Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na częściowo usługowy

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2015-09-18

Od kilku lat prowadzimy wynajem czterech pokoi w naszym domu. Powierzchnia wynajmowanych pokoi nie przekracza 30% całkowitej powierzchni budynku mieszkalnego. Pokoje są wykorzystywane raczej w sezonie letnim, ale mamy ofertę w Internecie jako pokoje całoroczne. Czy jesteśmy zobowiązani dokonać zmiany sposobu użytkowania budynku na częściowo usługowy? Prowadzimy oczywiście działalność gospodarczą związaną z wynajmem pokoi, rozliczamy ją i płacimy podatki.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

W myśl art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy uznać w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Użyty w treści przepisu zwrot „w szczególności” wskazuje, że określona w nim definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie jest pełna. Oznacza to, że wymienione rodzaje „przeróbek” lub zmieniające określone warunki rodzaje działalności zostały podane jedynie przykładowo. Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego sposobu użytkowania.

Niestety, w Pani sprawie wszystko zależy od kwalifikacji budynku przez organy, a te charakteryzują się niezwykłą wyobraźnią i to zróżnicowaną pod względem terytorialnym – proszę wybaczyć określenie.

Artykuł 3 pkt 2a Prawa budowlanego stanowi, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Wprowadzenie ograniczenia wydzielenia powierzchni użytkowej do 30% ma zapobiegać budowaniu budynków jednorodzinnych, które w rzeczywistości mają pełnić funkcję wielorodzinną bądź użytkową.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Posłużenie się w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) sformułowaniem „w szczególności” oznacza, że wskazanie to ma charakter wyłącznie przykładu, nie wyłączając innych zdarzeń wpływających na zmianę sposobu korzystania z obiektu budowlanego. Powołując się na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, organ odwoławczy wskazał, iż przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu.

Prowadzenie w budynku działalności w postaci wynajmowania pokoi zmienia co najmniej warunki bezpieczeństwa pożarowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Budynek przeznaczony na potrzeby handlu jest budynkiem użyteczności publicznej, co wynika z przepisu § 3 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) i musi spełniać określone dla tego typu obiektów warunki techniczne.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się przede wszystkim do ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w tym obiekcie działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego zmienionego sposobu użytkowania. Wymagania te zostały określone w art. 5 Prawa budowlanego i uwzględniają wymienione w art. 71 ust. 1 pkt 2 warunki w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zasadniczy spór w sprawie sprowadza się do oceny, czy wynajem pokoi w domu jednorodzinnym na cele mieszkalne osobom trzecim stanowi zmianę sposobu użytkowania domu. Jednoznaczna odpowiedź na to pytanie determinuje rozstrzygnięcie w sprawie.

Zatem według ustawodawcy zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) jest przede wszystkim podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej wymienione w przepisie warunki. Ugruntowany jest w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, iż przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagającą pozwolenia właściwego organu należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki określone w powołanym art. 71 Prawa budowlanego (por. np. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w Warszawie z dnia 2 grudnia 2009 roku, VIII SA/Wa, Lex Nr 583654; z dnia 12 września 2008 roku, VII SA/Wa 355/08, Lex Nr 521308 oraz z dnia 29 czerwca 2005 roku, VII SA/Wa 476/05, Lex Nr 179074 oraz w Opolu z dnia 27 września 2007 roku, II SA/Op 288/07, Lex Nr 376753 i inne). Skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela powołany pogląd zaprezentowany w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Powiatowy Inspektor Sanitarny wskazał, iż fakt zamieszkania w typowym budynku jednorodzinnym dodatkowo kilkunastu osób powoduje zmianę standardów higieniczno-sanitarnych. Stwierdzenie takie, zdaniem Sądu wskazuje, iż w stanie faktycznym sprawy mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. W tym miejscu uzupełniając zaprezentowany pogląd inspektora sanitarnego należy zwrócić uwagę na zapisy załącznika Nr 7 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 roku w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (t. j. Dz. U. z 2006 roku Nr 22, poz. 169 ze zm.), który określa minimalne wymagania co do wyposażenia dla innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie. Przy czym pod pojęciem usług hotelarskich należy rozumieć krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych (art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o usługach turystycznych, t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 223, poz. 2268 ze zm.).

Te 30% nie jest tu magiczną liczbą. W razie sporu obowiązek poszukiwania dowodów ciąży bowiem nie tylko na organie administracji, obarcza także stronę, która z reguły, w swym dobrze rozumianym interesie powinna wykazać dbałość o przedstawienie środków dowodowych (por. także: Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz Z. Janowicza, Wydawnictwo Prawnicze PWN, Warszawa 1999r., str. 228). Strona jest równorzędnym partnerem organu w zakresie prawa do inicjowania dowodów, co wynika zarówno z art. 78 K.p.a. jak i z zasady czynnego udziału stron w postępowaniu (art. 10 K.p.a.).

I tu przychodzą z pomocą następujące argumenty – przez budynek zamieszkania zbiorowego należy rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny. Wyodrębnienie takiej kategorii budynków nie oznacza, że pokoje w budynkach mieszkalnych nie mogą być wykorzystywane pod wynajem w związku z prowadzoną działalnością agroturystyczną, przy zachowaniu mieszkalnej funkcji budynku. Przepisy Prawa budowlanego tego nie zabraniają, a np. art. 35 ust. 3 ustawy o usługach turystycznych wyraźnie stanowi, że za inne obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, uważa się także wynajmowane przez rolników pokoje, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania. Oznacza to, iż za obiekty w rozumieniu tej ustawy uważa się pokoje, a nie cały budynek.

Reasumując, jeśli w Państwa budynku mieszkalnym jest zachowana funkcja obiektu jako mieszkalnego, a najem stanowi minimalną część – nie mamy do czynienia z trwałą zmianą wymagającą zgłoszenia, aczkolwiek – tak jak napisałam – spotkałam się już z odmiennymi stanowiskami PINB.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy odpłatnych porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile kosztuje porada prawna?

Wszystkie sprawy wyceniane są indywidualnie i zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje. Ceny zaczynają się od 40 zł.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin od momentu zaakceptowania wpłaty. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Na czym polega ochrona historycznego otoczenia nieruchomości?

Od niedawna moja nieruchomość (dom mieszkalny z lat 30-tych XX w.) wraz z jej historycznym otoczeniem jest ujęta w gminnej ewidencji...

Jaka szerokość drogi wystarczy na dojazd do działki?

Mam 13-arową działkę. W jej przedniej części posadowiony jest mój dom. Chciałabym ją podzielić na dwie i sprzedać tę dalszą, w drugiej...

Czy konieczna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego?

Wynająłem lokal przychodni lekarskiej. Najemca, za moim pośrednictwem, zgłosił do urzędu planowany remont niewymagający pozwolenia tylko samego zgłoszenia....

Jak zablokować możliwość parkowania na terenach zielonych?

W środku starych działek była pusta działka, na której wybudowano 3 domy. Z nami sąsiadują od strony naszego ogrodu. Wczoraj zauważyliśmy, że obszary...

Zagospodarowanie działki rolnej, czyli na co zezwala ustawa o ochronie gruntów rolnych?

Do mojej działki, na której wybudowałem dom, przylega działka rolna o wielkości 800 m 2 , której również jestem właścicielem. Do obu...

Odrolnienie terenu po postawieniu domu

Niedawno złożyłem w starostwie zgłoszenie robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę, polegających na budowie budynku gospodarczego...

Wycinka drzew mimo zakazu

Mam poważny problem z którym nie umiem poradzić sobie sam. Nasz sąsiad mimo zakazu prowadzonej wycinki drzew nadal to robi, wycinając drzewa wraz...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »