozstrzygnięcia, sądy administracyjne jednak podzieliłyby Pana zdanie i orzekły na Pana korzyść.

Legalizacja zwykła

Dodatkowo wskazuję, że gdyby chciał Pan przeprowadzić zwykłą legalizację, to po pierwsze należy dostarczyć projekt budowlany i zaświadczenia, że inwestycja jest zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy, a po drugie konieczne byłoby poniesienie wysokiej opłaty legalizacyjnej. Co do zasady, wysokość opłaty legalizacyjnej w przypadku budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–3 – oblicza się zgodnie z przepisem art. 59f, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Zaś zgodnie z art. 59f Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Zaś stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.