Prace remontowe na zgłoszenie czy pozwolenie?

Pani Anna poprosiła nas o poradę z zakresu Prawa budowlanego. Chciałaby przeprowadzić remont zgodnie z nowelizacją Prawa budowlanego, która weszła w życie 6 marca 2020 r. Poinformowała nas o tym, że planuje powiększyć okna, obniżyć poziom podłogi, powiększyć i zadaszyć taras. Nie była pewna, czy powinna uzyskać pozwolenie na budowę albo zgłosić planowane zmiany w urzędzie przed rozpoczęciem prac remontowych. Dlatego też zadała nam kilka pytań: Które prace należy zgłaszać i gdzie? Czy należy przygotować projekt budowlany? Czy w którymś z powyższych przypadków potrzebne jest pozwolenie na budowę? Czy są dostępne uniwersalne druki, czy np. musi pobrać je w konkretnej gminie? Kto może dokonać takiego zgłoszenia – właściciel, architekt wnętrz? Czy konieczna jest praca architekta i niezależny od projektu wnętrza projekt przebudowy? Czy projektant wnętrz może zrobić rysunek techniczny – stan istniejący i stan planowany – i zgłosić tę kwestię? Czy nie trzeba tego komunikować?

Remont – zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ustawy Prawo budowlane „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyłączeniem robót określonych w art. 29–31”. W art. 29 zamieszczono listę nieskomplikowanych pod względem technicznym obiektów i robót budowlanych, które można wykonać bez pozwolenia. Art. 30 wskazuje, które z tych robót wymagają zgłoszenia. W związku z tym na podstawie przepisów Prawa budowlanego można m.in. stwierdzić, co jest formalnie potrzebne do wstawienia okna – pozwolenie czy zgłoszenie.

Remont a pozwolenie na budowę. Zgodnie z ustawą remont istniejących obiektów i urządzeń budowlanych (za wyjątkiem tych, które zostały wpisane do rejestru zabytków) nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Rzecz w tym, że w języku potocznym słowo „remont” ma szerszy zakres niż w prawie. To, co niektórzy uznają za remont, może według prawa być już przebudową, rozbudową lub nadbudową, które to wymagają pozwolenia na budowę za wyjątkiem ściśle określonych przypadków.

W rzeczywistości osoba przygotowująca się do szeroko pojętego remontu ma, w zależności od zakresu prac, trzy możliwości: albo musi ubiegać się o pozwolenie na budowę, albo wystarczy zgłosić planowany remont do starosty, albo też można wykonać prace stanowiące tzw. bieżącą konserwację bez żadnego pozwolenia czy zgłoszenia. 

Na gruncie prawa budowlanego terminem „remont” określa się wykonanie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Tak określony remont wystarczy zgłosić staroście (lub prezydentowi miasta na prawach powiatu). Zgłoszenie remontu powinno określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania remontu oraz termin jego rozpoczęcia.

Zobacz też: Powiększenie otworu drzwiowego w ścianie nośnej w bloku

Przebudowa według Prawa budowlanego

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego przez przebudowę należy rozumieć „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji”. A zatem to, co się nie może zmienić podczas takich prac, to:

• kubatura, czyli objętość,
• powierzchnia zabudowy,
• wysokość, długość,
• szerokość,
• liczba kondygnacji.

Przebudowa obejmuje również wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu i są to np.:

• wstawienie nowego okna lub drzwi,
• zamurowanie okna lub drzwi,
• wymiana okna lub drzwi na większe,
• montaż okna dachowego,
• zmiana konstrukcji dachu (przy zachowaniu tego samego układu, bowiem np. budowa lukarny zwiększy kubaturę),
• wymiana stropu,
• wymiana schodów wewnętrznych,
• zmiany w układzie ścian nośnych.

Kwalifikacja robót jako przebudowa oznaczała, że wymagały one uzyskania pozwolenia na budowę, czyli np. pozwolenia na wybicie okna. Zgodnie bowiem z art. 28 ust. 1 „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę”, chyba że zostały zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia wg. art. 29. Zgodnie zatem ze zmianami w prawie budowlanym, z 2017 i 2020 r., nie trzeba obecnie ubiegać się o pozwolenie na budowę w sytuacji, gdy prace budowlane dotyczą wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Przeczytaj też: Nakaz zamurowania okna

Prace remontowe na tarasie

Wyjaśnienie pojęcia taras znajduje się w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego o sygnaturze II OSK 1220/15, tj.: „taras stanowi więc całość funkcjonalno-użytkową z budynkiem mieszkalnym, zapewniając jego obsługę. Jego istnienie rzutuje na podniesienie walorów użytkowych samego budynku, który zyskuje element mogący stanowić miejsce wypoczynku oraz dodatkową możliwość bezpośredniej komunikacje z ogrodem”.

Zadaszenie tarasu można wybudować bez określonego pozwolenia. Przepisy nie definiują jednoznacznie takiego terminu jak „zadaszenie tarasu”. Z kolei zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane „pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i ogrodów zimowych (oranżerii) o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki”.

Zobacz również: Dobudowa ganku bez zgłoszenia

Nowe prawo budowlanego a remont tarasu

W znowelizowanym Prawie budowlanym w art. 29 w ust. 1 w pkt 1–30 na nowo określono katalog obiektów, których budowa wymaga dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Dotychczasowe brzmienie przepisu wyszczególniało budowy zwolnione z obowiązku uzyskania decyzji pozwolenia na budowę bez określenia, czy dana budowa podlega zgłoszeniu, o którym mowa powyżej. Katalog robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę, a wymagających zgłoszenia, uzupełniono o naziemne tarasy przydomowe o powierzchni zabudowy powyżej 35 m².

Przeczytaj również: Dobudowanie schodów zewnętrznych

Zgłoszenie prac remontowych

Zatem pani Anna w takiej sytuacji może dokonać zgłoszenia remontu w odpowiednim urzędzie do starosty, prezydenta etc. Tam pani Anna znajdzie wzór formularza zgłoszeniowego oraz listę potrzebnej dodatkowej dokumentacji. Wzór można zazwyczaj też pobrać bezpośrednio ze stron www jednostek administracji państwowej.

W zgłoszeniu pani Anna powinna:

• określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych,
• wskazać termin ich rozpoczęcia.

Należy dołączyć:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomości na cele budowane, a także w zależności od potrzeb:
• odpowiednie szkice lub rysunki,
• pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami (gdyby były prace instalacyjne, gaz itp.).

Podsumowując, w pierwszej części wniosku wpisuje się swoje pełne dane oraz miejsce i datę wypełniania dokumentu. Wzór zawiera też miejsce, w którym opisuje się rodzaj obiektu i sposób przeprowadzenia planowanych prac budowlanych. Nieodłącznym elementem każdego prawidłowo wypełnionego dokumentu będzie również:

• numer działki ewidencyjnej,
• dres działki budowlanej,
• termin planowanego rozpoczęcia prac.

Do wniosku dołącza się ww. załączniki. Podstawą będzie dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W zależności od specyfiki oraz lokalizacji inwestycji potrzebne mogą być także:

• szkice i rysunki,
• pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Prawo budowlane umożliwia złożenie wniosku (np. wniosku o wybicie okna) osobie posiadającej prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jednak inwestor może też ustanowić swojego pełnomocnika, który złoży wniosek i załatwi wszystkie sprawy formalne. Pełnomocnikiem może być jedynie osoba fizyczna. Do wniosku trzeba też dołączyć oryginał lub urzędowo potwierdzoną za zgodność z oryginałem kopię pełnomocnictwa.

Zgodnie z przepisami, jeśli urząd nie zgłosi sprzeciwu w ciągu 21 dni, to można rozpocząć prace. Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania pisma w placówce pocztowej. Natomiast jeśli okaże się, że planowe prace stanowią przebudowę, wówczas urząd poinformuje o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę oraz zażąda czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi.

Wniosek do urzędu ze zgłoszeniem prac remontowo-budowlanych należy złożyć przed rozpoczęciem robót. Jeśli po upływie 3 tygodni pani Anna nie dostanie żadnej informacji z urzędu, oznacza to, że administracja daje przyzwolenie na rozpoczęcie prac.

Zobacz też: Budowa schodów zewnętrznych pozwolenie czy zgłoszenie

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II OSK 1220/15

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.