Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Konstrukcja drewniana na części wspólnej nieruchomości

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-03-16

Sprawa dotyczy postawienia na nieruchomości wspólnej (po 1/4 części), w części wyznaczonej do wyłącznego korzystania, drewnianej drewutni – wyższej od ogrodzenia o 50 cm, oraz podwyższenia ogrodzenia o 30 cm. Sąsiedzi bez zgody postawili takie konstrukcje. Mimo sprzeciwu nie chcą usunąć. Czy mieli prawo? Co robić?

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Podział rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum) nie jest definitywny, gdyż w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosownej zmianie bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też – w braku takiego porozumienia – w drodze orzeczenia sądowego (zniesienie współwłasności).

Budowa zatem czegokolwiek na tak wydzielonej części wiąże się z dużym ryzykiem w sytuacji gdy nie ma zgody pozostałych współwłaścicieli.

Generalnie wyjaśnię jednak, że nie zawsze taka zgoda jest potrzebna, bo z orzeczenia sądowego lub umowy pomiędzy współwłaścicielami wynikać może taka blankietowa, odgórna zgoda na zabudowę.

Aby nie być w tym względzie gołosłowną przywołam Panu poniżej dwa wyroki, które precyzyjnie tę kwestię opisują, jeden to wyrok sądu administracyjnego – tu zacytuję też istotny fragment jego uzasadnienia – oraz wyrok Sądu Najwyższego:

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) w Warszawie z dnia 1 października 1991 r., sygn. akt IV SA 293/91:

„W wyniku podziału nieruchomości quod usum współwłaściciel może nabyć prawo do dysponowania nieruchomością w rozumieniu art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 z późn. zm.), jeżeli wynika to z treści umowy lub orzeczenia.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Podział do użytkowania (quoad usum), zgodnie z powszechnie przyjętym w orzecznictwie Sądu Najwyższego i doktrynie poglądem (por. Kodeks cywilny, Komentarz, Wyd. Prawnicze, Warszawa 1972, str. 527 i nast.), może wiązać się z nabyciem przez poszczególnych współwłaścicieli uprawnienia do wzniesienia obiektu budowlanego. W wyniku podziału quoad usum współwłaściciel więc może nabyć prawo do dysponowania nieruchomością w rozumieniu art. 29 ust. 5 prawa budowlanego. Dopóki jednak podział taki nie zostanie dokonany, dopóty współwłaściciel nie ma wspomnianego prawa, co przesądza o braku możliwości uzyskania przez niego pozwolenia na budowę. Powinna więc być wydana decyzja odmowna. Pomiędzy administracyjnym postępowaniem o pozwolenie na budowę a postępowaniem sądowym o podział nieruchomości quoad usum nie istnieje więc zależność uzasadniająca zawieszenie postępowania na podstawie art. 97 § 1 k.p.a.

Istnienie odmownej decyzji nie pozbawia współwłaściciela możliwość uzyskania pozwolenia na budowę, jeżeli uzyska on prawo do dysponowania nieruchomością na podstawie orzeczenia sądu o podziale do użytkowania”.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1963 r., sygn. akt III CR 81/63:

„1. Dostateczną przesłanką przyznania budującemu na cudzym gruncie uprawnień, przewidzianych w art. 73 § 2 prawa rzeczowego jest uzyskanie przez niego zgody na budowę tylko od tego ze współwłaścicieli nieruchomości, w którego wyłącznym posiadaniu znajduje się część nieruchomości mająca być przedmiotem zabudowy, jeżeli ta część została przydzielona współwłaścicielowi do wyłącznego użytkowania na mocy porozumienia wszystkich współwłaścicieli.

2. Porozumienie współwłaścicieli w sprawie podziału wspólnej nieruchomości do użytkowania może mieć różny zasięg. Prawo współwłaściciela do zabudowy wydzielonej na jego rzecz części nieruchomości, a w konsekwencji także dobra wiara osoby, która od takiego współwłaściciela uzyskała zgodę na zabudowę użytkowanej przez niego części, zależy od tego, czy współwłaściciele, dokonując między siebie fizycznego podziału nieruchomości do użytkowania, godzili się także na zabudowę poszczególnych działek.

Zgoda taka nie musi być wyrażona w sposób bezpośredni, lecz może wynikać z okoliczności, w jakich doszło do porozumienia w sprawie fizycznego podziału, bądź też z okoliczności, jakie towarzyszą realizacji tego porozumienia.

Jeśli zatem nie ma w żadnej formie zgody współwłaścicieli to w przypadku samowoli budowlanej – może warto po prostu zgłosić fakt takiej budowy do organów nadzoru budowlanego, który wdroży stosowne postępowanie (często zamiast legalizacji prowadzi ono do rozbiórki obiektów) albo pozostaje droga sądowa przed sądem. Będzie to o tyle dobre, o ile nie będzie wymagało wszczęcia postępowania przez pozostałych współwłaścicieli i wydatkowania na ten cel funduszy.

Oczywiście zawsze można wystąpić z wnioskiem o zniesienie współwłasności, ale raczej na pewno ten współwłaściciel otrzyma wydzieloną część na własność.

Lepszym rozwiązaniem będzie tu wystąpienie z pozwem o nakazanie współwłaścicielowi zdemontowania wybudowanej drewutni i płotu.

Taki pozew jest możliwy, bo jak się podkreśla w nauce prawa, sposób korzystania przez współwłaścicieli może być ustalony umownie lub sądownie, a jeśli strony nie zawarły umowy w tym zakresie, a także nie zapadło orzeczenie sądu, wówczas rozstrzygające znaczenie mają reguły określone w art. 206 Kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Dokładnie podstawę prawną takiego pozwu stanowić powinien art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (przepis ten mówi, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń) w zw. z art. 206.

Jak stwierdził bowiem Sąd Najwyższy, ochrona współwłaściciela przed naruszeniem uprawnień do korzystania z rzeczy wspólnej – w zależności od rodzaju naruszenia – może być realizowana poprzez roszczenie o dopuszczenie do współposiadania lub roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń (tak postanowienie SN z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt II CZ 9/10).

Ewentualnie jeśli będzie Pan taką opcją zainteresowany, mogę zaproponować napisanie pisma „straszącego” współwłaściciela konsekwencjami takiej samowoli, może to nakłoni go do rozbiórki, bez potrzeby uciekania się do procesów sądowych.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy odpłatnych porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile kosztuje porada prawna?

Wszystkie sprawy wyceniane są indywidualnie i zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje. Ceny zaczynają się od 40 zł.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin od momentu zaakceptowania wpłaty. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Budowa ogrodzenia bez zgłoszeń i zezwoleń - czy to możliwe?

Jestem właścicielem długiej działki. Na jednym jej końcu jest droga gminna, a na drugim powiatowa. Chciałbym wybudować ogrodzenie o wysokości 1,5...

Budowa tymczasowych obiektów budowlanych

Prowadzę działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży domków letniskowych i chcę je wyeksponować na działce z przeznaczeniem BI. Czy muszę...

Legalizacja ogrodzenia od strony ulicy

10 lat temu wybudowałam kuty płot na słupkach metalowych od strony ulicy na długości około 30 m bez zgłoszenia do starostwa. Czy mogę teraz zalegalizować...

Budowa ogrodu zimowego na istniejącym tarasie

Posiadam taras w swoim domu. Zarówno dom i taras znajdują się w granicy działki sąsiada. Chciałabym wybudować na tarasie ogród zimowy, który...

Dobudowanie ganku

W 2012 r. dobudowałam ganek przy wejściu do budynku mieszkalnego bez pozwolenia na budowę. Po kontroli nadzoru budowlanego dostałam decyzję o rozbiórce...

Nakaz rozbiórki płotu – kto płaci?

Mam płot o wysokości nieco poniżej 2 m. Ze względu na jego stan powinien zostać rozebrany, rozsypuje się. Sąsiad nie chce partycypować w kosztach,...

Zgoda na furtkę w płocie sąsiadującym ze wspólnotą

Mieszkam we wspólnocie. Nasza współwłasność graniczy z dwiema posesjami. Niedawno sąsiad z jednej z nich postawił mur na granicy,...

Czy potrzebna zgoda wspólnoty na altanę w ogródku do wyłącznego korzystania?

Zakupiłam „mieszkanie z ogródkiem do wyłącznego dysponowania” – tak jest wpisane w akcie notarialnym. Postawiłam w ogródku...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »