Jak wypisać działkę z rejestru objętą ochroną konserwatora zabytków - czyli jak ominąć konserwatora zabytków?

Ochrona układów urbanistycznych

Układy urbanistyczne mogą być uznane za zabytki, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1) lit. b) ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami:

„Art. 6. 1. Ochronie i opiece podlegają, bez względu na stan zachowania:

1) zabytki nieruchome będące, w szczególności:

b) układami urbanistycznymi, ruralistycznymi i zespołami budowlanymi”.

Zgodnie z definicją ustawową historyczny układ urbanistyczny lub ruralistyczny to przestrzenne założenie miejskie lub wiejskie, zawierające zespoły budowlane, pojedyncze budynki i formy zaprojektowanej zieleni, rozmieszczone w układzie historycznych podziałów własnościowych i funkcjonalnych, w tym ulic lub sieci dróg. Układ urbanistyczny będący zabytkiem podlega ochronie wskazanej w art. 7 omawianej ustawy, w szczególności formami ochrony zabytków są:

• wpis do rejestru zabytków;
• wpis na Listę Skarbów Dziedzictwa;
• uznanie za pomnik historii;
• utworzenie parku kulturowego;
• ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.

W omawianym przypadku mamy do czynienia z jego wpisem do rejestru zabytków oraz zapewne z ustaleniem ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalanym przez gminę. Do rejestru wpisuje się zabytek nieruchomy na podstawie decyzji wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków z urzędu bądź na wniosek właściciela zabytku nieruchomego lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy.

Zobacz też: Jak wypisać dom z gminnej ewidencji zabytków

Zasady wykreślenia zabytku z rejestru

Zasady wykreślenia zabytku (lub jego części) z rejestru są bardzo rygorystyczne i zostały opisane szczegółowo w art. 13 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami:

„Art. 13. 1. Zabytek wpisany do rejestru, który uległ zniszczeniu w stopniu powodującym utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej albo którego wartość będąca podstawą wydania decyzji o wpisie do rejestru nie została potwierdzona w nowych ustaleniach naukowych, zostaje skreślony z rejestru.

2. Przepis ust. 1 stosuje się do skreślenia z rejestru części zabytku.

3. Z rejestru skreśla się otoczenie zabytku, w przypadku skreślenia z rejestru tego zabytku.

4. Z rejestru skreśla się również zabytek, który:

1) (uchylony);

1a) został wpisany na Listę Skarbów Dziedzictwa;

2) został wpisany do inwentarza muzeum;

3) wszedł w skład narodowego zasobu bibliotecznego.

5. Skreślenie z rejestru następuje na podstawie decyzji ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego.

6. Postępowanie w sprawie skreślenia zabytku z rejestru wszczyna się z urzędu bądź na wniosek właściciela zabytku lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy”.

Jak czytamy w cytowanym przepisie, zabytek wpisany do rejestru może być z niego wykreślony tylko w ściśle określonych przypadkach. Pierwszym z nich jest zniszczenie zabytku w stopniu powodującym utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej. Zakładam, że w omawianym stanie faktycznym nie mamy do czynienia z taką sytuacją, gdyż przepis ten znajduje zastosowanie głównie do nieruchomości budowlanych znajdujących się w złym stanie technicznym i grożących zawaleniem, natomiast ciężko wyobrazić sobie sytuację znacznej degradacji całego obszaru umożliwiającą posłużenie się tym przepisem. Jedyną możliwością na wykreślenie obiektu z rejestru jest w tym przypadku zatem podważenie podstawy, na której dokonany został wpis do rejestru zabytków, i posłużenie się w tym celu niezależnymi analizami. Niestety, proces taki może okazać się bardzo kosztowny, a i tak nie gwarantuje wykreślenia zabytku z rejestru, gdyż, jak czytamy, skreślenie z rejestru następuje na podstawie decyzji ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego i to do niego należy ostateczna decyzja w sprawie.

Niezależnie od ochrony zabytku wynikającej z wpisania do rejestru zabytków warunki ochrony zabytku mogą być ustalone także w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalanym przez gminę. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest także niezbędne w przypadku utworzenia na danym obszarze parku kulturowego. W takim przypadku możliwe jest powołanie się właściciela nieruchomości na art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Przeczytaj też: Wykreślenie z rejestru zabytków

Uchwalony plan miejscowy jako istotne ograniczenie

Art. 36. 1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części”.

Jak czytamy, przepis ten pozwala właścicielowi nieruchomości na dochodzenie od gminy odszkodowania lub wykupienia nieruchomości, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Nie budzi wątpliwości, iż w omawianym przypadku mamy do czynienia ze znacznym ograniczeniem możliwości korzystania z nieruchomości, gdyż każda Państwa decyzja musi być konsultowana z konserwatorem zabytków. Roszczenie takie ulega przedawnieniu z upływem 10 letniego okresu, co potwierdził w wyroku z 20 października 2016 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSK 53/16), czyli na zasadach ogólnych określonych w art. 118 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata”.

Ponadto, jeśli zakupili Państwo nieruchomość na cele budowlane w ciągu ostatnich 2 lat i nie wiedzieli Państwo o objęciu jej nadzorem konserwatora zabytków, mogą Państwo skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wadę rzeczy sprzedanej. W takim przypadku, w oparciu o art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego mogą Państwo żądać obniżenia ceny (czyli tak naprawdę zwrotu części ceny) bądź nawet od umowy odstąpić:

„Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady”.

Należy zauważyć, iż w przypadku rękojmi za wady rzeczy sprzedanej sprzedający ponosi odpowiedzialność na zasadzie ryzyka tzn. niezależnie od tego czy o wadzie wiedział. Ważne żeby jedynie istniała wada ograniczająca użyteczność rzeczy (co w tym przypadku ma miejsce) ze względu na cel określony w umowie. Tzn. działka powinna być zakupiona jako budowlana.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami - Dz.U. 2003 nr 162 poz. 1568
3. Wyrok z 20 października 2016 r. Sądu Najwyższego sygn. akt II CSK 53/16

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.