Szerokość miejsca parkingowego w garażu

Jak ustalić, jakie przepisy dotyczą miejsca postojowego?

W sprawach dotyczących szerokości miejsca parkingowego nie wystarczy zmierzyć aktualnej szerokości stanowiska i porównać jej z obecnym brzmieniem rozporządzenia. Trzeba najpierw ustalić, według jakich warunków technicznych zatwierdzono projekt garażu.

Najważniejsze są dokumenty inwestycji: projekt budowlany, pozwolenie na budowę, decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, rysunki garażu, dokumentacja powykonawcza oraz umowa sprzedaży miejsca postojowego albo udziału w hali garażowej. Jeżeli garaż był później przebudowywany, znaczenie ma także zakres tej przebudowy.

Co do zasady samo wejście w życie nowszych przepisów nie powoduje automatycznego obowiązku poszerzenia wszystkich istniejących miejsc postojowych. Inaczej może być jednak wtedy, gdy miejsce powstało niezgodnie z zatwierdzonym projektem, zostało błędnie wyznaczone, przebudowane albo sprzedane w sposób nieodpowiadający jego rzeczywistym cechom użytkowym.

Zobacz również: odległość miejsc postojowych od budynku usługowego

Minimalna szerokość miejsca postojowego według starszych przepisów

W starszym brzmieniu § 104 ust. 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych wskazywano, że stanowiska postojowe w garażu powinny mieć co najmniej 2,3 m szerokości i 5,0 m długości. Jednocześnie należało zachować odległość między bokiem samochodu a ścianą lub słupem co najmniej 0,5 m.

To oznacza, że sama szerokość 2,3 m nie zawsze rozstrzyga sprawę. Jeżeli miejsce znajduje się przy ścianie, przy słupie albo między dwiema ścianami, trzeba ocenić także, czy da się zachować wymaganą odległość od przeszkody i czy miejsce odpowiada zatwierdzonej dokumentacji.

Przy samochodzie o szerokości około 1,9 m i miejscu mającym 2,3 m szerokości łączny zapas po bokach wynosi tylko około 0,4 m. Jeżeli obok znajduje się ściana, trudno mówić o zachowaniu odległości 0,5 m między bokiem samochodu a ścianą. W praktyce taki układ może oznaczać, że stanowisko formalnie wyznaczono zbyt wąsko albo że nie nadaje się ono do normalnego korzystania zgodnie z jego przeznaczeniem.

Minimalna szerokość według nowszych warunków technicznych

Po nowelizacji warunków technicznych przyjęto szersze stanowiska postojowe dla samochodów osobowych. Dla nowych lub przebudowywanych garaży zasadniczo należy przyjmować co najmniej 2,5 m szerokości i 5,0 m długości stanowiska. Dla miejsc przeznaczonych dla osób z niepełnosprawnością stosuje się szersze wymagania.

Istotna jest również zmiana sposobu oceny odległości od przeszkód. W nowszym ujęciu liczy się odległość między dłuższą krawędzią stanowiska a ścianą lub słupem, a nie odległość od boku konkretnego samochodu. W typowych sytuacjach przyjmuje się co najmniej 0,3 m od ściany oraz co najmniej 0,1 m od słupa, o ile z konkretnego przepisu i projektu nie wynika wymóg dalej idący.

Jeżeli więc garaż był projektowany według nowszych wymagań, miejsce o szerokości 2,3 m co do zasady nie powinno być traktowane jako standardowe miejsce postojowe dla samochodu osobowego. Wyjątki i rozwiązania szczególne trzeba jednak weryfikować w dokumentacji konkretnego obiektu.

Miejsce przy ścianie albo na końcu drogi dojazdowej

Miejsce postojowe usytuowane na końcu drogi dojazdowej, przy ścianie ustawionej pod kątem prostym lub między ścianami, trzeba oceniać bardziej praktycznie niż stanowisko otwarte z obu stron. Nawet poprawna szerokość linii namalowanych na posadzce może nie wystarczyć, jeżeli nie da się wjechać, otworzyć drzwi albo opuścić samochodu w sposób typowy i bezpieczny.

W takiej sytuacji warto ustalić, czy problem wynika z samego projektu, z błędnego wykonania ściany, słupa lub oznakowania, czy z późniejszej decyzji wspólnoty lub zarządcy o przemalowaniu miejsc. Inne roszczenia będą przysługiwały wobec dewelopera lub sprzedawcy, a inne wobec wspólnoty albo podmiotu administrującego garażem.

Jeżeli miejsce jest częścią lokalu garażowego objętego odrębną księgą wieczystą, najczęściej właściciel nie jest właścicielem „wyrysowanego prostokąta” jako samodzielnej nieruchomości, lecz posiada udział w hali garażowej oraz prawo do wyłącznego korzystania z określonego stanowiska. Treść tego prawa trzeba odczytać z aktu notarialnego, umowy deweloperskiej, załącznika graficznego i regulaminu korzystania z garażu.

Co można zrobić, gdy miejsce jest za wąskie?

Pierwszym krokiem powinno być dokładne zmierzenie miejsca. Warto udokumentować szerokość w kilku punktach, odległość od ścian, słupów i innych przeszkód, szerokość drogi manewrowej oraz możliwość otwarcia drzwi po prawidłowym zaparkowaniu samochodu. Dobrze jest wykonać zdjęcia i zachować korespondencję z administratorem.

Następnie należy wystąpić do zarządcy, wspólnoty mieszkaniowej albo dewelopera o udostępnienie dokumentacji: rzutu garażu, projektu budowlanego, dokumentacji powykonawczej i informacji, według jakich przepisów zatwierdzono inwestycję. Jeżeli obecne oznakowanie nie odpowiada projektowi, można żądać przywrócenia prawidłowego wyznaczenia miejsc.

Jeżeli miejsce zostało kupione od dewelopera lub poprzedniego właściciela jako pełnowartościowe miejsce postojowe, a faktycznie nie nadaje się do normalnego parkowania, można rozważyć roszczenia z rękojmi za wady, roszczenie o obniżenie ceny, usunięcie wady, zamianę miejsca, a w skrajnych przypadkach także dalej idące roszczenia odszkodowawcze. Zakres żądań zależy od umowy, daty zakupu, rodzaju wady i tego, czy wada była znana kupującemu.

Jeżeli istnieje podejrzenie naruszenia przepisów budowlanych lub wykonania garażu niezgodnie z projektem, można również rozważyć zgłoszenie sprawy do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Nadzór budowlany nie rozstrzyga jednak typowych sporów cywilnych o cenę, odszkodowanie czy wykonanie umowy sprzedaży.

Jak przygotować reklamację lub pismo?

W piśmie warto wskazać numer miejsca postojowego, datę i podstawę nabycia prawa do korzystania z niego, rzeczywiste wymiary, opis przeszkód oraz to, na czym polega brak możliwości normalnego korzystania. Należy zażądać przedstawienia dokumentacji i wyjaśnienia, według jakich warunków technicznych miejsce zostało zaprojektowane.

Jeżeli pismo kierowane jest do sprzedawcy albo dewelopera, trzeba sformułować konkretne żądanie: usunięcie wady, zamianę miejsca, obniżenie ceny albo inne rozwiązanie. Jeżeli sprawa dotyczy zarządcy lub wspólnoty, warto żądać weryfikacji oznakowania i zgodności z dokumentacją techniczną garażu.

Nie należy opierać pisma wyłącznie na stwierdzeniu, że samochód ma określoną szerokość. Skuteczniejsza argumentacja łączy pomiary, dokumentację projektową, treść umowy i przepisy obowiązujące dla danej inwestycji.

FAQ

Czy miejsce postojowe 2,3 m jest zawsze niezgodne z prawem?

Nie zawsze. W starszych garażach taka szerokość mogła wynikać z wcześniejszych przepisów i zatwierdzonego projektu. Trzeba jednak dodatkowo ocenić położenie przy ścianie lub słupie oraz to, czy miejsce faktycznie spełnia wymagania użytkowe i projektowe.

Czy obecne przepisy nakazują poszerzyć stare miejsca parkingowe?

Co do zasady nie. Nowsze wymagania nie powodują automatycznego obowiązku przebudowy wszystkich istniejących garaży. Mogą mieć jednak znaczenie przy przebudowie, zmianie sposobu wyznaczenia miejsc albo gdy dotychczasowe wykonanie było niezgodne z projektem.

Czy szerokość samochodu ma znaczenie przy ocenie miejsca?

Tak, ale nie jest jedynym kryterium. Przy starszych przepisach ważna była odległość między bokiem samochodu a ścianą lub słupem. W sporze warto więc pokazać, że przy typowym samochodzie osobowym nie da się zachować wymaganych odstępów ani normalnie korzystać z miejsca.

Czy można żądać od dewelopera zamiany miejsca postojowego?

Można takie żądanie zgłosić, zwłaszcza gdy miejsce zostało sprzedane jako pełnowartościowe, a w rzeczywistości ma istotną wadę. To, czy żądanie będzie skuteczne, zależy od umowy, dokumentów sprzedaży, daty ujawnienia wady i dostępnych alternatywnych miejsc.

Kiedy warto zgłosić sprawę do nadzoru budowlanego?

Wtedy, gdy istnieje podejrzenie, że garaż wykonano niezgodnie z projektem, przepisami techniczno-budowlanymi albo pozwoleniem na budowę. Nadzór budowlany nie zastąpi jednak pozwu cywilnego ani reklamacji z tytułu rękojmi.

Źródła

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690 z późn. zm.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Dz.U. 2017 poz. 2285.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.