• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Posiadam działkę, która graniczy z działką, na której jest skład budowlany. Płot pomiędzy naszymi posesjami jest postawiony w granicy, jest to płot z płyt betonowych w bardzo złym stanie technicznym: popękane płyty, wystające druty z betonu, przesypujący się piasek i resztki gruzu na moją działkę, przechylające się przęsła na naszą nieruchomość, co uważam za zagrożenie dla naszego bezpieczeństwa itp. Po 2 latach od nabycia udaliśmy się do sąsiada z prośbą o naprawę płotu, ale sąsiad nie chciał z nami rozmawiać, bo stwierdził, że ten płot stoi od 25 lat i tak ma stać i nam też nie wolno go ruszyć, bo nas poda do sądu. Co możemy zrobić?
Faktycznie sama nie może Pani zrobić nic, ale urząd lub sąd może nakazać sąsiadowi określone prace. Pani może i powinna wnieść sprawę do sądu, resztę pozostawić wymiarowi sprawiedliwości. Kwestie poruszone przez Pani w pytaniu regulowane są przez przepisy Kodeksu cywilnego (zwanego dalej K.c.) oraz przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
Pierwszą instytucją, do której powinna Pani wystąpić, jest PINB (Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego), żądając wszczęcia postępowania w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego ogrodzenia budynku jednorodzinnego usytuowanego na nieruchomości. Podstawę prawną stanowi tu przepis art. 66 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 143, poz. 1623 ze zm.).
Zgodnie z art. 66 ust. 1 „w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
– właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku”.
Zobacz też: Sąsiad postawił betonowe ogrodzenie bez mojej zgody
Zgodnie z § 41 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) „ogrodzenie nie może stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt” (ust.1).
Art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane zamieszczony jest w rozdziale zatytułowanym „Utrzymanie obiektów budowlanych”. Pod tym pojęciem należy rozumieć zachowanie użytkowanych obiektów budowlanych w dobrej sprawności, w niezmienionym, niepogorszonym, należytym i właściwym stanie technicznym i estetycznym, niezagrażającym życiu i zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku. Realizacji zasady z rozdziału 6 ustawy Prawo budowlane utrzymania obiektu w prawidłowym stanie (ustalonym w pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu) służy norma zawarta w art. 66 ust. 1 stosowana w celu usunięcia skutków zużycia technicznego obiektu lub skutków niewłaściwego użytkowania obiektu, a więc (przykładowo) jego nieprawidłowej eksploatacji, braku remontu, konserwacji, zaniedbania, a w konsekwencji doprowadzenia tego obiektu do odpowiedniego stanu technicznego, opisanego w przepisie.
Kolejną możliwością jest skierowanie sprawy do sądu cywilnego w zakresie zaniechania immisji.
W pierwszej kolejności niniejszej sprawy należy wyraźnie wskazać na treść art. 144 K.c., zgodnie z którym „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
Zabronione są więc immisje zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiedzkich ponad przeciętną miarę. Natomiast właściwą miarę wyznacza się na podstawie obiektywnego kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Można więc stwierdzić, że dozwolone są takie działania, które wprawdzie zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich, lecz w granicach przeciętnej miary, wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Nie mieszczą się w granicach przeciętnej miary oddziaływania zagrażające życiu lub zdrowiu ludzkiemu. Pojęcie „przeciętna miara” w rozumieniu art. 144 K.c. zakłada jednak obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.
W wyroku z 14 maja 2002 r. (sygn. akt V CKN 1021/2000) Sąd Najwyższy trafnie uznał, że „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 K.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic «przeciętnej miary», a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika