Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana inwestora i wznowienie budowy domu po latach

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2018-03-30

Kupiłem działkę budowlaną z rozpoczętą budową domu, stoją mury do wysokości stropu. Budowę przerwano przed ok. 15 laty, nie wiem dokładnie. Stan techniczny budowy jest dobry. Pierwotny właściciel wyjechał za granicą, nie posiada żadnych dokumentów, dziennika budowy. Nie pamięta nawet, kto był kierownikiem budowy. Zleciłem wykonanie dokumentacji projektowej w celu uzyskania pozwolenia na budowę, wykonano ocenę techniczną i inwentaryzację geodezyjną. Mam wszelkie uzgodnienia z gestorami sieci, w akcie notarialnym jest uwaga, że na działce jest budowa budynku mieszkalnego, na którą wygasło pozwolenie na budowę. Co trzeba zrobić, aby mój wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę nie został wstrzymany i udzielono mi pozwolenia?

Wioletta Dyl

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata

Gdyby pozwolenie na budowę było nadal ważne, mógłby Pan ubiegać się o jego przeniesienie, natomiast w opisywanym przypadku pozwolenie wygasło, zważywszy na prawdopodobną datę jego wydania – 15 lat temu. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa z mocy prawa z dniem ziszczenia się jednej z przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Termin ten nie podlega przywróceniu. Co do zasady więc jego upływ powoduje bezwzględną utratę uprawnień zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę. O stwierdzeniu wygaśnięcia pozwolenia na budowę rozstrzyga organ administracji architektoniczno-budowlanej, który prowadził postępowanie w przedmiocie pozwolenia na budowę w pierwszej instancji. Stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia na budowę następuje w formie decyzji administracyjnej. Jeśli inwestor chce budowę wznowić, musi uzyskać nowe pozwolenie na budowę (wydaje je starosta) lub pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego). Przy wznowieniu należy złożyć ponownie projekt domu, w czterech egzemplarzach z wymaganymi dokumentami i uzgodnieniami oraz z wnioskiem o nowe pozwolenie na budowę. Bez tego prowadzenie budowy będzie samowolą budowlaną.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zatem Pan, jako obecny właściciel nieruchomości (zarówno działki, jak i niezakończonego budynku), powinien wystąpić o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, opierając się na akcie notarialnym wskazującym Pana jako obecnego właściciela nieruchomości.

Zanim jednak zacznie Pan załatwiać nowe formalności, musi zakończyć te stare. W tym celu należy wystąpić do starosty o wygaszenie pozwolenia na budowę. W urzędzie składa się więc wniosek i załączniki, które mają być niezbitym dowodem na to, kiedy dokładnie doszło do przerwania robót. Najlepszym takim dowodem jest dziennik budowy z wpisem, kiedy i dlaczego doszło do zaniechania robót budowlanych. Przy braku dziennika mogą to być zeznania kierownika budowy, a jeżeli i jego osoba jest nieznana, to przynajmniej oświadczenia świadków np. sąsiadów tej budowy. Dowodem jest też samo pozwolenie. Rejestr takich pozwoleń prowadzi starosta, ale dopiero od roku 1999. Dlatego, jeżeli pozwolenie ma np. 20 lat, warto dołączyć jego kopię do wniosku. Przez długie lata pozwolenia wydawały też gminy i urzędy rejonowe, powinny one więc posiadać rejestry, tzw. książki ruchu budowlanego (były one prowadzone do końca roku 1994).

Po otrzymaniu wniosku o wygaszenie pozwolenia starosta prowadzi postępowanie administracyjne na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Trwa ono miesiąc, a stroną w tym postępowaniu może być każdy, kto ma w tym interes prawny. Następnie starosta wydaje decyzję wygaszającą pozwolenie. Załatwianie nowych formalności można zatem rozpocząć dopiero wtedy, gdy decyzja wygaszająca stanie się ostateczna, tj. jeżeli minie 14 dni od jej wydania i nikt jej w tym czasie nie zaskarży (np. złośliwy sąsiad).

Ubiegając się więc o nowe pozwolenie, można wykorzystać stary projekt. Muszą jednak być naniesione na nim takie poprawki, by był zgodny z obowiązującymi przepisami, a przede wszystkim z Prawem budowanym i ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Poprawki na starym projekcie powinien nanosić projektant. Należy wykonać nowy plan zagospodarowania terenu na aktualnej mapie do celów projektowych i ponowić uzgodnienia, np. z rzeczoznawcami w dziedzinie przepisów przeciwpożarowych, bezpieczeństwa i higieny pracy oraz sanitarnych.

Starosta sprawdza kompletność wniosku, ustala strony i zawiadamia o rozpoczęciu (wszczęciu) postępowania. Jeżeli wniosek ma wady formalne, starosta daje na jego uzupełnienie siedem dni, a jeżeli termin nie zostanie dotrzymany, nie rozpatrzy wniosku. Jeżeli wniosek zawiera braki merytoryczne, np. projekt budowlany ma wady, starosta powinien ustalić termin na tyle długi, by wystarczyło czasu na ich usunięcie. Teoretycznie starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Niestety, trzeba liczyć się z tym, że przed wydaniem pozwolenia na budowę trzeba często zasięgnąć opinii różnych instytucji. Dlatego też wielu starostów, widząc, że nie są w stanie tego zrobić w wymienionym terminie, zawiesza postępowanie pod byle pretekstem. Zgodnie z art. 35 ust. 8 Prawa budowlanego do terminu 65 dni nie wlicza się okresów zawieszeń i opóźnień powstałych z konieczności uzyskania stanowisk innych organów w formie opinii, milczącej zgody lub decyzji (np. opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków lub milcząca zgoda w terminie 30 dni dla terenów chronionych ustaleniami planu miejscowego). Do tych terminów nie wlicza się również opóźnień z winy inwestora (choćby oczekiwanie na uzupełnienie braków we wniosku na podstawie wydanego przez starostę postanowienia, np. przedłożenie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach). Budowę można rozpocząć, najwcześniej po 14 dniach od otrzymania pozwolenia i po odebraniu ze starostwa dziennika budowy. Należy pamiętać o zawiadomieniu powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o rozpoczęciu budowy (trzeba odczekać minimum siedem dni od złożenia tego powiadomienia).

Przypominam na koniec, że w niosek o pozwolenie na budowę obejmuje:

  1. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przez przepisy szczególne, jak decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, zgoda zarządcy drogi na wykonanie zjazdu z drogi publicznej;
  2.  zaświadczenie projektanta o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego;
  3. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim prawa własności lub użytkowania wieczystego (wystarczy je wypełnić, nie trzeba dostarczyć żadnych dodatkowych dokumentów), Oświadczenie składa się na specjalnym druku;
  4. wypis i wyrys z planu, a gdy nie ma planu, decyzję o warunkach zabudowy;
  5.  ewentualne upoważnienie udzielone osobie działającej w imieniu inwestora.

Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 (Dz. U. z 2003 r. Nr 120, poz. 1127 z późn. zm.).

Może Pan również wnieść o wygaśnięcie decyzji z powodu utraty prawa do dysponowania nieruchomością przez poprzedniego właściciela – inwestora. Utrata prawa do dysponowania nieruchomością oznacza, że nowy właściciel nieruchomości może uzyskać nowe pozwolenie na budowę, skoro poprzednie – na skutek utraty prawa do gruntu przez poprzedniego inwestora – stało się bezprzedmiotowe. W jednym z wyroków NSA stwierdził, że „brak jest podstaw prawnych do uznania, iż fakt posiadania pozwolenia na budowę na określonej nieruchomości przez jeden podmiot stoi na przeszkodzie udzieleniu pozwolenia na budowę na tej samej nieruchomości innemu podmiotowi”.

Niektóre sądy wskazują, że można stwierdzić wygaśnięcie pozwolenia na budowę, jeśli pierwotny inwestor utracił prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wygaśnięcie starego pozwolenia na budowę otworzyłoby drogę do uzyskania nowego. Jednak także i w tym przypadku można spotkać przeciwne poglądy sądów i doktryny.

A zatem jeżeli decyzja jest bezprzedmiotowa, a brak przepisu prawnego nakazującego stwierdzenie wygaśnięcia tej decyzji, to wygaśniecie decyzji jest możliwe tylko wówczas, gdy leży to w interesie społecznym lub w interesie stron. Dla wygaśnięcia decyzji na tej podstawie obie przesłanki muszą być spełnione łącznie to jest: bezprzedmiotowość decyzji oraz istnienie interesu społecznego lub interesu stron.

Najczęstszym przykładem wygaszania decyzji na tej podstawie jest sytuacja, gdy adresat decyzji traci prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np.: sprzedaje działkę). Jednak, jak już pisałam, orzecznictwo jest tu niejednolite, zatem lepiej się przekonać, czego żądają u Pana w starostwie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »