Kupno domu z nieprawidłowościami budowlanymi, skutki prawne i możliwe rozwiązania

Decyzja o pozwoleniu na budowę a modyfikacje w projekcie

Warto sprawdzić, czy dom został wybudowany zgodnie z prawem, a więc z pozwoleniem na budowę oraz projektem. Właściciel powinien przedstawić takie dokumenty, jak: decyzję o pozwoleniu na budowę, projekt budowlany, decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lub dziennik budowy wraz z oświadczeniem kierownika budowy o zakończeniu budowy oraz projekt instalacji sanitarnej i elektrycznej.

Jednakże modyfikacje projektu są dopuszczalne także po rozpoczęciu budowy – czyli już po zgłoszeniu budowy lub uzyskaniu pozwolenia na budowę, i to projektant określa charakter zmian, które chce wprowadzić inwestor – czy są one istotne, czy nieistotne – lub składa wniosek o zaświadczenie określające rodzaj zmiany do inspektoratu nadzoru budowlanego. Od tej klasyfikacji zależy dalsze postępowanie administracyjne, o ile oczywiście okazałoby się ono konieczne.

Istotne odstępstwo i decyzja o zmianie pozwolenia na budowę

Istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Wynika to z art. 36a ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (P.b.).

Przez istotne odstąpienie od projektu budowlanego należy rozumieć np.: zmianę kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji, zapewnienie warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, zmianę grubości ścian, która zwiększa powierzchnię budowy, podpiwniczenie budynku, zmianę zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Czyli, gdyby taka sytuacja miała miejsce, właściciel powinien posiadać decyzję o zmianie pozwolenia.

Natomiast niewskazane powyżej inne zmiany są zmianami nieistotnymi. Projektant ma obowiązek dokonać kwalifikacji zamierzonego odstąpienia. Jeśli uzna, że zmiany są nieistotne, jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące danego odstąpienia.

Zmiany istotne i nieistotne w projekcie budowlanym

Zbudowanie zatem domu z innymi ścianami niż przewidywał to projekt (murowane zamiast drewnianych) będzie zmianą nieistotną i można ją było wykonać bez specjalnych konsekwencji technicznych i prawnych. Wystarczyło jedynie wpisać tę zmianę do dziennika budowy po konsultacji z inspektorem nadzoru lub z kierownikiem budowy.

Jeśli bowiem inwestor zdecydował się jedynie na zamianę materiału, natomiast grubość muru pozostanie taka sama, nie będzie z tego tytułu żadnych problemów i wpisem do dziennika budowy można zamknąć tę sprawę. Inaczej jest, gdy zmienia się grubość muru. Zwykle dotyczy to sytuacji, gdy po zamianie materiału ściennego mur będzie miał mniejszą szerokość niż w projekcie, co może (ale nie musi) pociągną za sobą zmniejszenie powierzchni pomieszczeń, albo z kolei powiększyć zewnętrzny obrys domu, co może być powodem problemów z sąsiadem lub nadzorem budowlanym. Natomiast wykonanie muru węższego niż zakładał projekt, jeśli tylko jest to bezpieczne pod względem wytrzymałościowym, jest korzystne choćby dlatego, że cieńszy mur zwykle jest tańszy i wcale nie koniecznie mniej wytrzymały (ale za tym idą zmiany w stropie). Wskazuję jednak, że zgodnie z art. 36a ust. 5a Prawo budowlane:

Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;

2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;

3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;

4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Skoro dom dopuszczono do użytkowania, to nie mamy tu do czynienia z samowolą budowlaną, czego mógłby Pan się obawiać przy nieprawidłowościach w budowie domu znacznie odbiegającego od projektu.

Samowola budowlana

Pojęcie samowola budowlana nie istnieje w ustawie – Prawo budowlane. Jeśli jednak dom zostałby zbudowany niezgodnie z projektem budowlanym, a odstępstwa od projektu miałyby charakter istotny, organ nadzoru budowlanego nałożyłby na inwestora obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego. Zaniechanie przez inwestora tej procedury skutkowałoby wszczęciem postępowania związanego z samowolą budowlaną. Takiej historii raczej nie dałoby się przed Panem ukryć, nie mówiąc o tym, że w żadnym razie budynek nie zostałby dopuszczony do użytkowania.

Dobrze też pamiętać o tym, że to kierownik budowy podpisuje się przy zgłoszeniu, iż wszystko jest zgodne z decyzją, projektem, planem zagospodarowania działki i planem zagospodarowania. Odpowiada za to i karnie, i administracyjnie. Tak więc w przypadku domu, którym jest Pan zainteresowany, raczej nie byłoby zatwierdzenia, gdyby nie było tej zgodności. Zatem z prawnego punktu widzenia nie przewiduję w tym przypadku problemów, ale proszę jeszcze sprawdzić dziennik budowy.

Źródła:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.