Odstępstwa od wymogu odległości od granicy działki

Pytanie pana Igora dotyczyło istniejącego budynku na granicy działki. Istniejący od 30 lat budynek mieszkalny jednorodzinny jest zlokalizowany w odległości 1,20 m od granicy działki. Pan Igor jako inwestor planuje zmianę konstrukcji dachu z czterospadowego na dwuspadowy. Kalenica będzie równoległa do granicy działki, a okap 60 cm od lica ściany (120 – 60 = 60, czyli mniej niż 100 cm). Chodzi więc o to, że istniejący budynek z istniejącym dachem jest zlokalizowany niezgodnie z obecnie obowiązującym Prawem budowlanym (niezachowanie odległości od granicy działki). Okap nowego dachu może mieć 50, 60 lub 70 cm, ponieważ jest na etapie projektowania, lecz nie zmieni to faktu, że i tak nie będzie spełniał wymagań prawa. Pan Igor nie może więc wpisać w projekcie budowlanym i projekcie zagospodarowania terenu faktycznych wymiarów i odległości, bo każdy urzędnik mu powie, że jest to niezgodne z przepisami. Na sąsiedniej działce stoi podobny dom. Jest oddalony od granicy o 20 m. Sąsiad pana Igora oświadczył, że przebudowa mu w niczym nie przeszkadza. Dla tego obszaru został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie ma w nim odniesienia do odległości od granicy działki dla budynku już istniejącego. Pan Igor zapytał nas, czy istnieje jakiś sposób na obejście problemu z odległością od granicy.

Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych

Z dniem 1 stycznia 2018 r. weszła w życie zmiana rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, umożliwiająca budowę przy granicy działek z kilku wypadkach. Rozwiązania problemu pana Igora poszukiwać należy w tych właśnie przepisach. Stosownie do § 12 rozporządzenia:

1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271−273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
   1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
   2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.
3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271−273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271−273, dopuszcza się:
   1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
   2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
   3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.
5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2-4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
   1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
   2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.
7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.
8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271−273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.
9. Odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się.
10. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1−9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.

Mając powyższe na uwadze, można by rozważyć dokonanie podziału nieruchomości pana Igora na mniejszą działkę, tak aby szerokość działki, na której zlokalizowany jest budynek, wynosiła 16 m lub mniej.

Zobacz też: Budowa w granicy działki

Znaczenie szerokości działek, na których planowana jest inwestycja

Dla zastosowania przepisu § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dopuszczającego możliwość usytuowania obiektu budowlanego w granicy z sąsiednią działką budowlaną w przypadku bardzo wąskich działek, znaczenie ma tylko szerokość działki lub działek, na których planowana jest inwestycja, a nie wszystkich sąsiednich działek będących własnością inwestora (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 sierpnia 2018 r. II OSK 2176/16).

Dodatkowym rozwiązaniem jest porozumienie się z sąsiadką i zawarcie stosownej umowy, z której będzie wynikać prawo do dysponowania również jej nieruchomością do celów budowlanych. Wówczas zamierzenie inwestorskie obejmowałoby kilka nieruchomości w znaczeniu geodezyjnym i tym samym Pana nieruchomość nie byłaby usytuowana „w granicy nieruchomości”.

Zgodnie z definicją legalną pojęcia „prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane” – jest nim tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót (art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego). Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie to dotyczy „działki budowlanej”, której definicja legalna została zawarta w art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem przez pojęcie „działki budowlanej” należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Przeczytaj też: Odległość między budynkami na sąsiednich działkach

Usytuowanie budynku- warunki techniczne

Treść § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazuje na to, że ściana budynku bez otworów może być usytuowana albo w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, albo bezpośrednio przy tej granicy, przy czym możliwość taką przewidywać musi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy. Zacytowany przepis zawiera alternatywę rozłączną, a zaakcentowanie przez prawodawcę bezpośredniości lokalizowania ściany budynku bez otworów przy granicy bądź też w odległości 1,5 m od granicy wyklucza takie rozumienie normy zawartej w § 12 ust. 2, które dopuszcza usytuowanie budynku w dowolnej odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną, byleby mieściła się w przedziale od 1−1,5 m (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 czerwca 2018 r., sygn. akt II OSK 1823/16).

Okap dachu a granica działki – celem § 12 ust. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest to, żeby usytuowanie budynku na działce oraz ustalenie odległości okapu budynku od granicy działki sąsiedniej nie naruszało uzasadnionych interesów osób trzecich. W przypadku właściciela zarówno działki zabudowanej przedmiotowym budynkiem, jak i działki, na granicy, z którą zlokalizowany jest okap dachu, nie można mówić o naruszeniu uzasadnionego interesu osób trzecich (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 19 kwietnia 2017 r., sygn. akt II SA/Po 189/17).

Zobacz również: Odległość budynku gospodarczego od domu na tej samej działce

Zgoda właściciela na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane

Jeśli właściciel wyraził zgodę na wzniesienie budynku na gruncie i zgoda ta została „skonsumowana” przez realizację budowy na podstawie pozwolenia na budowę, to należy uznać, że w sytuacji, gdy użytkownik budynku zamierza wykonać remont instalacji gazowej wewnątrz budynku, nie następuje ingerencja w uprawnienia właściciela nieruchomości, która uszczuplałaby te uprawnienia w stosunku do uszczuplenia, na które właściciel nieruchomości wyraził zgodę w czasie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2017 r., sygn. akt II OSK 2439/15).

Wyrażona w umowie zgoda właściciela na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane nie jest oświadczeniem o charakterze procesowym, które strona może cofnąć czy zmodyfikować w toku postępowania. Oświadczenie takie ma charakter materialnoprawny, ponieważ może wywołać skutki w zakresie prawa materialnego przewidziane w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 11 maja 2016 r., sygn. akt II SA/Ke 199/16).

Wydanie pozwolenia na budowę nie jest uzależnione od uprzedniego podziału geodezyjnego działki gruntowej, na której ma być realizowana inwestycja. Nie wynika to z żadnego przepisu prawa. Nie ma też przeszkód, aby jeden obiekt budowlany był zlokalizowany w granicy np. dwóch działek gruntu (tzw. działek geodezyjnych), jeżeli tworzą one jedną nieruchomość gruntową, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Kwestią istotną dla udzielenia pozwolenia na budowę jest natomiast złożenie przez inwestorów oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 13 października 2015 r., sygn. akt II SA/Po 297/15).

O ile tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu lub ograniczonego prawa rzeczowego co do zasady jest wystarczającą podstawą do uznania, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane istnieje, o tyle w przypadku tytułu wynikającego ze stosunku zobowiązaniowego ustawa wyraźnie stanowi, że tytuł ten musi „przewidywać uprawnienia do wykonywania robót budowlanych” (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2018 r., sygn. akt II OSK 2648/16).

Przeczytaj również: Przebudowa budynku w granicy działki

Zakup brakującego fragmentu działki od sąsiadki i wyznaczenie nowej jej granicy

Trzecią możliwością do rozważenia jest zakup brakującego fragmentu działki od sąsiadki i wyznaczenie nowej jej granicy.

W tym miejscu wskazać należy na ograniczenia związane z dopuszczalnością podziału nieruchomości. Zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n.: „Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6”.

Ustęp 3b precyzuje, iż „jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części”.

Zobacz też: Odległość miejsc parkingowych od okien

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 sierpnia 2018 r. sygn. akt II OSK 2176/16
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 czerwca 2018 r., sygn. akt II OSK 1823/16
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 19 kwietnia 2017 r., sygn. akt II SA/Po 189/17
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2017 r., sygn. akt II OSK 2439/15
7. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 13 października 2015 r., sygn. akt II SA/Po 297/15
8. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 11 maja 2016 r., sygn. akt II SA/Ke 199/16

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.