Samowola budowlana na działce ROD
• Autor: Wioletta Dyl
Działkę wspólnie z żona nabyłem w 2005 r. Na działce znajdowała się altana, którą w 2017 r. zburzyłem i postawiłem po obrysie istniejącej nową z drewna o wymiarach 44 m2 i wysokości 6 m oraz taras 12 m2 bez żadnych dokumentów wyłącznie z nieoficjalną zgodą Zarządu, czyli pobudowałem altanę jako samowolę budowlaną. Problem powstał w ub. roku od kłótni innych osób, które postanowiły „umilać” sobie życie, pisząc na siebie skargi do różnych organów PZD. Jedna ze skarg dotyczyła samowoli budowlanej, przekroczenia normatywnych wymiarów altany jednej sąsiadki. Przedstawiciel PZD przyjechał na wizję lokalną i przy okazji skontrolował optycznie wymiary wiele innych – chociaż nie wszystkich – altan rzucających się w oczy. Zrobił zdjęcia i zlecił kontrolę PINB. Na terenie ROD znajduje się 200 działek. Kontrolę w zakresie zachowania normatywów zlecono na 30 działkach. Aktualnie PINB zaczął rozsyłać pisma – ja jeszcze nie otrzymałem – wyznaczające termin kontroli. Jakie Państwo widzicie realne możliwości zminimalizowania skutków mojej samowoli budowlanej? Czy ma znaczenie fakt, że budowa ponadnormatywnych altan w tym ROD była powszechna od początku istnienia ogrodu? Czy jest jakakolwiek możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej na działce ROD, czy bezwzględnie będę musiał rozebrać istniejącą altankę, czy tyko doprowadzić ją do wymiarów normatywnych i czy oprócz tego grożą mi jeszcze kary finansowe? Czy jest zasadne zwrócenie się w tej sprawie grupowo do organów nadzoru budowlanego, ewentualnie sądu?
Wymogi budowlane dla altan letniskowych
Każdego działkowca obowiązują przepisy ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. 2014, poz. 40), która wyznacza m.in. ramy swobodnej działalności działkowicze na ternie ogródka działkowego. Niedostosowanie się do przepisów może skutkować nawet utratą ogródka.
Działka winna być zagospodarowana zgodnie z regulaminem obowiązującym dany ROD i należałoby dobrze zapoznać się z takim regulaminem. Z całą pewnością zmiany granic czy ukształtowania terenu muszą być zgodne z planami zagospodarowania ROD. Natomiast działka może być wyposażona w altanę, szklarnię, tunel foliowy, okna inspektowe, studnie, sieć wodociągową, kanalizacyjną i elektryczną, zbiorniki wodne, pergolę, ogródki skalne oraz kąciki wypoczynkowe.
Kwestie dotyczące budowy altany działkowej i werandy uregulowane są przede wszystkim w:
- ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 oraz z 2014 r. poz. 40) w art. 29,
- ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. 2014 r. poz. 40) w art. 13,
- ustawie z dnia 20 marca 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 528) w art. 3,
- regulaminie ROD.
Zobacz też: Domek ROD 35 m2 przepisy
Definicja altany działkowej
Zgodnie z prawem budowlanym i przepisami związkowymi altany działkowe to obiekty o powierzchni zabudowy do 35 m² z tarasem, gankiem lub werandą nieprzekraczającą powierzchni 12 m². Co ważne, wszystkie altany wybudowane przed wejściem w życie znowelizowanego prawa, ale spełniające ustawowe kryteria, są w jego świetle legalne. Warto pamiętać, że do powierzchni altany nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, jeżeli ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m². Taras, weranda lub ganek mogą być zadaszone, ale powinny być otwarte, w związku z tym nie wolno ich zabudowywać. Jeżeli jednak działkowiec mimo zakazu zabuduje taras, ganek lub werandę, to ich powierzchnia będzie wliczana do normatywnej powierzchni altany.
Zgodnie z § 44 pkt 3 regulaminu ROD altana może mieć wysokość do 5 metrów przy dachu stromym i 4 metrów przy dachu płaskim. Określenia dach płaski i dach stromy są sprecyzowane w Polskiej Normie PN-89/B-10425, zgodnie z którą:
- dach płaski – to dach, którego połacie dachowe są nachylone do płaszczyzny pod kątem nie większym niż 12°,
- dach stromy – to dach, którego połacie dachowe są nachylone do płaszczyzny pod kątem większym niż 12°.
Natomiast wysokość altany mierzy się od poziomu gruntu do najwyższego punktu dachu.
Budowa altany ogrodowej na terenie rodzinnych ogrodów działkowych, spełniającej przepisy ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia zamiaru jej realizacji. Nie ma znaczenia ani konstrukcja altany, ani materiał, z jakiego jest wykonana.
Przeczytaj też: Altana przy granicy działki
Zawiadomienie ROD o budowie altany na działce
Zgodnie zaś § 60 regulaminu ROD działkowiec obowiązany jest powiadomić na piśmie zarząd ROD o zamiarze budowy lub rozbudowy altany, załączając rysunek uwzględniający jej powierzchnię zabudowy i wysokość oraz usytuowanie względem granic działki. Zarząd ROD bada czy zgłoszona budowa jest zgodna z regulaminem oraz z przepisami prawa, czyli Prawa budowlanego. Jeżeli poweźmie wątpliwości lub stwierdzi faktyczne naruszenie przepisów regulaminu, nakazuje działkowcowi wstrzymanie budowy lub rozbudowy altany. W takiej sytuacji zgodnie z § 61 ust. 2 regulaminu działkowiec zobowiązany jest do usunięcia stwierdzonych przez zarząd ROD nieprawidłowości, a nawet do rozebrania budowanej lub rozbudowywanej altany, jeśli naruszenia nie mogą zostać w inny sposób usunięte. W przypadku zaś powzięcia informacji, że na terenie działki wybudowano, nadbudowano lub rozbudowano altanę lub inny obiekt z naruszeniem przepisów prawa, zarząd ROD, w imieniu PZD, zgłasza naruszenie do właściwego organu administracji publicznej tj. nadzoru budowlanego o ponadnormatywnych altanach.
Niestety, zdarza się, że altany, wskutek zaniedbań, a często też z powodu braku odpowiedniej wiedzy ich właścicieli, zostają uznane za samowole budowlane.
W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że samowola budowlana polega na naruszeniu prawa budowlanego, poprzez budowę, przebudowę czy roboty budowlane bez pozwolenia (prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę) czy zgłoszenia w odpowiednim urzędzie.
Samowola budowlana – zbyt duża latana
Jeżeli więc Pan wybudował ponadnormatywną altanę, to wtedy – na zasadzie z art. 49b ust 1 ustawy – regułą jest zobowiązanie do rozbiórki samowoli budowlanej w terminie i na zasadach określonych w decyzji tego organu. Z kontroli istniejącej altany i werandy sporządza się protokół. Jeżeli Pan nie zgadza się z jego treścią, może zażądać jego sprostowania, zmiany lub uzupełnienia. Podpisanie protokołu oznacza, że Pan zapoznał się z jego treścią i się z nią zgadzają. Podczas kontroli, można bowiem składać wnioski dowodowe, na przykład z certyfikatów (w celu wykazania, że zastosowane materiały budowlane spełniają normy), z zeznań świadków, czy nawet opinii biegłych. Powinny one zostać odnotowane przez inspektora w protokole uwag. Jeżeli Pani przypomni sobie, już po sporządzeniu protokołu, że czegoś zapomniał lub pragnie dopowiedzieć albo sprostować, to należy złożyć pismo do nadzoru budowlanego stanowiące uzupełnienie do protokołu.
Warto wspomnieć o tym, że Pan (jak każda strona postępowania) jest uprawniony także do ustanowienia pełnomocnika. Fachowa pomoc prawna może się bardzo przydać, zwłaszcza w sytuacji, gdy inspektor będzie chciał np. nakazać rozbiórkę czy nałożyć wysoką opłatę legalizacyjną.
Rozbiórka samowoli – decyzja i odwołanie od niej
Jeżeli stwierdzono samowolę budowlaną, to należy się spodziewać nakazu rozbiórki.
Niemniej jednak przepisy prawa budowlanego przewidują możliwość odstąpienia przez właściwy organ od decyzji i dotyczącej rozbiórki . Jest to możliwe w dwóch sytuacjach: gdy zostanie dowiedzione, iż samowola budowlana jest zgoda z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bądź gdy zostanie stwierdzone, że nielegalnie wybudowany obiekt nie przeczy przepisom związanym z wymogami techniczno-budowlanymi w zakresie, który uniemożliwia doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem. Jest to zatem możliwość legalizacji tego obiektu, o ile jego budowa została zakończona, poprzez wniesienie opłaty legalizacyjnej. Obecnie za legalizację altany o powierzchni zabudowy do 35 m2 można zapłacić 5 tys. zł. Jeżeli altana ma więcej niż 35 m2, to gorzej, bo wtedy już opłaty legalizacyjne mogą być bardzo wysokie.
Czyli nie brzmi to specjalnie przyjaźnie dla chętnego do legalizacji, zatem należałoby się niejednokrotnie zastanowić, czy nie bardziej opłacalna byłaby rozbiórka danego obiektu.
W przypadku wydania już decyzji o nakazie rozbiórki ma Pan na odwołanie od decyzji nakazującej rozbiórkę 14 dni, licząc od dnia dostarczenia mu decyzji.
Aby orzeczenie administracyjne podlegało wykonaniu w drodze egzekucji administracyjnej, musi zawierać wyraźny nakaz rozbiórki dokładnie określonego i zdefiniowanego obiektu budowlanego, czyli przedmiotu rozbiórki lub też jakiejś jego powstałej niezgodnie z prawem części. Ponadto w decyzji o rozbiórce powinien Pan otrzymać wyznaczony zarówno termin w jakim musi przystąpić do rozpoczęcia rozbiórki, jak i termin w jakim należy rozbiórkę zakończyć. Warto pamiętać, że za zakończenie rozbiórki uważa się także uporządkowanie terenu (taka dyrektywa również powinna zostać ujęta w decyzji). Warto sprawdzić, czy otrzymana ewentualna decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy – jeśli będą wątpliwości i niedopatrzenia ze strony organu należy szybko zareagować.
Trzeba także pamiętać, że zgodnie z regulaminem ROD w przypadku stwierdzenia przez zarząd ROD budowy, nadbudowy lub rozbudowy altany działkowej z naruszeniem przepisów regulaminu, działkowiec zobowiązany jest do usunięcia nieprawidłowości, a nawet do rozebrania budowanej lub rozbudowywanej altany działkowej, jeśli naruszenia nie mogą zostać usunięte w inny sposób.
Rozmowa o samowoli budowlanej na działce ROD
Niestety w opisanej sytuacji przepisy prawne nie określają innej możliwości wyjścia z niej poza próbą wniesienia opłaty legalizacyjnej. Praktycznie rekomendowałabym Panu udanie się do organu, a konkretnie do osoby, która wydała decyzję (której jeszcze nie ma, ale sprawę prowadzi), z pytaniem, co można w tej sytuacji zrobić, aby obiekt utrzymać, przedstawiając jednocześnie powody swoich zaniedbań. Jest to jednak droga nieoficjalna i wszystko tu zależy od dobrej woli urzędnika i „rozciągliwości” przepisów. Nie porzucałabym jednak tej możliwości, ponieważ z własnego doświadczenia wiem, że niejednokrotnie przynosiła ona dobre rezultaty.
Przykłady
W jednym z ogrodów działkowych w centralnej Polsce pan Adam zdecydował się rozbudować altanę, którą odziedziczył po rodzicach. Altana miała już swoje lata, więc postanowił ją powiększyć i unowocześnić, dorabiając do niej taras oraz podnosząc dach, aby zyskać więcej przestrzeni. Nie zgłosił jednak tych prac do zarządu ROD, ponieważ uznał, że skoro modernizuje już istniejący budynek, to nie ma takiej potrzeby. Niestety, po anonimowej skardze sąsiada, który miał zastrzeżenia do rozmiarów altany, do ogrodu zawitała kontrola PINB. Okazało się, że pan Adam przekroczył dopuszczalną wysokość altany o ponad metr, a dodatkowo niezgodnie z przepisami zabudował taras. W konsekwencji został zobowiązany do przywrócenia altany do normatywnych wymiarów, a sprawa zakończyła się również koniecznością zapłacenia wysokiej opłaty legalizacyjnej.
Podobna sytuacja spotkała małżeństwo, które przejęło działkę po starszym wujku na obrzeżach dużego miasta. Nieświadomi obowiązujących wymogów, chcąc zorganizować dla rodziny letnią kuchnię, rozbudowali istniejącą altanę o dodatkowe pomieszczenie na sprzęt kuchenny. Budowę prowadzili w dobrej wierze, uzyskali nawet nieoficjalną akceptację przewodniczącego ogrodu, który przyznał, że „wszyscy tutaj coś dobudowują”. Gdy jednak kilka miesięcy później zaczęły się sąsiedzkie spory o granice działek, sprawa wyszła na jaw i w efekcie kontrola wykazała, że dobudówka przekraczała dopuszczalną powierzchnię altany. Finalnie musieli zdemontować część konstrukcji, aby dostosować ją do wymogów regulaminu.
W innym przypadku pani Barbara, wieloletnia działkowiczka, postanowiła zadaszyć swój taras, który wcześniej był otwartą przestrzenią wypoczynkową. Nie wiedząc, że pełne zadaszenie tarasu zmienia jego kwalifikację i wlicza się wtedy do powierzchni zabudowy altany, zrealizowała inwestycję samodzielnie. Sprawa nie budziła zastrzeżeń przez kilka lat, aż do momentu, gdy ogród odwiedziła delegacja z zarządu ROD z planową kontrolą. Okazało się, że w związku z zadaszeniem, jej altana przekroczyła dopuszczalne 35 m². Pani Barbara, świadoma potencjalnych konsekwencji, natychmiast skontaktowała się z prawnikiem, który pomógł jej przygotować wniosek o legalizację obiektu oraz przedstawić argumenty za odstąpieniem od nakazu rozbiórki, wskazując m.in. na fakt, że działka była zagospodarowana zgodnie z przeznaczeniem, a sama konstrukcja nie naruszała ładu przestrzennego ogrodu.
Podsumowanie
Samowola budowlana na działce ROD to problem, który może dotknąć każdego działkowca, zwłaszcza gdy zbyt pochopnie lub nieświadomie przekroczy się dopuszczalne wymiary altany lub innych obiektów. Choć przez lata pewne nieformalne praktyki bywały tolerowane, rosnąca liczba skarg i wzmożone kontrole sprawiają, że dziś każdy nielegalny obiekt może zostać zakwestionowany. Legalizacja budowli ponadnormatywnych jest wprawdzie możliwa, ale wiąże się z wysokimi kosztami i nie zawsze kończy się sukcesem. Dlatego kluczowe jest, by przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych dokładnie zapoznać się z przepisami, regulaminem ROD i skonsultować swoje plany z zarządem ogrodu. Świadomość prawna i ostrożność w działaniu mogą uchronić przed nieprzyjemnymi konsekwencjami, a w razie problemów — warto niezwłocznie szukać fachowej pomocy, by zminimalizować ryzyko rozbiórki czy nałożenia dotkliwych kar.
Oferta porad prawnych
Jeżeli znalazłeś się w sytuacji, w której organy nadzoru budowlanego kwestionują altanę lub inne zabudowania na Twojej działce ROD, skorzystaj z naszej pomocy prawnej. Oferujemy kompleksowe wsparcie na każdym etapie sprawy — od analizy sytuacji, przez przygotowanie pism i odwołań. Pomożemy ocenić realne szanse legalizacji, wyjaśnimy procedury i doradzimy, jak najlepiej chronić swoje prawa. Dzięki naszej wiedzy i doświadczeniu zwiększysz szansę na korzystne rozwiązanie sprawy, a przede wszystkim — odzyskasz spokój i pewność działania.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
» Odwołanie od szerokości drogi wewnętrznej w warunkach zabudowy
» Możliwość przekształcenia obory w budynek mieszkalny
» Jak podział działki może skomplikować odbiór bliźniaka – scalenie czy ściana przeciwpożarowa?
» Budowa garażu na łące i skorzystanie z ustawy LEX Silos
» Zakup działki rekreacyjnej z domkiem, jak sprawdzić legalność budynku?
Polecamy
Zadaj pytanie »
- Wykucie otworu w ścianie nośnej - jak zalegalizować remont i uniknąć kary?
- Szerokość drogi dojazdowej a pozwolenie na budowę
- Ogrodzenie przy drodze gminnej - zgłoszenie czy pozwolenie?
- Dobudowa garażu do domu bez pozwolenia na zgłoszenie
- Podniesienie działki sąsiada bez pozwolenia, jak się przeciwstawić?