• Data: 2023-04-07 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Mieszkamy w bloku spółdzielni mieszkaniowej, zabudowaliśmy loggię (przesunięcie okien balkonowych oraz wyburzenie ścianki osłonowej – mamy opinię konstruktora). Zgłaszaliśmy wymianę okien do spółdzielni. Po kontroli spółdzielnia uznała, że dokonaliśmy samowoli budowlanej i że zgłosi sprawę do inspektora budowlanego. Nie wiemy jak z tego wybrnąć, co mówią przepisy? Czy spółdzielnia rzeczywiści ma podstawy do zgłoszenia samowoli? Czy rzeczywiście potrzebowaliśmy pozwolenia na budowę i ich zgody. Do wglądu korespondencja ze spółdzielnią.
Zacznijmy od wyjaśnienia, że zgodnie z art. 3 pkt 7a ustawy – Prawo budowlane (P.b.) przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego. Z kolei pkt 8 wskazuje, że przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Tym samym, wszelkie roboty w ścianach nośnych, które ingerują w konstrukcję obiektu będą uznane za przebudowę, zaś postawienie wewnątrz budynku ścianki działowej, przesunięcie jej lub usunięcie nie może być uznane za przebudowę. Ściana osłonowa to nic innego jak elewacja budynku niemająca funkcji nośnej, a jedynie termoizolacyjną i estetyczną.
Sądownictwo stoi na stanowisku, że roboty budowlane polegające na wyburzeniu istniejących ścian działowych i powstaniu nowych, o ile nie ingerują w ściany nośne, nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgłoszenia (np. wyrok NSA z 25 lutego 2016 r., II OSK 1581/14; wyrok NSA z 25 stycznia 2013 r., II OSK 627/12; wyrok NSA z 4 marca 2010 r., II OSK 493/09). Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 17 kwietnia 2019 r., sygn. akt II SA/Gd 662/18, wskazał: „Wykonanie robót budowlanych polegających na postawieniu wewnątrz budynku ścianki działowej z płyt gipsowo-kartonowych, a także jej przesunięcie bądź usunięcie – w odróżnieniu od robót w ścianach nośnych, które niewątpliwie ingerują w konstrukcję obiektu – nie może zostać uznane za przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane, gdyż w żaden sposób nie dochodzi do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu”.
Natomiast jeśli prace wykonywane przez mieszkańca bloku ingerują w części wspólne lub konstrukcję budynku, to wymagają one uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej. Z przesłanych pism od spółdzielni wynika, że Państwo rozbudowali mieszkanie o loggię, jak i zmienili układ otwierania drzwi.
Zabudowa loggi w celu powiększenia powierzchni pokoju (mieszkania), którą można zakwalifikować jako rozbudowę, wiąże się zaś z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę. Na skutek prac, jakie Państwo wykonali, zwiększył się metraż mieszkania, zatem doszło do zmiany parametrów mieszkania. Jeśli bowiem w wyniku podjętych prac balkon (loggia) przestała być balkonem (loggią), to utraciło ono swoją pierwotną funkcję. Powstanie kolejnego pomieszczenia lub powiększenie obecnego powoduje, że mamy do czynienia z rozbudową lub przebudową budynku, a to wymaga pozwolenia na budowę i wyraźnej zgody spółdzielni.
Państwo zaś zgłosili spółdzielni tylko wymianę okien. Zresztą w piśmie spółdzielnia wyraźnie wskazała, że tylko okrycie loggi lekką, rozbieralną konstrukcją nie wymaga pozwolenia (zgłoszenia), zaś stała murowana zabudowa wymaga pozwolenia na budowę, a zatem było w tej kwestii pouczenie.
Opinia zaś wskazuje tylko na fakt, że usunięcie ściany jest dopuszczalne, natomiast nie wskazuje, że rozbudowa (przebudowa) mieszkania poprzez zabudowę loggi na mieszkanie nie wymaga pozwolenia, a właśnie to jest przedmiotem sprawy. Z przekazanych pism i informacji wynika zaś, że dokonała Pani przebudowy polegającej na likwidacji dotychczasowych okien balkonowych i budowie trwałej konstrukcji na powierzchni loggi, co spowodowało zwiększenie powierzchni mieszkania. Niestety, w takich przypadkach mówi się już o przebudowie nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 16 stycznia 2013 r. (sygn. akt II SA/Wr 765/12) wskazał:
„Jeżeli w wyniku wykonywanych robót budowlanych nastąpi zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, będziemy mieli do czynienia z przebudową. Jeżeli zaś wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegać będzie na odtworzeniu stanu pierwotnego, nie będąc bieżącą konserwacją, będzie to remont”.
Jeśli zatem pierwotnie powierzchnia loggi nie wliczała się do metrażu mieszkania, bo była traktowana jak balkon, to widzę znikome, a wręcz zerowe argumenty na wybronienie się, że nie doszło do samowoli. Jeśli zaś loggia wliczała się do metrażu (tj. do powierzchni użytkowej), ale zwykle nie jest wliczana tak jak balkon, wówczas i tak mamy ingerencję w elewację, czyli również co do zasady pozwolenie było wymagane.
Szczerze mówiąc, nie pozostaje nic innego, jak zrobić legalizację w porozumieniu ze spółdzielnią, ale to kosztuje (jest opłata legalizacyjna oraz grzywna za samowolę dodatkowo naliczana). Proszę jeszcze tę opinię skonsultować z projektantem.
Pan Andrzej mieszkający w dużym bloku spółdzielczym na warszawskim Tarchominie postanowił przesunąć okna balkonowe i zamurować dotychczasową loggię, by powiększyć salon. Prace wykonał na podstawie opinii konstruktora, ale nie uzyskał ani pozwolenia na budowę, ani zgody spółdzielni. Po anonimowym zgłoszeniu sąsiada, spółdzielnia dokonała kontroli i skierowała sprawę do nadzoru budowlanego. Pan Andrzej został wezwany do legalizacji przebudowy i zapłaty kary za samowolę budowlaną.
Pani Marta z Poznania zamontowała na swojej loggii lekką, aluminiową zabudowę z przesuwnymi szybami – bez ingerencji w ściany czy okna. Wcześniej zgłosiła zamiar prac do spółdzielni, załączając projekt oraz oświadczenie wykonawcy. Spółdzielnia nie wniosła sprzeciwu. Dzięki temu uniknęła problemów formalnych – zabudowa była tymczasowa, rozbieralna i nie powodowała zmiany parametrów użytkowych lokalu.
Małżeństwo Kowalskich kupiło mieszkanie w starej spółdzielni w Lublinie i po roku zdecydowało się na przesunięcie okien balkonowych oraz usunięcie ściany osłonowej, aby zyskać dodatkowe metry pokoju. Posiadali opinię konstruktora, ale nie wystąpili o pozwolenie na budowę. Spółdzielnia uznała, że doszło do istotnej ingerencji w elewację i konstrukcję budynku. Sprawa trafiła do sądu administracyjnego, który potwierdził, że prace stanowiły przebudowę wymagającą pozwolenia.
Rozbudowa mieszkania poprzez zabudowę loggii, zwłaszcza gdy wiąże się z trwałą zmianą jej funkcji i zwiększeniem powierzchni użytkowej lokalu, zazwyczaj wymaga uzyskania pozwolenia na budowę oraz zgody spółdzielni mieszkaniowej. Prace, które ingerują w elewację budynku lub jego konstrukcję, nie mogą być traktowane jak zwykła wymiana okien czy remont. Nawet opinia konstruktora nie zwalnia właściciela lokalu z obowiązku dopełnienia formalności przewidzianych przepisami prawa budowlanego. Brak takich zgód może skutkować zakwalifikowaniem inwestycji jako samowoli budowlanej, co wiąże się z ryzykiem nałożenia grzywny oraz koniecznością przeprowadzenia procedury legalizacyjnej. Dlatego przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac warto skonsultować zamiary z projektantem, spółdzielnią oraz – w razie wątpliwości – z lokalnym nadzorem budowlanym.
Jeśli znajdujesz się w podobnej sytuacji i nie wiesz, czy Twoje prace wymagają pozwolenia na budowę, jak porozumieć się ze spółdzielnią lub jak uniknąć konsekwencji samowoli budowlanej – skorzystaj z naszych porad prawnych online. Doświadczeni prawnicy pomogą Ci ocenić Twoją sytuację, przeanalizują korespondencję ze spółdzielnią, sprawdzą, czy potrzebne były zgody i wskażą najlepsze rozwiązanie. Porad udzielamy szybko, rzetelnie i bez wychodzenia z domu.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2016 r., II OSK 1581/14
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 stycznia 2013 r., II OSK 627/12
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 marca 2010 r., II OSK 493/09
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika