Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzeciw na budowę warsztatu samochodowego sąsiada

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2020-11-27

Sąsiad otrzymał pozwolenie na budowę dużego warsztatu samochodowego w ostrej granicy z moją działką. Ściana na granicy ma mieć 12,5 m długości oraz 9 m szerokości. Działka, na której ma powstać warsztat samochodowy, ma wymiary ok. 40 x 25 m. Złożyłem odwołane od decyzji, ze względu na niezachowanie prawidłowej odległości od granicy. Co prawda, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje budowę na granicy działki, ale przy zachowaniu przepisów szczególnych. Nie rozumiem, o jakie przepisy tu chodzi? Ponadto tak duży warsztat ma powstać na osiedlu, na którym są tylko domki jednorodzinne. Moje odwołanie od decyzji zostało przez wojewodę odrzucone z twierdzeniem, iż budowa na granicy jest w tym przypadku zgodna z prawem, a fakt, że inwestycja powstaje na osiedlu jednorodzinnym, nie ma znaczenia, gdyż warsztat samochodowy nie jest uciążliwy dla otoczenia. Zastanawiam się nad zaskarżeniem decyzji do sądu administracyjnego i proszę o wyjaśnienie, czy są ku temu podstawy. Czy jest jakakolwiek szansa na zablokowanie inwestycji sąsiada lub zmuszenie go do odsunięcia się od mojej granicy na przepisową odległość? Obecnie ta działka jest niezabudowana. Projekt warsztatu nie zawiera części mieszkalnej, sąsiad posiada dom nieopodal. Sąsiednie działki są zabudowane domkami jednorodzinnymi.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Sprzeciw na budowę warsztatu samochodowego sąsiada

Ograniczenie w swobodnym korzystaniu z nieruchomości spowodowane nową inwestycją

Bazując na przedstawionym opisie i na dołączonej dokumentacji, mogę stwierdzić, że powinien się Pan odwołać od decyzji, której można zarzucić naruszenie:

  • art. 5 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane;
  • § 12-13, § 57-60, § 323-327 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej w skrócie „Rozporządzenie”);
  • art. 144 i art. 145 Kodeksu cywilnego;
  • art. 2 pkt 1 oraz pkt 14, art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Planowana inwestycja ograniczy swobodne korzystanie z sąsiednich nieruchomości przez ich właścicieli; inwestor nie zachował warunków określonych w Rozporządzeniu w zakresie zabudowy i zagospodarowania działki budowlanej (§ 12-13), nasłonecznienia i oświetlenia nieruchomości sąsiednich (§ 57-60), bezpieczeństwa pożarowego (§ 207 i następne), ochrony środowiska itd.

Wymóg naturalnego oświetlenia

Dokonując sprawdzenia projektu z § 13 Rozporządzenia w zakresie wymaganego naturalnego oświetlenia pomieszczeń organ I i II nie odniósł się do tego, że w pobliżu projektowanego budynku są pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi, dla których wymagane jest naturalne oświetlenie oraz obiekty, które mogłyby przesłaniać pomieszczenia w projektowanym budynku (działki zabudowane). Zgodnie z § 60 Rozporządzenia – pokoje mieszkalne powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy w godzinach od 7-17, przy czym w mieszkaniu wielopokojowym dopuszcza się ograniczenie tego wymagania co najmniej do jednego pokoju.

Minimalne odległości od granicy działki

Zgodnie z § 12 ust. 1 Rozporządzenia – jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

2) 3 m –- w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Przywołany przepis § 12 ust. 1 Rozporządzenia ustanawia ogólną zasadę sytuowania budynków na działce budowlanej, przy czym prawodawca jednocześnie zastrzega, iż zasada ta doznaje pewnych wyjątków, a czyni to m.in. w § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia. Stosownie do § 12 ust. 3 pkt 1 – w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m. Należy zwrócić uwagę, iż zarówno ustęp 1, jak i ustęp 3 § 12 Rozporządzenia odwołują się do § 271-273 Rozporządzenia i przepisów odrębnych, a nadto § 12 ust. 1 odwołuje się także do § 13 i § 60 Rozporządzenia.

Skoro zaś przepis § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia czyni wyraźne zastrzeżenie o konieczności uwzględnienia § 13, § 60 i § 271-273, to tym samym nie jest możliwe stosowanie § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia bez sprawdzenia, czy zastosowaniu tego przepisu w okolicznościach konkretnej sprawy nie sprzeciwiają się przepisy § 13, § 60 i § 271-273 bądź przepisy odrębne.

Uwzględnienie § 13, § 60 lub § 271-273 Rozporządzenia bądź przepisów odrębnych w określonych okolicznościach sprawy może wyłączać możliwość zastosowania w tej sprawie § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia. Jeśli zatem § 13, § 60 lub § 271-273 Rozporządzenia bądź przepisy odrębne będą przemawiać przeciwko stosowaniu § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia, to mimo że działka budowlana będzie miała szerokość mniejszą niż 16 m, zastosowanie w takiej sprawie § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia nie będzie możliwe.

Działka o szerokości mniejszej niż 16 m

Przepis § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia umożliwia sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m tylko w przypadku spełnienia łącznie wszystkich przesłanek ustanowionych w tym przepisie. Do przesłanek ustanowionych w § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia należy zachowanie zgodności zamierzenia inwestycyjnego z § 13, § 60 i § 271-273 Rozporządzenia oraz przepisami odrębnymi. Stosowanie § 12 ust. 3 pkt 1 nie może prowadzić do naruszenia czy też obejścia tych przepisów prawa. A zatem, dla zastosowania § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia w danej sprawie nie jest wystarczające stwierdzenie, że działka inwestora ma szerokość mniejszą niż 16 m, lecz konieczne jest stwierdzenie, że nie sprzeciwiają się temu § 13, § 60 i § 271-273 Rozporządzenia i przepisy odrębne.

Usytuowanie budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe

Natomiast w rozdziale 7 Rozporządzenia określone zostały w § 271-273 odległość ściany zewnętrznej wznoszonego budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej przy uwzględnieniu rodzaju budynku i klasy odporności ogniowej (§ 271), odległość ściany zewnętrznej wznoszonego budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej (§ 272) i przewidują, w jakich sytuacjach nie ustala się odległości między ścianami zewnętrznymi budynków położonych na jednej działce budowlanej (§ 273). I tu zaznaczę, że tego w decyzji nie ma.

Podał Pan, że działka ma szerokość 25 m, więc nie spełnia kryteriów Rozporządzenia o zmniejszeniu odległości od granicy. A nawet jeśli, powołując się tylko na zapisy planu, to nie ma mowy o zabezpieczeniu przeciwpożarowym. W każdym razie, w oparciu tylko o przedstawione dokumenty dostrzegam poważne wątpliwości co do zasadności decyzji wydanej przez wojewodę.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »

Poduszki