Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak wypisać działkę z rejestru objętą ochroną konserwatora zabytków

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2017-07-10

Mam działkę wpisaną do terenu urbanistycznego objętego ochroną konserwatora zabytków – działka jest nieuzbrojona i w granicy tego obszaru. Potrzebuję tę działkę wypisać z rejestru, gdyż konserwator wymyśla nierealne żądania odnośnie budowy tutaj domu. Jak to zrobić?

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Układy urbanistyczne mogą być uznane za zabytki, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1) lit. b) ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami:

„Art. 6. 1. Ochronie i opiece podlegają, bez względu na stan zachowania:

1)  zabytki nieruchome będące, w szczególności:

b)  układami urbanistycznymi, ruralistycznymi i zespołami budowlanymi”.

Zgodnie z definicją ustawową historyczny układ urbanistyczny lub ruralistyczny to przestrzenne założenie miejskie lub wiejskie, zawierające zespoły budowlane, pojedyncze budynki i formy zaprojektowanej zieleni, rozmieszczone w układzie historycznych podziałów własnościowych i funkcjonalnych, w tym ulic lub sieci dróg. Układ urbanistyczny będący zabytkiem podlega ochronie wskazanej w art. 7 omawianej ustawy, w szczególności formami ochrony zabytków są:

  • wpis do rejestru zabytków;
  • wpis na Listę Skarbów Dziedzictwa;
  • uznanie za pomnik historii;
  • utworzenie parku kulturowego;
  • ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.

W omawianym przypadku mamy do czynienia z jego wpisem do rejestru zabytków oraz zapewne z ustaleniem ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalanym przez gminę. Do rejestru wpisuje się zabytek nieruchomy na podstawie decyzji wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków z urzędu bądź na wniosek właściciela zabytku nieruchomego lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zasady wykreślenia zabytku (lub jego części) z rejestru są bardzo rygorystyczne i zostały opisane szczegółowo w art. 13 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami:

„Art. 13. 1. Zabytek wpisany do rejestru, który uległ zniszczeniu w stopniu powodującym utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej albo którego wartość będąca podstawą wydania decyzji o wpisie do rejestru nie została potwierdzona w nowych ustaleniach naukowych, zostaje skreślony z rejestru.

2. Przepis ust. 1 stosuje się do skreślenia z rejestru części zabytku.

3. Z rejestru skreśla się otoczenie zabytku, w przypadku skreślenia z rejestru tego zabytku.

4. Z rejestru skreśla się również zabytek, który:

1) (uchylony);

1a) został wpisany na Listę Skarbów Dziedzictwa;

2) został wpisany do inwentarza muzeum;

3) wszedł w skład narodowego zasobu bibliotecznego.

5. Skreślenie z rejestru następuje na podstawie decyzji ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego.

6. Postępowanie w sprawie skreślenia zabytku z rejestru wszczyna się z urzędu bądź na wniosek właściciela zabytku lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy”.

Jak czytamy w cytowanym przepisie, zabytek wpisany do rejestru może być z niego wykreślony tylko w ściśle określonych przypadkach. Pierwszym z nich jest zniszczenie zabytku w stopniu powodującym utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej. Zakładam, że w omawianym stanie faktycznym nie mamy do czynienia z taką sytuacją, gdyż przepis ten znajduje zastosowanie głównie do nieruchomości budowlanych znajdujących się w złym stanie technicznym i grożących zawaleniem, natomiast ciężko wyobrazić sobie sytuację znacznej degradacji całego obszaru umożliwiającą posłużenie się tym przepisem. Jedyną możliwością na wykreślenie obiektu z rejestru jest w tym przypadku zatem podważenie podstawy, na której dokonany został wpis do rejestru zabytków, i posłużenie się w tym celu niezależnymi analizami. Niestety, proces taki może okazać się bardzo kosztowny, a i tak nie gwarantuje wykreślenia zabytku z rejestru, gdyż, jak czytamy, skreślenie z rejestru następuje na podstawie decyzji ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego i to do niego należy ostateczna decyzja w sprawie.

Niezależnie od ochrony zabytku wynikającej z wpisania do rejestru zabytków warunki ochrony zabytku mogą być ustalone także w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalanym przez gminę. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest także niezbędne w przypadku utworzenia na danym obszarze parku kulturowego. W takim przypadku możliwe jest powołanie się właściciela nieruchomości na art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Art.  36. 1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części”.

Jak czytamy, przepis ten pozwala właścicielowi nieruchomości na dochodzenie od gminy odszkodowania lub wykupienia nieruchomości, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Nie budzi wątpliwości, iż w omawianym przypadku mamy do czynienia ze znacznym ograniczeniem możliwości korzystania z nieruchomości, gdyż każda Państwa decyzja musi być konsultowana z konserwatorem zabytków. Roszczenie takie ulega przedawnieniu z upływem 10 letniego okresu, co potwierdził w wyroku z 20 października 2016 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSK 53/16), czyli na zasadach ogólnych określonych w art. 118 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata”.

Ponadto, jeśli zakupili Państwo nieruchomość na cele budowlane w ciągu ostatnich 2 lat i nie wiedzieli Państwo o objęciu jej nadzorem konserwatora zabytków, mogą Państwo skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wadę rzeczy sprzedanej. W takim przypadku, w oparciu o art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego mogą Państwo żądać obniżenia ceny (czyli tak naprawdę zwrotu części ceny) bądź nawet od umowy odstąpić:

„Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady”.

Należy zauważyć, iż w przypadku rękojmi za wady rzeczy sprzedanej sprzedający ponosi odpowiedzialność na zasadzie ryzyka tzn. niezależnie od tego czy o wadzie wiedział. Ważne żeby jedynie istniała wada ograniczająca użyteczność rzeczy (co w tym przypadku ma miejsce) ze względu na cel określony w umowie. Tzn. działka powinna być zakupiona jako budowlana.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy odpłatnych porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile kosztuje porada prawna?

Wszystkie sprawy wyceniane są indywidualnie i zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje. Ceny zaczynają się od 40 zł.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin od momentu zaakceptowania wpłaty. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Brak pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego

Jestem w trakcie zakupu nieruchomości pod działalność gospodarczą (działki i budynków na tej działce). Właśnie się okazało, że sprzedający...

Rezygnacja z projektu, na który mam pozwolenie na budowę

Jestem właścicielem działki. Mam warunki zabudowy sprzed ok. 5 lat. Dotyczą pozwolenia na dom murowany. Obecnie zrezygnowałem z tego projektu...

Remont w zabytkowym budynku

Planuję remont elewacji i wymianę okien w budynku 1-piętrowym mieszkalnym użytkowym zabytkowym. Budynek jest pod nadzorem konserwatora zabytków. Mam...

Przebudowa dachu domu usytuowanego w granicy - czy potrzebna zgoda sąsiada?

Nieżyjący już sąsiad przed 50 laty otrzymał zgodę na budowę domu w granicy. Obecnie zamieszkująca w tym domu osoba, która nie jest właścicielem...

Zawieszone postępowanie o pozwolenie na budowę a nowy plan zagospodarowania

Inwestor złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę budynków wielorodzinnych o wysokości do 12 m. Urząd dopatrzył się błędów...

Ponowny wniosek o pozwolenie na budowę a opłata skarbowa

Składając wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, dokonano opłaty skarbowej z tytułu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »