Problem ze służebnością przejazdu, co zrobić?
• Data: 2024-01-19 • Autor: Katarzyna Bereda
W niniejszym artykule wyjaśnimy, jakie kroki należy podjąć, aby znieść problematyczną służebność gruntową, która stała się uciążliwa lub utraciła znaczenie dla nieruchomości władnącej. Na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego oraz orzecznictwa wskażemy warunki, które trzeba spełnić, aby wniosek o zniesienie służebności miał szansę na pozytywne rozpatrzenie przez sąd. Zagadnienia te omówimy na przykładzie sprawy pana Damiana.
Pan Damian mieszka w sporym starym domu, którego właścicielem w 1/4 jest jego ojciec. Od kilkudziesięciu lat jeden z sąsiadów przejeżdża przez jego posesję do głównej drogi we wsi. By uzyskać zgodę budowlaną na podniesienie domu, sąsiad potrzebował umowy służebności przejazdu. Ojciec pana Damiana podpisał taką umowę z sąsiadem około 15 lat temu. Pan Damian w niedalekiej przyszłości ma otrzymać w spadku dom (czyli tę 1/4 czworaka; w pozostałych częściach mieszkają obce osoby tak jak ten sąsiad). Ciągły przejazd sąsiada lub też osób go odwiedzających jest dla niego bardzo uciążliwy i problematyczny. Aby dojść do garażu, drewutni, na podwórko etc., musi przejść przez drogę. Brama na posesję pana Damiana jest wiecznie otwarta. Pan Damian prowadzi firmę ze sporą ilością towaru w magazynie. Wyjaśnił nam, że nie może puścić dzieci na własnym podwórku, spuścić psa, bo cały czas ktoś przez tę drogę przejeżdża. Najważniejsze, że sąsiad posiada kontakt z drugą drogą publiczną z tyłu – nową, wyremontowaną. Pan Damian zapytał nas, czy można taką uciążliwą i problematyczną służebność przejazdu cofnąć i kazać zrobić sąsiadowi dojazd od tyłu. Chciał wiedzieć, co może zrobić, aby pozbyć się tej uciążliwej służebności.
Obciążenie nieruchomości służebnością
W mojej ocenie, jeżeli sąsiad posiada dostęp do drogi publicznej, nie ma konieczności kontynuowania służebności gruntowej przez nieruchomości pana Damiana.
Zgodnie z treścią art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)”.
Zniesienie uciążliwej służebności
Co do zniesienia niniejszej służebności, to ustawa również przewidziała taka możliwość w postaci dwóch sposobów zniesienia niniejszego uprawnienia.
Niniejsze wynika bowiem z art. 294 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej”.
Istnieje także możliwość zniesienia służebności bez wynagrodzenia na podstawie art. 295: „jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”.
Wykazanie zmiany stosunków
Zgodnie zatem z art. 294 właściciel nieruchomości obciążonej, chcąc skutecznie dochodzić roszczenia o zniesienie służebności gruntowej, musi wykazać, że nastąpiła zmiana stosunków, że wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa oraz że służebność gruntowa nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Zniesienie służebności gruntowej na podstawie art. 294 może nastąpić jedynie za wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości władnącej, chyba że zrzeknie się on tego wynagrodzenia w sposób wyraźny.
Utrata znaczenia służebności
Niniejsze w przypadku pana Damiana jest dość łatwe do udowodnienia w zakresie np. nowego zagospodarowania nieruchomości pana Damiana, uciążliwości ze strony sąsiada itp. Jeżeli jednak sąsiad posiada dostęp do innej drogi dojazdowej, to pan Damian może powołać się na treść art. 295, ponieważ w takim przypadku można mówić o utracie wszelkiego znaczenia dla jego nieruchomości, gdyż sąsiad posiada dostęp do drogi z innej strony.
Przy ocenie utraty wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władnącej powinno się uwzględniać w szczególności treść służebności, cel, w którym została ona ustanowiona, oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości władnącej. Z dorobku orzecznictwa wynika, że „utrata wszelkiego znaczenia” tylko wtedy stanowi podstawę zniesienia służebności gruntowej na podstawie art. 295, gdy ma charakter obiektywny i trwały. Utrata wszelkiego znaczenia służebności gruntowej nie występuje, gdy zwiększa ona użyteczność nieruchomości władnącej chociażby przez krótki okres w roku, np. w czasie jesiennych deszczy lub wiosennych roztopów (por. orzeczenie SN z 11.9.1957 r., sygn. akt 3 CR 710/57).
Wniosek do sądu
Z uwagi na powyższe, jeżeli sąsiad posiada równie dobrą – a nawet lepszą – drogę dojazdową do domu i jest ona połączona z drogą główną, jak najbardziej pan Damian może wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie służebności. Jak wskazuje bowiem powyżej orzecznictwo, obecna służebność nie zwiększa użyteczności jego nieruchomości – bowiem sąsiad posiada tożsamy dojazd. Wszystko oczywiście zależy od całokształtu sprawy i postępowania dowodowego, ale wobec przedstawionego opisu pan Damian może skutecznie wykazać, że służebność utraciła dla sąsiada wszelkie znaczenie.
Przykłady
Przykład zmiany zagospodarowania nieruchomości
Pan Kowalski był właścicielem działki, przez którą przechodziła droga dojazdowa na sąsiednią nieruchomość pana Nowaka. Gdy pan Kowalski zdecydował się na budowę domu na swojej działce, droga stała się przeszkodą w realizacji projektu. Ponieważ pan Nowak miał alternatywny dostęp do swojej nieruchomości z innej strony, pan Kowalski wystąpił do sądu o zniesienie służebności, argumentując, że droga straciła swoje pierwotne znaczenie i stanowi przeszkodę w rozwoju jego własności.
Przykład uciążliwości służebności dla właściciela
Pani Szymańska posiadała nieruchomość, na której znajdowała się stara, rzadko używana ścieżka, która umożliwiała sąsiadowi dojście do pobliskiego lasu. Z biegiem lat, gdy las został wycięty, a teren zmienił swoje przeznaczenie na budowlane, ścieżka stała się bezużyteczna dla sąsiada, a dla pani Szymańskiej uciążliwa, ponieważ przeszkadzała w planowanej rozbudowie jej ogrodu. W tej sytuacji pani Szymańska zdecydowała się wystąpić o zniesienie służebności na podstawie art. 294 Kodeksu cywilnego.
Przykład zmiany warunków użytkowania nieruchomości
Pan Jankowski był właścicielem nieruchomości, na której sąsiad, pan Tomaszewski, miał ustanowioną służebność przejazdu, która umożliwiała mu dotarcie do jego gospodarstwa rolnego. Po jakimś czasie pan Tomaszewski sprzedał część swojej ziemi, a nabywca wybudował nową drogę dojazdową. Służebność ustanowiona na nieruchomości pana Jankowskiego straciła więc swoje pierwotne znaczenie, gdyż pan Tomaszewski nie potrzebował już tej drogi do prowadzenia swojej działalności. W związku z tym pan Jankowski zwrócił się do sądu z wnioskiem o zniesienie służebności, powołując się na art. 295 Kodeksu cywilnego.
Podsumowanie
Podsumowując, jeśli służebność stała się szczególnie uciążliwa lub utraciła swoje pierwotne znaczenie dla nieruchomości władnącej, właściciel nieruchomości może złożyć wniosek o jej zniesienie. Przepisy Kodeksu cywilnego regulują tę kwestię. Warto jednak pamiętać, że każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny oraz skrupulatnego przygotowania dokumentacji i argumentacji, aby wniosek o zniesienie służebności miał szanse na powodzenie w sądzie.
Oferta porad prawnych
Jeśli potrzebujesz wsparcia prawnego w sprawach związanych ze zniesieniem służebności gruntowej, zapraszamy do skorzystania z naszych porad prawnych online. Oferujemy również profesjonalną pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism i wniosków do sądu, dostosowanych do Twojej indywidualnej sytuacji. Już dziś opisz nam swój problem w formularzu umieszczonym pod tekstem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 11 września 1957 r., sygn. akt 3 CR 710/57
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
