Niskie parapety w remontowanym domu

Wysokość parapetu 85 cm a dom jednorodzinny

Zgodnie z § 301 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w budynku na kondygnacjach położonych poniżej 25 m nad terenem odległość między górną krawędzią wewnętrznego podokiennika a podłogą powinna wynosić co najmniej 0,85 m. Wyjątkiem jest przyziemie oraz ścianki podokienne w loggii, na tarasie lub galerii, gdzie ta odległość nie podlega ograniczeniom.

Na kondygnacjach położonych powyżej 25 m nad terenem wymagana odległość wynosi co najmniej 1,1 m, z wyjątkiem okien wychodzących na loggie, tarasy lub galerie. Przepis dopuszcza także pomniejszenie wysokości podokiennika, jeżeli zastosuje się zabezpieczenie okna balustradą do wymaganej wysokości albo w tej części okna zastosuje się skrzydło nieotwierane i szkło o podwyższonej wytrzymałości.

Nie jest więc prawidłowe twierdzenie, że zasada 0,85 m dotyczy wyłącznie budynków użyteczności publicznej. Przepis jest sformułowany szerzej i odnosi się do budynków jako takich. To jednak nie kończy sprawy, ponieważ osobno trzeba ustalić, czy przy konkretnych robotach budowlanych w starym, istniejącym budynku należy stosować aktualne warunki techniczne.

Remont a przebudowa otworów okiennych

Najważniejsze jest rozróżnienie remontu od przebudowy. Prawo budowlane definiuje remont jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Wynika to z art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego.

Jeżeli inwestor wymienia stolarkę, naprawia nadproża, odtwarza tynki i pozostawia otwory okienne w tym samym miejscu, o tych samych wymiarach oraz z tą samą wysokością podokiennika, zasadniczo mamy do czynienia z remontem — por. sytuację z porady budowa domu w miejsce starego. W takim wariancie nie powinno się automatycznie wymagać dostosowania parapetów do obecnej wysokości 0,85 m tylko dlatego, że budynek jest remontowany.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy roboty prowadzą do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych okien, na przykład podniesienia albo obniżenia otworów, powiększenia przeszkleń, zmiany konstrukcji ściany, wykonania nowych otworów lub istotnej zmiany funkcji pomieszczenia. Taki zakres może zostać zakwalifikowany jako przebudowa. Wtedy projektant powinien ocenić zgodność rozwiązań z aktualnymi warunkami technicznymi, a w razie odstępstw rozważyć właściwy tryb postępowania.

Kiedy stosuje się warunki techniczne do istniejących budynków?

Przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych stosuje się przede wszystkim przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków. Nie oznacza to, że każdy stary budynek podczas zwykłego remontu musi zostać w całości dostosowany do aktualnych wymagań technicznych.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że do budynków istniejących przepisy warunków technicznych mogą mieć zastosowanie w ograniczonym zakresie, zwłaszcza wtedy, gdy przepisy szczególne wyraźnie to przewidują albo gdy wykonywane roboty mają charakter przebudowy. W kontekście starych obiektów przywoływano m.in. wyroki NSA z dnia 13 sierpnia 2010 r., sygn. akt II OSK 327/09, oraz z dnia 10 kwietnia 2014 r., sygn. akt II OSK 2750/12.

Dlatego przy samym remoncie domu jednorodzinnego, bez zmiany sposobu użytkowania i bez przebudowy otworów okiennych, argument za pozostawieniem zastanej wysokości parapetów jest mocny. Trzeba jednak pamiętać, że decyduje rzeczywisty zakres robót, a nie tylko nazwa użyta w dokumentach.

Co zrobić, gdy inspektor żąda podniesienia parapetów?

W pierwszej kolejności należy poprosić o wskazanie konkretnej podstawy prawnej i wyjaśnienie, dlaczego w danym przypadku roboty mają być traktowane jako przebudowa, a nie remont. Sam fakt, że obowiązujące warunki techniczne przewidują 0,85 m, nie wystarcza jeszcze do żądania zmiany historycznej wysokości parapetów w budynku, w którym odtwarza się stan pierwotny.

Warto też sprawdzić, czy dokumentacja projektowa jednoznacznie wskazuje zachowanie istniejących otworów okiennych. Jeżeli projekt został zgłoszony albo zatwierdzony i nie przewidywał zmiany wysokości parapetów, wykonawca oraz kierownik budowy powinni realizować roboty zgodnie z tą dokumentacją. Zmiana wprowadzona na budowie bez analizy projektowej może sama stworzyć problem prawny i techniczny.

Jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej lub nadzór budowlany uzna, że zakres robót jest szerszy niż remont, inwestor może zostać zobowiązany do uzupełnienia dokumentacji, zmiany projektu albo przeprowadzenia właściwej procedury. W skrajnych przypadkach spór może dotyczyć samowolnego wykonania robót niezgodnych ze zgłoszeniem lub pozwoleniem.

Znaczenie bezpieczeństwa i rozwiązań zabezpieczających

Nawet jeśli z punktu widzenia kwalifikacji robót nie ma obowiązku podnoszenia parapetu, inwestor powinien ocenić bezpieczeństwo użytkowania okien, zwłaszcza w pomieszczeniach dostępnych dla dzieci, osób starszych albo przy dużej wysokości nad terenem. Prawo nie zawsze wymusza zmianę, ale projektant może zalecić rozwiązania poprawiające bezpieczeństwo.

Jeżeli w danym przypadku aktualne warunki techniczne mają zastosowanie, § 301 przewiduje możliwość obniżenia wysokości podokiennika pod warunkiem zastosowania zabezpieczenia okna balustradą do wymaganej wysokości albo zastosowania w tej części okna skrzydła nieotwieranego i szkła o podwyższonej wytrzymałości. To istotne zwłaszcza wtedy, gdy inwestor chce zachować wygląd elewacji, ale jednocześnie musi spełnić wymagania bezpieczeństwa.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji, jeżeli prace rzeczywiście polegają wyłącznie na remoncie domu jednorodzinnego i zachowaniu istniejących otworów okiennych, można bronić stanowiska, że nie ma obowiązku podnoszenia parapetów z 70-80 cm do 85 cm. Warunek jest taki, że nie dochodzi do przebudowy, zmiany sposobu użytkowania ani innych robót, które uruchamiają obowiązek stosowania aktualnych warunków technicznych w tym zakresie.

Stanowisko kierownika budowy jest więc częściowo trafne, ale wymaga doprecyzowania. Wymóg 0,85 m nie dotyczy wyłącznie budynków użyteczności publicznej. Natomiast przy zwykłym remoncie istniejącego budynku nie zawsze powstaje obowiązek dostosowania zastanych okien do tego wymogu.

FAQ

Czy przepis o 85 cm dotyczy domów jednorodzinnych?

Tak, § 301 warunków technicznych nie ogranicza się wyłącznie do budynków użyteczności publicznej. Dotyczy budynków ogólnie, ale jego zastosowanie zależy od rodzaju robót. Przy zwykłym remoncie istniejącego domu nie zawsze trzeba dostosowywać zastane parapety do tej wysokości.

Czy wymiana okien to zawsze remont?

Nie zawsze. Jeżeli wymiana polega na odtworzeniu istniejących okien bez zmiany otworów, zwykle przemawia to za remontem. Jeżeli jednak inwestor zmienia wymiary, położenie albo konstrukcję otworów, prace mogą zostać uznane za przebudowę.

Czy projektant może zostawić parapet niższy niż 85 cm?

Może, jeżeli zakres robót i stan prawny na to pozwalają, zwłaszcza przy remoncie odtworzeniowym. Gdy aktualne warunki techniczne mają zastosowanie, trzeba rozważyć rozwiązania zabezpieczające przewidziane w § 301, takie jak balustrada, część nieotwierana okna lub szkło o podwyższonej wytrzymałości.

Co jest ważniejsze: opinia inspektora czy projekt?

Inspektor może wskazać ryzyka i nieprawidłowości, ale podstawą realizacji robót jest właściwa dokumentacja oraz zgodność prac z przepisami. Jeżeli pojawia się spór, należy przeanalizować projekt, zakres zgłoszenia albo pozwolenia oraz rzeczywisty charakter robót.

Czy organ może zakwestionować zgłoszenie remontu?

Tak, jeżeli z dokumentów albo z wykonanych prac wynika, że inwestor w rzeczywistości prowadzi przebudowę lub inne roboty wymagające odmiennej procedury. Dlatego opis zakresu prac powinien być precyzyjny i zgodny z tym, co faktycznie dzieje się na budowie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
3. Wyrok NSA z dnia 13 sierpnia 2010 r., sygn. akt II OSK 327/09
4. Wyrok NSA z dnia 10 kwietnia 2014 r., sygn. akt II OSK 2750/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.