Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podniesienie terenu działki i problem z sąsiadem

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2020-07-24

Kupiłem działkę, która na pierwszy rzut oka była na płaskim terenie, ale przy budowie domu okazało się, że od drogi gminnej w kierunku sąsiada jest różnica w poziomie 30 cm. Droga gminna jest wyżej od poziomu działki, a rów wzdłuż drogi był płytki i przy nadmiarze deszczu woda z rowu przechodziła na działkę. Od drogi podniosłem poziom terenu działki ok. 15 cm, a po przeciwnej stronie podniosłem 30 cm, aby teren trochę wypoziomować. Wcześniej były to małe pola rolne. Z czasem granice działek stały się najniższym punktem do odprowadzania wody. Sąsiada nie zalewam, bo dzieli nas rów oraz jego droga dojazdowa do domu, a mimo to ma problem, że podniosłem teren i cytuje mi prawo budowlane. Czy mogłem to zrobić? Co teraz? Dodam, że na granicy działek jest rów melioracyjny, przy rowie jest droga dojazdowa do jego posiadłości oraz do innych sąsiadów (prawdopodobnie przejazd służebny), po drugiej stronie drogi jest następny rów i dopiero jego dom.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Podniesienie terenu działki i problem z sąsiadem

Na opisaną przez Pana sytuację można spojrzeć z perspektywy różnych aspektów prawnych.

Oczywiście nie da się zupełnie wykluczyć „perspektywy” Prawa budowlanego – szczególnie w przypadku wystąpienia zagrożenia dla obiektu budowlanego lub potraktowania zmian poziomu gruntu jako budowli (ale zapewne chodziłoby o coś w rodzaju kopca, nawet niezbyt dużego, a nie zmianę sposobu orania roli rolnej lub nieznaczne niwelowanie nierówności terenu). Daleki jestem od zapewniania, że jakiekolwiek byłyby bezzasadne; gdyby doszło do podjęcia czynności urzędowych (np. przez „nadzór budowlany”), to należałoby podejmować aktywność w postępowaniu – w tym: przedstawiać swą argumentację, uczestniczyć w oględzinach terenu (gdyby taki dowód był przeprowadzany) lub odnosić się do przeprowadzanych dowodów.

Zmiana sposobu spływu wód przez podniesienie terenu

Zmiana sposobu (np. kierunku lub natężenia) spływu wód może być przejawem immisji, czyli zagadnienia o kluczowym znaczeniu w „prawie sąsiedzkim” – art. 144 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Bardzo częste kluczowe znaczenie ma artykuł 144 K.c. („Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”). Chodzi o utrudnianie korzystania z nieruchomości sąsiedniej – nie zawsze, choć często, graniczącej z nieruchomością, z której pochodzą negatywne oddziaływania. Aspekt cywilistyczny może dotyczyć nie tylko tzw. prawa sąsiedzkiego; sąd np. może nakazać przywrócenie do stanu poprzedniego (np. poziomu gruntu, z czym wiąże się spływanie wód) – o ile sprawa cywilna zostaje wygrania przez właściciela nieruchomości, który twierdzi, że na jego nieruchomość dokonywane są uciążliwe oddziaływania. Trzeba się liczyć także z ryzykiem odpowiedzialności odszkodowawczej za tak zwane delikty cywilne (art. 415 i następne K.c.). W sporach cywilnych należy wywiązać się z obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c., art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.).

Naturalne ukształtowanie terenu

Proszę zastanowić się nad zasadnością postawy spornej (konfrontacyjnej). Wprawdzie wielu prawników (a zapewne także biegłych sądowych) chętnie podjęłoby się zarabiania w związku ze sporem, związanym z poziomem i spływaniem wód na odnośnym terenie; korzystając z okazji, dziękuję za przesłanie fotografii (wskazania lokalizacji były za mało precyzyjne, by można było sprawnie zlokalizować miejsce potencjalnego sporu). Moim skromnym zdaniem, jakąś inspirację do rozważań może stanowić aktualna sytuacja epidemiczna (niezależnie od oceny tej sytuacji); są sytuacje, w których fakty okazują się o wiele ważniejsze od aspektów prawnych. Niezależnie od: relacji międzyludzkich (np. sąsiedzkich), przebiegu (teraz ewentualnych) sporów prawnych oraz aktów stosowania prawa (np. orzeczeń sądowych lub decyzji administracyjnych) – ważne będą naturalne (od początku świata) prawidłowości ruchu wody oraz jej wpływu na różne rzeczy (np. glebę, budowle). Natura (w jej szerokim ujęciu) będzie obojętna na sprawy sądowe lub postępowania administracyjne (np. prowadzone przez „nadzór budowlany”).

Być może o wiele bardziej zasadne od sporów byłoby poszukiwanie sposobów zorganizowania się i podjęcia wspólnych działań przez właścicieli gruntów na danym obszarze. W niejednym miejscu świata podejście „wspólnotowe” sprawdziło się. Wystarczy np. odwiedzić (osobiście lub wirtualnie) Węgry – czyli państwo o terytorium głównie nizinnym – by zauważyć pożytki istnienia oraz utrzymywania w dobrym stanie rowów przydrożnych. Niestety, w Polsce można zaobserwować brak należytego utrzymywania rowów przydrożnych (podobnie jak i rowów melioracyjnych), a nawet niszczenie rowów przydrożnych; o ile da się to jakoś wytłumaczyć (bez pochwalania) na terenach wysoko położonych i zarazem względnie równinnych, to trudno znaleźć wytłumaczenie dla takich zachowań na terenach nizinnych. Skoro od setek (a nawet tysięcy) lat na określonych terenach (np. polderach nadrzecznych) nie było zabudowy (zwłaszcza domów mieszkalnych), to należy zakładać poważne przyczyny takiego stanu rzeczy. Wprawdzie nowoczesne technologie ułatwiają wznoszenie budowli w tak zwanych trudnych miejscach, ale często wiąże się to z dodatkowymi kosztami.

Utrzymanie pasa drogowego, w tym rowów

Jakieś koszty wiążą się z utrzymywaniem rowów (zarówno przydrożnych, jak i melioracyjnych). Skoro jest kapitalizm, to trudno byłoby oczekiwać ponoszenia przez ogół podatników kosztów z tego zakresu w związku z pożytkami jedynie części społeczności (np. bezpieczeństwem własnych domów lub zakładów pracy); takie stanowisko przyjmuje prawodawca (czego wybrane przykłady zostają przedstawione niżej). Poza tym (co widać także w tak zwanej „Tarczy Antykryzysowej”) często duże przedsiębiorstwa korzystają ze wsparcia publicznego znacznie łatwiej od podmiotów dużo mniejszych. Wypada więc rozważyć koszty w związku z podejmowaniem działań ochronnych – szczególnie zespołowych lub wspólnotowych.

Utrzymywanie pasa drogowego (w tym rowów przydrożnych) należy do właściwości zarządcy danej drogi publicznej (z drobnymi wyjątkami) - przewidziano to w artykułach: 19 oraz 20 Ustawy o drogach publicznych. Odmiennie rzecz przedstawia się z przepustami i zjazdami z drogi publicznej – art. 30 ustawy o drogach publicznych („Utrzymywanie zjazdów, łącznie ze znajdującymi się pod nimi przepustami, należy do właścicieli lub użytkowników gruntów przyległych do drogi”).

Proponuję zorientować się (prawdopodobnie zaczynając od urzędu gminy), jak przedstawia się oficjalnie (zwłaszcza w świetle dokumentów) sytuacja z rowami na danym terenie. Część rowów łatwo można zakwalifikować jako rowy melioracyjne, ale szerokość pasa drogowego może mieć wpływ na to, czy określone rowy są rowami przydrożnymi – z uwagi na art. 34 Ustawy o drogach publicznych (Odległość granicy pasa drogowego od zewnętrznej krawędzi wykopu, nasypu, rowu lub od innych urządzeń wymienionych w art. 4 pkt 1 i 2 powinna wynosić co najmniej 0,75 m, a dla autostrad i dróg ekspresowych – co najmniej 2 m). Analiza granic między gruntami (np. przy pomocy internetowego dostępu do systemów geodezyjnych) powinna ułatwić dokonywanie trafnych ustaleń (przynajmniej wstępnych). Poza tym warto zapytać (w urzędzie gminy lub w miejscowo właściwym oddziale Wód Polskich) o istniejącą na danym terenie spółkę wodną.

Proszę unikać zbyt optymistycznych założeń – zwłaszcza w zakresie kosztów (np. zakładania, jakoby gmina lub miejscowa Spółka Wodna miała pokrywać związane z utrzymaniem rowów melioracyjnych koszty). Nie sposób w tej podpowiedzi szczegółowo analizować przepisów Prawa wodnego, ale na orientację w prawnych uwarunkowaniach z tego zakresu pozwala art. 188 Prawa wodnego, który stanowi:

„1. Utrzymywanie urządzeń wodnych należy do ich właścicieli i polega na eksploatacji, konserwacji oraz remontach w celu zachowania ich funkcji.

2. W kosztach utrzymywania urządzeń wodnych uczestniczy ten, kto odnosi z nich korzyści. Przepis stosuje się także w przypadku ochrony przed powodzią lub suszą, żeglugi, poboru wód, energetycznego wykorzystania urządzeń wodnych, wprowadzania ścieków lub odprowadzania wody do urządzeń wodnych oraz innych usług wodnych, a także działalności gospodarczej związanej z wykorzystaniem urządzeń wodnych do celów rekreacyjnych, z wyłączeniem działalności wykonywanej przez uprawnionych do rybactwa.

3. Na wniosek właściciela urządzenia wodnego organ właściwy w sprawach pozwoleń wodnoprawnych na wykonywanie urządzeń wodnych, w drodze decyzji, dokonuje podziału kosztów utrzymywania urządzeń wodnych, o których mowa w ust. 2.

4. We wniosku, o którym mowa w ust. 3, właściciel urządzenia wodnego wskazuje podmioty odnoszące korzyści, określa zakres odnoszonych korzyści oraz proponowaną wielkość udziału w kosztach utrzymywania urządzenia wodnego.

5. Organ właściwy w sprawach pozwoleń wodnoprawnych na wykonywanie urządzeń wodnych, w drodze decyzji, stwierdza wygaśnięcie decyzji, o której mowa w ust. 3, jeżeli stwierdzi trwałe ustanie odnoszenia korzyści z urządzeń wodnych.

6. Właściciel urządzenia wodnego znajdującego się na śródlądowych wodach powierzchniowych jest obowiązany do zapewnienia obsługi, bezpieczeństwa oraz właściwego funkcjonowania tego urządzenia, z uwzględnieniem wymagań wynikających z warunków utrzymywania wód.

7. Jeżeli wniosek, o którym mowa w ust. 3, składają Wody Polskie, decyzje, o których mowa w ust. 3 i 5, wydaje minister właściwy do spraw gospodarki wodnej”.

Wspólne działanie właścicieli zalewanych terenów

Praktycznie rzecz biorąc, właściciele nieruchomości (art. 46 K.c.) w danym rejonie (w tym Pan) stoją przed wyborem: oczekiwania na „prezent” (np. sfinansowanie prac przez kogoś innego), spory (np. sądowe lub przed władzami administracyjnymi), działanie w własnym zakresie w celu chronienia tylko swych własnych nieruchomości, podjęcie działań wspólnych (wspartych odpowiednią umową, w której mogłaby zostać użyta nazwa „spółka cywilna”). Aktualnie akcentowany przez władze (państwowe oraz samorządowe) kryzys może dawać niewielkie szanse na coś poza pogłębieniem rowów przydrożnych – być może lepszej (a zwłaszcza szybsze) okazałoby się porozumienie właścicieli nieruchomości na danym obszarze z Władzami Gminy co do pogłębienia i oczyszczenia rowów (w tym rowów przydrożnych). Umowa między Właścicielami nieruchomości mogłaby również przewidywać składkę (pieniężną lub w postaci czynności faktycznych, np. z użyciem własnego sprzętu) Właścicieli nieruchomości na danym obszarze – efektem właściwego porozumienia mogłoby być poprawienie stanu rowów przydrożnych oraz rowów melioracyjnych. Sołtys mógłby wykazać się w dziele integrowania ludzi w takich sprawach – proponuję skontaktować się z sołtysem i radą sołecką.

Współpraca z gminą

Alternatywą dla dobrej (w tym uczciwej) współpracy mogłyby okazać się działania urzędu gminy (być może z inspiracji Wód Polskich) lub właściwej dla danego terenu spółki wodnej (być może nawet wymagającej „postawienia na nogi”, używając potocznego określenia). Proszę jednak pamiętać o tym, że koszty w takich przypadkach mogłyby okazać się wyższe. Organy administracji publicznej często są zobowiązane zamawiać usługi w trybie zamówień publicznych, zaś sprawne działanie spółki wodnej (zwłaszcza dużej) wymaga utrzymania administracji (urządzeń, materiałów, a może także pracowników).

Oto treść artykułu 234 Prawa wodnego:

„1. Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

1) zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł - ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

2) odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie.

2. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie na skutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich.

3. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności.

4. Nakaz, o którym mowa w ust. 3, nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia wodnoprawnego albo dokonania zgłoszenia wodnoprawnego, jeżeli są wymagane.

5. Postępowania w sprawie decyzji, o której mowa w ust. 3, nie wszczyna się, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym właściciel gruntu sąsiedniego dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu na jego grunt”.

W artykule 234 Prawa wodnego wskazano, między innymi, sytuacje sporne, które można uznać za przejawy „prawa sąsiedzkiego” (art. 144 i następne K.c.); ustanowiony w nim zakaz odprowadzania wód na grunty sąsiednie znajduje szczególny wyraz w zakazie odprowadzania wód do rowów przydrożnych (według art. 39 Ustawy o drogach publicznych).

Pańskiej rozwadze pozostawiam ewentualne zwracanie uwagi na przepisy Prawa wodnego zgłaszającemu zastrzeżenia Właścicielowi nieruchomości sąsiedniej. Proszę jednak mieć na względzie możność skorzystania z rozwiązania ugodowego, które przewidziano w art. 235 Prawa wodnego, który brzmi:

„1. Właściciele gruntów mogą, w drodze pisemnej ugody, ustalić zmiany stanu wody na gruntach, jeżeli zmiany te nie wpłyną szkodliwie na inne nieruchomości lub na gospodarkę wodną. Ugoda nie może dotyczyć wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi.

2. Ugodę wykonuje się po jej zatwierdzeniu, w drodze decyzji, przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

3. Z wnioskiem o zatwierdzenie ugody występują umawiający się właściciele gruntów.

4. Ugoda niezatwierdzona nie podlega wykonaniu.

5. Ugoda podlega wykonaniu w trybie określonym w przepisach ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji”.

Ugoda lub jej brak w sprawie podniesienia terenu działki

Ustawodawca od dość dawna akcentuje znaczenie rozwiązań ugodowych. Ugodę (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) można zawrzeć w różnych okolicznościach – także podczas procesu cywilnego (np. dotyczącego odszkodowania w związku z aspektami „prawa sąsiedzkiego”). Wolno także skorzystać z zawezwania do próby ugodowej (przed sądem rejonowym, właściwym dla wzywanego) – od art. 184 do art. 186 K.p.c.; jedną z zalet takiego wezwania jest niższa (od standardowej) opłata sądowa. Aktualna przerwa w działalności różnych instytucji (w tym sądów oraz organów administracji publicznej) zapewne będzie skutkowała opóźnieniami w rozpatrywaniu wielu spraw. Z tym mogą wiązać się nawet naciski na korzystanie z wariantów ugodowych. Oczywiście, wolno dążyć do konfrontacji. Sędziowie (często korzystający z pomocy biegłych sądowych) oraz urzędnicy prawdopodobnie podejmą się oceny, czy zastosowane przez Pana „wyrównanie gruntu” było prawnie dopuszczalne oraz zasadności zastrzeżeń właściciela sąsiedniej nieruchomości. Być może będą miały miejsca oględziny miejsca (lub nieco szerszego obszaru). Każda ze stron będzie uprawniona zaskarżyć orzeczenie – np. wnieść apelację od wyroku sądu cywilnego lub odwołanie od decyzji administracyjnej (poza tym prawomocne decyzje administracyjne wolno zaskarżać do sądów administracyjnych, przed którymi postępowanie na ogół jest dwuinstancyjne.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Jak zalegalizować samowolę budowlaną i ile to kosztuje?

W jaki sposób można zalegalizować samowolę budowlaną z lat osiemdziesiątych i ile to kosztuje?

 

Nakaz rozbiórki budynku gospodarczego samowolnie postawionego

Dostaliśmy decyzję PINB o nakazie rozbiórki budynku gospodarczego samowolnie postawionego. Budynek został wybudowany w granicy działek ok. 1975 r....

 

Usunięcie samowoli z działki sąsiada

Na działce sąsiedniej i w granicy mojej działki sąsiad przed rokiem 1992 wybudował bez zgody moich rodziców budynek garażu oraz inny budynek. Od...

 

Wykucie otworu na drzwi w ścianie nośnej

Wykucie otworu na drzwi w ścianie nośnej

Rozpoczęliśmy właśnie remont mieszkania. Panowie budowlańcy przyszli, wycięli otwór w ścianie, a po tygodniu przez kompletny przypadek okazało...