Sprzeciw na budowę warsztatu samochodowego sąsiada

Ograniczenie w swobodnym korzystaniu z nieruchomości spowodowane nową inwestycją

Bazując na przedstawionym opisie i na dołączonej dokumentacji, mogę stwierdzić, że powinien się Pan odwołać od decyzji, której można zarzucić naruszenie:

• art. 5 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane;
• § 12-13, § 57-60, § 323-327 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej w skrócie „Rozporządzenie”);
• art. 144 i art. 145 Kodeksu cywilnego;
• art. 2 pkt 1 oraz pkt 14, art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Planowana inwestycja ograniczy swobodne korzystanie z sąsiednich nieruchomości przez ich właścicieli; inwestor nie zachował warunków określonych w Rozporządzeniu w zakresie zabudowy i zagospodarowania działki budowlanej (§ 12-13), nasłonecznienia i oświetlenia nieruchomości sąsiednich (§ 57-60), bezpieczeństwa pożarowego (§ 207 i następne), ochrony środowiska itd.

Zobacz też: Niezachowanie odległości od granicy działki

Wymóg naturalnego oświetlenia

Dokonując sprawdzenia projektu z § 13 Rozporządzenia w zakresie wymaganego naturalnego oświetlenia pomieszczeń organ I i II nie odniósł się do tego, że w pobliżu projektowanego budynku są pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi, dla których wymagane jest naturalne oświetlenie oraz obiekty, które mogłyby przesłaniać pomieszczenia w projektowanym budynku (działki zabudowane). Zgodnie z § 60 Rozporządzenia – pokoje mieszkalne powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy w godzinach od 7-17, przy czym w mieszkaniu wielopokojowym dopuszcza się ograniczenie tego wymagania co najmniej do jednego pokoju.

Minimalne odległości od granicy działki

Zgodnie z § 12 ust. 1 Rozporządzenia – jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

2) 3 m –- w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Przywołany przepis § 12 ust. 1 Rozporządzenia ustanawia ogólną zasadę sytuowania budynków na działce budowlanej, przy czym prawodawca jednocześnie zastrzega, iż zasada ta doznaje pewnych wyjątków, a czyni to m.in. w § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia. Stosownie do § 12 ust. 3 pkt 1 – w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m. Należy zwrócić uwagę, iż zarówno ustęp 1, jak i ustęp 3 § 12 Rozporządzenia odwołują się do § 271-273 Rozporządzenia i przepisów odrębnych, a nadto § 12 ust. 1 odwołuje się także do § 13 i § 60 Rozporządzenia.

Skoro zaś przepis § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia czyni wyraźne zastrzeżenie o konieczności uwzględnienia § 13, § 60 i § 271-273, to tym samym nie jest możliwe stosowanie § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia bez sprawdzenia, czy zastosowaniu tego przepisu w okolicznościach konkretnej sprawy nie sprzeciwiają się przepisy § 13, § 60 i § 271-273 bądź przepisy odrębne.

Uwzględnienie § 13, § 60 lub § 271-273 Rozporządzenia bądź przepisów odrębnych w określonych okolicznościach sprawy może wyłączać możliwość zastosowania w tej sprawie § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia. Jeśli zatem § 13, § 60 lub § 271-273 Rozporządzenia bądź przepisy odrębne będą przemawiać przeciwko stosowaniu § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia, to mimo że działka budowlana będzie miała szerokość mniejszą niż 16 m, zastosowanie w takiej sprawie § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia nie będzie możliwe.

Działka o szerokości mniejszej niż 16 m

Przepis § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia umożliwia sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m tylko w przypadku spełnienia łącznie wszystkich przesłanek ustanowionych w tym przepisie. Do przesłanek ustanowionych w § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia należy zachowanie zgodności zamierzenia inwestycyjnego z § 13, § 60 i § 271-273 Rozporządzenia oraz przepisami odrębnymi. Stosowanie § 12 ust. 3 pkt 1 nie może prowadzić do naruszenia czy też obejścia tych przepisów prawa. A zatem, dla zastosowania § 12 ust. 3 pkt 1 Rozporządzenia w danej sprawie nie jest wystarczające stwierdzenie, że działka inwestora ma szerokość mniejszą niż 16 m, lecz konieczne jest stwierdzenie, że nie sprzeciwiają się temu § 13, § 60 i § 271-273 Rozporządzenia i przepisy odrębne.

Usytuowanie budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe

Natomiast w rozdziale 7 Rozporządzenia określone zostały w § 271-273 odległość ściany zewnętrznej wznoszonego budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej przy uwzględnieniu rodzaju budynku i klasy odporności ogniowej (§ 271), odległość ściany zewnętrznej wznoszonego budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej (§ 272) i przewidują, w jakich sytuacjach nie ustala się odległości między ścianami zewnętrznymi budynków położonych na jednej działce budowlanej (§ 273). I tu zaznaczę, że tego w decyzji nie ma.

Podał Pan, że działka ma szerokość 25 m, więc nie spełnia kryteriów Rozporządzenia o zmniejszeniu odległości od granicy. A nawet jeśli, powołując się tylko na zapisy planu, to nie ma mowy o zabezpieczeniu przeciwpożarowym. W każdym razie, w oparciu tylko o przedstawione dokumenty dostrzegam poważne wątpliwości co do zasadności decyzji wydanej przez wojewodę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.