Zniesienie służebności przejazdu krok po kroku

Zniesienie służebności to zmiana stanu prawnego, nie blokowanie drogi

W tym artykule zakładamy, że służebność przejazdu została skutecznie ustanowiona i jest ujawniona albo możliwa do wykazania dokumentami. Celem właściciela nieruchomości obciążonej jest jej zniesienie, ponieważ prawo stało się szczególnie uciążliwe albo utraciło znaczenie dla nieruchomości sąsiada.

Dopóki nie zostanie zawarta umowa albo wydane prawomocne orzeczenie, służebność nadal obowiązuje. Właściciel nie może samodzielnie zamknąć drogi, ustawić trwałych przeszkód ani narzucić innej trasy tylko dlatego, że uważa prawo za niepotrzebne.

Najpierw trzeba odczytać treść służebności, ustalić jej funkcję i zbadać, czy nieruchomość władnąca ma rzeczywisty, trwały dostęp alternatywny. Dopiero te ustalenia pozwalają ocenić przesłanki zniesienia za wynagrodzeniem albo bez wynagrodzenia.

Kiedy można żądać zniesienia służebności

Kodeks cywilny przewiduje dwa podstawowe mechanizmy zniesienia służebności gruntowej przez sąd. Różnią się one przesłankami oraz tym, czy właściciel nieruchomości władnącej powinien otrzymać wynagrodzenie.

Pierwszy mechanizm wynika z art. 294 Kodeksu cywilnego. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Drugi mechanizm przewiduje art. 295 Kodeksu cywilnego. Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia.

W praktyce art. 294 stosuje się wtedy, gdy służebność nadal może mieć dla sąsiada pewną wartość, ale jej utrzymywanie po zmianie okoliczności jest szczególnie dotkliwe dla właściciela działki obciążonej. Art. 295 wymaga dalej idącego wykazania, że służebność obiektywnie i trwale nie daje już nieruchomości władnącej żadnej istotnej korzyści.

Alternatywny dojazd sąsiada a zniesienie służebności

Jeżeli sąsiad ma dostęp do innej drogi publicznej, zwłaszcza wygodniejszy, bezpieczniejszy i nadający się do stałego korzystania, jest to bardzo istotny argument za zniesieniem służebności przejazdu. Nie oznacza to jednak automatycznej wygranej. Sąd oceni, czy ta druga droga rzeczywiście pozwala normalnie korzystać z nieruchomości władnącej.

Znaczenie mają między innymi: stan techniczny alternatywnego dojazdu, jego szerokość, możliwość korzystania przez cały rok, nachylenie terenu, dostęp dla pojazdów potrzebnych przy danym sposobie użytkowania nieruchomości, a także to, czy dojazd jest prawnie zapewniony, a nie tylko faktycznie używany za czyjąś zgodą.

W sprawie podobnej do opisanej przez pana Damiana warto wykazać, że przejazd przez podwórko powoduje realne utrudnienia: stałe otwieranie bramy, zagrożenie dla dzieci, ograniczenie korzystania z obejścia, utrudnienia w prowadzeniu firmy, ryzyko dla towaru lub brak możliwości bezpiecznego ogrodzenia posesji.

Zmiana stosunków i szczególna uciążliwość

Przez zmianę stosunków należy rozumieć istotną zmianę okoliczności w porównaniu z chwilą ustanowienia służebności. Może to być na przykład powstanie nowej drogi, zmiana sposobu korzystania z nieruchomości obciążonej, zwiększenie natężenia przejazdów, rozbudowa budynku, rozpoczęcie działalności gospodarczej albo zmiana układu komunikacyjnego w okolicy.

Nie każda niedogodność wystarczy. Uciążliwość powinna być szczególna, czyli wyraźnie przekraczać zwykłe obciążenia związane z istnieniem służebności. Sąd będzie porównywał interes właściciela nieruchomości obciążonej z interesem właściciela nieruchomości władnącej.

Jeżeli przejazd odbywa się przez centralną część podwórka, uniemożliwia zamknięcie posesji, zagraża bezpieczeństwu domowników albo utrudnia korzystanie z budynków gospodarczych, są to okoliczności, które warto szczegółowo opisać i udowodnić.

Utrata wszelkiego znaczenia służebności

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia jest możliwe wtedy, gdy służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Chodzi o stan obiektywny i trwały, a nie tylko o chwilowe niekorzystanie z przejazdu albo konflikt między sąsiadami.

W orzecznictwie wskazuje się, że utrata wszelkiego znaczenia nie zachodzi, jeżeli służebność nadal zwiększa użyteczność nieruchomości władnącej choćby okresowo, na przykład przy trudnych warunkach pogodowych. Takie stanowisko wyrażono między innymi w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 11 września 1957 r., sygn. akt 3 CR 710/57.

Dlatego samo istnienie drugiej drogi nie zawsze wystarczy. Trzeba pokazać, że drugi dojazd realnie zastępuje dotychczasowy przejazd, jest prawnie dostępny i nie powoduje nadmiernych trudności dla właściciela nieruchomości władnącej.

Kto może wystąpić do sądu

Roszczenie o zniesienie służebności przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej. Jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, trzeba ustalić udziały, treść księgi wieczystej oraz to, którzy współwłaściciele powinni występować w sprawie. W praktyce bez uporządkowania udziałów i stanowiska współwłaścicieli postępowanie może się skomplikować.

Jeżeli dana osoba dopiero spodziewa się nabycia udziału w spadku, sama zapowiedź przyszłego dziedziczenia nie daje jeszcze pełnej pozycji właściciela. W takiej sytuacji należy ustalić, kto obecnie jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i kto może skutecznie wystąpić z roszczeniem.

Sprawę o zniesienie służebności co do zasady kieruje się do sądu w formie pozwu przeciwko właścicielowi nieruchomości władnącej. W pozwie trzeba dokładnie oznaczyć nieruchomości, wskazać treść służebności, żądanie jej zniesienia oraz podstawę prawną: art. 294 albo art. 295 Kodeksu cywilnego.

Jakie dowody przygotować

Najważniejsze dowody w sprawie o zniesienie służebności przejazdu to dokumenty i materiały pokazujące zarówno stan prawny, jak i faktyczny sposób korzystania z drogi.

• odpis księgi wieczystej nieruchomości obciążonej i władnącej,
• akt notarialny albo inne dokumenty ustanawiające służebność,
• mapa z przebiegiem służebności i alternatywnym dojazdem,
• zdjęcia, nagrania lub dokumentacja pokazująca uciążliwości,
• dowody na istnienie i jakość drugiego dojazdu,
• zeznania świadków, na przykład domowników, sąsiadów lub osób korzystających z posesji,
• dokumenty dotyczące prowadzonej działalności, jeżeli przejazd utrudnia jej wykonywanie.

W wielu sprawach przydatna może być opinia biegłego, zwłaszcza gdy spór dotyczy przebiegu drogi, możliwości technicznych wykonania dojazdu od innej strony albo wpływu służebności na wartość nieruchomości.

Wynagrodzenie za zniesienie służebności

Przy żądaniu opartym na art. 294 Kodeksu cywilnego zniesienie służebności następuje za wynagrodzeniem, chyba że uprawniony wyraźnie z niego zrezygnuje. Wynagrodzenie ma rekompensować utratę prawa, które nadal ma pewne znaczenie dla nieruchomości władnącej.

Przy żądaniu opartym na art. 295 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości obciążonej żąda zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Musi jednak udowodnić, że służebność utraciła wszelkie znaczenie. To trudniejsza przesłanka dowodowa, dlatego wybór podstawy prawnej powinien wynikać z realnych faktów, a nie tylko z chęci uniknięcia zapłaty.

Umowa z sąsiadem i wykreślenie z księgi wieczystej

Jeżeli sąsiad zgadza się na rezygnację ze służebności, najprostszą drogą może być umowa w odpowiedniej formie, a następnie złożenie wniosku o wykreślenie służebności z księgi wieczystej. Przy prawach ujawnionych w księdze wieczystej należy zadbać o dokument, który będzie podstawą wpisu.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, konieczna może być sprawa sądowa. Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia znoszącego służebność trzeba dopilnować wpisów wieczystoksięgowych, aby stan księgi odpowiadał rzeczywistości prawnej.

FAQ

Czy można samodzielnie zamknąć bramę i zablokować przejazd?

Nie powinno się tego robić, jeżeli służebność nadal obowiązuje. Samowolne blokowanie przejazdu może doprowadzić do sporu sądowego, roszczeń o przywrócenie możliwości korzystania albo żądania odszkodowania. Najbezpieczniej najpierw doprowadzić do zmiany stanu prawnego. Jeżeli problem polega nie na zniesieniu prawa, lecz na bieżącym blokowaniu drogi, właściwszy może być temat utrudnianie służebności przejazdu.

Czy druga droga dojazdowa zawsze wystarczy do zniesienia służebności?

Nie zawsze. Druga droga musi być realna, trwała i umożliwiać prawidłowe korzystanie z nieruchomości władnącej. Sąd sprawdzi nie tylko jej istnienie, ale także stan techniczny, dostępność przez cały rok i podstawę prawną korzystania.

Czy zniesienie służebności może nastąpić bez wynagrodzenia?

Tak, ale tylko wtedy, gdy służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Jeżeli nadal daje sąsiadowi choćby istotną korzyść okresową, sąd może nie uwzględnić żądania bez wynagrodzenia.

Czy wystarczy, że służebność jest dla mnie uciążliwa?

Sama uciążliwość może nie wystarczyć. Przy art. 294 Kodeksu cywilnego trzeba wykazać zmianę stosunków, szczególną uciążliwość oraz brak konieczności służebności do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Co zrobić, jeśli służebność jest wpisana w księdze wieczystej?

Po zawarciu umowy znoszącej służebność albo po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia sądu należy złożyć wniosek o wykreślenie służebności z księgi wieczystej. Dopiero wtedy księga będzie odzwierciedlała aktualny stan prawny.

Podsumowanie

Uciążliwa służebność przejazdu może zostać zniesiona, ale wymaga wykazania konkretnych przesłanek. Najważniejsze jest ustalenie, czy służebność nadal jest potrzebna sąsiadowi, czy istnieje realny alternatywny dojazd oraz jak bardzo przejazd obciąża właściciela nieruchomości.

Jeżeli służebność nadal ma pewne znaczenie, możliwe jest żądanie jej zniesienia za wynagrodzeniem. Jeżeli utraciła wszelkie znaczenie, można żądać zniesienia bez wynagrodzenia. W obu wariantach decydują dowody, treść dokumentów i praktyczna ocena warunków korzystania z obu nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 11 września 1957 r., sygn. akt 3 CR 710/57

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.