Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak odrolnić działkę, aby podzielić ją na mniejsze?

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2019-04-03

Jestem właścicielem gruntu rolnego o powierzchni 0,9 ha (klasa ziemi IV i V). Dla miejscowości, w której znajduje się działka, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Jakie są możliwości, aby taką działkę odrolnić i podzielić na mniejsze. Czy procedura jest długotrwała i kosztowna? W internecie jest dużo artykułów na ten temat, niestety bardzo nieprecyzyjnych.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz
Bardzo szczegółowe wyjaśnienia w krótkim terminie.
Jolanta
Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca

Skoro działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatem powinien Pan złożyć wniosek do gminy o ustalenie warunków zabudowy. Gminy posiadają najczęściej własne wzory wniosku o uzyskanie warunków zabudowy.

Dla ustalenia warunków zabudowy konieczne jest złożenie wniosku i uzyskanie wymaganych uzgodnień (art. 52 i art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 717; dalej jako „u.p.z.”).

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy:

a) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu („zasada dobrego sąsiedztwa” – art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.) – warunek ten nie musi być spełniony, o ile gmina posiada plan obowiązujący uchwalony przed 1 stycznia 1995 r. oraz kiedy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

b) działka ma dostęp do drogi publicznej – przez co należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej (art. 2 pkt 14 u.p.z.). Drogą publiczną jest droga zaliczona do jednej z kategorii dróg (krajowych, wojewódzkich, powiatowych lub gminnych), z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami (art. 1 i art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych; j.t. Dz. U. 2007 r. Nr 19, poz. 115;

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

c. istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego – warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej miedzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

d) działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęta zgodą, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów w przeszłości. Zgodnie z art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych zmiany przeznaczenia gruntu rolnego lub leśnego można dokonać tylko w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego za zgodą właściwych organów. Można natomiast wydawać decyzje o warunkach zabudowy na przedsięwzięcia zgodne z rolnym lub leśnym przeznaczeniem terenu, np. urządzeń produkcji rolnej.
Możliwe jest jednak wydanie decyzji pozytywnej o warunkach zabudowy dla obszaru wymagającego zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych, jeżeli jest on objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu planów miejscowych obowiązujących przed 1.1.1995 r. Nie ma tu znaczenia, czy będzie to plan, który utracił moc z początkiem czy końcem 2003 r. Wystarczy, że dany teren objęty tym planem uzyskał przeznaczenie na inne cele niż rolne, niż leśne. Należy jednak zaznaczyć, że można ustalić warunki zabudowy dla terenu rolnego lub leśnego dla inwestycji niezgodnej z przeznaczeniem rolnym lub leśnym, pod warunkiem, że inwestycja ta będzie mieścić się w zakresie celu, na jaki nastąpiło odrolnienie w starym planie.

e) decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z. wykluczają w zasadzie możliwość ustalenia warunków dla działki, w której sąsiedztwie znajdują się działki niezabudowane.

Wniosek o uzyskanie warunków zabudowy składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Po odrolnieniu konieczne jest wystąpienie o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wniosek o wyłączenie należy złożyć do wydziału geodezji lub gospodarki nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie działki.

Ustawa z dnia 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. 2008 r. Nr 237, poz. 1657) w art. 5b stanowi, że przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. W przypadku gruntów rolnych położonych w miastach nie ma znaczenia kwestia ich przeznaczenia na cele nierolnicze. Nie ma jednak konieczności zmiany ich przeznaczenia ani też stosowania innych regulacji, np. dotyczących ochrony, czy wyłączania z produkcji, uregulowanych w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt. 2-10 u.o.g.r.l., oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne, określa się obowiązki związane z wyłączeniem.

Wyłączenie następuje nieodpłatnie tylko w przypadku przeznaczenia gruntów o pow. do 500 m2 na cele budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego i do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Zgodnie z treścią wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 13 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Sz 1297/09:

  1. „Dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w planie zagospodarowania przestrzennego.
  2. W zasadzie o tym, czy i w jaki sposób będzie podzielona nieruchomość, decyduje jej właściciel. Uprawnienia właściciela w tym zakresie mogą być ograniczone tylko wówczas, kiedy z mocy wyraźnego przepisu podział nieruchomości może być dokonany z urzędu lub na wniosek osoby, która nie jest właścicielem nieruchomości.”

Reasumując: najpierw proszę zwrócić się o warunki zabudowy – najlepiej, aby obejmowały podział działki. Następnie proszę dokonać podziału działki. Zwrócę Pana uwagę na fakt, że podział działek rolnych doznaje ograniczeń – nie można dzielić działki rolnej na mniejsze niż 0,3 ha. Na koniec proszę zwrócić się o wyłączenie działki spod produkcji rolnej. Grunty słabsze (IV-VI klasa pochodzenia mineralnego) nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej.

Pozostaje jeszcze opłata za wyłączenie – wysokość należność (płatność jednorazowa) zależy od klasy gruntu. W przypadku klasy (I) – 437 175 zł, w przypadku VI klasy – 87 435 zł za 1 ha.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Pozwolenie na budowę na działce, nad którą idzie kabel

Zaoferowano mi pewną działkę do zakupu, lecz nie wiem, od czego zacząć, sprawdzając krok po kroku jej stan prawny. Czy jeżeli nad działką idzie kabel i jest słup betonowy (nie jest to wysokie napięcie), to czy będzie problem w uzyskaniu pozwolenia na budowę?

Czy to remont dachu, czy odbudowa?

Posiadam parterowy dom jednorodzinny z nieużytkowym poddaszem z 1935 r., w którym drewniany strop, więźba dachowa, poszycie dachu, szczyty budynku oraz kominy są w bardzo złym stanie. Czy rozbiórka wymienionych elementów, a następnie odtworzenie do stanu pierwotnego bez ingerencji w kształt i geometrię budynku będzie remontem czy odbudową i czy takie prace będę mógł wykonać na zwykłym zgłoszeniu?

Jak uzyskać pozwolenie na budowę na dwóch działkach?

Na działce P/S/U chciałbym wybudować duży magazyn i wtedy pozostałoby wolne mniej niż 20% terenu zielonego. Czy dokupienie działki obok o przeznaczeniu na cele sportowe można potraktować jako część terenu zielonego do budowy? Jak uzyskać pozwolenie na budowę na dwóch działkach?

Utrata ważności pozwolenia na budowę - dom niedokończony przed laty

Dom, który przed laty wybudował tato, jest w stanie surowym, pozostało malowanie, tynkowanie, ogólne wykończenie wewnątrz. Niestety 15 lat temu prace zostały przerwane. Kierownik budowy nie żyje. Tata chce przekazać mi dom, tylko jak w tej sytuacji dokończyć budowę? Chciałbym trochę zmienić układ pomieszczeń, czy będę musiał na nowo składać plany? Pozwolenie na budowę jest z 1992 r., a przerwa w budowie trwała dużo dłużej niż 3 lata. Tato nie pamięta dokładnej daty rozpoczęcia budowy, ponieważ nie była prowadzona żadna dokumentacja. Kierownik budowy był jego kolegą i umówili się, że wszystko zrobią w czasie oddawania budynku do użytku. Na pewno jednak prace budowlane ruszyły zaraz po tym, jak tata uzyskał pozwolenie. Jak dokończyć budowę tego domu?

Budowa domu przed przekształceniem działki

Moi rodzice posiadają działkę rolną i chcą ją przekwalifikować na budowlaną, lecz to długo trwa. Czy po przepisaniu działki na mnie (mam wykształcenie rolnicze), mogę starać się o pozwolenie na budowę, wybudować dom i dopiero potem zabrać się za przekształcenie działki na budowlaną?

Jak zablokować budowę sąsiada?

Kupiłam działkę budowlaną. Na sąsiedniej działce fundamenty (jednego z budynków przyszłych budynków) przylegają do granicy mojej działki. Zakupiłam działkę przez biuro nieruchomości. Sprzedający informowali mnie, że nie wyrazili zgody na lokalizację budynku w granicy. Po rozmowie z przyszłym sąsiadem dowiedziałam się, że otrzymał decyzję na lokalizację w tym miejscu „garażu lub budynku gospodarczego” w maju 2017, a poprzedni właściciele nie odwołali się od tej decyzji. Budynek, który ma powstać, ma wysokość 5,2 m i długość w granicy 6 m. Przyszły sąsiad trudni się ponoć produkcją tapicerską. Obawiam się, że ten budynek będzie mu służył do działalności tapicerskiej. Co mam robić? Jak zablokować dalszą budowę tego budynku, który teraz jest w stanie zerowym?

wizytówka Zadaj pytanie »