Przeniesienie warunków zabudowy po podziale działki, kiedy urząd może odmówić?

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy

Problem nie jest łatwy do rozstrzygnięcia. Już na wstępie muszę zaznaczyć, że ze wskazanego przez Panią fragmentu decyzji podziałowej nie wynika przeniesienie warunków na każdą wydzieloną działkę. Zapisy decyzji stanowią jedynie tyle, że ten podział gwarantuje spełnienie warunków, jakie zostały wydane. Nie oznacza to, że automatycznie przenoszone są na posiadacza wydzielonych działek.

Sytuacja, z jaką się Pani spotkała, jest przedmiotem wielu rozważań – zarówno doktryny, jak i orzecznictwa. De facto mielibyśmy bowiem do czynienia z przeniesieniem decyzji o warunkach zabudowy w częściach dotyczących konkretnych działek. Dopuszczalność takiego działania jest dyskusyjna.

Artykuł 63 ust. 5 zdanie 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje możliwość przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy za zgodą strony, na której rzecz decyzja taka została wydana, na rzecz innej osoby, jeżeli przejmie ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Aby organ był zobligowany do przeniesienia, muszą zostać spełnione określone warunki. Są to:

1) zgoda strony, na której rzecz decyzja o warunkach została wydana,

2) zobowiązanie się przez osobę, na której rzecz decyzja ta ma być przeniesiona, do przejęcia wszystkich warunków zawartych w tej decyzji.

Ze względu na okoliczności faktyczne, pragmatyzm, ustaloną praktykę wystawiania warunków zabudowy na gotowe przedsięwzięcia ogólne (jak budowa osiedli) do tej pory rzeczą niebudzącą niczyich wątpliwości ani zastrzeżeń było przenoszenie decyzji o warunkach przez podział osnowy pierwotnej decyzji na części oraz dokonywanie zmiany adresata w ten sposób, że w miejsce adresata pierwotnego (w odniesieniu do części osnowy pierwotnej decyzji odpowiadającej poszczególnym działkom powstałym w wyniku zatwierdzenia podziału geodezyjnego) wpisywano nowe podmioty. Praktyka taka sprzyjała interesom właścicieli nieruchomości, a także zainteresowanych realizacją obiektów budowlanych na poszczególnych działkach powstałych w wyniku zatwierdzenia ich geodezyjnego podziału. Praktyce tej nie sprzeciwiały się ani sądy administracyjne, ani samorządowe kolegia odwoławcze – jako organy lokalizacyjne wyższego stopnia.

Przeniesienie warunków zabudowy a podział działki

Praktykę tę afirmował zaś do pewnego stopnia wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 679/06. O niedopuszczalności przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 63 ust. 5 zdanie 1 u.p.z.p. w części orzekł już 27 października 2011 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (sygn. akt II SA/Sz 918/11). Stwierdził on, że: „W rozpoznawanej sprawie problematyczne stało się jednak to, że mająca być przedmiotem przeniesienia decyzja o warunkach zabudowy dotyczyła działki o nr (…) i możliwości zabudowania jej trzema budynkami, zbiornikami bezodpływowymi na nieczystości wraz z infrastrukturą towarzyszącą, gdy tymczasem przeniesienie ustalonych dla takiej nieruchomości warunków zabudowy miałoby nastąpić w stosunku do dwóch z trzech działek powstałych w wyniku podziału działki o nr (…). Oznacza to, że przedmiotem przeniesionej decyzji o warunkach zabudowy nie stałaby się decyzja ustalająca warunki zabudowy dla tego samego terenu, ale dla innych działek, o nawet sumarycznie mniejszej powierzchni oraz nie dla trzech, ale dwóch budynków, czyli dla odmiennego stopnia ich zagospodarowania od wynikającego z pierwotnej decyzji”.

W ocenie sądu okoliczności te nie pozwalają na uznanie, że „podmiot przejmujący przejąłby wszystkie warunki zawarte w decyzji Wójta Gminy (…). Zaakceptowanie poglądu zaprezentowanego w skardze byłoby niezgodne z art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sposób oczywisty uniemożliwiając przyjęcie przez podmiot przejmujący wszystkich warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy, wydanej dla innej działki, nie tylko pod względem numeru (…)”. W podobnych orzeczeniach wskazywano jednomyślnie, że: „Na gruncie u.p.z.p. nie ma możliwości przeniesienia decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na nowy podmiot w części, szczególnie w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy dotyczy nieruchomości stanowiącej jedną działkę”.

Pojawiły się później wyroki łagodniejsze w swej wymowie. Także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku stwierdził, że: „Skoro decyzja została wydana nie dla jednej działki, lecz dla szeregu działek powstałych w wyniku podziału, i określono w niej warunki zabudowy dla każdej z działek, jakie powstaną w wyniku podziału, oraz pozostaną w obrocie prawnym, wobec czego może prowadzić do realizacji zabudowy w ramach osobnych inwestycji, na podstawie odrębnych pozwoleń na budowę, wydawanych dla poszczególnych części terenu inwestycji objętego warunkami zabudowy, zatem przeniesienie decyzji o warunkach w części na jedną z działek, przy zachowaniu pozostałych postanowień decyzji, nie może być uznane za sprzeczne z tym celem”.

Jak Pani widzi, nie ma jednoznacznej odpowiedzi na Pani pytanie. Wyroki łagodniejsze wydawane są do warunków obejmujących już wydzielone działki. Co więcej, próba zmiany stanowiska spotkała się z reakcją Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku (sygn. akt II SA/Gd 346/19) orzeczono bowiem, że przeniesienie części decyzji jest możliwe, ale tylko wówczas, gdy w pierwotnej decyzji zostanie przewidziany podział działki na szereg kolejnych działek. W takiej sytuacji możliwa byłaby nie tylko zmiana adresata decyzji, lecz i rozczłonkowanie treści decyzji macierzystej. Wyrok ten został jednak uchylony wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 sierpnia 2020 r. (sygn. akt II OSK 684/20). W orzeczeniu tym NSA stwierdził, że na podstawie art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dopuszczalne jest przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na inny podmiot wyłącznie w całości, tzn. bez możliwości dokonywania zmian w treści decyzji, poza danymi inwestora, na którego rzecz decyzja jest przenoszona. NSA podkreślił, że przy przenoszeniu decyzji zmiana oznaczenia działki jest niedopuszczalna, gdyż de facto oznaczałaby ustalenie warunków zabudowy dla innej działki, niż przewidywała pierwotna decyzja. Zdaniem sądu główną przesłanką stojącą za brakiem możliwości stosowania tego typu praktyk przy przenoszeniu decyzji jest fakt, że gdyby wniosek o ustalenie warunków zabudowy obejmował obszar samej tylko wydzielonej działki, to wówczas inny (najpewniej mniejszy) byłby obszar poddany analizie, co mogłoby skutkować ustaleniem innych warunków zabudowy albo brakiem możliwości ich ustalenia, o ile wyznaczony dla wydzielonej działki obszar analizowany nie sięgałby do żadnych zabudowanych działek.

Uchylenie poprzedniego przeniesienia warunków zabudowy

Zatem, jak Pani widzi, aktualnie przeniesienie, na którym Pani zależy, nie jest możliwe. Pyta Pani, czy w takiej sytuacji możliwe jest uchylenie poprzedniego przeniesienia. Wobec ostatecznych decyzji administracyjnych organy mają kilka możliwości zadziałania. Na przykład zgodnie z art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego „decyzja ostateczna, na mocy której strona nabyła prawo, może być w każdym czasie za zgodą strony uchylona lub zmieniona przez organ administracji publicznej, który ją wydał, jeżeli przepisy szczególne nie sprzeciwiają się uchyleniu lub zmianie takiej decyzji i przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes strony”. Zastosowanie tego sposobu wymaga jednak Pani zgody.

Zgodnie z art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego „Organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która:

1) wydana została z naruszeniem przepisów o właściwości;

2) wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa;

3) dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną albo sprawy, którą załatwiono milcząco;

4) została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie;

5) była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały;

6) w razie jej wykonania wywołałaby czyn zagrożony karą;

7) zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa”.

Jest tu pewne pole do popisu dla organów administracji, chociaż trudno mówić o rażącym naruszeniu prawa, skoro same sądy tak często zmieniają zdanie. Właściwy do stwierdzenia nieważności decyzji w przypadkach wymienionych w art. 156 jest organ wyższego stopnia, a gdy decyzja wydana została przez ministra lub samorządowe kolegium odwoławcze – ten organ.

Postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji wszczyna się na żądanie strony lub z urzędu. Zatem gmina musiałaby tu dokonać samodonosu do SKO, co jest wątpliwe. Zgodnie z art. 145 Kodeksu postępowania administracyjnego „W sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli:

1) dowody, na których podstawie ustalono istotne dla sprawy okoliczności faktyczne, okazały się fałszywe;

2) decyzja wydana została w wyniku przestępstwa;

3) decyzja wydana została przez pracownika lub organ administracji publicznej, który podlega wyłączeniu stosownie do art. 24, 25 i 27;

4) strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu;

5) wyjdą na jaw istotne dla sprawy nowe okoliczności faktyczne lub nowe dowody istniejące w dniu wydania decyzji, nieznane organowi, który wydał decyzję;

6) decyzja wydana została bez uzyskania wymaganego prawem stanowiska innego organu;

7) zagadnienie wstępne zostało rozstrzygnięte przez właściwy organ lub sąd odmiennie od oceny przyjętej przy wydaniu decyzji (art. 100 § 2);

8) decyzja została wydana w oparciu o inną decyzję lub orzeczenie sądu, które zostało następnie uchylone lub zmienione”.

Żadna z tych przesłanek nie zachodzi w niniejszej sprawie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168

2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717

3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 679/06
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 918/11
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 sierpnia 2020 r., sygn. akt II OSK 684/20

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.