Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Konsekwencje niedopełnienia obowiązku zgłoszenia o zakończeniu budowy

Kinga Karaś • Opublikowane: 2019-06-17

Byłem kierownikiem budowy domu jednorodzinnego i zgodnie z pozwoleniem na budowę inwestor wybudował omawiany obiekt i zakończył budowę w roku 2013 r. Cały cykl budowy był nadzorowany i prowadzony zapisami w dzienniku budowy. Po zakończeniu budowy zostały sporządzone wszystkie wymagane odbiory, została sporządzona inwentaryzacja powykonawcza i przygotowałem zawiadomienie do nadzoru o zakończeniu budowy i przekazałem je inwestorowi. Niestety dokumenty inwestor odłożył na półkę, zamiast je złożyć w nadzorze budowlanym, po prostu o tym zapomniał. W 2013 r., po zakończeniu budowy, inwestor przeprowadził się z rodziną do nowego domu. Na teczkę z tymi dokumentami inwestor natknął się teraz przypadkowo i przyszedł z tym do mnie. Przyznam, że nie wiem, co można zrobić w tej sytuacji. Proszę o przedstawienie dalszych kroków postępowania. Jakie konsekwencje grożą teraz inwestorowi?

Kinga Karaś

»Wybrane opinie klientów

Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta

Podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „P.b.”).

W przedstawionej sprawie mamy do czynienia z niezakończoną budową. Zgodnie z ust. 1 art. 28 P.b. – roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31.

Kluczowe znaczenie w przedmiotowej sprawie ma art. 37 ustawy:

„1. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

2. W przypadku:

1) określonym w ust. 1 albo

2) stwierdzenia nieważności albo uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę

– rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28 ust. 1.

3. W przypadku, o którym mowa w art. 36a ust. 2, wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4.”

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Nie ulega wątpliwości, że pozwolenie na budowę wygasa z mocy prawa z dniem ziszczenia się jednej z przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.), a wydanie decyzji stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę na podstawie art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego ma charakter deklaratoryjny. Deklaratoryjność tej decyzji (stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę), a więc jej charakter potwierdzający a nie stricte prawnokształtujący, nie oznacza jednak, że przesłanki stanowiące podstawę jej wydania mogą być ustalane jako element stanu faktycznego w sprawie o zmianę pozwolenia na budowę, a zatem że bez uzyskania odrębnej decyzji stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę można rozstrzygać (w postępowaniu o zmianę pozwolenia na budowę), czy to pozwolenie wygasło, czy też nie. Przepis art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego stanowi podstawę do wszczęcia odrębnego postępowania w przedmiocie stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia na budowę i do wydania w tym postępowaniu decyzji stwierdzającej to wygaśnięcie, jeśli zaistnieją ku temu podstawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Białymstoku z dnia 10 kwietnia 2018 r. II SA/Bk 30/18).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Dziennik budowy jest głównym i zasadniczym materiałem dowodowym, który powinny pozyskać organy, by móc zbadać przesłanki do ewentualnego stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia na budowę. Nie jest to oczywiście „dokument urzędowy” w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, ale dokument prywatny, z tym że jego prowadzenie powierzone jest osobie posiadającej stosowne uprawnienia i ponoszącej z tego tytułu odpowiedzialność zawodową i karną (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba we Wrocławiu z dnia 3 grudnia 2014 r. II SA/Wr 252/14).

Ze względu na wygaśnięcie z mocy prawa przedmiotowej inwestycji, jej realizację należy traktować jako samowolę budowlaną i należałoby zainicjować postępowanie w sprawie jej legalizacji. Należy jednak pamiętać iż legalizacja ta wiązać się będzie z obowiązkiem zapłaty opłaty legalizacyjnej.

W tym miejscu wskazać należy na art. 48 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym – jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Na postanowienie przysługuje zażalenie. W świetle art. 49 P.b.:

„1. Organ nadzoru budowlanego, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane

– oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

2. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.

3. W przypadku stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, organ nadzoru budowlanego nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję, o której mowa w art. 48 ust. 1. Decyzję tę wydaje się również w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej, z zastrzeżeniem art. 49c ust. 2.

4. W razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję:

1) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;

2) o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

4a. Decyzje, o których mowa w ust. 4, mogą być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, w przypadkach gdy ocena ta jest możliwa do przeprowadzenia z uwzględnieniem analizy rozwiązań alternatywnych przedsięwzięcia i możliwości ustalenia warunków jego realizacji w zakresie ochrony środowiska.

5. W decyzji, o której mowa w ust. 4, nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.”

Art. 57f stanowi:

„1. W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).

2. Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.

3. Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy.

4. W przypadku gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom, karę stanowi suma kar obliczonych dla różnych kategorii.

5. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość. Karę stanowi suma tak obliczonych kar.

6. W przypadku wymierzenia kary organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadza, w odpowiednim zakresie, postępowanie, o którym mowa w art. 51.”

Zgłoszenie zakończenia budowy lub wniosek o zgodę na użytkowanie obiektu stanowi ostatni etap w realizacji decyzji o pozwoleniu na budowę. Po zgłoszeniu organ weryfikuje stan prac wraz z warunkami technicznymi i pozwoleniem na budowę. Problemem w tej sprawie jest fakt, iż od ostatniego wpisu w dzienniku budowy minęło 3 lata i tym samym pozwolenie na budowę wygasło z mocy prawa. Zgłoszenie zakończenia budowy w tym wypadku spowoduje wszczęcie z urzędu postępowania w przedmiocie samowoli budowlanej – co wiązać się będzie z obowiązkiem zapłaty opłaty legalizacyjnej. Takie postępowanie zostanie poprzedzone wydaniem uprzedniej decyzji o wygaśnięciu decyzji o pozwoleniu na budowę. Rozumiem, iż poszczególne etapy prac zbliżyły realizację do stanu zgodnego z decyzją o pozwolenie na budowę, jednak w tym miejscu przeszkodą jest upływ czasu i wygaśnięcie pozwolenia na budowę z mocy prawa. Niestety, przepisy nie przewidują różnicowania sytuacji przerwy w budowie od odstępu czasu do wystąpienia ze zgodą na pozwolenie na użytkowanie czy zgłoszenia zakończenia budowy.

Istotą postępowania o udzielenie pozwolenia na użytkowanie jest ustalenie, czy wybudowany obiekt może być użytkowany w sposób, który został określony w decyzji o pozwoleniu na budowę. W związku z powyższym, rozpatrując wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, organ musi odnosić się do pozwolenia na budowę i zatwierdzonej dokumentacji projektowej. W postępowaniu tym organ nie może badać rozbieżności pomiędzy stanem faktycznym istniejącym przed przystąpieniem do realizacji inwestycji a projektem budowlanym (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 6 września 2018 r. VII SA/Wa 2821/17).

Wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest konsekwencją stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego zgodności wybudowanego obiektu budowlanego z zatwierdzonym projektem budowlanym. Nie ulega wątpliwości, że właściwy organ administracji przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego sprawdza, czy obiekt ten został wykonany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, w szczególności czy nie wykonano go z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego. Skutkiem obowiązywania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest zatem rozstrzygnięcie kwestii zgodności przeprowadzonych robót budowlanych z warunkami określonymi w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Wnioskami płynącymi z faktu obowiązywania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie związane są organy administracji publicznej orzekające w postępowaniu naprawczym, co oznacza, że badanie stanu faktycznego przez te organy nie obejmuje kwestii zgodności wykonanych robót budowlanych z zatwierdzonym projektem budowlanym, a jedynie ustalenie, że decyzja o pozwoleniu na użytkowanie pozostaje w obrocie prawnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 lutego 2018 r. II OSK 1628/17).

Zgodnie z art. art. 59 P.b.:

„1. Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a.

2. Organ nadzoru budowlanego może w pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych.

3. Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt budowlany spełnia warunki, określone w ust. 1, pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie może określić termin wykonania tych robót.

4. Przepisu ust. 3 nie stosuje się do instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska.

4a. Inwestor jest obowiązany zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zakończeniu robót budowlanych prowadzonych, po przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego, na podstawie pozwolenia na użytkowanie.

5. Organ nadzoru budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego w przypadku niespełnienia wymagań określonych w ust. 1 i w art. 57 ust. 1-4. Przepisy art. 51 stosuje się odpowiednio.

6. Decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego organ nadzoru budowlanego przesyła niezwłocznie organowi, który wydał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub pozwolenia, o których mowa w art. 23 ust. 1 i art. 26 ust. 1, oraz decyzji, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej.

6a. W przypadku inwestycji KZN organ nadzoru budowlanego przesyła niezwłocznie Prezesowi Krajowego Zasobu Nieruchomości decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego albo decyzję o odmowie wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

7. Stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor, a w przypadku inwestycji KZN – inwestor i Prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości.”

Podsumowując, w przedmiotowej sprawie pozwolenie na budowę wygasło z mocy prawa. Celem zalegalizowania przedmiotowej inwestycji, tym bardziej z uwagi na fakt, iż możliwość stwierdzenia samowoli budowlanej nie ulega przedawnieniu, należałoby wszcząć postępowanie w przedmiocie legalizacji inwestycji. Takie postępowanie wiązać się będzie jednak z obowiązkiem zapłaty opłaty legalizacyjnej. Wszelka posiadana dotychczas dokumentacja ułatwi pozytywne załatwienie tej sprawy (po uiszczeniu opłaty).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »