Co zrobić gdy sąsiad uszkodził ogrodzenie i nie chce go naprawić?
• Data: 2024-01-08 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
W sytuacji, gdy nieprawidłowo utrzymany płot sąsiada stanowi zagrożenie dla otoczenia, przepisy budowlane oferuje narzędzia umożliwiające jego naprawę. W artykule omówimy, jak za pomocą postępowań urzędowych oraz sądowych można wymóc na właścicielu nieruchomości wykonanie niezbędnych prac. Przepisy Kodeksu cywilnego oraz Prawa budowlane oferują szereg rozwiązań dla osób dotkniętych problemem, jakim jest niebezpieczne lub szpecące ogrodzenie. Takim przykładem może być sprawa, z jaką zwróciła się do nas pani Irena.
Pani Irena posiada działkę, która graniczy z nieruchomością użytkowaną jako skład budowlany. Płot pomiędzy obiema posesjami jest postawiony w granicy. Pani Irena podaje, że płot, wykonany z płyt betonowych, jest w bardzo złym stanie technicznym: płyty są uszkodzone, wystają z nich druty, przez szczeliny na jej działkę przesypuje się piasek i resztki gruzu, do tego przęsła przechylają się na jej stronę, czego pani Irena najbardziej się obawia, bo może to zagraża bezpieczeństwu jej rodziny. Po 2 latach od nabycia pani Irena udała się do sąsiada z prośbą o naprawę płotu który uszkodził poprzez prowadzenie działalności gospodarczej, ale on stwierdził, że płot stoi od 25 lat i tak ma stać i nie wolno go ruszyć, bo poda sąsiadów do sądu. Więcej rozmów nie było, bo sąsiad nie chciał rozmawiać. W tej sytuacji pani Irena pyta, co może zrobić.
Naprawa płotu przez sąsiada – nakaz urzędowy
Rzeczywiście pani Irena sama nie może nic zrobić, ale urząd lub sąd może nakazać sąsiadowi określone prace. Pani Irena powinna wnieść sprawę do sądu, resztę pozostawić wymiarowi sprawiedliwości. Kwestie poruszone w pytaniu regulowane są przez przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz ustawy Prawo budowlane.
Pierwszą instytucją, do której powinna wystąpić pani Irena, jest PINB (Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego), żądając wszczęcia postępowania w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego ogrodzenia sąsiada. Podstawę prawną stanowi tu przepis art. 66 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego.
Zgodnie z art. 66 ust. 1 „w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
– właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku”.
Zobacz też: Sąsiad postawił betonowe ogrodzenie bez mojej zgody
Zagrożenie sprawiane przez stary płot
Zgodnie z § 41 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie „ogrodzenie nie może stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt” (ust. 1).
Art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego zamieszczony jest w rozdziale zatytułowanym „Utrzymanie obiektów budowlanych”. Pod tym pojęciem należy rozumieć zachowanie użytkowanych obiektów budowlanych w dobrej sprawności, w niezmienionym, niepogorszonym, należytym i właściwym stanie technicznym i estetycznym, niezagrażającym życiu i zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku. Realizacji zasady z rozdziału 6 ustawy Prawo budowlane utrzymania obiektu w prawidłowym stanie (ustalonym w pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu) służy norma zawarta w art. 66 ust. 1 stosowana w celu usunięcia skutków zużycia technicznego obiektu lub skutków niewłaściwego użytkowania obiektu, a więc (przykładowo) jego nieprawidłowej eksploatacji, braku remontu, konserwacji, zaniedbania, a w konsekwencji doprowadzenia tego obiektu do odpowiedniego stanu technicznego, opisanego w przepisie.
Skierowanie sprawy do sądu
Kolejną możliwością jest skierowanie sprawy do sądu cywilnego w zakresie zaniechania immisji.
W pierwszej kolejności, mając na uwadze charakter sprawy pani Ireny, należy wyraźnie wskazać na treść art. 144 K.c., zgodnie z którym „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
Zabronione są więc immisje zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiedzkich ponad przeciętną miarę. Natomiast właściwą miarę wyznacza się na podstawie obiektywnego kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Można więc stwierdzić, że dozwolone są takie działania, które wprawdzie zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich, lecz w granicach przeciętnej miary, wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Nie mieszczą się w granicach przeciętnej miary oddziaływania zagrażające życiu lub zdrowiu ludzkiemu. Pojęcie „przeciętna miara” w rozumieniu art. 144 K.c. zakłada jednak obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.
W wyroku sygn. akt V CKN 1021/2000 Sąd Najwyższy trafnie uznał, że „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 K.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic «przeciętnej miary», a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.
Przykłady
Przypadek zaniechania konserwacji
Pan Janusz zauważył, że drewniany płot sąsiada zaczął się chwiać i groził zawaleniem. Pomimo próśb, sąsiad zignorował problem. Po burzliwej nocy, fragment ogrodzenia runął na chodnik, na szczęście nie raniąc przechodniów. Pan Janusz zdecydował się zgłosić sprawę do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, co skutkowało urzędowym nakazem naprawy dla sąsiada.
Problem z wysokością ogrodzenia
Pani Katarzyna mieszka obok domu, który właściciel postanowił otoczyć wysokim, metalowym płotem. Nowa konstrukcja ograniczyła dostęp światła do jej ogrodu i stanowiła estetyczne oszpecenie okolicy. Pani Katarzyna wniosła sprawę do sądu, powołując się na przepisy dotyczące immisji i zasady dobrego sąsiedztwa. Sąd przychylił się do jej argumentów, nakazując obniżenie płotu do akceptowalnej wysokości.
Zaniedbanie i bezpieczeństwo
W małej wspólnocie mieszkaniowej, ogrodzenie otaczające plac zabaw zaczęło rdzewieć i pękać, stwarzając zagrożenie dla bawiących się dzieci. Mieszkańcy wielokrotnie apelowali do zarządu o naprawę, ale bez skutku. Ostatecznie jedna z matek zgłosiła problem do lokalnego urzędu, który nakazał niezwłoczną interwencję i remont ogrodzenia, zapewniając bezpieczeństwo dzieciom.
Podsumowanie
W artykule przedstawiliśmy, jak działania prawne i administracyjne mogą pomóc w rozwiązaniu konfliktów z sąsiadem dotyczących niewłaściwie utrzymanego ogrodzenia. Wskazaliśmy, że odpowiednie przepisy i instytucje, takie jak sądy i inspektoraty nadzoru budowlanego, stanowią skuteczne narzędzia w wymuszaniu napraw i zapewnieniu bezpieczeństwa oraz estetyki w otoczeniu. Przykłady z życia pokazują, że zignorowanie problemu może prowadzić do poważnych konsekwencji, natomiast odpowiednie działania prawne przynoszą pozytywne zmiany.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w sprawach związanych z nieruchomościami lub konfliktem sąsiedzkim? Nasz zespół doświadczonych prawników oferuje profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism. Skontaktuj się z nami, by rozwiązać swój problem sprawnie i skutecznie! Napisz do nas, korzystając z formularza umieszczonego pod tekstem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/00
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
