Przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy - dom za blisko drogi
• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Przed 5 laty geodeci wytyczyli granice drogi przyległej do naszej działki na podstawie dokumentów, jakimi wówczas dysponowali. Granice działki zostały pokazane, a nie wytyczone na papierze. Na tej podstawie stworzono mapkę do celów projektowych budowy domu, gdzie oznaczono wszystkie przyłącza, wodę na naszej działce, ogrodzenie sąsiadów. Starostwo na podstawie tej mapki stwierdziło zgodność z ich operatem technicznym wpisanym do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Gmina, wydając warunki zabudowy, ustaliła nieprzekraczalną linię zabudowy na 10 m. Rok temu powstał w gminie projekt drogi w oparciu o szkic graniczny z 1994 r. i przy tak zaprojektowanej drodze nasz dom znalazł się o 3 m za blisko, to znaczy odległość domu od drogi nie spełnia wymogu nieprzekraczalnej linii zabudowy, czyli wspomnianych 10 m. W ubiegłym roku zrobiliśmy inwentaryzację budynku, gdzie zaznaczono już granicę nowej drogi oraz dom został odebrany przez Nadzór Budowlany – i również zaznaczono zmianę drogi. Martwimy się, co będzie z naszym budynkiem, skoro stan drogi uległ zmianie. Czy jest ryzyko, że zostanie nam kiedyś cofnięty odbiór domu, bo teraz przekraczamy linię zabudowy? Jeżeli tak, to czy jest szansa na zalegalizowanie przekroczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy? Czy nasi geodeci popełnili błąd, wskazując granice na początku budowy? [do wglądu mapy i dokumentacja]
Jak jest ustalana obowiązująca linia nowej zabudowy?
Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) – linię wyznacza się w sposób określony w ust. 1 § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W wyroku WSA w Poznaniu z dnia 25 kwietnia 2018 r., II SA/Po 814/17, czytamy:
„Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, zaś zgodnie z ust. 3 tej samej jednostki redakcyjnej, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Organ drugiej instancji podkreślił, że pojęcie „linii zabudowy”, którym posługuje się ustawodawca w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., zawiera w sobie zarówno »obowiązujące linie zabudowy«, jak i »nieprzekraczalne linie zabudowy«; to zaś, czy w konkretnej sprawie będzie to nieprzekraczalna linia zabudowy, czy też obowiązująca linia zabudowy wynikać musi z analizy urbanistyczno-architektonicznej. Wykładnia zwrotu »przedłużenie linii istniejącej zabudowy« wskazuje, że chodzi o kontynuację linii zabudowy istniejącej na działkach bezpośrednio sąsiadujących.
(…) Prawidłowo wykonana analiza urbanistyczna powinna wskazywać nie tylko finalne parametry ustalone w oparciu o dane dotyczące istniejącej zabudowy, ale także dane wyjściowe, określone dla każdej działki znajdującej się w obszarze analizowanym. (…) w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie chodzi o to, by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej oraz by cyt. „jak najczęściej budowano »pod sznurek«, jak w wojsku czy też według reguł obozowych” (patrz A. Plucińska-Filipowicz w Komentarzu do § 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dostępnym w Systemie Informacji prawnej Lex), ale o to, by na podstawie zabudowy istniejącej możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie charakteru zabudowy.”
Nowa droga a zrealizowana budowa domu
Przenosząc przywołane przepisy i orzecznictwo na grunt opisanej sprawy, należy stwierdzić, że późniejsze przesunięcie granicy drogi nie może wpływać na zrealizowaną inwestycję. Nie może być mowy, aby nakazano dostosowanie budynku do nowego przebiegu granicy działki drogowej. Dodam jeszcze, że geodeta wytycza budynek w oparciu o aktualny przebieg granic. Nie ma znaczenia, że granice zmieniają się w trakcie inwestycji.
Przykłady
Dom na mapie był w porządku, ale droga się "przesunęła"
Pan Marek uzyskał warunki zabudowy w 2018 r. i zgodnie z nimi zaprojektował dom w odległości 6 metrów od planowanej drogi gminnej. Projekt, decyzje oraz pozwolenie na budowę bazowały na aktualnych wtedy danych geodezyjnych. Gdy inwestycja była niemal zakończona, okazało się, że gmina przystąpiła do modernizacji ewidencji gruntów i wyznaczyła nowy przebieg drogi – przesuwając ją o 2 metry w stronę jego działki. W efekcie budynek formalnie znalazł się zaledwie 4 metry od granicy drogi, naruszając nowo wyznaczoną linię zabudowy. Choć dom został odebrany, Marek żyje w niepewności, czy nowe dane nie wpłyną na jego legalność.
Zgoda urzędów, błąd w terenie
Państwo Kowalscy otrzymali pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego w 2020 roku. Projekt przewidywał, że front budynku znajdzie się dokładnie 10 metrów od drogi, zgodnie z warunkami zabudowy. Budowę rozpoczęto zgodnie z wytycznymi geodety. Dopiero po zakończeniu budowy i wykonaniu inwentaryzacji okazało się, że geodeta popełnił błąd – w terenie dom stanął o 1,5 metra bliżej drogi niż wynikało z projektu. Starostwo nie chciało uznać odbioru, a Kowalscy musieli wystąpić o legalizację odstępstwa – co wiązało się z dodatkowymi kosztami i ryzykiem odmowy.
Droga była tylko w planach, ale linia już obowiązywała
Pani Anna kupiła działkę budowlaną przy nieutwardzonej drodze gruntowej. W decyzji o warunkach zabudowy wskazano 12-metrową nieprzekraczalną linię zabudowy, co tłumaczono planowaną rozbudową drogi do szerokości 10 metrów z chodnikiem. Kobieta zaprojektowała dom zgodnie z wymogami, ale z racji braku fizycznych granic – geodeta przy wytyczeniu przyjął zbyt mały zapas. Po zakończeniu budowy nowy projekt rozbudowy drogi ujawnił, że dom znajduje się o 1,2 metra za blisko przyszłej drogi. Pani Anna musiała udowadniać, że budowała zgodnie z aktualnym stanem prawnym i geodezyjnym, zanim zmieniła się dokumentacja.
Podsumowanie
Przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy to problem, który może pojawić się nawet wtedy, gdy inwestor działał w dobrej wierze i zgodnie z obowiązującymi na moment budowy dokumentami. Przesunięcie granic drogi, zmiana danych geodezyjnych czy błędy wykonawcze mogą skutkować sytuacją, w której budynek formalnie znajduje się zbyt blisko pasa drogowego. W praktyce jednak, jeśli inwestycja została zrealizowana na podstawie prawomocnego pozwolenia, zgodnie z aktualnym stanem prawnym i została odebrana przez nadzór budowlany, nie powinno być mowy o cofnięciu decyzji ani konieczności rozbiórki. Kluczowe znaczenie ma moment wytyczenia budynku i obowiązujący wówczas stan ewidencji gruntów. Choć sytuacje takie mogą budzić niepokój właścicieli, istnieją podstawy prawne i orzecznictwo, które chronią inwestora przed konsekwencjami zmian, jakie nastąpiły już po zakończeniu budowy.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz wątpliwości dotyczące legalności położenia swojego domu względem drogi, potrzebujesz wsparcia w interpretacji warunków zabudowy lub chcesz wiedzieć, czy grożą Ci konsekwencje przekroczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy – skorzystaj z naszej porady prawnej online. Przeanalizujemy Twoją dokumentację, wskażemy możliwe rozwiązania i pomożemy zabezpieczyć Twoje prawa jako właściciela nieruchomości. Napisz do nas – szybko i wygodnie uzyskasz profesjonalną opinię prawną bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 25 kwietnia 2018 r., II SA/Po 814/17
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
» Warunki zabudowy na działce sąsiedniej, czy mogę zablokować inwestycję mieszkaniową
» Budowa małego obiektu na działce objętej planem zagospodarowania przestrzennego, ograniczenia i możliwe rozwiązania
» Zalewanie posesji po przebudowie drogi gminnej, obowiązki gminy i właściciela działki
» Wiata przerobiona na budynek, przepisy prawa budowlanego i możliwości działania
» Warunki zabudowy, przeniesienie decyzji i sprzedaż działek
Polecamy
Zadaj pytanie »
- Wykucie otworu w ścianie nośnej - jak zalegalizować remont i uniknąć kary?
- Szerokość drogi dojazdowej a pozwolenie na budowę
- Ogrodzenie przy drodze gminnej - zgłoszenie czy pozwolenie?
- Dobudowa garażu do domu bez pozwolenia na zgłoszenie
- Podniesienie działki sąsiada bez pozwolenia, jak się przeciwstawić?
