Przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy - dom za blisko drogi
• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Przed 5 laty geodeci wytyczyli granice drogi przyległej do naszej działki na podstawie dokumentów, jakimi wówczas dysponowali. Granice działki zostały pokazane, a nie wytyczone na papierze. Na tej podstawie stworzono mapkę do celów projektowych budowy domu, gdzie oznaczono wszystkie przyłącza, wodę na naszej działce, ogrodzenie sąsiadów. Starostwo na podstawie tej mapki stwierdziło zgodność z ich operatem technicznym wpisanym do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Gmina, wydając warunki zabudowy, ustaliła nieprzekraczalną linię zabudowy na 10 m. Rok temu powstał w gminie projekt drogi w oparciu o szkic graniczny z 1994 r. i przy tak zaprojektowanej drodze nasz dom znalazł się o 3 m za blisko, to znaczy odległość domu od drogi nie spełnia wymogu nieprzekraczalnej linii zabudowy, czyli wspomnianych 10 m. W ubiegłym roku zrobiliśmy inwentaryzację budynku, gdzie zaznaczono już granicę nowej drogi oraz dom został odebrany przez Nadzór Budowlany – i również zaznaczono zmianę drogi. Martwimy się, co będzie z naszym budynkiem, skoro stan drogi uległ zmianie. Czy jest ryzyko, że zostanie nam kiedyś cofnięty odbiór domu, bo teraz przekraczamy linię zabudowy? Jeżeli tak, to czy jest szansa na zalegalizowanie przekroczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy? Czy nasi geodeci popełnili błąd, wskazując granice na początku budowy? [do wglądu mapy i dokumentacja]
Jak jest ustalana obowiązująca linia nowej zabudowy?
Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) – linię wyznacza się w sposób określony w ust. 1 § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W wyroku WSA w Poznaniu z dnia 25 kwietnia 2018 r., II SA/Po 814/17, czytamy:
„Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, zaś zgodnie z ust. 3 tej samej jednostki redakcyjnej, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Organ drugiej instancji podkreślił, że pojęcie „linii zabudowy”, którym posługuje się ustawodawca w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., zawiera w sobie zarówno »obowiązujące linie zabudowy«, jak i »nieprzekraczalne linie zabudowy«; to zaś, czy w konkretnej sprawie będzie to nieprzekraczalna linia zabudowy, czy też obowiązująca linia zabudowy wynikać musi z analizy urbanistyczno-architektonicznej. Wykładnia zwrotu »przedłużenie linii istniejącej zabudowy« wskazuje, że chodzi o kontynuację linii zabudowy istniejącej na działkach bezpośrednio sąsiadujących.
(…) Prawidłowo wykonana analiza urbanistyczna powinna wskazywać nie tylko finalne parametry ustalone w oparciu o dane dotyczące istniejącej zabudowy, ale także dane wyjściowe, określone dla każdej działki znajdującej się w obszarze analizowanym. (…) w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie chodzi o to, by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej oraz by cyt. „jak najczęściej budowano »pod sznurek«, jak w wojsku czy też według reguł obozowych” (patrz A. Plucińska-Filipowicz w Komentarzu do § 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dostępnym w Systemie Informacji prawnej Lex), ale o to, by na podstawie zabudowy istniejącej możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie charakteru zabudowy.”
Nowa droga a zrealizowana budowa domu
Przenosząc przywołane przepisy i orzecznictwo na grunt opisanej sprawy, należy stwierdzić, że późniejsze przesunięcie granicy drogi nie może wpływać na zrealizowaną inwestycję. Nie może być mowy, aby nakazano dostosowanie budynku do nowego przebiegu granicy działki drogowej. Dodam jeszcze, że geodeta wytycza budynek w oparciu o aktualny przebieg granic. Nie ma znaczenia, że granice zmieniają się w trakcie inwestycji.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
