Pozwolenie na budowę a bieg terminu rozpoczęcia robót, czy zmiana decyzji wydłuża trzyletni okres

Podstawa prawna wygasania pozwolenia

Zgodnie z art. 37 Prawa budowlanego:

„1. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

2. W przypadku:

1. określonym w ust. 1 albo

2. stwierdzenia nieważności albo uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę

– rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28 ust. 1. Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje się również w przypadku zakończenia robót budowlanych.

3. W przypadku, o którym mowa w art. 36a ust. 2, wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych (…)”.

   Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
   

Znaczenie rodzaju zmiany pozwolenia

Kluczowe znaczenie ma to, czy zmiana pozwolenia została dokonana na skutek istotnych odstępstw, o których mowa w art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego, czy też była to zmiana nieistotna.

Art. 36a Prawa budowlanego reguluje m.in.:
– kiedy odstępstwo jest istotne,
– jakie zmiany wymagają pozwolenia zamiennego,
– jakie mogą być dokonane bez uzyskania nowej decyzji.

Istotne odstąpienie wymaga decyzji o zmianie pozwolenia. Nieistotne – jedynie naniesienia zmian w dokumentacji, bez ponownego postępowania.

Skutek prawny pozwolenia zamiennego

Jeżeli inwestor uzyskał decyzję o zmianie pozwolenia w trybie art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego, to pierwotna decyzja przestaje obowiązywać, a jej miejsce zajmuje decyzja zmieniona.

W orzecznictwie prezentowany jest pogląd (np. wyrok NSA z 6 czerwca 2008 r., II OSK 461/07), że trzyletni termin należy liczyć od ostateczności decyzji zmieniającej, ponieważ to ona określa aktualny zakres inwestycji. Skoro inwestycja została istotnie przekształcona, racjonalne jest przyjęcie nowego terminu na rozpoczęcie budowy.

Skutek zmian nieistotnych

Jeżeli zmiana była kwalifikowana jako nieistotna, decyzja o pozwoleniu nie była zmieniana w trybie art. 36a ust. 1, więc obowiązuje wyłącznie pierwotna decyzja.
W takim przypadku termin trzyletni liczy się od pierwszego pozwolenia.

Rozbieżności w praktyce urzędów

Organy administracji rzeczywiście prezentują różne stanowiska, ponieważ ustawodawca nie wskazał wprost, jak liczyć trzyletni termin po decyzji zmieniającej.

W sytuacji, gdy inwestor ma decyzję zamienną wydaną na podstawie art. 36a ust. 1, warto kwestionować stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia, składać odwołanie, a nawet skargę do sądu administracyjnego (WSA). Argumenty przemawiają za tym, że termin biegnie od decyzji zamiennej.