Legalizacja samowoli budowlanej sprzed 1995 r.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy

Do obiektów wybudowanych w warunkach samowoli budowlanej (o czym będzie mowa poniżej) – których realizację zakończono przed 1 stycznia 1995 r. nie stosuje się obowiązującej obecnie ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.; dalej „Pr. bud.”), lecz przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 r. (Dz. U. z 1974 r. Nr 38, poz. 229 ze zm.). Wynika to z brzmienia art. 103 ust. 2 Pr. bud. z 1994 r., który stanowi, że art. 48 tej ustawy nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których zostało wszczęte postępowanie administracyjne przed tym dniem. Do takich budowli stosuje się przepisy ustawy z 1974 r.

Ustawa nie definiuje pojęcia „zakończenie budowy”. Ustawodawca określa jedynie termin rozpoczęcia budowy – nie ma w polskim prawodawstwie przesłanek, które nakazywałyby inwestorom zakończenie budowy w określonym terminie. Niemniej z pomocą przychodzi tu orzecznictwo sądowe, które generalnie wskazuje, iż moment zakończenia budowy do stan faktyczny a nie formalny. O tym, czy budowa jest zakończona, decyduje bowiem inwestor. A zatem nie jest tu konieczne uzyskanie prawa do użytkowania budynku (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10.03.2006 r., sygn. akt II OSK 625/05), ani dokonywania zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 03.02. 2005 r., sygn. akt III SA/Wa 1835/04). Złożenie tego zawiadomienia nie jest bowiem konieczne do uznania, iż nastąpiło faktyczne zakończenie budowy. Wystarczy, że będą spełnione warunki upoważniające do złożenia tego zawiadomienia. Zgodnie bowiem z wyrokiem WSA w Warszawie, z dnia 9 sierpnia 2017 r. (sygn. akt VII SA/WA 2273/16):

„Skoro przepis art. 103 ust. 2 p.b. dotyczył obiektów budowlanych realizowanych z naruszeniem prawa, które polegało na uchyleniu się od administracyjnej reglamentacji tego rodzaju działalności, to ustawodawcy nie mogło chodzić o zakończenie budowy w znaczenie prawnym, czyli poprzez dokonanie określonych konwencjonalnych czynności, na przykład przewidzianego w art. 41 ust. 2 p.b. z 1974 r. zawiadomienia właściwego organu o oddaniu obiektu do użytku. Ustawodawcy chodziło zatem przede wszystkim o zakończenie budowy w znaczeniu technicznym, czyli wykonaniu zaplanowanych robót budowlanych.”

Zobacz też: Pozwolenie na użytkowanie domu z lat 90

Prace budowlane zakończone przed 1 stycznia 1995 r.

Zatem obiekt powinien być w takim stanie, by mógł zostać przeprowadzony jego odbiór i można byłoby przekazać go do normalnej eksploatacji i użytkowania. W przypadku wątpliwości co do możliwości przeprowadzenia odbioru budynku pomocne może być sięgnięcie do zapisów dziennika budowy. Z dziennika budowy wynikają wszystkie istotne etapy realizacji inwestycji, co jest bardzo przydatne w razie trudności w ustaleniu momentu zakończenia budowy. W tym przypadku chodzi oczywiście o rozpoczęcie faktycznego użytkowania budynku lub jego części. W takiej sytuacji nie muszą być spełnione warunki uprawniające do użytkowania budynku, o których mowa w art. 54 czy 55 Pr. bud. Związane jest to z faktem, że według przepisów Prawa budowlanego rozpoczęcie użytkowania następuje zawsze po zakończeniu budowy.

Jeżeli więc prace budowlane zakończyły się przed 1 stycznia 1995 r. i umożliwiały użytkowanie (także w części) obiektu, to budowę należy uznać za zakończoną. Co prowadzi do wniosku, że dla oceny skutków samowolnego zrealizowania obiektu budowlanego powstałego przed dniem 1 stycznia 1995 r., dla realizacji którego wymagane było pozwolenie na budowę, właściwe są przepisy Pr. bud. z 1974 r. Niemniej rozpoczęcie użytkowania części obiektu budowlanego jeszcze przed wykonaniem wszelkich koniecznych robót budowlanych wymaga uzyskania z nadzoru budowlanego pozwolenia na użytkowanie. Jeśli Pana ojciec jako inwestor takiego pozwolenia nie uzyskał, a mimo to zdecydował się na użytkowanie części usługowej, a więc tej już zakończonej, w świetle prawa dopuścił się on samowoli budowlanej. W sytuacji realizacji budowy w warunkach samowoli budowlanej ma zastosowanie art. 37 ust. 1 ustawy z 1974 r., który reguluje kwestię możliwości legalizacji samowolnie wzniesionej budowli. Ponadto należy zauważyć, że obowiązek podatkowy może być związany z rozpoczęciem użytkowania budynku lub jego części przed ich ostatecznym wykończeniem.

Wprowadzanie istotnych zmian do projektu bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę

Co do wyjaśnienia, czy mamy w Pana przypadku do czynienia z samowolą budowlaną, należy wskazać, że samo pojęcie samowoli budowlanej nie jest z ww. ustawie pojęciem zdefiniowanym, tym niemniej jednak przepisy powołanej ustawy typizują jej przypadki.

A zatem za samowolę budowlaną, poza wyżej wskazanym przypadkiem, uznaje się również zarówno samo przystąpienie do robót budowlanych bez posiadania wymaganego pozwolenia na budowę, jak i wprowadzanie istotnych zmian do projektu bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, która uwzględniałaby te zmiany. Za samowolę budowlaną jest również uznawane prowadzenie robót budowlanych bez kierownika budowy lub bez dziennika budowy.

Czyli możemy uznać, że Pana ojciec dopuścił się samowoli budowlanej w zakresie odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego i rozpoczęcia użytkowania przynamniej części obiektu budowlanego bez uzyskania stosownych zezwoleń.

Konsekwencje prawne stwierdzenia samowoli budowlanej dokonanej przed dniem 1 stycznia 1995 r. określają przepisy art. 37-42 Pr. bud. z 1974 r. W myśl art. 37 ust. 1 pkt 1 tej ustawy: obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę. Ocena wszystkich przesłanek uzasadniających nakaz rozbiórki obiektu budowlanego przewidzianych w art. 37 ust. 1 i 2 Pr. bud. z 1974 r. powinna być dokonywana według stanu prawnego obowiązującego w dacie budowy tego obiektu, chyba że obecny stan prawny w zakresie przesłanek wskazanych wyżej w pkt 1 i 2 obowiązujący w dacie orzekania przez organ dla inwestora, który dopuścił się samowoli, jest korzystniejszy dla inwestora. Jeżeli brak jest podstaw do nałożenia obowiązku rozbiórki całości lub części obiektu budowlanego wykonanego bez pozwolenia na budowę, to zgodnie z postanowieniami art. 40 Pr. bud. z 1974 r. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wyda inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z prawem. Niezbędne zmiany muszą być w decyzji precyzyjnie określone z podaniem przyczyn i źródła nałożenia poszczególnych obowiązków. Zatem jeśli w sprawie nie zostanie stwierdzone, że zachodzą okoliczności uzasadniające wydanie nakazu rozbiórki obiektu budowlanego, to organ orzekający powinien zalegalizować taki obiekt. Legalizacja samowolnej budowy następuje przez wydanie zezwolenia na jej użytkowanie na podstawie art. 42 ww. ustawy. W związku z powyższym organ może żądać przedłożenia inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy technicznej na mocy art. 56 Pr. bud. z 1974 r. WSA w wyroku z dnia 3 sierpnia 2006 r., II SA/Bk 141/06, LEX 260047, stwierdził, że o ile dla oceny stanu technicznego obiektu budowlanego wymagane jest przedłożenie opracowania bądź ekspertyzy, to można takowego żądać w oparciu o art. 56 Pr. bud. z 1974 r.

Przy czym – zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.) – do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć inwentaryzację geodezyjną powykonawczą. Zgodnie z § 20 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie (Dz. U. Nr 25, poz. 133; dalej „r.o.g.k.”) dokumentacja geodezyjno-kartograficzna, sporządzona w wyniku geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, powinna zawierać dane umożliwiające wniesienie zmian na mapę zasadniczą, do ewidencji gruntów i budynków oraz do ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Zgodnie z § 21 r.o.g.k. wykonawca prac geodezyjnych przekazuje do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej oryginał dokumentacji, o której mowa w § 20 r.o.g.k., w formie i zakresie przewidzianym odrębnymi przepisami oraz kierownikowi budowy kopię mapy powstałej w wyniku geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Celem dołączenia do zawiadomienia o zakończeniu budowy inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej jest umożliwienie organowi nadzoru budowlanego porównania założeń zatwierdzonego pozwoleniem na budowę projektu budowlanego ze stanem faktycznym zaistniałym po zakończeniu inwestycji. Zgodnie z art. 3 pkt 14 Pr. bud. – przez dokumentację powykonawczą rozumie się dokumentację budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. W związku z tym zasadne jest dołączenie do zawiadomienia o zakończeniu budowy geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej przekazanej wcześniej kierownikowi budowy na podstawie § 21 r.o.g.k. Dotyczy to przede wszystkim budynków i sieci uzbrojenia terenu. Wykonaną i zainwentaryzowaną inwestycję geodeta nanosi na mapę zasadniczą, między innymi w celu zlokalizowania obiektu na gruncie oraz sprawdzenia zgodności realizacji z projektem.

Czym jest ekspertyza techniczna?

Natomiast ekspertyza techniczna to ocena stanu domu poparta badaniami i wyliczeniami wytrzymałości jego fundamentów, ścian, stropów i innych elementów konstrukcji, elewacji oraz dachu.

Obejmuje ona na ogół inwentaryzację uszkodzeń elementów konstrukcyjnych i elementów ogólnobudowlanych, badania podłoża gruntowego, badania kontrolne podstawowych materiałów konstrukcyjnych, badania mechaniczno-strukturalne wbudowanych materiałów. Zawiera także sprawdzającą analizę statyczną elementów i ustroju konstrukcyjnego, ocenę rozwiązań technologicznych w poszczególnych fazach realizacji obiektu, określa i podaje główne przyczyny uszkodzeń, proponuje zalecenia i wariantowe sposoby wzmocnienia uszkodzonych elementów budynku oraz formułuje wnioski końcowe. Wnioski z ekspertyzy mają stanowić podstawę do ustalenia dalszego postępowania z obiektem lub konstrukcją budowlaną.

Wszystkie obowiązki związane z legalizacją trzeba wypełnić w terminie. Każde niedotrzymanie terminu powoduje automatyczne wydanie decyzji o rozbiórce. Problemem dla inwestora może być przede wszystkim terminowe uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Jest na to siedem dni. Istnieje jednak prawna możliwość wystąpienia do wojewody, żeby rozłożył opłatę na raty. W takich przypadkach zakończenie legalizacji może nastąpić dopiero po wpłacie ostatniej raty.

Niemniej, zanim zostaną uruchomione powyższe procedury, ocena, czy w konkretnym przypadku budowa została faktycznie zakończona, należy do właściwego organu nadzoru budowlanego i on będzie decydował o tym, które przepisy będą miały zastosowanie. Zatem po stronie Pana ojca leży wykazanie, że budowa faktycznie została zakończona przed 1995 r. Jak to zostało wyżej wskazane, dowodem może być dziennik budowy, opłacanie podatku od nieruchomości, zeznania świadków o wcześniejszym użytkowaniu obiektu budowlanego i inne prawnie dopuszczone dowody.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼