Zakaz ogrodzeń pełnych w MPZP

Czy zakaz ogrodzeń pełnych dotyczy także granicy z sąsiadem?

Najbezpieczniejsza odpowiedź brzmi: tak, jeżeli z treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wynika wyraźne ograniczenie zakazu tylko do określonej strony działki. Miejscowy plan jest aktem prawa miejscowego, a jego ustalenia wiążą zarówno właścicieli nieruchomości, jak i organy administracji.

Jeżeli uchwała używa ogólnego sformułowania, na przykład „zakaz stosowania ogrodzeń pełnych”, bez doprecyzowania, że chodzi wyłącznie o ogrodzenia od strony dróg publicznych, placów, terenów zieleni albo przestrzeni publicznych, to taki zakaz należy zasadniczo rozumieć szeroko — por — temat rozwija porada zakaz zabudowy kubaturowej na działce rolnej. sytuację z porady ogrodzenie przy drodze gminnej. Obejmuje on więc również ogrodzenia lokalizowane między dwiema prywatnymi działkami.

Inaczej mogłoby być wtedy, gdyby plan zawierał wyraźny zapis typu: „zakaz ogrodzeń pełnych od strony dróg publicznych”, „ogrodzenia od strony przestrzeni publicznych powinny być ażurowe” albo gdyby przepisy szczegółowe dla danego terenu różnicowały zasady dla ogrodzeń frontowych i bocznych. Dlatego zawsze trzeba analizować nie tylko jeden paragraf, lecz całą uchwałę wraz z rysunkiem planu.

Jak interpretować pojęcie ogrodzenia pełnego?

Przepisy powszechnie obowiązujące nie zawierają jednej uniwersalnej definicji „ogrodzenia pełnego” na potrzeby wszystkich planów miejscowych. Jeżeli plan nie definiuje tego pojęcia, w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, czyli znaczenie potoczne. Ogrodzeniem pełnym będzie zwykle ogrodzenie pozbawione istotnych prześwitów, tworzące zwartą, nieprzejrzystą przegrodę, na przykład mur, pełne przęsła betonowe albo pełne panele. (zob. działka rolna)

Nie oznacza to jednak, że każdy przypadek jest oczywisty — przypadek ten opisuje porada działka rolna. Problem może dotyczyć ogrodzeń częściowo ażurowych, ogrodzeń z lameli, żaluzji, gabionów, gęstych paneli lub przęseł z niewielkimi prześwitami. Wtedy znaczenie mają: procent prześwitów, wysokość ogrodzenia, materiał, lokalizacja oraz to, czy plan przewiduje dodatkowe wymagania estetyczne lub techniczne.

Przy wykładni planu miejscowego bierze się pod uwagę także wykładnię systemową i celowościową. Jeżeli zakaz umieszczono w ogólnych zasadach ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, a nie tylko w przepisach dotyczących dróg lub przestrzeni publicznych, przemawia to za jego szerszym zastosowaniem.

Ogrodzenie a formalności budowlane

W praktyce częstym błędem jest założenie, że skoro dane ogrodzenie nie wymaga pozwolenia na budowę, to można je wykonać w dowolny sposób. To nieprawidłowe podejście. Brak obowiązku uzyskania pozwolenia nie zwalnia z obowiązku zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Co do zasady ogrodzenia nie wymagają pozwolenia na budowę. Dla ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m należy jednak liczyć się z obowiązkiem zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Niezależnie od tego ogrodzenie powinno być zgodne z MPZP, przepisami techniczno-budowlanymi oraz nie może stwarzać zagrożenia dla ludzi lub mienia. Na terenach objętych ochroną przyrody dodatkowe ograniczenia mogą wynikać z przepisów środowiskowych; przykład omawiamy w materiale ogrodzenie działki w Natura 2000.

Jeżeli inwestor zgłosi budowę ogrodzenia, a organ uzna, że plan miejscowy zakazuje zaproponowanego rozwiązania, może wnieść sprzeciw. Jeżeli ogrodzenie zostanie wykonane mimo sprzeczności z planem, sprawą może zainteresować się nadzór budowlany, zwłaszcza po zawiadomieniu sąsiada albo gminy.

Co zrobić, gdy plan zakazuje pełnego ogrodzenia?

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy zakaz rzeczywiście obejmuje planowane ogrodzenie. Warto porównać treść przepisu ogólnego z przepisami szczegółowymi dla danego terenu. Czasem plan przewiduje różne zasady dla zabudowy mieszkaniowej, usługowej, terenów rolnych, dróg wewnętrznych albo terenów zieleni.

Można również zwrócić się do gminy o informacje dotyczące stosowania planu, zamówić wypis i wyrys z planu albo złożyć wniosek o zmianę MPZP. Trzeba jednak pamiętać, że zmiana planu jest procedurą planistyczną zależną od decyzji gminy i nie jest automatycznym uprawnieniem właściciela.

Jeżeli właściciel uważa, że postanowienie planu narusza jego interes prawny, może rozważyć skargę do sądu administracyjnego. Podstawą jest art. 101 ustawy o samorządzie gminnym. Obecnie skarga na uchwałę planistyczną nie wymaga wcześniejszego wezwania rady gminy do usunięcia naruszenia prawa. Trzeba natomiast wykazać konkretny interes prawny, a nie tylko ogólne niezadowolenie z treści planu.

Kiedy skarga na MPZP może mieć sens?

Skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego może być zasadna, gdy zapis planu został uchwalony z naruszeniem prawa, przekracza granice władztwa planistycznego gminy, jest nieprecyzyjny w stopniu uniemożliwiającym jego stosowanie albo nadmiernie ingeruje w prawo własności bez uzasadnienia planistycznego. Sam fakt, że zakaz jest niewygodny dla właściciela, zwykle nie wystarczy.

W sprawach dotyczących ogrodzeń sąd będzie badał między innymi treść uchwały, jej uzasadnienie, zakres kompetencji gminy oraz wpływ regulacji na konkretną nieruchomość. Właściciel powinien przygotować argumenty pokazujące, w jaki sposób zakaz realnie ogranicza wykonywanie prawa własności i dlaczego ograniczenie jest wadliwe prawnie.

Alternatywą dla sporu sądowego może być wniosek o zmianę planu. To rozwiązanie bywa praktyczne, jeżeli podobny problem dotyczy wielu właścicieli na danym obszarze, a zakaz w obecnym brzmieniu nie odpowiada aktualnym potrzebom mieszkańców.

Praktyczne wnioski dla właściciela działki

Jeżeli plan miejscowy zawiera ogólny zakaz ogrodzeń pełnych, nie warto zakładać, że dotyczy on tylko strony od ulicy. Taka interpretacja musi wynikać z treści planu. W przeciwnym razie organ może przyjąć, że pełny mur albo pełne panele przy granicy z sąsiadem są sprzeczne z MPZP.

Przed rozpoczęciem prac warto ustalić: symbol terenu w planie, dokładne brzmienie zakazu, ewentualne definicje pojęć, maksymalną wysokość ogrodzenia, wymagany stopień ażurowości oraz to, czy ogrodzenie wymaga zgłoszenia z uwagi na wysokość. Dobrze jest także zachować dokumentację techniczną i korespondencję z urzędem.

FAQ

Czy zakaz ogrodzeń pełnych w MPZP zawsze obejmuje ogrodzenie od sąsiada?

Nie zawsze, ale zazwyczaj tak, jeżeli zakaz ma charakter ogólny i plan nie ogranicza go do ogrodzeń od strony drogi publicznej lub przestrzeni publicznej. Decyduje konkretne brzmienie uchwały planistycznej.

Czy gmina może zakazać pełnych ogrodzeń?

Tak, plan miejscowy może określać zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym elementy wpływające na ład przestrzenny. Taki zakaz musi jednak mieścić się w granicach prawa i być sformułowany dostatecznie jasno.

Czy ogrodzenie pełne wymaga pozwolenia na budowę?

Co do zasady ogrodzenia nie wymagają pozwolenia na budowę. Przy ogrodzeniach o wysokości powyżej 2,20 m należy jednak liczyć się z obowiązkiem zgłoszenia. Niezależnie od formalności budowlanych ogrodzenie musi być zgodne z MPZP.

Czy sąsiad może zablokować budowę ogrodzenia?

Sąsiad nie zawsze jest stroną postępowania, ale może zawiadomić urząd albo nadzór budowlany, jeżeli uważa, że ogrodzenie narusza plan, przepisy techniczne lub jego prawa. W sporach granicznych mogą dodatkowo pojawić się roszczenia cywilne.

Czy trzeba najpierw wezwać gminę do usunięcia naruszenia prawa?

Nie. Aktualnie skarga na uchwałę rady gminy w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym nie wymaga wcześniejszego wezwania do usunięcia naruszenia prawa. Konieczne jest natomiast wykazanie naruszenia własnego interesu prawnego lub uprawnienia.

Podsumowanie

Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadza ogólny zakaz stosowania ogrodzeń pełnych, a nie zawiera ograniczenia do ogrodzeń frontowych albo od strony dróg publicznych, należy liczyć się z tym, że zakaz obejmuje również granice między sąsiadami. Brak definicji ogrodzenia pełnego nie znosi obowiązywania planu, lecz wymaga interpretacji z użyciem wykładni językowej, systemowej i celowościowej.

Przed budową ogrodzenia warto sprawdzić pełną treść MPZP, formalności budowlane oraz możliwe konsekwencje wykonania ogrodzenia sprzecznego z planem. Jeżeli zapis planu rzeczywiście narusza interes prawny właściciela, można rozważyć skargę do sądu administracyjnego lub działania zmierzające do zmiany planu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, art. 101
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.