Pozwolenie na budowę a wysokość budynku w MPZP

Wysokość budynku w MPZP a pochyła działka

W sprawach o pozwolenie na budowę punktem wyjścia jest zawsze treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego — temat rozwija porada przesunięcie domu a nowy plan miejscowy. Jeżeli MPZP wskazuje maksymalną wysokość budynku, organ powinien ustalić, jak plan rozumie tę wysokość oraz czy zawiera własną definicję sposobu jej pomiaru. Dopiero gdy plan nie reguluje tej kwestii wystarczająco jasno, znaczenie mogą mieć definicje i zasady wynikające z przepisów techniczno-budowlanych oraz utrwalonej praktyki ich stosowania — przypadek ten opisuje porada szerokość drogi dojazdowej do działki budowlanej.

Na działkach ze spadkiem problem często polega nie na samej liczbie metrów, lecz na tym, od którego poziomu terenu i do którego elementu budynku urząd dokonuje pomiaru. Inaczej może wyglądać budynek od strony frontowej, a inaczej od strony bocznej, gdzie zaprojektowano wjazd lub wejście do piwnicy. Dlatego w pierwszej kolejności trzeba porównać projekt z dokładnym brzmieniem planu, rysunkiem planu, definicjami w uchwale oraz opisem przyjętym przez projektanta.

Nie wystarczy ogólne twierdzenie urzędu, że budynek przekracza 9 m. Organ powinien wskazać, jaki punkt terenu przyjmuje do obliczeń, jaki element budynku uznaje za górną granicę pomiaru oraz dlaczego dane rozwiązanie projektowe traktuje jako przekroczenie ustaleń MPZP.

Czy można powołać się na domy sąsiednie?

Tak, można powołać się na domy sąsiednie, ale trzeba zrobić to precyzyjnie. Sąsiedni budynek nie jest samodzielną podstawą do wydania pozwolenia na budowę. Może jednak pokazywać, jak ten sam organ interpretował ten sam MPZP w podobnym stanie faktycznym i prawnym.

Najsilniejszy argument powstaje wtedy, gdy można wykazać, że wcześniejsze pozwolenia dotyczyły nieruchomości objętych tym samym planem, podobnym spadkiem terenu, podobnym sposobem ukształtowania piwnicy, zbliżoną bryłą oraz tym samym limitem wysokości. Wtedy inwestor może domagać się, aby organ wyjaśnił, dlaczego jego projekt jest oceniany inaczej.

Trzeba jednak pamiętać o ważnym ograniczeniu: utrwalona praktyka organu musi być zgodna z prawem. Jeżeli wcześniejsze pozwolenie dla sąsiada zostało wydane błędnie, inwestor nie może skutecznie żądać powielenia błędu. Może natomiast żądać równego, przewidywalnego i należycie uzasadnionego stosowania przepisów.

Zasada zaufania i utrwalona praktyka organu

Podstawowe znaczenie ma art. 8 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z tą zasadą organ administracji publicznej bez uzasadnionej przyczyny nie powinien odstępować od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym.

Oznacza to, że jeżeli w podobnych sprawach organ konsekwentnie akceptował określony sposób liczenia wysokości budynku, a następnie w jednej sprawie przyjmuje interpretację odmienną, powinien jasno wykazać, z czego wynika zmiana. Przyczyną może być na przykład odmienny stan faktyczny, inna treść projektu, zmiana przepisów, zmiana planu miejscowego albo wcześniejsze błędne stosowanie prawa. Bez takiego wyjaśnienia decyzja może naruszać zasadę zaufania obywatela do organów państwa.

W orzecznictwie podkreśla się, że zmienność rozstrzygnięć przy takim samym stanie faktycznym i prawnym może naruszać art. 8 K.p.a. Tak wskazywał m.in. WSA w Warszawie w wyroku z 23.11.2006 r., sygn. akt VI SA/Wa 1773/06, oraz NSA w wyroku z 5.10.2001 r., sygn. akt III SA 1181/00. Z kolei w wyroku NSA z 10.06.2020 r., sygn. akt II OSK 3971/19, podkreślono, że organ nie może odstąpić od utrwalonej praktyki wyłącznie po to, aby inaczej załatwić jedną sprawę, gdy nadal stosuje tę praktykę w sprawach podobnych.

Znaczenie tej zasady potwierdza także wyrok NSA z 23.03.2023 r., sygn. akt I OSK 81/22. Wynika z niego, że art. 8 § 2 K.p.a. powinien być przez organ realnie rozważony, a ewentualne odstąpienie od praktyki wymaga należytego uzasadnienia.

Jak przygotować argumenty dla urzędu?

W piśmie do organu warto odnieść się nie tylko do samego domu sąsiada, ale przede wszystkim do dokumentów i porównywalnych elementów stanu faktycznego. Przydatne mogą być: fragment MPZP, część opisowa projektu, przekroje budynku, profil terenu, rzędne wysokościowe, dokumentacja fotograficzna sąsiedniej zabudowy oraz wskazanie konkretnych decyzji dotyczących podobnych inwestycji, jeżeli inwestor zna ich daty, numery lub lokalizacje.

Dobrym rozwiązaniem jest złożenie wniosku, aby organ wyjaśnił przyjętą metodę liczenia wysokości i odniósł ją do zapisów planu. Jeżeli inwestor wskazuje sąsiednie decyzje, powinien podkreślić, że nie żąda powielenia ewentualnego błędu, lecz równego traktowania i spójnej wykładni tego samego aktu planistycznego.

Warto również poprosić projektanta o pisemne stanowisko techniczne. Projektant może opisać, z którego poziomu terenu liczona jest wysokość, czy wejście do piwnicy zmienia kwalifikację kondygnacji oraz czy projekt mieści się w limicie przewidzianym w planie. Taka opinia nie wiąże organu, ale porządkuje argumentację i ułatwia późniejsze odwołanie.

Co zrobić, gdy urząd odmawia pozwolenia?

Jeżeli organ wyda decyzję odmawiającą pozwolenia na budowę, inwestor może ją zaskarżyć w zwykłym toku instancji. Co do zasady odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od doręczenia decyzji, za pośrednictwem organu, który ją wydał. W odwołaniu należy wskazać zarówno zarzuty dotyczące błędnej interpretacji MPZP, jak i naruszenie zasad postępowania administracyjnego, w tym art. 8 § 2 K.p.a., jeżeli organ bez uzasadnienia odstąpił od wcześniejszej praktyki.

W odwołaniu warto żądać uchylenia decyzji oraz ponownego zbadania projektu z uwzględnieniem prawidłowej metody pomiaru wysokości. Jeżeli organ powołuje się na przekroczenie limitu, powinien wykazać to w sposób możliwy do zweryfikowania. Lakoniczne stwierdzenie, że budynek jest za wysoki, może być niewystarczające, zwłaszcza gdy inwestor przedstawił przekroje, rzędne i porównanie z sąsiednią zabudową.

Jeżeli sprawa trafi następnie do sądu administracyjnego, sąd nie zastępuje organu w projektowaniu budynku, ale bada legalność decyzji. Może więc ocenić, czy organ prawidłowo zastosował MPZP, czy zebrał i rozważył materiał dowodowy oraz czy należycie uzasadnił odejście od dotychczasowego sposobu rozstrzygania podobnych spraw.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji można powoływać się na domy sąsiednie, zwłaszcza jeżeli zostały wybudowane na podstawie tego samego MPZP i w podobnych warunkach terenowych. Nie jest to jednak argument automatyczny. Najważniejsze jest wykazanie, że organ stosuje wobec inwestora inną wykładnię tych samych zapisów planu bez rzeczowego wyjaśnienia.

Jeżeli projekt rzeczywiście mieści się w limicie wysokości, należy domagać się od urzędu precyzyjnego wskazania sposobu pomiaru i podstawy prawnej zastrzeżeń. Jeżeli natomiast problem wynika z niejednoznaczności MPZP, warto oprzeć argumentację na zasadzie zaufania, utrwalonej praktyce organu i porównywalnych decyzjach dotyczących sąsiedniej zabudowy.

FAQ

Czy urząd musi wydać pozwolenie, skoro sąsiad ma podobny dom?

Nie. Pozwolenie dla sąsiada nie wiąże organu automatycznie w kolejnej sprawie. Może jednak być ważnym argumentem, jeżeli sprawy są podobne faktycznie i prawnie, a organ nie wyjaśnia odmiennego stanowiska.

Czy art. 8 § 2 K.p.a. pozwala wymusić powielenie wcześniejszego błędu urzędu?

Nie. Utrwalona praktyka, na którą powołuje się inwestor, powinna być zgodna z prawem. Jeżeli wcześniejsze pozwolenie było wadliwe, organ może od niego odejść, ale powinien to jasno uzasadnić.

Jakie dokumenty warto dołączyć w sporze o wysokość budynku?

Najczęściej przydatne są przekroje budynku, rzędne terenu, opis projektanta, fragment MPZP, mapa z ukształtowaniem terenu oraz wskazanie podobnych inwestycji w sąsiedztwie. Im dokładniejsze porównanie, tym trudniej organowi pominąć argumentację inwestora.

Czy można odwołać się od odmowy pozwolenia na budowę?

Tak. Co do zasady odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od doręczenia decyzji, za pośrednictwem organu, który ją wydał. W odwołaniu warto podnieść zarówno błędną interpretację MPZP, jak i brak należytego uzasadnienia odmiennego traktowania podobnych spraw.

Czy wejście do piwnicy zawsze zwiększa wysokość budynku?

Nie zawsze. Zależy to od definicji wysokości w MPZP, ukształtowania terenu, konstrukcji budynku i przyjętego punktu pomiaru. Właśnie dlatego w takich sprawach istotne są przekroje, rzędne i precyzyjne stanowisko projektanta.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168

2. Wyrok WSA w Warszawie z dnia 23.11.2006 r., sygn. akt VI SA/Wa 1773/06

3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5.10.2001 r., sygn. akt III SA 1181/00

4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10.06.2020 r., sygn. akt II OSK 3971/19

5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23.03.2023 r., sygn. akt I OSK 81/22

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.