Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zasada dobrego sąsiedztwa a warunki zabudowy

Agata Alberska • Opublikowane: 2015-11-25

Czy przy ustalaniu warunków zabudowy w analizie urbanistycznej można odejść od warunku: „co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy” (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa) – jeśli budynek o cechach wspólnych dla wnioskowanego obiektu znajduje się w obszarze analizy, ale nie jest przy tej samej drodze co działka stanowiąca przedmiot procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy? Proszę o odpowiedź w oparciu o orzecznictwo NSA.

Agata Alberska

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym*.

„1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (przy czym przepisu tego nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie);

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; przy czym warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi”.

Poniżej przytaczam wyroki WSA oraz NSA, które mogą stanowić odpowiedź na pytanie.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Wyrok WSA w Poznaniu z 1 czerwca 2011 r. IV SA/Po 319/11 i wyrok NSA w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2007 r. II OSK 646/06:

„W praktyce dochodzi także nieraz do zawężającego interpretowania znaczenia działka sąsiednia, jako działka bezpośrednio przyległa do działki, na której ma być dokonana inwestycja. W orzecznictwie podkreśla się, że pojęcie działka sąsiednia powinno być interpretowane funkcjonalnie.”

Wyrok NSA z 22 lutego 2006 r., sygn. akt II OSK 551/05, wyrok NSA z 20 maja 2011 r.:

„Przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzących pewną urbanistyczną całość.”

Wyrok WSA w Łodzi z 10 maja 2011 r. II SA/Łd 1371/10:

„Analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowę w całym obszarze analizowanym.”

Wyrok WSA w Krakowie z dnia 23 października 2007 r., II SA/Kr 289/05:

„Organ prowadzący postępowanie WZ może wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy tylko dla takiej nowej inwestycji, która ze względu na funkcje i parametry będzie dostosowana do cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Istotne znaczenie dla realizacji tak zdefiniowanej zasady dobrego sąsiedztwa ma więc ustalenie dotychczasowego stanu zabudowy, w tym cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wszystkie powyższe dane podlegają ustaleniu w analizie urbanistyczno-architektonicznej, która, choć nie wynika to wprost z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, powinna zostać sporządzona przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów.”

Wyrok WSA w Białymstoku sygn. II SA/Bk 637/09, LEX nr 559708

„Prawidłowa realizacja zasady dobrego sąsiedztwa w dużej mierze uzależniona jest od właściwego wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Zgodnie z § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) granice tego obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniej jednak niż 50 m. Przepis wskazuje, co prawda, na granice minimalne, ale z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że wykraczanie poza powyższe minimum powinno być dokonywane z dużą ostrożnością. W szczególności nie jest dopuszczalne takie rozszerzanie granic obszaru analizowanego, aby tylko znaleźć działkę zabudowaną w sposób analogiczny do wnioskowanego. Ocenił, że ze względu na konieczność dostosowania nowej zabudowy do „sąsiedztwa” również w jego potocznym znaczeniu odległości wynikające z § 3 ust. 2, pomimo użycia zwrotu „w odległości nie mniejszej niż”, stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach.”

Wyrok WSA w Krakowie, sygn. II SA/Kr 188/12, LEX nr 1138573 i wyrok WSA w Gdańsku, sygn. II SA/Gd 354/11, LEX nr 899070:

„Granice obszaru analizowanego powinny zostać wyznaczone tak, aby teren inwestycji znajdował się w centrum tego obszaru, choć nie jest konieczne, aby obszar analizowany został wyznaczony w formie koła.”

Wyrok NSA z dnia 3 lutego 2012 r., sygn. II OSK 2196/10, LEX nr II OSK 2196/10:

„Wydanie decyzji zgodnej z wnioskiem inwestora zależne jest w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej, której zabudowa pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Na tle interpretacji powyższego przepisu pojawiły się spory, jak rozumieć pojęcie działki sąsiedniej. Spory te tylko częściowo rozstrzygnięte zostały w orzecznictwie sądów administracyjnych. Wskazuje się, że w znaczeniu funkcjonalnym działką sąsiednią jest działka położona w granicach obszaru analizowanego, która nie musi mieć wspólnej granicy z terenem inwestycji.”

Wyrok WSA w Krakowie z dnia 20 kwietnia 2012 r. sygn. II SA/Kr 240/12, LEX nr 1145799:

„Pojęcie działki sąsiedniej należy interpretować w sposób możliwie szeroki, bez bezwzględnej realizacji zasady, że działka taka musi mieć dostęp do tej samej drogi publicznej co zamierzenie inwestycyjne będące przedmiotem postępowania. Powyższy kierunek interpretacji wobec jednoznacznego brzmienia przepisu należy uznać za zbyt daleko idący.”

Wyrok NSA z dnia 16 września 2011 r., sygn. II OSK 1360/10, LEX nr 1151849:

„Pojęcie działki sąsiedniej należy odnieść do pewnego obszaru znajdującego się wokół terenu inwestycji, który tworzy urbanistyczną całość. W tym ujęciu można poszukiwać działki sąsiedniej również w większej odległości od terenu inwestycji, jeżeli działka ta nie tylko będzie znajdowała się w granicach obszaru analizowanego, ale jeżeli nie będzie jednocześnie ze względu na swoją zabudowę i sposób zagospodarowania odbiegała od zabudowy obszaru tworzącego urbanistyczną całość. W przeciwnym wypadku wzięcie przez analizatora pod uwagę działki odbiegającej od zabudowy innych działek i tworzącej wśród tej zabudowy pewną wyspę o odmiennym charakterze i funkcji zabudowy może doprowadzić do dalszej degradacji przestrzeni urbanistycznej.”

Wyrok WSA w Białymstoku z dnia 3 czerwca 2008 r., sygn. II SA/Bk 183/08, LEX nr 499844)

„Sporządzona analiza jest podstawą ustalenia wymagań dla nowej zabudowy w zakresie parametrów urbanistycznych (m.in. linia zabudowy, intensywność wykorzystania terenu) oraz parametrów architektonicznych (gabaryty i forma architektoniczna obiektu budowlanego). Nie jest przy tym konieczne, aby poszczególne parametry nowej zabudowy mieściły się w średniej danego parametru dla całego obszaru analizowanego, ale jeżeli następuje odejście od tej średniej, to w analizie należy zamieścić uzasadnienie przemawiające za możliwością zastosowania innej wartości parametru bez szkody dla ładu przestrzennego. Kluczowe znaczenie analizy urbanistyczno-architektonicznej w procesie zmiany zagospodarowania terenu potwierdza wymóg zamieszczenia wyników analizy w formie załącznika do decyzji WZ. Wyniki analizy w postaci załącznika tekstowego i graficznego powinny być dołączone do decyzji i stanowić jej integralną część.”

„Zdaniem Sądu, ani wykładnia literalna ani celowościowa nie wskazują, że ustawodawca użył wyrażenia »działka sąsiednia« w wąskim znaczeniu odnoszącym się do konieczności sąsiedztwa bezpośredniego opartego na wspólnej granicy, czy też dostępności z tej samej drogi publicznej. Z tego względu okoliczność, że działki, na których znajdują się budynki wielorodzinne przy ul. [...] i [...], nie są dostępne z tej samej drogi co działka inwestora nr [...] nie oznacza, że działki te są pozbawione waloru działki sąsiedniej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Z analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, że są one położone w granicach obszaru analizowanego wyznaczonego w sposób określony w § 3 rozporządzenia i organ ma obowiązek brać je pod uwagę, ustalając wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu” [II OSK 1642/08 – Wyrok NSA].

* Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717)

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Uregulowanie stanu prawnego starego domu

Nieruchomość wpisana jest w starej księdze wieczystej na nieżyjących od lat pradziadków. Przez lata spadek przechodził na kolejne osoby, obecnie...

Sieć kanalizacyjna tuż za ogrodzeniem

Tuż za moim ogrodzeniem zaczęto budować sieć kanalizacyjną. Wkopano rurę, która będzie odprowadzała ścieki z kilku domów, oraz studzienkę (tuż pod...

Jak zablokować możliwość parkowania na terenach zielonych?

W środku starych działek była pusta działka, na której wybudowano 3 domy. Z nami sąsiadują od strony naszego ogrodu. Wczoraj zauważyliśmy, że obszary...

Gmina ustanawia nową granicę działki niezgodną z prawem budowlanym, co robić?

Mam dom, którego ściana boczna z oknami oddalona jest o 4,5 m od granicy działki. Według gminnych planów zakładane jest poprowadzenie publicznej...

Odległość trampoliny od okien - głośny sąsiad

Mój sąsiad rozstawił wysoką trampolinę ogrodową pod moim oknem w odległości około 1 m. Rozstawione siatki zasłaniają mi widoczność, ale...

Kostka brukowa na własnej posesji

Planuję położyć na mojej działce kostkę brukową na powierzchni około 100 m 2 . Działka ma 10 arów, budynek zajmuje około 150 m 2 . Czy...

Większa powierzchnia użytkowa niż figuruje w ewidencji budynków

Otrzymaliśmy wezwanie do gminy w celu złożenia informacji o nieruchomościach i gruntach dla celów podatkowych. Problem polega na tym, że całą...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »