Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rezygnacja z projektu, na który mam pozwolenie na budowę

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-02-12

Jestem właścicielem działki. Mam warunki zabudowy sprzed ok. 5 lat. Dotyczą pozwolenia na dom murowany. Obecnie zrezygnowałem z tego projektu i chciałbym postawić mały dom drewniany w innej części działki. Co z formalnościami?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz
Bardzo szczegółowe wyjaśnienia w krótkim terminie.
Jolanta
Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat

Należy zaznaczyć, że decyzja o warunkach zabudowy wydana na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej Ustawa o planowaniu) ma co do zasady charakter bezterminowy (nie jest ograniczona terminem ważności), jednak ustawodawca w art. 65 tej ustawy formułuje przesłanki skutkujące stwierdzeniem jej wygaśnięcia.

Zgodnie z art. 65 Ustawy o planowaniu:

„1. Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

1) inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;

2) dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

2. Przepisu ust. 1 pkt 2 nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

3. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego”.

W pierwszej kolejności powinien Pan więc sprawdzić, czy dla danego terenu w międzyczasie nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

I tak właśnie jednym z przypadków oznaczających bezprzedmiotowość jest uchwalenie dla danego terenu planu miejscowego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Zastosowane przez ustawodawcę określenie „inne” stanowi kategorię szerszą niż pojęcie „sprzeczne” lub „niezgodne”. Ustawodawca dopuszcza zatem współistnienie planu i wydanej przed jego wejściem w życie decyzji o warunkach zabudowy, ale tylko wówczas, gdy warunki i zasady zagospodarowania terenu wynikające z decyzji są identyczne jak te, które wynikają z planu.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Wymaga podkreślenia, że uchwalenie planu miejscowego – nawet o odmiennej regulacji niż ustalone w decyzji warunki zabudowy – nie mogłoby również stanowić przyczyny stwierdzenia wygaśnięcia decyzji administracyjnej, jeżeli przed jego wejściem w życie Pan jako inwestor uzyskałby ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę.

Dalej należy zaznaczyć, co w swojej treści zawiera decyzja o warunkach zabudowy wydana dla Pana inwestycji (czy jest ogólna, czy zawiera postanowienia bardziej szczegółowe). Jeżeli więc decyzja o warunkach zabudowy była szczegółowa (zawierała w miarę dokładny opis inwestycji), to przedstawiony przez Pana zakres planowanych zmian w przedmiotowej inwestycji będzie moim zdaniem wymagał uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „decyzja o warunkach zabudowy określa:

1) rodzaj inwestycji;

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1”.

Natomiast w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy doprecyzowano w jaki sposób należy określać w decyzji o warunkach zabudowy rodzaj inwestycji oraz warunki i szczegółowe zasady jej realizacji.

Z treści tego rozporządzenia wynika, że w decyzji o warunkach zabudowy nie określa się szczegółowo rodzaju planowanego obiektu budowlanego i jego usytuowania na działce budowlanej (z wyjątkiem określenia linii rozgraniczających), gdyż tego rodzaju szczegółowe informacje zamieszcza się w projekcie budowlanym, zatwierdzanym w pozwoleniu na budowę.

W decyzji o warunkach zabudowy określa się natomiast ogólnie:

1) ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy, stosując w szczególności następujące nazewnictwo:

a) zabudowa mieszkaniowa, w tym:

  • zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
  • zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,

b) zabudowa usługowa,

c) zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych,

d) zabudowa produkcyjna,

e) cmentarze,

f) drogi publiczne,

g) drogi wewnętrzne,

h) obiekty infrastruktury technicznej;

2) ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zapisuje się poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu;

3) ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu;

4) ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu zapisuje się poprzez nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia w zagospodarowaniu terenu, wynikające z:

a) potrzeb ochrony środowiska, o których mowa w szczególności w art. 72 i 73 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (Dz. U. Nr 62, poz. 627, z późn. zm.),

b) obowiązujących ustaleń planów ochrony ustanowionych dla parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych, a także dla innych form ochrony przyrody, o których mowa w przepisach o ochronie przyrody;

5) ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej zapisuje się poprzez określenie nakazów, zakazów, dopuszczeń i ograniczeń w zabudowie i zagospodarowaniu terenu;

6) ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej zapisuje się w szczególności poprzez określenie sposobu zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami, a także określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych;

7) ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich zapisuje się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed:

a) pozbawieniem:

  • dostępu do drogi publicznej,
  • możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności,
  • dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,

b) uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie,

c) zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby;

8) ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych, powinny zawierać nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia w zagospodarowaniu terenów”.

Gdyby w decyzji o warunkach zabudowy dokonano ogólnych i nakazanych prawem ustaleń dotyczących przeszłej zabudowy, możliwe byłoby dokonywanie zmian w projekcie budowlanym bez powstania wątpliwości odnośnie zgodności decyzji o warunkach zabudowy z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę.

Jednak jeżeli w Pana przypadku decyzja o warunkach zabudowy przewidywała dokładnie, jaka inwestycja ma powstać, z wytyczeniem jej granic, a planowana ma zmienić zakres inwestycji z dużego domu murowanego na mały dom drewniany położony w innym miejscu działki, to w takiej sytuacji należy przyjąć, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy znacznie odbiegają od planowanych zmian w projekcie budowlanym.  Oczywiście takie badanie będzie następowało już po złożeniu zawiadomienia o planowanej budowie.

Oczywiście czym innym będzie już badanie przez konkretnego starostę (czy prezydenta miasta na prawach powiatu) zgodności konkretnego projektu budowlanego z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy. W takiej sytuacji starosta nie może stwierdzić nieważności decyzji o warunkach zabudowy, ale może zauważyć jej sprzeczność z projektem i wnieść sprzeciw do Pana zgłoszenia (obecnie pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego nie jest już wymagane).

Wtedy to organ administracji architektoniczno-budowlanej, zgodnie z art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego, powinien nałożyć postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie powinien wydać decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

Reasumując, jeżeli Pana projekt budowlany jest niezgodny z decyzją o warunkach zabudowy, to niestety będzie musiał Pan wnosić o wydanie nowej decyzji. Najpierw jednak proszę sprawdzić, czy dla danego terenu nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którym zresztą projekt również musi być zgodny.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »