Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przebudowa dachu domu usytuowanego w granicy - czy potrzebna zgoda sąsiada?

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2017-07-14

Nieżyjący już sąsiad przed 50 laty otrzymał zgodę na budowę domu w granicy. Obecnie zamieszkująca w tym domu osoba, która nie jest właścicielem ani działki, ani tego domu, zmieniła konstrukcję i kształt dachu, wysuwając go na naszą stronę o 35 cm. Jako sąsiedzi nie zostaliśmy poinformowani o planowanych remontach czy rozbudowach. Czy takie przebudowy są zgodne z prawem?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat

Swoje rozważania rozpocznę od wskazania przepisów dotyczących sytuowania nieruchomości na działce.

Zgodnie z art. § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej jako rozporządzenie):

„1. Jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m;

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej;

3) rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych;
4)  sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.”

Według ustępu 5 tego paragrafu – „Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa;

2) 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej”.

Z racji tego, że dom stoi w granicy nieruchomości, to właściciel nieruchomości sąsiedniej powinien być uczestnikiem postępowania w sprawie zezwolenia na przebudowę i zmianę konstrukcji dachu, chyba że w ogóle takie postępowanie się nie odbyło, a prace nie były zgłoszone w starostwie.

Przede wszystkim należałoby więc ustalić, czy zakres robót wykonanych na tym budynku wymagał pozwolenia na budowę lub choćby zgłoszenia.

Na gruncie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, terminem „remont” określa się wykonanie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Tak określony remont wystarczy zgłosić staroście (lub prezydentowi miasta na prawach powiatu). Zgłoszenie powinno określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania remontu oraz termin jego rozpoczęcia.

Terminem przebudowa określa się – wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Moim zdaniem przebudowa dachu, o której Pan wspomina, nie została nawet zgłoszona do starostwa, bowiem do zawiadomienia o planie przeprowadzenia remontu trzeba załączyć m.in. oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w niektórych przypadkach także szkice obrazujące planowane prace. Pan zaś wskazał, że inwestor nie ma prawa ani do działki, ani do budynku, stąd trudno powiedzieć, na jakiej zasadzie ten remont został przeprowadzony (może ta osoba jest najemcą lub dzierżawcą również tego domu i miała zgodę właściciela nieruchomości).

Generalnie wskazuję, że bez wiedzy urzędów można za to przeprowadzać prace określone jako „bieżąca konserwacja”. Pojęcie to nie jest zdefiniowane w ustawie, a w rozumieniu ukształtowanym przez orzecznictwo sądów administracyjnych i decyzje Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego obejmuje wszelkie roboty mające na celu utrzymanie obiektu w dobrym stanie w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem lub zniszczeniem i obejmuje m.in. wymianę okiem (o ile nowe mają takie same rozmiary jak dotychczasowe), malowanie ścian czy położenie płytek na podłodze lub na ścianach.

Prace dodatkowe (inne niż bieżąca konserwacja bądź remont będący przywróceniem stanu pierwotnego) wymagają pozwolenia na budowę, choć granica może być tu dla niektórych niejasna. Przykładowo, wymiana całego orurowania centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami stanowi remont (bo jest przywróceniem stanu pierwotnego), ale już dodatkowe poprowadzenie instalacji na inne pomieszczenie, np. garaż, strych czy piwnicę stanowić będzie przebudowę i wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Pozwolenia wymagają też nadbudowa i rozbudowa. Pierwsza operacja to zwiększenie wysokości budynku, a druga – jego powierzchni.

Wymiana dachówki, a nawet całej konstrukcji dachu, jeżeli będzie ona wykonana tak jak pierwotna, będzie stanowiła remont, ale już wstawienie okna dachowego, co spowoduje zmianę konstrukcji dachu, będzie przebudową wymagającą uzyskania pozwolenia na budowę.

Pan wskazał na zmianę konstrukcji dachu, co spowodowało przejście krawędzi dachu na teren nieruchomości sąsiedniej, co moim zdaniem wymaga pozwolenia na budowę.

Wykonanie robót bez odpowiedniej zgody to samowola budowlana, która może zakończyć się karą grzywny i obowiązkiem przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego.

Należałoby więc o tym procederze powiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego w celu weryfikacji prowadzonych robót budowlanych przez faktycznego posiadacza tej nieruchomości. Takie zawiadomienie nic nie kosztuje, a pozwoli sprawdzić, czy roboty są prowadzone zgodnie z Prawem budowlanym.

Prace prowadzone przez posiadacza tego budynku nie są zgodne z prawem – sądzę, że tak jest, już tej podstawie, że wychodzą poza granicę gruntu sąsiedniego o wskazane przez Pana 35 cm.

Tak więc dopuszczalne jest rozbudowanie i nadbudowanie budynku usytuowanego na działce budowlanej, jeśli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe odległości, nadbudowa będzie dotyczyła maksymalnie jednej kondygnacji, a w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie będzie, ani otworów okiennych, ani otworów drzwiowych.

W sytuacji, gdyby rozbudowa lub nadbudowa budynku nie spełniała wymienionych w tekście warunków, konieczne byłoby przeprowadzenie procedury odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 9 Prawa budowlanego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Projekt remontu mieszkania

Zamierzam zrobić remont we własnym mieszkaniu z przeniesieniem dwóch ścianek działowych o 30 cm oraz ze zrobieniem nowych drzwi do pokoju w innej ściance działowej. We wspólnocie mieszkaniowej powiedziano, że taki remont wymaga tylko zgłoszenia w urzędzie dzielnicy. W dziale architektury urzędu dowiedziałam się, że nawet przeniesienie ścian działowych wymaga złożenia w urzędzie projektu remontu (w 4 egzemplarzach) oraz otrzymania pozwolenia (w ciągu 65 dni) na przeprowadzenie remontu. Gdzie jest prawda? Jesteśmy z mężem właścicielami tego mieszkania.

Budowa domku letniskowego - z pozwoleniem czy bez?

Czy między 1970 a 1995 rokiem można było budować domki letniskowe niezwiązane z gruntem bez pozwoleń/zgłoszeń?

Czy nie powinienem być uznany za stronę w pozwoleniu na budowę?

Sąsiad dostał pozwolenie na budowę budynku usługowo-mieszkalnego w odległości 3,5m od granicy (według istniejącej dokumentacji), o którą się toczy postępowanie przed sądem ponieważ, moje ogrodzenie stoi 2 m od planowanej inwestycji i po ewentualnym przegranym procesie przez sąsiada budynek będzie wybudowany 2 m od granicy. Czy w takim wypadku nie powinienem być uznany za stronę w pozwoleniu na budowę?

Jak wypisać działkę z rejestru objętą ochroną konserwatora zabytków

Mam działkę wpisaną do terenu urbanistycznego objętego ochroną konserwatora zabytków – działka jest nieuzbrojona i w granicy tego obszaru. Potrzebuję tę działkę wypisać z rejestru, gdyż konserwator wymyśla nierealne żądania odnośnie budowy tutaj domu. Jak to zrobić?

Domek dla dzieci przy płocie sąsiada

Jestem właścicielką domku jednorodzinnego. W tym roku postawiliśmy w odległości ok. 0,5 m od płotu sąsiada domek drewniany dla dzieci (typowy, kupiony w Castoramie). Wysokość domku to ok. 3 m. Domek ustawiony jest od strony północnej sąsiada (nasza południowa). Dom sąsiada stoi w odległości chyba 4 m, gdyż ma okna wychodzące na naszą działkę, w tym także na domek. Proszę o informację, czy muszę przestawiać domek zgodnie z żądaniem sąsiada?

Zgubienie dziennika budowy

Zgubiłem dziennik budowy. Jestem inwestorem i nie wiem co mam zrobić, aby oddać budynek do użytkowania. Jak mogę rozwiązać mój problem?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »