Prace remontowe na zgłoszenie czy pozwolenie?

• Data: 2023-12-04 • Autor: Wioletta Dyl

Przed przeprowadzeniem planowanych prac remontowych w domu jednorodzinnym warto zastanowić się, jak nowelizacja Prawa budowlanego wpływa na proces przygotowania i realizacji takich przedsięwzięć. W niniejszym artykule wyjaśniamy, które działania wymagają zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę zgodnie z obecnymi przepisami. Tłumaczymy, jakie procedury należy wdrożyć w przypadku zmian takich jak powiększenie okien, modernizacja podłóg czy rozbudowa tarasu. Wskazujemy, jakie dokumenty trzeba złożyć w urzędzie. Przedstawiamy również obowiązki ciążące na właścicielach nieruchomości w świetle nowego Prawa budowlanego. Powyższe zagadnienia omawiamy na przykładzie problemu pani Anny.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Prace remontowe na zgłoszenie czy pozwolenie?

Pani Anna poprosiła nas o poradę z zakresu Prawa budowlanego. Chciałaby przeprowadzić remont zgodnie z nowelizacją Prawa budowlanego, która weszła w życie 6 marca 2020 r. Poinformowała nas o tym, że planuje powiększyć okna, obniżyć poziom podłogi, powiększyć i zadaszyć taras. Nie była pewna, czy powinna uzyskać pozwolenie na budowę albo zgłosić planowane zmiany w urzędzie przed rozpoczęciem prac remontowych. Dlatego też zadała nam kilka pytań: Które prace należy zgłaszać i gdzie? Czy należy przygotować projekt budowlany? Czy w którymś z powyższych przypadków potrzebne jest pozwolenie na budowę? Czy są dostępne uniwersalne druki, czy np. musi pobrać je w konkretnej gminie? Kto może dokonać takiego zgłoszenia – właściciel, architekt wnętrz? Czy konieczna jest praca architekta i niezależny od projektu wnętrza projekt przebudowy? Czy projektant wnętrz może zrobić rysunek techniczny – stan istniejący i stan planowany – i zgłosić tę kwestię? Czy nie trzeba tego komunikować?

Remont – zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ustawy Prawo budowlaneroboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyłączeniem robót określonych w art. 29–31”. W art. 29 zamieszczono listę nieskomplikowanych pod względem technicznym obiektów i robót budowlanych, które można wykonać bez pozwolenia. Art. 30 wskazuje, które z tych robót wymagają zgłoszenia. W związku z tym na podstawie przepisów Prawa budowlanego można m.in. stwierdzić, co jest formalnie potrzebne do wstawienia okna – pozwolenie czy zgłoszenie.

Remont a pozwolenie na budowę. Zgodnie z ustawą remont istniejących obiektów i urządzeń budowlanych (za wyjątkiem tych, które zostały wpisane do rejestru zabytków) nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Rzecz w tym, że w języku potocznym słowo „remont” ma szerszy zakres niż w prawie. To, co niektórzy uznają za remont, może według prawa być już przebudową, rozbudową lub nadbudową, które to wymagają pozwolenia na budowę za wyjątkiem ściśle określonych przypadków.

W rzeczywistości osoba przygotowująca się do szeroko pojętego remontu ma, w zależności od zakresu prac, trzy możliwości: albo musi ubiegać się o pozwolenie na budowę, albo wystarczy zgłosić planowany remont do starosty, albo też można wykonać prace stanowiące tzw. bieżącą konserwację bez żadnego pozwolenia czy zgłoszenia. 

Na gruncie prawa budowlanego terminem „remont” określa się wykonanie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Tak określony remont wystarczy zgłosić staroście (lub prezydentowi miasta na prawach powiatu). Zgłoszenie remontu powinno określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania remontu oraz termin jego rozpoczęcia.

Zobacz też: Powiększenie otworu drzwiowego w ścianie nośnej w bloku

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Przebudowa według Prawa budowlanego

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego przez przebudowę należy rozumieć „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji”. A zatem to, co się nie może zmienić podczas takich prac, to:

  • kubatura, czyli objętość,
  • powierzchnia zabudowy,
  • wysokość, długość,
  • szerokość,
  • liczba kondygnacji.

Przebudowa obejmuje również wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu i są to np.:

  • wstawienie nowego okna lub drzwi,
  • zamurowanie okna lub drzwi,
  • wymiana okna lub drzwi na większe,
  • montaż okna dachowego,
  • zmiana konstrukcji dachu (przy zachowaniu tego samego układu, bowiem np. budowa lukarny zwiększy kubaturę),
  • wymiana stropu,
  • wymiana schodów wewnętrznych,
  • zmiany w układzie ścian nośnych.

Kwalifikacja robót jako przebudowa oznaczała, że wymagały one uzyskania pozwolenia na budowę, czyli np. pozwolenia na wybicie okna. Zgodnie bowiem z art. 28 ust. 1 „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę”, chyba że zostały zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia wg. art. 29. Zgodnie zatem ze zmianami w prawie budowlanym, z 2017 i 2020 r., nie trzeba obecnie ubiegać się o pozwolenie na budowę w sytuacji, gdy prace budowlane dotyczą wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Przeczytaj też: Nakaz zamurowania okna

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Prace remontowe na tarasie

Wyjaśnienie pojęcia taras znajduje się w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego o sygnaturze II OSK 1220/15, tj.: „taras stanowi więc całość funkcjonalno-użytkową z budynkiem mieszkalnym, zapewniając jego obsługę. Jego istnienie rzutuje na podniesienie walorów użytkowych samego budynku, który zyskuje element mogący stanowić miejsce wypoczynku oraz dodatkową możliwość bezpośredniej komunikacje z ogrodem”.

Zadaszenie tarasu można wybudować bez określonego pozwolenia. Przepisy nie definiują jednoznacznie takiego terminu jak „zadaszenie tarasu”. Z kolei zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlanepozwolenia na budowę nie wymaga budowa: wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i ogrodów zimowych (oranżerii) o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki”.

Zobacz również: Dobudowa ganku bez zgłoszenia

Nowe prawo budowlanego a remont tarasu

W znowelizowanym Prawie budowlanym w art. 29 w ust. 1 w pkt 1–30 na nowo określono katalog obiektów, których budowa wymaga dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Dotychczasowe brzmienie przepisu wyszczególniało budowy zwolnione z obowiązku uzyskania decyzji pozwolenia na budowę bez określenia, czy dana budowa podlega zgłoszeniu, o którym mowa powyżej. Katalog robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę, a wymagających zgłoszenia, uzupełniono o naziemne tarasy przydomowe o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2.

Przeczytaj również: Dobudowanie schodów zewnętrznych

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Zgłoszenie prac remontowych

Zatem pani Anna w takiej sytuacji może dokonać zgłoszenia remontu w odpowiednim urzędzie do starosty, prezydenta etc. Tam pani Anna znajdzie wzór formularza zgłoszeniowego oraz listę potrzebnej dodatkowej dokumentacji. Wzór można zazwyczaj też pobrać bezpośrednio ze stron www jednostek administracji państwowej.

W zgłoszeniu pani Anna powinna:

  • określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych,
  • wskazać termin ich rozpoczęcia.

Należy dołączyć:

  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomości na cele budowane, a także w zależności od potrzeb:
  • odpowiednie szkice lub rysunki,
  • pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami (gdyby były prace instalacyjne, gaz itp.).

Podsumowując, w pierwszej części wniosku wpisuje się swoje pełne dane oraz miejsce i datę wypełniania dokumentu. Wzór zawiera też miejsce, w którym opisuje się rodzaj obiektu i sposób przeprowadzenia planowanych prac budowlanych. Nieodłącznym elementem każdego prawidłowo wypełnionego dokumentu będzie również:

  • numer działki ewidencyjnej,
  • dres działki budowlanej,
  • termin planowanego rozpoczęcia prac.

Do wniosku dołącza się ww. załączniki. Podstawą będzie dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W zależności od specyfiki oraz lokalizacji inwestycji potrzebne mogą być także:

  • szkice i rysunki,
  • pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Prawo budowlane umożliwia złożenie wniosku (np. wniosku o wybicie okna) osobie posiadającej prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jednak inwestor może też ustanowić swojego pełnomocnika, który złoży wniosek i załatwi wszystkie sprawy formalne. Pełnomocnikiem może być jedynie osoba fizyczna. Do wniosku trzeba też dołączyć oryginał lub urzędowo potwierdzoną za zgodność z oryginałem kopię pełnomocnictwa.

Zgodnie z przepisami, jeśli urząd nie zgłosi sprzeciwu w ciągu 21 dni, to można rozpocząć prace. Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania pisma w placówce pocztowej. Natomiast jeśli okaże się, że planowe prace stanowią przebudowę, wówczas urząd poinformuje o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę oraz zażąda czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi.

Wniosek do urzędu ze zgłoszeniem prac remontowo-budowlanych należy złożyć przed rozpoczęciem robót. Jeśli po upływie 3 tygodni pani Anna nie dostanie żadnej informacji z urzędu, oznacza to, że administracja daje przyzwolenie na rozpoczęcie prac.

Zobacz też: Budowa schodów zewnętrznych pozwolenie czy zgłoszenie

Przykłady

Przykład 1 – Powiększenie okien

Pani Hanna, właścicielka domu jednorodzinnego, planowała powiększyć okna w swoim salonie, aby uzyskać więcej światła naturalnego. Zgodnie z nowymi przepisami Prawa budowlanego zmiana rozmiaru okien wymagała od niej zgłoszenia tego faktu do lokalnego urzędu budowlanego. Po konsultacji z architektem, który przygotował odpowiedni projekt i rysunki techniczne, pani Hanna złożyła niezbędne dokumenty. W ciągu 21 dni nie otrzymała sprzeciwu, co pozwoliło jej rozpocząć prace remontowe.

 

Przykład 2 – Zamurowanie okna w kuchni

Pan Kamil zdecydował się na zamurowanie jednego z okien w kuchni, by zyskać więcej miejsca na szafki i sprzęt AGD. Zgodnie z nowym Prawem budowlanym takie działanie musiał zgłosić w urzędzie. Pan Kamil, współpracując z lokalnym architektem, przygotował niezbędne szkice oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością. Zgłosił planowaną zmianę, nie otrzymał sprzeciwu, więc mógł przystąpić do realizacji planu.

 

Przykład 3 - Obniżenie podłogi i rozbudowa tarasu

Ewa i Tomasz zdecydowali się na obniżenie podłogi w salonie oraz na rozbudowę i zadaszenie tarasu. Ze względu na to, że taka modernizacja mogła wpływać na zmianę parametrów technicznych budynku, musieli przygotować szczegółowy projekt i dokonać odpowiedniego zgłoszenia. Współpracując z doświadczonym architektem, para skompletowała wymagane dokumenty i złożyła je w odpowiednim urzędzie. Po upływie wymaganego czasu bez otrzymania sprzeciwu rozpoczęli prace, co pozwoliło im na stworzenie bardziej przestronnego i funkcjonalnego domu.

Podsumowanie

Podsumowując, zrozumienie nowelizacji Prawa budowlanego z 2020 r. jest kluczowe dla właściwego planowania i realizacji remontów w domach jednorodzinnych. Przestrzeganie procedur zgłoszeniowych i uzyskanie odpowiednich pozwoleń, w zależności od rodzaju i zakresu prac, pozwoli uniknąć problemów prawnych. Omówienie praktycznych przykładów może pomóc właścicielom nieruchomości odnaleźć się w skomplikowanym świecie budowlanych regulacji.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz fachowej porady prawnej dotyczącej nowego Prawa budowlanego lub pomocy w przygotowaniu wymaganych dokumentów? Skontaktuj się z naszymi ekspertami online, aby uzyskać profesjonalne wsparcie i upewnić się, że Twój remont przebiegnie zgodnie z obowiązującymi przepisami. Nie wahaj się i już dziś wypełnij formularz pod tekstem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II OSK 1220/15

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Wioletta Dyl

O autorze: Wioletta Dyl

Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

ePorady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »