Brak zgody sąsiada na wykonanie przyłącza

• Data: 2023-11-30 • Autor: Filip Syrkiewicz

W obliczu problemów z przyłączeniem do sieci gazowej i wodnokanalizacyjnej kluczowe staje się rozważenie ustanowienia służebności gruntowej. Jest to rozwiązanie prawne, które umożliwia wykorzystanie cudzej nieruchomości dla własnych potrzeb, w tym przypadku dla zapewnienia dostępu do mediów. Artykuł ten wyjaśnia, jak przebiega proces ustanowienia służebności gruntowej, zarówno przez porozumienie stron, jak i drogą sądową, a także omawia kwestie wynagrodzenia i opłat sądowych związanych z tym procesem. Powyższe zagadnienie omawiamy w kontekście pytania pana Mariusza:

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Brak zgody sąsiada na wykonanie przyłącza

W listopadzie nabyłem działkę pod budowę domu jednorodzinnego. Działka posiada dostęp do drogi i wszystkich mediów z prywatnej drogi sąsiada, który nie wyraża zgody na przyłączenie mnie do sieci gazowej i wodnokanalizacyjnej. Nie wydano mi warunków technicznych dla gazu i wodociągu, argumentując, że właściciel nie przekazał im tych sieci (podpisał umowę i miał to zrobić). Dla wodociągów ustanowiona jest służebność przesyłu. Mam sądownie ustanowioną służebność drogi koniecznej. Jakie kroki powinienem podjąć, by podłączyć się do mediów i rozpocząć budowę domu?

Przeszkody w realizacji przyłączenia do sieci gazowej i wodnokanalizacyjnej

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Pańską intencją jest przyłączenie do sieci gazowniczej, którego realizacja możliwa jest wyłącznie za pośrednictwem nieruchomości należącej do sąsiada. Odmowa wyrażenia zgody na budowę przyłącza nie stanowi jednak bezwzględnej przeszkody do zapewnienia Pańskiej nieruchomości dopływu gazu. Niezależnie od tego, czy możliwe będzie osiągnięcie porozumienia z sąsiadem, właściwą formą zaopatrzenia w media za pośrednictwem cudzej nieruchomości będzie ustanowienie służebności gruntowej.

Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym w rozumieniu art. 285 § 1 Kodeks cywilny, którego treścią jest możliwość korzystania w ściśle oznaczonym zakresie przez właściciela nieruchomości władnącej z nieruchomości obciążanej tym prawem.

Przesłanką ustanowienia służebności gruntowej jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej, na rzecz której ustanawiane jest to prawo. Stosownie do art. 145 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa jest z zasady prawem odpłatnym, którego ustanowienie rodzi po stronie właściciela nieruchomości władnącej obowiązek uiszczenia wynagrodzenia z tego tytułu na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie to może mieć postać jednorazowego lub okresowego świadczenia i powinno odpowiadać stopniowi uciążliwości dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Sądowe ustanowienie służebności w przypadku odmowy zawarcia porozumienia między sąsiadami

Wymaga przy tym podkreślenia, że ustanowienie służebności, która jest niezbędna do korzystania z rzeczy, stanowi roszczenie właściciela nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku braku akceptacji właściciela nieruchomości sąsiedniej, zainteresowany może ubiegać się o przymusowe obciążenie jej tym prawem na drodze sądowej. Jest więc możliwość doprowadzenia przyłączy mimo braku zgody sąsiada.

Służebność może być ustanowiona w dwóch zasadniczych trybach – konsensualnym, którego istotą jest porozumienie między właścicielami nieruchomości władnącej i obciążonej, oraz w trybie sądowym.

W pierwszym z wariantów właściciele zawierają umowę, dla której ustawodawca wymaga formy aktu notarialnego, określając przebieg służebności i umówione wynagrodzenie. Umowa taka stanowi podstawę wpisu ograniczonego prawa rzeczowego w księdze wieczystej.

W przypadku odmowy zawarcia porozumienia – jak w Pańskim przypadku – właściciel nieruchomości, która pozbawiona jest dostępu do mediów może wystąpić przed sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości (art. 38 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Dz. U. z 2018 r., poz. 155) z wnioskiem o ustanowienie służebności.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności

W toku postępowania powoływany jest biegły z zakresu szacowania nieruchomości oraz geodezji, których ekspertyza stanowi podstawę do określenia granic służebności oraz wysokości należnego wynagrodzenia z tytułu jej ustanowienia. Zauważyć przy tym należy, że zgodnie z orzecznictwem sąd może odstąpić od wydania postanowienia w zakresie wynagrodzenia za korzystanie ze służebności wyłącznie w razie wyraźnego zrzeczenia się przez właściciela nieruchomości obciążanej.

Opłatę sądową ustala się w oparciu o przepisy ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych dotyczące postępowania nieprocesowego. W przypadku ustanawiania służebności gruntowej do ustalenia wysokości wpisu sądowego odpowiednio stosuje się art. 39 ust. 1 ww. ustawy, stosownie do którego opłata od wniosku wynosi 200 zł.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu w przedmiocie ustanowienia służebności i ujawnienia wpisu tego prawa, ustaną formalnoprawne przeszkody do realizacji przyłączenia, na jakie wskazał zakład gazowniczy.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Przykład związany z budową domu: Pan Kowalski planował budowę domu na swojej działce, ale zdał sobie sprawę, że jedyną drogą dostępu do sieci gazowej jest działka jego sąsiada, pana Nowaka. Po nieudanych próbach negocjacji, pan Kowalski zdecydował się na drogę sądową w celu ustanowienia służebności gruntowej, co ostatecznie umożliwiło mu dostęp do niezbędnych mediów i realizację swojego projektu budowlanego – mimo braku zgody sąsiada na wykonanie przyłącza z jego działki.

 

Przypadek rolnika i jego pól: Rolnik, pani Wójcik, miała pola położone za terenami należącymi do innego gospodarstwa. Brak bezpośredniego dostępu do wody utrudniał jej nawadnianie upraw. Po nieudanych rozmowach z sąsiadem, złożyła wniosek o ustanowienie służebności gruntowej, co pozwoliło jej na poprowadzenie systemu nawadniania przez działkę sąsiada, znacznie poprawiając efektywność swojej pracy.

 

Sytuacja inwestora nieruchomości: Inwestor, pani Nowakowska, zakupiła nieruchomość z zamiarem przekształcenia jej w biurowiec. Jednak odkryła, że jedyny dostęp do sieci kanalizacyjnej prowadzi przez sąsiednią działkę. Po kilku miesiącach negocjacji udało jej się osiągnąć porozumienie z właścicielem tej działki, co zaowocowało podpisaniem umowy o ustanowienie służebności gruntowej i umożliwiło realizację projektu.

Podsumowanie

Podsumowując, ustanowienie służebności gruntowej stanowi efektywne rozwiązanie w przypadkach, gdy dostęp do niezbędnych mediów, takich jak sieci gazowe czy wodnokanalizacyjne, wymaga wykorzystania nieruchomości należącej do innej osoby. Proces ten, choć może wymagać negocjacji lub nawet interwencji sądowej, oferuje prawnie uregulowany sposób na zapewnienie dostępu do mediów, przyczyniając się do zwiększenia użyteczności i wartości nieruchomości.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w kwestii ustanowienia służebności gruntowej? A może masz kłopot z sąsiadem, który nie zgadza się na podłączenie? Skorzystaj z naszej pomocy i uzupełnij formularz kontaktowy spod artykułu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Filip Syrkiewicz

O autorze: Filip Syrkiewicz

Filip Syrkiewicz – radca prawny, członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Warszawie, posiada wieloletnie doświadczenie w orzecznictwie administracyjnym, współpracownik kilku renomowanych kancelarii prawnych, specjalizuje się w materialnym i procesowym prawie cywilnym i administracyjnym ze szczególnym uwzględnieniem problematyk prawa nieruchomości (publiczna gospodarka nieruchomościami, przekształcenia własnościowe, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, wywłaszczenia), autor szeregu publikacji z zakresu prawa nieruchomości.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

ePorady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »