Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Legalizacja samowoli budowlanej sprzed 1995 r.

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2018-02-12

Problem dotyczy legalizacji samowoli budowlanej sprzed 1995 r.. Tato ma dom, który odbiega od projektu. Był budowany pomiędzy 1990 a 1994 r. i nie posiada pozwolenia na użytkowanie. W inspektoracie powiedziano nam, że nie ma znaczenia, kiedy dom został wybudowany i że podlega przepisom ustawy z 1994 r. (art. 54). Czy tak faktycznie stanowi prawo? My uważamy, że dom taty podlega Prawu budowlanemu z 1974 r. Czy prowadzona w nim w latach 1993-94 r. działalność gospodarcza jest wystarczającym dowodem, że budowa była zakończona przed rokiem 1995? Dodatkowo dom był przez nas zamieszkany. Jakie dowody należałoby zebrać i gdzie? I dodatkowe pytanie: co wchodzi w skład wymienionych dokumentów – inwentaryzacji powykonawczej obiektu, ekspertyzy technicznej potwierdzającej przydatność obiektu do użytkowania?

Wioletta Dyl

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Do obiektów wybudowanych w warunkach samowoli budowlanej (o czym będzie mowa poniżej) – których realizację zakończono przed 1 stycznia 1995 r. nie stosuje się obowiązującej obecnie ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.; dalej „Pr. bud.”), lecz przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 r. (Dz. U. z 1974 r. Nr 38, poz. 229 ze zm.). Wynika to z brzmienia art. 103 ust. 2 Pr. bud. z 1994 r., który stanowi, że art. 48 tej ustawy nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których zostało wszczęte postępowanie administracyjne przed tym dniem. Do takich budowli stosuje się przepisy ustawy z 1974 r.

 

Ustawa nie definiuje pojęcia „zakończenie budowy”. Ustawodawca określa jedynie termin rozpoczęcia budowy – nie ma w polskim prawodawstwie przesłanek, które nakazywałyby inwestorom zakończenie budowy w określonym terminie. Niemniej z pomocą przychodzi tu orzecznictwo sądowe, które generalnie wskazuje, iż moment zakończenia budowy do stan faktyczny a nie formalny. O tym, czy budowa jest zakończona, decyduje bowiem inwestor. A zatem nie jest tu konieczne uzyskanie prawa do użytkowania budynku (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10.03.2006 r., sygn. akt II OSK 625/05), ani dokonywania zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 03.02. 2005 r., sygn. akt III SA/Wa 1835/04). Złożenie tego zawiadomienia nie jest bowiem konieczne do uznania, iż nastąpiło faktyczne zakończenie budowy. Wystarczy, że będą spełnione warunki upoważniające do złożenia tego zawiadomienia. Zgodnie bowiem z wyrokiem WSA w Warszawie, z dnia 9 sierpnia 2017 r. (sygn. akt VII SA/WA 2273/16):

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

„Skoro przepis art. 103 ust. 2 p.b. dotyczył obiektów budowlanych realizowanych z naruszeniem prawa, które polegało na uchyleniu się od administracyjnej reglamentacji tego rodzaju działalności, to ustawodawcy nie mogło chodzić o zakończenie budowy w znaczenie prawnym, czyli poprzez dokonanie określonych konwencjonalnych czynności, na przykład przewidzianego w art. 41 ust. 2 p.b. z 1974 r. zawiadomienia właściwego organu o oddaniu obiektu do użytku. Ustawodawcy chodziło zatem przede wszystkim o zakończenie budowy w znaczeniu technicznym, czyli wykonaniu zaplanowanych robót budowlanych.”

Zatem obiekt powinien być w takim stanie, by mógł zostać przeprowadzony jego odbiór i można byłoby przekazać go do normalnej eksploatacji i użytkowania. W przypadku wątpliwości co do możliwości przeprowadzenia odbioru budynku pomocne może być sięgnięcie do zapisów dziennika budowy. Z dziennika budowy wynikają wszystkie istotne etapy realizacji inwestycji, co jest bardzo przydatne w razie trudności w ustaleniu momentu zakończenia budowy. W tym przypadku chodzi oczywiście o rozpoczęcie faktycznego użytkowania budynku lub jego części. W takiej sytuacji nie muszą być spełnione warunki uprawniające do użytkowania budynku, o których mowa w art. 54 czy 55 Pr. bud. Związane jest to z faktem, że według przepisów Prawa budowlanego rozpoczęcie użytkowania następuje zawsze po zakończeniu budowy.

Jeżeli więc prace budowlane zakończyły się przed 1 stycznia 1995 r. i umożliwiały użytkowanie (także w części) obiektu, to budowę należy uznać za zakończoną. Co prowadzi do wniosku, że dla oceny skutków samowolnego zrealizowania obiektu budowlanego powstałego przed dniem 1 stycznia 1995 r., dla realizacji którego wymagane było pozwolenie na budowę, właściwe są przepisy Pr. bud. z 1974 r. Niemniej rozpoczęcie użytkowania części obiektu budowlanego jeszcze przed wykonaniem wszelkich koniecznych robót budowlanych wymaga uzyskania z nadzoru budowlanego pozwolenia na użytkowanie. Jeśli Pana ojciec jako inwestor takiego pozwolenia nie uzyskał, a mimo to zdecydował się na użytkowanie części usługowej, a więc tej już zakończonej, w świetle prawa dopuścił się on samowoli budowlanej. W sytuacji realizacji budowy w warunkach samowoli budowlanej ma zastosowanie art. 37 ust. 1 ustawy z 1974 r., który reguluje kwestię możliwości legalizacji samowolnie wzniesionej budowli. Ponadto należy zauważyć, że obowiązek podatkowy może być związany z rozpoczęciem użytkowania budynku lub jego części przed ich ostatecznym wykończeniem.

 

Co do wyjaśnienia, czy mamy w Pana przypadku do czynienia z samowolą budowlaną, należy wskazać, że samo pojęcie samowoli budowlanej nie jest z ww. ustawie pojęciem zdefiniowanym, tym niemniej jednak przepisy powołanej ustawy typizują jej przypadki.

A zatem za samowolę budowlaną, poza wyżej wskazanym przypadkiem, uznaje się również zarówno samo przystąpienie do robót budowlanych bez posiadania wymaganego pozwolenia na budowę, jak i wprowadzanie istotnych zmian do projektu bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, która uwzględniałaby te zmiany. Za samowolę budowlaną jest również uznawane prowadzenie robót budowlanych bez kierownika budowy lub bez dziennika budowy.

Czyli możemy uznać, że Pana ojciec dopuścił się samowoli budowlanej w zakresie odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego i rozpoczęcia użytkowania przynamniej części obiektu budowlanego bez uzyskania stosownych zezwoleń.

Konsekwencje prawne stwierdzenia samowoli budowlanej dokonanej przed dniem 1 stycznia 1995 r. określają przepisy art. 37-42 Pr. bud. z 1974 r. W myśl art. 37 ust. 1 pkt 1 tej ustawy: obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę. Ocena wszystkich przesłanek uzasadniających nakaz rozbiórki obiektu budowlanego przewidzianych w art. 37 ust. 1 i 2 Pr. bud. z 1974 r. powinna być dokonywana według stanu prawnego obowiązującego w dacie budowy tego obiektu, chyba że obecny stan prawny w zakresie przesłanek wskazanych wyżej w pkt 1 i 2 obowiązujący w dacie orzekania przez organ dla inwestora, który dopuścił się samowoli, jest korzystniejszy dla inwestora. Jeżeli brak jest podstaw do nałożenia obowiązku rozbiórki całości lub części obiektu budowlanego wykonanego bez pozwolenia na budowę, to zgodnie z postanowieniami art. 40 Pr. bud. z 1974 r. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wyda inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z prawem. Niezbędne zmiany muszą być w decyzji precyzyjnie określone z podaniem przyczyn i źródła nałożenia poszczególnych obowiązków. Zatem jeśli w sprawie nie zostanie stwierdzone, że zachodzą okoliczności uzasadniające wydanie nakazu rozbiórki obiektu budowlanego, to organ orzekający powinien zalegalizować taki obiekt. Legalizacja samowolnej budowy następuje przez wydanie zezwolenia na jej użytkowanie na podstawie art. 42 ww. ustawy. W związku z powyższym organ może żądać przedłożenia inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy technicznej na mocy art. 56 Pr. bud. z 1974 r. WSA w wyroku z dnia 3 sierpnia 2006 r., II SA/Bk 141/06, LEX 260047, stwierdził, że o ile dla oceny stanu technicznego obiektu budowlanego wymagane jest przedłożenie opracowania bądź ekspertyzy, to można takowego żądać w oparciu o art. 56 Pr. bud. z 1974 r.

Przy czym – zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.) – do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć inwentaryzację geodezyjną powykonawczą. Zgodnie z § 20 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie (Dz. U. Nr 25, poz. 133; dalej „r.o.g.k.”) dokumentacja geodezyjno-kartograficzna, sporządzona w wyniku geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, powinna zawierać dane umożliwiające wniesienie zmian na mapę zasadniczą, do ewidencji gruntów i budynków oraz do ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Zgodnie z § 21 r.o.g.k. wykonawca prac geodezyjnych przekazuje do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej oryginał dokumentacji, o której mowa w § 20 r.o.g.k., w formie i zakresie przewidzianym odrębnymi przepisami oraz kierownikowi budowy kopię mapy powstałej w wyniku geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Celem dołączenia do zawiadomienia o zakończeniu budowy inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej jest umożliwienie organowi nadzoru budowlanego porównania założeń zatwierdzonego pozwoleniem na budowę projektu budowlanego ze stanem faktycznym zaistniałym po zakończeniu inwestycji. Zgodnie z art. 3 pkt 14 Pr. bud. – przez dokumentację powykonawczą rozumie się dokumentację budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. W związku z tym zasadne jest dołączenie do zawiadomienia o zakończeniu budowy geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej przekazanej wcześniej kierownikowi budowy na podstawie § 21 r.o.g.k. Dotyczy to przede wszystkim budynków i sieci uzbrojenia terenu. Wykonaną i zainwentaryzowaną inwestycję geodeta nanosi na mapę zasadniczą, między innymi w celu zlokalizowania obiektu na gruncie oraz sprawdzenia zgodności realizacji z projektem.

Natomiast ekspertyza techniczna to ocena stanu domu poparta badaniami i wyliczeniami wytrzymałości jego fundamentów, ścian, stropów i innych elementów konstrukcji, elewacji oraz dachu.

Obejmuje ona na ogół inwentaryzację uszkodzeń elementów konstrukcyjnych i elementów ogólnobudowlanych, badania podłoża gruntowego, badania kontrolne podstawowych materiałów konstrukcyjnych, badania mechaniczno-strukturalne wbudowanych materiałów. Zawiera także sprawdzającą analizę statyczną elementów i ustroju konstrukcyjnego, ocenę rozwiązań technologicznych w poszczególnych fazach realizacji obiektu, określa i podaje główne przyczyny uszkodzeń, proponuje zalecenia i wariantowe sposoby wzmocnienia uszkodzonych elementów budynku oraz formułuje wnioski końcowe. Wnioski z ekspertyzy mają stanowić podstawę do ustalenia dalszego postępowania z obiektem lub konstrukcją budowlaną.

Wszystkie obowiązki związane z legalizacją trzeba wypełnić w terminie. Każde niedotrzymanie terminu powoduje automatyczne wydanie decyzji o rozbiórce. Problemem dla inwestora może być przede wszystkim terminowe uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Jest na to siedem dni. Istnieje jednak prawna możliwość wystąpienia do wojewody, żeby rozłożył opłatę na raty. W takich przypadkach zakończenie legalizacji może nastąpić dopiero po wpłacie ostatniej raty.

Niemniej, zanim zostaną uruchomione powyższe procedury, ocena, czy w konkretnym przypadku budowa została faktycznie zakończona, należy do właściwego organu nadzoru budowlanego i on będzie decydował o tym, które przepisy będą miały zastosowanie. Zatem po stronie Pana ojca leży wykazanie, że budowa faktycznie została zakończona przed 1995 r. Jak to zostało wyżej wskazane, dowodem może być dziennik budowy, opłacanie podatku od nieruchomości, zeznania świadków o wcześniejszym użytkowaniu obiektu budowlanego i inne prawnie dopuszczone dowody.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Jak skorzystać z abolicji w opłacie legalizacyjnej samowoli budowlanej?

Co muszę zrobić, aby skorzystać z abolicji w opłacie legalizacyjnej samowoli budowlanej budynku gospodarczo-rekreacyjnego (domek grillowy) o pow....

Problemy z legalizacją samowoli budowlanej w gminie

Nasz problem to legalizacja samowoli budowlanej w gminie. Został postawiony domek letniskowy na działce leśnej, staramy się o warunki zabudowy, żeby...

Odstępstwo od projektu budowlanego w zakupionym domu

Kupiłem dom, w którym nad garażem został wybudowany pokój z dachem dwuspadowym. W projekcie jest sam garaż z dachem jednospadowym. Wpis...

Uczestnictwo w kontroli Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (PINB) u sąsiada

Na mój wniosek u sąsiada będzie przeprowadzona kontrola budynku gospodarczego przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Powodem jest wykorzystanie...

Zarzuty o nielegalną rozbiórkę budynku

Dokonałem częściowej rozbiórki budynku w oparciu o art. 31 Prawa budowlanego. Katastrofalny stan budynku został określony w ekspertyzie...

Podniesienie terenu sąsiedniej działki, jak się przeciwstawić?

Sąsiad ułożył kostkę brukową, która na długości 50 m wychodzi na moją posesję o ok. 20 cm. Podniósł również teren swojej działki...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »