Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Konsekwencje niedopełnienia obowiązku zgłoszenia o zakończeniu budowy

Kinga Karaś • Opublikowane: 2019-06-17 • Aktualizacja: 2021-07-06

Byłem kierownikiem budowy domu jednorodzinnego i zgodnie z pozwoleniem na budowę inwestor wybudował omawiany obiekt i zakończył budowę w roku 2013 r. Cały cykl budowy był nadzorowany i prowadzony zapisami w dzienniku budowy. Po zakończeniu budowy zostały sporządzone wszystkie wymagane odbiory, została sporządzona inwentaryzacja powykonawcza i przygotowałem zawiadomienie do nadzoru o zakończeniu budowy i przekazałem je inwestorowi. Niestety dokumenty inwestor odłożył na półkę, zamiast je złożyć w nadzorze budowlanym, po prostu o tym zapomniał. W 2013 r., po zakończeniu budowy, inwestor przeprowadził się z rodziną do nowego domu. Na teczkę z tymi dokumentami inwestor natknął się teraz przypadkowo i przyszedł z tym do mnie. Przyznam, że nie wiem, co można zrobić w tej sytuacji. Proszę o przedstawienie dalszych kroków postępowania. Jakie konsekwencje grożą teraz inwestorowi?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Konsekwencje niedopełnienia obowiązku zgłoszenia o zakończeniu budowy

Kiedy wygasa pozwolenie na budowę?

Podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „P.b.”).

W przedstawionej sprawie mamy do czynienia z niezakończoną budową. Zgodnie z ust. 1 art. 28 P.b. – roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31.

Kluczowe znaczenie w przedmiotowej sprawie ma art. 37 ustawy:

„1. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

2. W przypadku:

1) określonym w ust. 1 albo

2) stwierdzenia nieważności albo uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę

– rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28 ust. 1.

3. W przypadku, o którym mowa w art. 36a ust. 2, wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4.”

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Nie ulega wątpliwości, że pozwolenie na budowę wygasa z mocy prawa z dniem ziszczenia się jednej z przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.), a wydanie decyzji stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę na podstawie art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego ma charakter deklaratoryjny. Deklaratoryjność tej decyzji (stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę), a więc jej charakter potwierdzający a nie stricte prawnokształtujący, nie oznacza jednak, że przesłanki stanowiące podstawę jej wydania mogą być ustalane jako element stanu faktycznego w sprawie o zmianę pozwolenia na budowę, a zatem że bez uzyskania odrębnej decyzji stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę można rozstrzygać (w postępowaniu o zmianę pozwolenia na budowę), czy to pozwolenie wygasło, czy też nie. Przepis art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego stanowi podstawę do wszczęcia odrębnego postępowania w przedmiocie stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia na budowę i do wydania w tym postępowaniu decyzji stwierdzającej to wygaśnięcie, jeśli zaistnieją ku temu podstawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Białymstoku z dnia 10 kwietnia 2018 r. II SA/Bk 30/18).

Dziennik budowy jest głównym i zasadniczym materiałem dowodowym, który powinny pozyskać organy, by móc zbadać przesłanki do ewentualnego stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia na budowę. Nie jest to oczywiście „dokument urzędowy” w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, ale dokument prywatny, z tym że jego prowadzenie powierzone jest osobie posiadającej stosowne uprawnienia i ponoszącej z tego tytułu odpowiedzialność zawodową i karną (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba we Wrocławiu z dnia 3 grudnia 2014 r. II SA/Wr 252/14).

Opłata legalizacyjna za wygaśnięcie z mocy prawa przedmiotowej inwestycji

Ze względu na wygaśnięcie z mocy prawa przedmiotowej inwestycji, jej realizację należy traktować jako samowolę budowlaną i należałoby zainicjować postępowanie w sprawie jej legalizacji. Należy jednak pamiętać iż legalizacja ta wiązać się będzie z obowiązkiem zapłaty opłaty legalizacyjnej.

W tym miejscu wskazać należy na art. 48 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym – jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Na postanowienie przysługuje zażalenie. W świetle art. 49 P.b.:

„1. Organ nadzoru budowlanego, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane

– oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

2. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.

3. W przypadku stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, organ nadzoru budowlanego nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję, o której mowa w art. 48 ust. 1. Decyzję tę wydaje się również w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej, z zastrzeżeniem art. 49c ust. 2.

4. W razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję:

1) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;

2) o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

4a. Decyzje, o których mowa w ust. 4, mogą być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, w przypadkach gdy ocena ta jest możliwa do przeprowadzenia z uwzględnieniem analizy rozwiązań alternatywnych przedsięwzięcia i możliwości ustalenia warunków jego realizacji w zakresie ochrony środowiska.

5. W decyzji, o której mowa w ust. 4, nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.”

Art. 57f stanowi:

„1. W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).

2. Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.

3. Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy.

4. W przypadku gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom, karę stanowi suma kar obliczonych dla różnych kategorii.

5. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość. Karę stanowi suma tak obliczonych kar.

6. W przypadku wymierzenia kary organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadza, w odpowiednim zakresie, postępowanie, o którym mowa w art. 51.”

Zgłoszenie zakończenia budowy lub wniosek o zgodę na użytkowanie obiektu

Zgłoszenie zakończenia budowy lub wniosek o zgodę na użytkowanie obiektu stanowi ostatni etap w realizacji decyzji o pozwoleniu na budowę. Po zgłoszeniu organ weryfikuje stan prac wraz z warunkami technicznymi i pozwoleniem na budowę. Problemem w tej sprawie jest fakt, iż od ostatniego wpisu w dzienniku budowy minęło 3 lata i tym samym pozwolenie na budowę wygasło z mocy prawa. Zgłoszenie zakończenia budowy w tym wypadku spowoduje wszczęcie z urzędu postępowania w przedmiocie samowoli budowlanej – co wiązać się będzie z obowiązkiem zapłaty opłaty legalizacyjnej. Takie postępowanie zostanie poprzedzone wydaniem uprzedniej decyzji o wygaśnięciu decyzji o pozwoleniu na budowę. Rozumiem, iż poszczególne etapy prac zbliżyły realizację do stanu zgodnego z decyzją o pozwolenie na budowę, jednak w tym miejscu przeszkodą jest upływ czasu i wygaśnięcie pozwolenia na budowę z mocy prawa. Niestety, przepisy nie przewidują różnicowania sytuacji przerwy w budowie od odstępu czasu do wystąpienia ze zgodą na pozwolenie na użytkowanie czy zgłoszenia zakończenia budowy.

Istotą postępowania o udzielenie pozwolenia na użytkowanie jest ustalenie, czy wybudowany obiekt może być użytkowany w sposób, który został określony w decyzji o pozwoleniu na budowę. W związku z powyższym, rozpatrując wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, organ musi odnosić się do pozwolenia na budowę i zatwierdzonej dokumentacji projektowej. W postępowaniu tym organ nie może badać rozbieżności pomiędzy stanem faktycznym istniejącym przed przystąpieniem do realizacji inwestycji a projektem budowlanym (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 6 września 2018 r. VII SA/Wa 2821/17).

Wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest konsekwencją stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego zgodności wybudowanego obiektu budowlanego z zatwierdzonym projektem budowlanym. Nie ulega wątpliwości, że właściwy organ administracji przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego sprawdza, czy obiekt ten został wykonany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, w szczególności czy nie wykonano go z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego. Skutkiem obowiązywania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest zatem rozstrzygnięcie kwestii zgodności przeprowadzonych robót budowlanych z warunkami określonymi w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Wnioskami płynącymi z faktu obowiązywania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie związane są organy administracji publicznej orzekające w postępowaniu naprawczym, co oznacza, że badanie stanu faktycznego przez te organy nie obejmuje kwestii zgodności wykonanych robót budowlanych z zatwierdzonym projektem budowlanym, a jedynie ustalenie, że decyzja o pozwoleniu na użytkowanie pozostaje w obrocie prawnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 lutego 2018 r. II OSK 1628/17).

Zgodnie z art. art. 59 P.b.:

„1. Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a.

2. Organ nadzoru budowlanego może w pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych.

3. Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt budowlany spełnia warunki, określone w ust. 1, pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie może określić termin wykonania tych robót.

4. Przepisu ust. 3 nie stosuje się do instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska.

4a. Inwestor jest obowiązany zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zakończeniu robót budowlanych prowadzonych, po przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego, na podstawie pozwolenia na użytkowanie.

5. Organ nadzoru budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego w przypadku niespełnienia wymagań określonych w ust. 1 i w art. 57 ust. 1-4. Przepisy art. 51 stosuje się odpowiednio.

6. Decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego organ nadzoru budowlanego przesyła niezwłocznie organowi, który wydał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub pozwolenia, o których mowa w art. 23 ust. 1 i art. 26 ust. 1, oraz decyzji, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej.

6a. W przypadku inwestycji KZN organ nadzoru budowlanego przesyła niezwłocznie Prezesowi Krajowego Zasobu Nieruchomości decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego albo decyzję o odmowie wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

7. Stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor, a w przypadku inwestycji KZN – inwestor i Prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości.”

Podsumowując, w przedmiotowej sprawie pozwolenie na budowę wygasło z mocy prawa. Celem zalegalizowania przedmiotowej inwestycji, tym bardziej z uwagi na fakt, iż możliwość stwierdzenia samowoli budowlanej nie ulega przedawnieniu, należałoby wszcząć postępowanie w przedmiocie legalizacji inwestycji. Takie postępowanie wiązać się będzie jednak z obowiązkiem zapłaty opłaty legalizacyjnej. Wszelka posiadana dotychczas dokumentacja ułatwi pozytywne załatwienie tej sprawy (po uiszczeniu opłaty).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »