Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy konieczna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego?

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-04-27

Wynająłem lokal przychodni lekarskiej. Najemca, za moim pośrednictwem, zgłosił do urzędu planowany remont niewymagający pozwolenia tylko samego zgłoszenia. W odpowiedzi otrzymałem informację, że 10 lat temu poprzedni właściciel zgłosił lokal jako bar gastronomiczny i uzyskał zgodę na tę funkcję, więc teoretycznie nic innego w nim być nie może. Wedle urzędnika wszelka zmiana sposobu użytkowania wymaga procedury podobnej do pozwolenia na budowę. Problem polega na tym, że dla miejsca, gdzie znajduje się przedmiotowy lokal, nie ma miejscowego planu zagospodarowania terenu, co znacznie wydłuża całą procedurę. Pytanie: czy urzędnik miał rację, twierdząc, że należy wystąpić do urzędu o zmianę sposobu użytkowania? Chodzi o typowy lokal usługowy nie o mieszkanie. Najemca nie wymaga ode mnie, abym uzyskał zgodę z urzędu na prowadzenie działalności medycznej dla jego działalności tylko abym mu wynajął lokal usługowy a nie bar.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Niestety, na Pańskie pytanie trudno znaleźć jednoznaczną odpowiedź. Wydaje się jednak, że w przypadku takiej zmiany: lokal gastronomiczny – przychodnia lekarska, wystąpienie o zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego może okazać się konieczne.

Przepisy Prawa budowlanego nie podają bowiem definicji „zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego”. W art. 71 wskazują jedynie, że „jest nią w szczególności podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym (lub jego części) działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska lub wielkość lub układ obciążeń”.

Dokonanie zgłoszenia po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje bowiem skutków prawnych.

Brak jest niestety doprecyzowania przez ustawodawcę, na czym mogą polegać zmiany warunków (tj. bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń).

Warto tu zajrzeć do orzecznictwa, zgodnie z którym „przy badaniu sprawy dotyczącej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części niezbędne jest ustalenie pierwotnego sposobu użytkowania obiektu oraz porównanie tych ustaleń z nową działalnością, która ma być w nim prowadzona, lub porównanie tych ustaleń z zintensyfikowniem dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, z punktu widzenia oddziaływania zmian na warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń” (wyrok WSA w Warszawie z 17 lipca 2008, VII SA/Wa 670/08).

Przyjmuje się, że „skutek w postaci zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego wyraża się w tym, że dla danego celu, w jakim użytkowany jest obiekt lub jego część, przepisy prawa wymagają spełnienia określonych norm i standardów przeciwpożarowych. Zmiana tych warunków oznacza zatem, że należy spełnić odpowiednie standardy, właściwe dla jakiegoś rodzaju użytkowania obiektu” (wyrok WSA Lublin z 27 listopada 2008, II SA/Lu 520/08).

Należy również zwrócić uwagę, że „zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (…) może nie wymagać wykonywania związanych z tą zmianą robót budowlanych (np. przebudowy)” (wyrok WSA w Rzeszowie z 26 listopada 2008, II SA/Rz 457/08).

„Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym (lub jego części) działalności, związanej z jego użytkowaniem, wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi (lub jego części), związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego użytkowania” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 4 lutego 2010, II SA/Go 640/09).

Określenie „w szczególności” oznacza, że „wymienione rodzaje przeróbek lub zmieniające określone warunki rodzaje działalności zostały wymienione jedynie przykładowo.

Tak więc jedynie zmiany, o jakich mowa w ww. przepisie lub podobne w skutkach, „powodują konieczność sporządzenia stosownego zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej” (wyrok WSA w Białymstoku z 31 marca 2007, II SA/Bk 196/07). Przez zmianę wymagającą pozwolenia właściwego organu uznaje się podjęcie nowego rodzaju produkcji, nawet jeśli nastąpiło w tej samej a tylko zmodyfikowanej (dostosowanej) instalacji (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 grudnia 2008, II OSK 1718/07), lub zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli wywołuje to skutki określone w ww. przepisie (wyrok WSA w Warszawie z 2 grudnia 2009, VIII SA/Wa 440/09).

Wymagania ogólne, jakim powinny odpowiadać pod względem sanitarnym pomieszczenia i urządzenia wszystkich zakładów opieki zdrowotnej, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 10 listopada 2006 r. (Dz. U. Nr 213, poz. 1568) można podzielić na:

  • wymagania ogólnoprzestrzenne,
  • wymagania dodatkowe dla niektórych pomieszczeń i urządzeń,
  • wymagania dotyczące oświetlenia naturalnego,
  • wymagania ogólnobudowlane,
  • wymagania dotyczące instalacji.

Rozporządzenie jest aktem wykonawczym Ministra Zdrowia, obowiązuje od 9 grudnia 2006 r. W porównaniu do poprzednio obowiązującego rozporządzenia zrezygnowano z przepisów ściśle budowlanych, np. dotyczących dźwigów, okien czy szerokości korytarzy, uznając, że kwestie te są dostatecznie uregulowane w przepisach Prawa budowlanego.

Jak widać, zmiana profilu działalności może wiązać się ze zmianą funkcji lokalu, w którym prowadzona jest działalność, ale nie można mylić „zmiany przeznaczenia lokalu” z „pozwoleniem na zmianę sposobu jego użytkowania”. Nie każda zmiana sposobu użytkowania lokalu przez przedsiębiorcę będzie powodowała zmianę jego funkcji w rozumieniu Prawa budowlanego. Zmiana użytkowania lokalu może jednak wymagać zgłoszenia właściwemu organowi, a przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – również uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

W każdym razie warto złożyć wniosek. Nie wiąże się to z żadną inną procedurą jak tylko zgłoszeniem. Po 30 dniach w razie braku sprzeciwu – można spokojnie prowadzić inny rodzaj działalności niż poprzednio.

Ewentualne pozwolenia budowlane na remonty (o ile lokal spełnia wymagania do takiego rodzaju działalności) leżą potem w gestii najemcy.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Zmiana sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na częściowo usługowy

Zmiana sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na częściowo usługowy

Od kilku lat prowadzimy wynajem czterech pokoi w naszym domu. Powierzchnia wynajmowanych pokoi nie przekracza 30% całkowitej powierzchni budynku mieszkalnego....

Zmiana przeznaczenia gruntu stanowiącego wewnętrzną drogę konieczną

W jaki sposób zmienić przeznaczenie użytkowe gruntu, który figuruje w rejestrach gminy jako działka do przyłączenia, a w rzeczywistości jest...

 

Tymczasowy obiekt budowlany a warunki techniczne

Tymczasowy obiekt budowlany a warunki techniczne

Posiadam działkę rekreacyjną o wymiarach: szer. 4,5 m dł. 150 m. Na tej działce jest postawiona przyczepa gastronomiczna, z której jest prowadzona...

Jak uregulować stan prawny części działki zajętej pod drogę i uzyskać odszkodowanie?

Jak uregulować stan prawny części działki zajętej pod drogę i uzyskać odszkodowanie?

W 1999 r. ojciec wyraził zgodę na zajęcie części nieruchomości (również za nieżyjącą mamę) pod poszerzenie drogi krajowej. W rezultacie część...

Umieszczenie kompostownika blisko płotu

Sąsiadka umiejscowiła kompostownik w odległości 0,5 m od granicy działki, czyli bardzo blisko płotu. Nie chce go usunąć pomimo moich próśb. Byłam...

 

Zmiana użytkowania obiektu budowlanego i uciążliwość sąsiedztwa

Przed 3 laty urząd gminy poinformował mnie, że sąsiad złożył wniosek o rozbudowę istniejącego budynku gospodarczego i zmianę sposobu...