Kara za zamurowanie okna
• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Mam pytania odnośnie remontu mieszkania we wspólnocie. Kupiłem mieszkanie i wymieniłem wszystkie okna na trochę mniejsze, a w kuchni jedno zamurowałem. Dopiero później zorientowałem się, że to była ingerencja w ściany zewnętrzne budynku. Prace już zostały wykonane. Co z tym teraz zrobić? Czy można to zalegalizować? Czy czeka mnie kara za zamurowanie okna i zmniejszenie pozostałych? I jeszcze jedno pytanie – czy usunięcie dwóch ścianek działowych też powinno być zgłoszone?
Zamurowanie okna bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz bez zachowania procedury budowlanej
Ma Pan problem na dwóch płaszczyznach.
Pierwsza – to kwestia braku zgody wspólnoty mieszkaniowej na zamurowanie okna czy zmianę jego powierzchni. Na to potrzebuje Pan zgody wspólnoty, bez względu na wszystko.
Druga – to brak zachowania procedury budowlanej – zgłoszenia prac.
Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), dalej: ustawa – Prawo budowlane, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Przez roboty budowlane rozumie się budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego – art. 3 pkt 7 ustawy – Prawo budowlane.
Przebudową są roboty budowlane, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji – art. 3 pkt 7a ustawy – Prawo budowlane.
Bieżąca konserwacja, czy remont nie powodują zmiany kształtu lub wielkości otworów okiennych i nie polegają m.in. na zamurowaniu jednego otworu. Jeżeli ma dojść do takich zmian, to niezbędne staje się pozwolenie na budowę. Zdarzają się jednak inne wyroki sądów administracyjnych, które traktują wymianę okien jako remont, a zmianę wielkości otworów jako przebudowę.
Tak więc pozwolenie na budowę było wymagane w przypadku otworu w kuchni. Na wymianę na mniejsze okna także.
Jeśli chce Pan doprowadzić sprawę do stanu zgodnego z prawem musi Pan zgłosić do PINB samowolę budowlaną, uzyskać zgodę wspólnoty na takie zmiany, niestety zapłacić karę wyznaczoną przez PINB albo doprowadzić do stanu poprzedniego – taką decyzję wyda PINB.
Przebudowa ścianek w mieszkaniu nie wymaga żadnych procedur, o ile nie dotyczy ścian nośnych budynku. Tu potrzebny jest projekt i pozwolenie na budowę i znowu zgoda wspólnoty.
Przykłady
Pani Maria kupiła mieszkanie w zabytkowej kamienicy i postanowiła podczas generalnego remontu zamurować jedno z okien w łazience, które jej zdaniem nie miało praktycznego znaczenia. Prace zakończyła, ale kilka miesięcy później dostała pismo z urzędu nadzoru budowlanego. Okazało się, że sąsiad, któremu brak okna zmniejszył dopływ światła na klatkę schodową, zgłosił sprawę. Pani Maria musiała przejść procedurę legalizacji, uzyskać zgodę wspólnoty i zapłacić karę nałożoną przez PINB, zanim mogła spokojnie korzystać z mieszkania.
Pan Tomasz wymienił w swoim mieszkaniu wszystkie okna na mniejsze, by poprawić estetykę i energooszczędność lokalu. Nie wiedział jednak, że takie zmiany wymagają zgody wspólnoty i pozwolenia na budowę, bo wpływają na wygląd elewacji budynku. Wspólnota mieszkaniowa wszczęła postępowanie, twierdząc, że zaburzył jednolity charakter fasady. Tomasz musiał nie tylko stawić się na spotkaniu wspólnoty i tłumaczyć swoje decyzje, ale też zalegalizować zmiany, co wiązało się z dodatkowymi kosztami i formalnościami.
Małżeństwo Anna i Piotr w trakcie modernizacji swojego mieszkania w bloku z wielkiej płyty postanowiło usunąć dwie ścianki działowe, by stworzyć otwartą przestrzeń dzienną. Choć wydawało im się to drobną modyfikacją, sąsiad z dołu zauważył hałasy podczas prac i zgłosił je do administracji. Na szczęście, ponieważ ścianki nie były nośne, wystarczyło później przedstawić administracji projekt potwierdzający, że konstrukcja budynku nie została naruszona. Tym razem udało im się uniknąć większych problemów.
Podsumowanie
Zamurowanie okna czy zmiana jego wielkości bez zgody wspólnoty i odpowiednich formalności może prowadzić do poważnych konsekwencji. Nawet jeśli prace zostały już wykonane, właściciel mieszkania powinien jak najszybciej zgłosić samowolę do nadzoru budowlanego i uzyskać zgodę wspólnoty. W przeciwnym razie grozi mu kara finansowa lub nakaz przywrócenia budynku do stanu poprzedniego. Warto pamiętać, że każda ingerencja w ściany zewnętrzne wymaga pozwolenia na budowę, a przebudowa ścianek działowych wymaga rozwagi, zwłaszcza jeśli dotyczą one konstrukcji nośnej budynku.
Oferta porad prawnych
Jeżeli masz wątpliwości związane z remontem, samowolą budowlaną czy formalnościami przy zmianach w mieszkaniu, skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online. Szybko i wygodnie uzyskasz odpowiedź od doświadczonego prawnika, bez wychodzenia z domu. Pomożemy Ci ocenić sytuację, przygotować niezbędne dokumenty i przejść przez procedury legalizacji, abyś mógł spać spokojnie, nie martwiąc się o konsekwencje prawne.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
» Odwołanie od szerokości drogi wewnętrznej w warunkach zabudowy
» Możliwość przekształcenia obory w budynek mieszkalny
» Jak podział działki może skomplikować odbiór bliźniaka – scalenie czy ściana przeciwpożarowa?
» Budowa garażu na łące i skorzystanie z ustawy LEX Silos
» Zakup działki rekreacyjnej z domkiem, jak sprawdzić legalność budynku?
Polecamy
Zadaj pytanie »
- Wykucie otworu w ścianie nośnej - jak zalegalizować remont i uniknąć kary?
- Szerokość drogi dojazdowej a pozwolenie na budowę
- Ogrodzenie przy drodze gminnej - zgłoszenie czy pozwolenie?
- Dobudowa garażu do domu bez pozwolenia na zgłoszenie
- Podniesienie działki sąsiada bez pozwolenia, jak się przeciwstawić?