Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zasada dobrego sąsiedztwa a warunki zabudowy

Autor: Agata Alberska • Opublikowane: 2015-11-25

Czy przy ustalaniu warunków zabudowy w analizie urbanistycznej można odejść od warunku: „co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy” (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa) – jeśli budynek o cechach wspólnych dla wnioskowanego obiektu znajduje się w obszarze analizy, ale nie jest przy tej samej drodze co działka stanowiąca przedmiot procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy? Proszę o odpowiedź w oparciu o orzecznictwo NSA.

Agata Alberska

»Wybrane opinie klientów

Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat
Wszystko jest tak, jak być powinno - SUPER!!
Grażyna, 60 lat, Asystent Prezesa

Art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym*.

„1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (przy czym przepisu tego nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie);

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; przy czym warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi”.

Poniżej przytaczam wyroki WSA oraz NSA, które mogą stanowić odpowiedź na pytanie.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Wyrok WSA w Poznaniu z 1 czerwca 2011 r. IV SA/Po 319/11 i wyrok NSA w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2007 r. II OSK 646/06:

„W praktyce dochodzi także nieraz do zawężającego interpretowania znaczenia działka sąsiednia, jako działka bezpośrednio przyległa do działki, na której ma być dokonana inwestycja. W orzecznictwie podkreśla się, że pojęcie działka sąsiednia powinno być interpretowane funkcjonalnie.”

Wyrok NSA z 22 lutego 2006 r., sygn. akt II OSK 551/05, wyrok NSA z 20 maja 2011 r.:

„Przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzących pewną urbanistyczną całość.”

Wyrok WSA w Łodzi z 10 maja 2011 r. II SA/Łd 1371/10:

„Analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowę w całym obszarze analizowanym.”

Wyrok WSA w Krakowie z dnia 23 października 2007 r., II SA/Kr 289/05:

„Organ prowadzący postępowanie WZ może wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy tylko dla takiej nowej inwestycji, która ze względu na funkcje i parametry będzie dostosowana do cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Istotne znaczenie dla realizacji tak zdefiniowanej zasady dobrego sąsiedztwa ma więc ustalenie dotychczasowego stanu zabudowy, w tym cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wszystkie powyższe dane podlegają ustaleniu w analizie urbanistyczno-architektonicznej, która, choć nie wynika to wprost z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, powinna zostać sporządzona przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów.”

Wyrok WSA w Białymstoku sygn. II SA/Bk 637/09, LEX nr 559708

„Prawidłowa realizacja zasady dobrego sąsiedztwa w dużej mierze uzależniona jest od właściwego wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Zgodnie z § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) granice tego obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniej jednak niż 50 m. Przepis wskazuje, co prawda, na granice minimalne, ale z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że wykraczanie poza powyższe minimum powinno być dokonywane z dużą ostrożnością. W szczególności nie jest dopuszczalne takie rozszerzanie granic obszaru analizowanego, aby tylko znaleźć działkę zabudowaną w sposób analogiczny do wnioskowanego. Ocenił, że ze względu na konieczność dostosowania nowej zabudowy do „sąsiedztwa” również w jego potocznym znaczeniu odległości wynikające z § 3 ust. 2, pomimo użycia zwrotu „w odległości nie mniejszej niż”, stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach.”

Wyrok WSA w Krakowie, sygn. II SA/Kr 188/12, LEX nr 1138573 i wyrok WSA w Gdańsku, sygn. II SA/Gd 354/11, LEX nr 899070:

„Granice obszaru analizowanego powinny zostać wyznaczone tak, aby teren inwestycji znajdował się w centrum tego obszaru, choć nie jest konieczne, aby obszar analizowany został wyznaczony w formie koła.”

Wyrok NSA z dnia 3 lutego 2012 r., sygn. II OSK 2196/10, LEX nr II OSK 2196/10:

„Wydanie decyzji zgodnej z wnioskiem inwestora zależne jest w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej, której zabudowa pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Na tle interpretacji powyższego przepisu pojawiły się spory, jak rozumieć pojęcie działki sąsiedniej. Spory te tylko częściowo rozstrzygnięte zostały w orzecznictwie sądów administracyjnych. Wskazuje się, że w znaczeniu funkcjonalnym działką sąsiednią jest działka położona w granicach obszaru analizowanego, która nie musi mieć wspólnej granicy z terenem inwestycji.”

Wyrok WSA w Krakowie z dnia 20 kwietnia 2012 r. sygn. II SA/Kr 240/12, LEX nr 1145799:

„Pojęcie działki sąsiedniej należy interpretować w sposób możliwie szeroki, bez bezwzględnej realizacji zasady, że działka taka musi mieć dostęp do tej samej drogi publicznej co zamierzenie inwestycyjne będące przedmiotem postępowania. Powyższy kierunek interpretacji wobec jednoznacznego brzmienia przepisu należy uznać za zbyt daleko idący.”

Wyrok NSA z dnia 16 września 2011 r., sygn. II OSK 1360/10, LEX nr 1151849:

„Pojęcie działki sąsiedniej należy odnieść do pewnego obszaru znajdującego się wokół terenu inwestycji, który tworzy urbanistyczną całość. W tym ujęciu można poszukiwać działki sąsiedniej również w większej odległości od terenu inwestycji, jeżeli działka ta nie tylko będzie znajdowała się w granicach obszaru analizowanego, ale jeżeli nie będzie jednocześnie ze względu na swoją zabudowę i sposób zagospodarowania odbiegała od zabudowy obszaru tworzącego urbanistyczną całość. W przeciwnym wypadku wzięcie przez analizatora pod uwagę działki odbiegającej od zabudowy innych działek i tworzącej wśród tej zabudowy pewną wyspę o odmiennym charakterze i funkcji zabudowy może doprowadzić do dalszej degradacji przestrzeni urbanistycznej.”

Wyrok WSA w Białymstoku z dnia 3 czerwca 2008 r., sygn. II SA/Bk 183/08, LEX nr 499844)

„Sporządzona analiza jest podstawą ustalenia wymagań dla nowej zabudowy w zakresie parametrów urbanistycznych (m.in. linia zabudowy, intensywność wykorzystania terenu) oraz parametrów architektonicznych (gabaryty i forma architektoniczna obiektu budowlanego). Nie jest przy tym konieczne, aby poszczególne parametry nowej zabudowy mieściły się w średniej danego parametru dla całego obszaru analizowanego, ale jeżeli następuje odejście od tej średniej, to w analizie należy zamieścić uzasadnienie przemawiające za możliwością zastosowania innej wartości parametru bez szkody dla ładu przestrzennego. Kluczowe znaczenie analizy urbanistyczno-architektonicznej w procesie zmiany zagospodarowania terenu potwierdza wymóg zamieszczenia wyników analizy w formie załącznika do decyzji WZ. Wyniki analizy w postaci załącznika tekstowego i graficznego powinny być dołączone do decyzji i stanowić jej integralną część.”

„Zdaniem Sądu, ani wykładnia literalna ani celowościowa nie wskazują, że ustawodawca użył wyrażenia »działka sąsiednia« w wąskim znaczeniu odnoszącym się do konieczności sąsiedztwa bezpośredniego opartego na wspólnej granicy, czy też dostępności z tej samej drogi publicznej. Z tego względu okoliczność, że działki, na których znajdują się budynki wielorodzinne przy ul. [...] i [...], nie są dostępne z tej samej drogi co działka inwestora nr [...] nie oznacza, że działki te są pozbawione waloru działki sąsiedniej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Z analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, że są one położone w granicach obszaru analizowanego wyznaczonego w sposób określony w § 3 rozporządzenia i organ ma obowiązek brać je pod uwagę, ustalając wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu” [II OSK 1642/08 – Wyrok NSA].

* Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717)

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Uregulowanie stanu prawnego starego domu

Nieruchomość wpisana jest w starej księdze wieczystej na nieżyjących od lat pradziadków. Przez lata spadek przechodził na kolejne osoby, obecnie spadkobierców jest 20 osób. W budynku mieszkają 3 rodziny, m.in. moja. Dom jest stary. Zależy mi na uregulowaniu jego stanu prawnego. Nie wiem, jak się za to zabrać, i co robić. Proszę o podpowiedź.

Sieć kanalizacyjna tuż za ogrodzeniem

Tuż za moim ogrodzeniem zaczęto budować sieć kanalizacyjną. Wkopano rurę, która będzie odprowadzała ścieki z kilku domów, oraz studzienkę (tuż pod moim ogrodzeniem, przy samym tarasie – 4 m). Obawiam się, że mogą dochodzić do nas nieprzyjemne zapachy, a woda przesiąkać do gruntu. Czy mamy szansę na przesunięcie tej studzienki? Co robić?

Jak zablokować możliwość parkowania na terenach zielonych?

W środku starych działek była pusta działka, na której wybudowano 3 domy. Z nami sąsiadują od strony naszego ogrodu. Wczoraj zauważyliśmy, że obszary przeznaczone na zagospodarowanie zielenią, w tym ten pod naszym ogrodzeniem – wyłożyli betonową ażurowa płytą i zakładamy, że będą to regularne miejsca postojowe. Jak możemy zareagować i argumentować nasze niezadowolenie co do parkowania mniej niż 3 metry od granicy działki – a właściwie zablokować możliwość parkowania pod naszą działką?

Gmina ustanawia nową granicę działki niezgodną z prawem budowlanym, co robić?

Mam dom, którego ściana boczna z oknami oddalona jest o 4,5 m od granicy działki. Według gminnych planów zakładane jest poprowadzenie publicznej drogi gminnej bezpośrednio przy mojej nieruchomości w taki sposób, że odległość mojej ściany od nowej drogi zmniejszy się do 3,2 m. Czy z tego powodu mogę mnie spotkać jakieś konsekwencje prawne i materialne, nawet jeśli gmina z urzędu wykupi ode mnie ten pasek terenu? Mój dom będzie stał za blisko nowej drogi, więc jakie działania powinienem podjąć, aby nie zarzucono mi łamania przepisów Prawa budowlanego?

Odległość trampoliny od okien - głośny sąsiad

Mój sąsiad rozstawił wysoką trampolinę ogrodową pod moim oknem w odległości około 1 m. Rozstawione siatki zasłaniają mi widoczność, ale trudniejsze do wytrzymania są krzyki bawiących się na trampolinie dzieci. Jaka powinna być odległość trampoliny sąsiada od moich okien? Dodam, że z sąsiadem bardzo ciężko się rozmawia. Co robić?

Kostka brukowa na własnej posesji

Planuję położyć na mojej działce kostkę brukową na powierzchni około 100 m2. Działka ma 10 arów, budynek zajmuje około 150 m2. Czy takie prace wymagają pozwolenia na budowę lub zawiadomienia?

Większa powierzchnia użytkowa niż figuruje w ewidencji budynków

Otrzymaliśmy wezwanie do gminy w celu złożenia informacji o nieruchomościach i gruntach dla celów podatkowych. Problem polega na tym, że całą nieruchomość (gospodarstwo rolne z domem i budynkiem gospodarczym) 16 lat temu przekazał nam w darowiźnie mój rodzic. W akcie notarialnym napisano, że dom jest poniemiecki, parterowy z poddaszem mieszkalnym, w sumie 70 m2 – czyli dużo mniej niż w rzeczywistości było. Nie zasięgano opinii geodety, darczyńca podał ile jest i tyle wpisano do aktu. Zmodernizowaliśmy trochę dom, niestety bez zezwolenia, i teraz metraż wynosi drugie tyle. Do tej pory płaciliśmy podatek za 70 m2. Czy podanie faktycznego metrażu może mieć dla nas jakieś konsekwencje np. w skarbówce lub w starostwie? Czy istnieje możliwość zmiany metrażu powierzchni w akcie notarialnym domu? Nie zamierzamy go sprzedawać, ewentualnie przekażemy go dziecku za kilkanaście lat. Jak wyprostować tę sprawę?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »