Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na częściowo usługowy

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2015-09-18

Od kilku lat prowadzimy wynajem czterech pokoi w naszym domu. Powierzchnia wynajmowanych pokoi nie przekracza 30% całkowitej powierzchni budynku mieszkalnego. Pokoje są wykorzystywane raczej w sezonie letnim, ale mamy ofertę w Internecie jako pokoje całoroczne. Czy jesteśmy zobowiązani dokonać zmiany sposobu użytkowania budynku na częściowo usługowy? Prowadzimy oczywiście działalność gospodarczą związaną z wynajmem pokoi, rozliczamy ją i płacimy podatki.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat
Wszystko jest tak, jak być powinno - SUPER!!
Grażyna, 60 lat, Asystent Prezesa

W myśl art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy uznać w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Użyty w treści przepisu zwrot „w szczególności” wskazuje, że określona w nim definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie jest pełna. Oznacza to, że wymienione rodzaje „przeróbek” lub zmieniające określone warunki rodzaje działalności zostały podane jedynie przykładowo. Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego sposobu użytkowania.

Niestety, w Pani sprawie wszystko zależy od kwalifikacji budynku przez organy, a te charakteryzują się niezwykłą wyobraźnią i to zróżnicowaną pod względem terytorialnym – proszę wybaczyć określenie.

Artykuł 3 pkt 2a Prawa budowlanego stanowi, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Wprowadzenie ograniczenia wydzielenia powierzchni użytkowej do 30% ma zapobiegać budowaniu budynków jednorodzinnych, które w rzeczywistości mają pełnić funkcję wielorodzinną bądź użytkową.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Posłużenie się w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) sformułowaniem „w szczególności” oznacza, że wskazanie to ma charakter wyłącznie przykładu, nie wyłączając innych zdarzeń wpływających na zmianę sposobu korzystania z obiektu budowlanego. Powołując się na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, organ odwoławczy wskazał, iż przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu.

Prowadzenie w budynku działalności w postaci wynajmowania pokoi zmienia co najmniej warunki bezpieczeństwa pożarowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Budynek przeznaczony na potrzeby handlu jest budynkiem użyteczności publicznej, co wynika z przepisu § 3 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) i musi spełniać określone dla tego typu obiektów warunki techniczne.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się przede wszystkim do ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w tym obiekcie działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego zmienionego sposobu użytkowania. Wymagania te zostały określone w art. 5 Prawa budowlanego i uwzględniają wymienione w art. 71 ust. 1 pkt 2 warunki w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zasadniczy spór w sprawie sprowadza się do oceny, czy wynajem pokoi w domu jednorodzinnym na cele mieszkalne osobom trzecim stanowi zmianę sposobu użytkowania domu. Jednoznaczna odpowiedź na to pytanie determinuje rozstrzygnięcie w sprawie.

Zatem według ustawodawcy zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) jest przede wszystkim podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej wymienione w przepisie warunki. Ugruntowany jest w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, iż przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagającą pozwolenia właściwego organu należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki określone w powołanym art. 71 Prawa budowlanego (por. np. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w Warszawie z dnia 2 grudnia 2009 roku, VIII SA/Wa, Lex Nr 583654; z dnia 12 września 2008 roku, VII SA/Wa 355/08, Lex Nr 521308 oraz z dnia 29 czerwca 2005 roku, VII SA/Wa 476/05, Lex Nr 179074 oraz w Opolu z dnia 27 września 2007 roku, II SA/Op 288/07, Lex Nr 376753 i inne). Skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela powołany pogląd zaprezentowany w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Powiatowy Inspektor Sanitarny wskazał, iż fakt zamieszkania w typowym budynku jednorodzinnym dodatkowo kilkunastu osób powoduje zmianę standardów higieniczno-sanitarnych. Stwierdzenie takie, zdaniem Sądu wskazuje, iż w stanie faktycznym sprawy mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. W tym miejscu uzupełniając zaprezentowany pogląd inspektora sanitarnego należy zwrócić uwagę na zapisy załącznika Nr 7 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 roku w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (t. j. Dz. U. z 2006 roku Nr 22, poz. 169 ze zm.), który określa minimalne wymagania co do wyposażenia dla innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie. Przy czym pod pojęciem usług hotelarskich należy rozumieć krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych (art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o usługach turystycznych, t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 223, poz. 2268 ze zm.).

Te 30% nie jest tu magiczną liczbą. W razie sporu obowiązek poszukiwania dowodów ciąży bowiem nie tylko na organie administracji, obarcza także stronę, która z reguły, w swym dobrze rozumianym interesie powinna wykazać dbałość o przedstawienie środków dowodowych (por. także: Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz Z. Janowicza, Wydawnictwo Prawnicze PWN, Warszawa 1999r., str. 228). Strona jest równorzędnym partnerem organu w zakresie prawa do inicjowania dowodów, co wynika zarówno z art. 78 K.p.a. jak i z zasady czynnego udziału stron w postępowaniu (art. 10 K.p.a.).

I tu przychodzą z pomocą następujące argumenty – przez budynek zamieszkania zbiorowego należy rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny. Wyodrębnienie takiej kategorii budynków nie oznacza, że pokoje w budynkach mieszkalnych nie mogą być wykorzystywane pod wynajem w związku z prowadzoną działalnością agroturystyczną, przy zachowaniu mieszkalnej funkcji budynku. Przepisy Prawa budowlanego tego nie zabraniają, a np. art. 35 ust. 3 ustawy o usługach turystycznych wyraźnie stanowi, że za inne obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, uważa się także wynajmowane przez rolników pokoje, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania. Oznacza to, iż za obiekty w rozumieniu tej ustawy uważa się pokoje, a nie cały budynek.

Reasumując, jeśli w Państwa budynku mieszkalnym jest zachowana funkcja obiektu jako mieszkalnego, a najem stanowi minimalną część – nie mamy do czynienia z trwałą zmianą wymagającą zgłoszenia, aczkolwiek – tak jak napisałam – spotkałam się już z odmiennymi stanowiskami PINB.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Na czym polega ochrona historycznego otoczenia nieruchomości?

Od niedawna moja nieruchomość (dom mieszkalny z lat 30-tych XX w.) wraz z jej historycznym otoczeniem jest ujęta w gminnej ewidencji nieruchomości niewpisanych do rejestru zabytków, ale podlega ochronie i opiece. Stąd pytania: Jak należy rozumieć „historyczne otoczenie”? Czy chodzi tutaj o utrzymanie istniejącego zagospodarowania działki wokół budynku, nasadzeń, drzew itp.? Czy mogę np. wyciąć rosnące na niej drzewa albo wybudować garaż?

Jaka szerokość drogi wystarczy na dojazd do działki?

Mam 13-arową działkę. W jej przedniej części posadowiony jest mój dom. Chciałabym ją podzielić na dwie i sprzedać tę dalszą, w drugiej linii zabudowy. Na mojej działce ustanowiłabym konieczny przejazd. Czy taki 3,5-metrowy wystarczy? Dzielnica nie ma planu zagospodarowania.

Czy konieczna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego?

Wynająłem lokal przychodni lekarskiej. Najemca, za moim pośrednictwem, zgłosił do urzędu planowany remont niewymagający pozwolenia tylko samego zgłoszenia. W odpowiedzi otrzymałem informację, że 10 lat temu poprzedni właściciel zgłosił lokal jako bar gastronomiczny i uzyskał zgodę na tę funkcję, więc teoretycznie nic innego w nim być nie może. Wedle urzędnika wszelka zmiana sposobu użytkowania wymaga procedury podobnej do pozwolenia na budowę. Problem polega na tym, że dla miejsca, gdzie znajduje się przedmiotowy lokal, nie ma miejscowego planu zagospodarowania terenu, co znacznie wydłuża całą procedurę. Pytanie: czy urzędnik miał rację, twierdząc, że należy wystąpić do urzędu o zmianę sposobu użytkowania? Chodzi o typowy lokal usługowy nie o mieszkanie. Najemca nie wymaga ode mnie, abym uzyskał zgodę z urzędu na prowadzenie działalności medycznej dla jego działalności tylko abym mu wynajął lokal usługowy a nie bar.

Jak zablokować możliwość parkowania na terenach zielonych?

W środku starych działek była pusta działka, na której wybudowano 3 domy. Z nami sąsiadują od strony naszego ogrodu. Wczoraj zauważyliśmy, że obszary przeznaczone na zagospodarowanie zielenią, w tym ten pod naszym ogrodzeniem – wyłożyli betonową ażurowa płytą i zakładamy, że będą to regularne miejsca postojowe. Jak możemy zareagować i argumentować nasze niezadowolenie co do parkowania mniej niż 3 metry od granicy działki – a właściwie zablokować możliwość parkowania pod naszą działką?

Zagospodarowanie działki rolnej, czyli na co zezwala ustawa o ochronie gruntów rolnych?

Do mojej działki, na której wybudowałem dom, przylega działka rolna o wielkości 800 m2, której również jestem właścicielem. Do obu działek dochodzi droga; działka rolna w kształcie trójkąta dwoma bokami graniczy z polami uprawnymi. Pytania: czy mogę ogrodzić działkę rolną? Czy mogę na niej postawić wiatę? Czy wiata może dochodzić do granicy działki (granicy z polem)? Czy mogę wybrukować część działki rolnej?

Odrolnienie terenu po postawieniu domu

Niedawno złożyłem w starostwie zgłoszenie robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę, polegających na budowie budynku gospodarczego o wym. o powierzchni zabudowy 24 m2 posadowionego na płycie fundamentowej, materiał ścian i konstrukcji dachu drewno, dach dwuspadowy kryty dachówką. Na przedmiotowej działce w roku 2012 po uzyskaniu pozwolenia na budowę postawiono budynek mieszkalny jednorodzinny, organ wydający decyzję wydał również obowiązek uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej części gruntu, uzyskano takową decyzję z wyłączeniem z produkcji rolniczej gruntu (w załączniku). Teraz otrzymałem postanowienie do zgłoszenia, gdzie zostałem wezwany do dostarczenia decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zgodnie z art. 11 ust. 1 i 4 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych? Czy zasadne jest stanowisko starosty?

Wycinka drzew mimo zakazu

Mam poważny problem z którym nie umiem poradzić sobie sam. Nasz sąsiad mimo zakazu prowadzonej wycinki drzew nadal to robi, wycinając drzewa wraz z zamieszkałymi w nich ptakami i wiewiórkami, przez co niszczy ich gniazda i jajka. Ponadto robi niwelację gruntu bez jakichkolwiek planów oraz bez pomiarów geodezyjnych oraz pozwoleń, przez co niszczy cieki wody gruntowej, co poważnie może zagrozić naszemu budynkowi. Co robić?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »