Granice działki a zasiedzenie pasa gruntu

Modernizacja EGiB a własność i granica działki

Spór o granicę często zaczyna się po modernizacji ewidencji gruntów i budynków albo po wykonaniu nowych pomiarów geodezyjnych. Właściciel dowiaduje się wtedy, że płot, altana, podjazd albo fragment ogrodu znajduje się poza linią widoczną w dokumentacji ewidencyjnej. Taka informacja wymaga wyjaśnienia, ale sama nie rozstrzyga, kto jest właścicielem spornego pasa.

Ewidencja gruntów i budynków gromadzi dane dotyczące nieruchomości, jednak zmiana danych ewidencyjnych lub przebiegu linii na mapie nie jest sama w sobie czynnością przenoszącą własność. Przy ustalaniu granicy znaczenie mogą mieć dokumenty określające stan prawny, wcześniejsza dokumentacja geodezyjna, znaki i ślady graniczne, a w postępowaniu sądowym także inne dowody dotyczące rzeczywistego stanu prawnego.

Jeżeli od wielu lat korzystasz z pasa gruntu, który według aktualnej dokumentacji znajduje się po stronie sąsiada, trzeba rozdzielić dwa zagadnienia. Pierwsze dotyczy ustalenia prawidłowego przebiegu granicy. Drugie polega na sprawdzeniu, czy nawet przy założeniu, że pas pierwotnie należał do sąsiada, doszło później do nabycia jego własności przez zasiedzenie.

EGiB, wznowienie, rozgraniczenie i zasiedzenie – czym się różnią?

Te pojęcia dotyczą tego samego spornego terenu, ale pełnią różne funkcje. Pomieszanie ich może prowadzić do wyboru niewłaściwej procedury.

Rozgraniczenie nieruchomości

Zgodnie z art. 29 Prawa geodezyjnego i kartograficznego rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Rozgraniczenie przeprowadza co do zasady wójt, burmistrz albo prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek strony. Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez organ. Bierze się pod uwagę m.in. znaki i ślady graniczne, mapy, inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeżeli odpowiednich danych brakuje, są niewystarczające albo sprzeczne, ustawa przewiduje dalsze reguły ustalania granicy, w tym uwzględnienie oświadczeń stron.

W razie sporu geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej. Jeżeli natomiast nie doszło do ugody, ale zebrane dowody pozwalają ustalić granicę, organ może wydać decyzję o rozgraniczeniu. Strona niezadowolona z ustalenia granicy może w terminie 14 dni od doręczenia decyzji żądać przekazania sprawy sądowi.

Jeżeli przy istniejącym sporze nie ma podstaw do wydania decyzji i nie zawarto ugody, organ umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę z urzędu sądowi. Sąd rozpoznaje rozgraniczenie w postępowaniu nieprocesowym. Przy sądowym ustalaniu granicy pierwszoplanowe znaczenie ma stan prawny. Może on uwzględniać także zmianę własności wynikającą z zasiedzenia przygranicznego pasa gruntu, jeżeli jego przesłanki zostaną wykazane. Nie jest to jednak skutek samego pomiaru geodety.

Wznowienie znaków granicznych

Nie każda rozbieżność wymaga pełnego rozgraniczenia. Art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego pozwala wznowić przesunięte, uszkodzone albo zniszczone znaki graniczne, które zostały wcześniej ustalone, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające określić ich pierwotne położenie. Odpowiednie zasady stosuje się także przy wyznaczaniu punktów granicznych uprzednio ujawnionych w EGiB.

Wznowienia dokonuje się na zlecenie zainteresowanych, strony są zawiadamiane o czynnościach, a z ich przebiegu sporządza się protokół. Jeżeli jednak pojawia się spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy. Wznowienie nie powinno być więc traktowane jako sposób na techniczne rozstrzygnięcie rzeczywistego sporu o prawo do gruntu.

Jeżeli problem polega na tym, że wcześniejsze punkty lub ogrodzenie zostały przesunięte, pomocne może być także omówienie sprawy dotyczącej przesuniętych granic działki.

Zasiedzenie pasa gruntu przy granicy działki

Zasiedzenie nieruchomości reguluje art. 172 i następne Kodeksu cywilnego. Posiadacz samoistny nieruchomości może nabyć jej własność po 20 latach nieprzerwanego posiadania, jeżeli nie uzyskał posiadania w złej wierze. Jeżeli uzyskał posiadanie w złej wierze, wymagany okres wynosi 30 lat. Zasiedzenie może dotyczyć również odpowiednio oznaczonej części nieruchomości, w tym przygranicznego pasa gruntu.

Posiadanie samoistne oznacza władanie gruntem jak właściciel. W sprawie o pas przy granicy znaczenie może mieć m.in. objęcie go jednym ogrodzeniem z własną działką, wyłączne korzystanie, utrzymywanie terenu, wykonywanie nakładów lub inwestycji oraz sposób, w jaki posiadacz przez lata manifestował wobec otoczenia władanie tym terenem. Żadna pojedyncza okoliczność nie przesądza jednak samodzielnie o zasiedzeniu.

Dobra i zła wiara są kategoriami prawnymi. Dla zastosowania terminu z art. 172 istotna jest ocena okoliczności istniejących przy uzyskaniu posiadania. Sam argument, że płot stał w danym miejscu od dawna albo że poprzedni właściciel wskazał taką granicę, nie pozwala automatycznie stwierdzić dobrej wiary. Trzeba ustalić, na jakiej podstawie posiadacz uważał sporny pas za własny i czy jego przekonanie było usprawiedliwione.

Jakie dowody pomagają wykazać samoistne posiadanie pasa gruntu?

W sprawie o zasiedzenie liczy się całokształt dowodów pokazujących, kto faktycznie władał pasem gruntu, w jaki sposób i od kiedy. Stary płot, altana albo sposób zagospodarowania mogą być ważne, ale sąd ocenia je razem z pozostałym materiałem.

Warto zgromadzić w szczególności:

• dowody dotyczące ogrodzenia i wyłącznego korzystania – kiedy ogrodzenie powstało, czy obejmowało sporny pas razem z własną działką i kto faktycznie z niego korzystał;
• dowody utrzymania terenu i nakładów – informacje o pielęgnacji, remontach, nasadzeniach, urządzeniu ogrodu, dojazdu albo innych inwestycjach;
• zdjęcia historyczne – rodzinne, lotnicze lub inne fotografie pozwalające odtworzyć sposób zagospodarowania i położenie ogrodzenia w kolejnych latach;
• zeznania świadków – zwłaszcza osób, które znają nieruchomości od wielu lat i potrafią opisać rzeczywisty sposób korzystania z pasa;
• dokumenty poprzedników – umowy, dokumenty spadkowe, dawne mapy, szkice, protokoły geodezyjne i inne materiały pomagające wykazać następstwo posiadania;
• dowody pozwalające ustalić moment objęcia pasa w posiadanie oraz późniejsze zdarzenia, w tym spory, wezwania lub czynności podejmowane przez właściciela sąsiedniej nieruchomości.

Jeżeli na spornym pasie stoi altana, ogrodzenie lub inny obiekt, samo rozstrzygnięcie kwestii granicy lub zasiedzenia nie musi wyczerpywać wszystkich problemów. W zależności od rodzaju obiektu, daty i sposobu wykonania robót oraz tytułu prawnego do gruntu może być potrzebna odrębna ocena przepisów budowlanych. Nie można więc z samego przebiegu granicy automatycznie wyprowadzać wniosku o obowiązku rozbiórki albo o legalności obiektu.

Doliczenie czasu posiadania poprzednika

Jeżeli obecny posiadacz sam nie włada pasem gruntu wystarczająco długo, znaczenie może mieć art. 176 Kodeksu cywilnego. Gdy podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć czas posiadania poprzednika do własnego okresu.

Nie można jednak automatycznie dodawać kolejnych okresów tylko dlatego, że nieruchomość przez wiele lat należała do tej samej rodziny. Trzeba wykazać następstwo posiadania oraz to, że poprzednik również posiadał ten konkretny pas w sposób samoistny. Art. 176 stosuje się odpowiednio również wtedy, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Jeżeli poprzednik uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, jego czas może zostać doliczony tylko wtedy, gdy łączny okres posiadania poprzednika i obecnego posiadacza wynosi co najmniej 30 lat. Dlatego w sprawach rodzinnych potrzebna jest nie tylko historia własności działki, lecz także historia faktycznego władania spornym pasem.

Czy rozgraniczenie albo czynność geodety przerywa bieg zasiedzenia?

W praktyce często pojawia się pytanie: rozgraniczenie działki a zasiedzenie — czy samo wszczęcie postępowania przerywa bieg terminu? Nie można przyjąć zasady, że każde wszczęcie rozgraniczenia automatycznie przerywa bieg zasiedzenia. Art. 175 Kodeksu cywilnego nakazuje odpowiednio stosować do biegu zasiedzenia przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Wśród nich art. 123 § 1 pkt 1 k.c. odnosi się do czynności przed sądem lub innym właściwym organem przedsięwziętych bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia albo zabezpieczenia roszczenia.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dotyczącym przygranicznych pasów gruntu podkreślano, że znaczenie ma cel i zakres konkretnej czynności. W postanowieniu z 20 lipca 2017 r., IV CSK 561/16, Sąd Najwyższy wskazał, że nie każde postępowanie rozgraniczeniowe prowadzi do przerwy biegu zasiedzenia. Dla oceny ważne jest m.in., kto zainicjował postępowanie, przeciwko komu było ono skierowane, jakiego pasa gruntu dotyczyło i czy działanie właściciela rzeczywiście zmierzało bezpośrednio do ochrony jego prawa wobec posiadacza.

Z tego samego powodu nie należy traktować samej modernizacji EGiB, pomiaru geodezyjnego, wznowienia znaków czy obecności geodety na gruncie jako czynności, która z definicji przerywa zasiedzenie. Każde zdarzenie trzeba ocenić osobno w świetle art. 175 k.c., odpowiednio stosowanych przepisów o przedawnieniu oraz okoliczności konkretnej sprawy.

Jeżeli wymagany termin zasiedzenia upłynął jeszcze przed czynnością, która mogłaby przerwać jego bieg, późniejsze działanie właściciela nie cofa nabycia, które nastąpiło z mocy prawa. W praktyce nadal trzeba jednak wykazać przed sądem, że wszystkie przesłanki zasiedzenia zostały spełnione przed tą datą.

Jak przygotować się do sporu o pas przy granicy?

Przed wyborem procedury warto odtworzyć zarówno historię granicy, jak i historię posiadania. Pomaga następująca kolejność:

1. Ustal źródło rozbieżności – sprawdź, czy problem ujawniła modernizacja EGiB, nowy pomiar, wznowienie znaków czy dokumentacja z wcześniejszych czynności geodezyjnych.
2. Zdobądź dokumenty geodezyjne i dokumenty własności – w szczególności wcześniejsze mapy, protokoły, materiały dotyczące ustalenia punktów granicznych oraz dokumenty pokazujące tytuł prawny do obu nieruchomości.
3. Sprawdź, czy granica była wcześniej ustalona – jeżeli istnieją dokumenty pozwalające odtworzyć wcześniej ustalone punkty, możliwe może być wznowienie; przy rzeczywistym sporze o przebieg granicy właściwe może być rozgraniczenie.
4. Odtwórz historię posiadania spornego pasa – ustal możliwie dokładnie, od kiedy był ogrodzony lub używany jak własny, kto nim władał i w jaki sposób posiadanie przechodziło na kolejnych posiadaczy.
5. Sprawdź działania właściciela sąsiedniej działki – trzeba ustalić nie tylko, czy zgłaszał sprzeciw, lecz także czy podejmował czynności prawne mogące mieć znaczenie dla biegu zasiedzenia.

Jeżeli sprawa trafia do sądu, sporny pas musi być możliwy do precyzyjnego oznaczenia. W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia sąd ustala, czy i kiedy nabycie nastąpiło. Jeżeli równocześnie trwa spór o rozgraniczenie, trzeba ocenić, w jaki sposób kwestia zasiedzenia wpływa na ustalenie aktualnego stanu prawnego i jaki sposób jej podniesienia jest właściwy w danym postępowaniu.

Nie należy również podpisywać ugody granicznej bez zrozumienia jej skutków. Ugoda zawarta przed geodetą w postępowaniu rozgraniczeniowym ma moc ugody sądowej i może zasadniczo wpłynąć na sytuację obu stron.

FAQ

Czy można zasiedzieć tylko niewielki pas gruntu przy granicy?

Tak. Zasiedzenie może dotyczyć odpowiednio oznaczonej części nieruchomości, w tym przygranicznego pasa gruntu. Trzeba jednak wykazać samoistne i nieprzerwane posiadanie właśnie tego obszaru przez wymagany czas oraz umożliwić jego precyzyjne określenie.

Czy stary płot wystarcza do stwierdzenia zasiedzenia?

Nie. Wieloletnie położenie płotu może być istotnym dowodem zakresu posiadania, ale sąd ocenia także sposób korzystania z gruntu, zachowanie posiadacza i właściciela, zeznania świadków, dokumenty, zdjęcia oraz inne okoliczności. Sam płot nie przesądza również o dobrej wierze.

Czy wznowienie znaków granicznych rozstrzyga, kto jest właścicielem spornego pasa?

Nie w każdym przypadku. Wznowienie służy odtworzeniu położenia wcześniej ustalonych znaków lub punktów na podstawie dokumentacji. Jeżeli powstaje rzeczywisty spór prawny o granicę albo strona powołuje zmianę stanu prawnego wskutek zasiedzenia, samo wznowienie nie zastępuje właściwego rozstrzygnięcia.

Czy wniosek o rozgraniczenie zawsze przerywa zasiedzenie?

Nie. Art. 175 k.c. wymaga odpowiedniego stosowania przepisów o biegu przedawnienia, a orzecznictwo nakazuje badać charakter konkretnej czynności. Znaczenie ma m.in. kto ją podjął, wobec kogo, jakiego gruntu dotyczyła i czy była bezpośrednio skierowana na ochronę prawa właściciela wobec posiadacza.

Czy można doliczyć czas posiadania rodziców albo dziadków?

Można, jeżeli spełnione są warunki z art. 176 k.c., w szczególności można wykazać następstwo posiadania i samoistny charakter posiadania poprzednika. Samo pokrewieństwo albo kolejność dziedziczenia nie wystarczają do mechanicznego zsumowania wszystkich okresów.

Źródła

• Kodeks cywilny – w szczególności art. 123, 153, 172, 175 i 176: tekst jednolity w ELI.
• Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, w szczególności art. 29–39: tekst ustawy w ELI.
• Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego: tekst jednolity w ELI.
• Sąd Najwyższy, postanowienie z 20 lipca 2017 r., IV CSK 561/16: orzeczenie w bazie Sądu Najwyższego.