Rozbudowa mieszkania o loggię, czy potrzebne pozwolenie na budowę i zgoda spółdzielni?

Co tej jest przebudowa?

Zacznijmy od wyjaśnienia, że zgodnie z art. 3 pkt 7a ustawy – Prawo budowlane (P.b.) przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego. Z kolei pkt 8 wskazuje, że przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Tym samym, wszelkie roboty w ścianach nośnych, które ingerują w konstrukcję obiektu będą uznane za przebudowę, zaś postawienie wewnątrz budynku ścianki działowej, przesunięcie jej lub usunięcie nie może być uznane za przebudowę. Ściana osłonowa to nic innego jak elewacja budynku niemająca funkcji nośnej, a jedynie termoizolacyjną i estetyczną.

Przesuwanie, usuwanie ścian w bloku – kiedy zgłoszenie, kiedy pozwolenie na budowę?

Sądownictwo stoi na stanowisku, że roboty budowlane polegające na wyburzeniu istniejących ścian działowych i powstaniu nowych, o ile nie ingerują w ściany nośne, nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgłoszenia (np. wyrok NSA z 25 lutego 2016 r., II OSK 1581/14; wyrok NSA z 25 stycznia 2013 r., II OSK 627/12; wyrok NSA z 4 marca 2010 r., II OSK 493/09). Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 17 kwietnia 2019 r., sygn. akt II SA/Gd 662/18, wskazał: „Wykonanie robót budowlanych polegających na postawieniu wewnątrz budynku ścianki działowej z płyt gipsowo-kartonowych, a także jej przesunięcie bądź usunięcie – w odróżnieniu od robót w ścianach nośnych, które niewątpliwie ingerują w konstrukcję obiektu – nie może zostać uznane za przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane, gdyż w żaden sposób nie dochodzi do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu”.

Rozbudowa mieszkania o loggię – ingerencja w części wspólne lub konstrukcję budynku

Natomiast jeśli prace wykonywane przez mieszkańca bloku ingerują w części wspólne lub konstrukcję budynku, to wymagają one uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej. Z przesłanych pism od spółdzielni wynika, że Państwo rozbudowali mieszkanie o loggię, jak i zmienili układ otwierania drzwi.

Zabudowa loggi w celu powiększenia powierzchni pokoju (mieszkania), którą można zakwalifikować jako rozbudowę, wiąże się zaś z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę. Na skutek prac, jakie Państwo wykonali, zwiększył się metraż mieszkania, zatem doszło do zmiany parametrów mieszkania. Jeśli bowiem w wyniku podjętych prac balkon (loggia) przestała być balkonem (loggią), to utraciło ono swoją pierwotną funkcję. Powstanie kolejnego pomieszczenia lub powiększenie obecnego powoduje, że mamy do czynienia z rozbudową lub przebudową budynku, a to wymaga pozwolenia na budowę i wyraźnej zgody spółdzielni.

Samowola budowlana w bloku

Państwo zaś zgłosili spółdzielni tylko wymianę okien. Zresztą w piśmie spółdzielnia wyraźnie wskazała, że tylko okrycie loggi lekką, rozbieralną konstrukcją nie wymaga pozwolenia (zgłoszenia), zaś stała murowana zabudowa wymaga pozwolenia na budowę, a zatem było w tej kwestii pouczenie.

Opinia zaś wskazuje tylko na fakt, że usunięcie ściany jest dopuszczalne, natomiast nie wskazuje, że rozbudowa (przebudowa) mieszkania poprzez zabudowę loggi na mieszkanie nie wymaga pozwolenia, a właśnie to jest przedmiotem sprawy. Z przekazanych pism i informacji wynika zaś, że dokonała Pani przebudowy polegającej na likwidacji dotychczasowych okien balkonowych i budowie trwałej konstrukcji na powierzchni loggi, co spowodowało zwiększenie powierzchni mieszkania. Niestety, w takich przypadkach mówi się już o przebudowie nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 16 stycznia 2013 r. (sygn. akt II SA/Wr 765/12) wskazał:

„Jeżeli w wyniku wykonywanych robót budowlanych nastąpi zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, będziemy mieli do czynienia z przebudową. Jeżeli zaś wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegać będzie na odtworzeniu stanu pierwotnego, nie będąc bieżącą konserwacją, będzie to remont”.

Jeśli zatem pierwotnie powierzchnia loggi nie wliczała się do metrażu mieszkania, bo była traktowana jak balkon, to widzę znikome, a wręcz zerowe argumenty na wybronienie się, że nie doszło do samowoli. Jeśli zaś loggia wliczała się do metrażu (tj. do powierzchni użytkowej), ale zwykle nie jest wliczana tak jak balkon, wówczas i tak mamy ingerencję w elewację, czyli również co do zasady pozwolenie było wymagane.

Szczerze mówiąc, nie pozostaje nic innego, jak zrobić legalizację w porozumieniu ze spółdzielnią, ale to kosztuje (jest opłata legalizacyjna oraz grzywna za samowolę dodatkowo naliczana). Proszę jeszcze tę opinię skonsultować z projektantem.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼