Kategoria: Mała architektura - altana, ogrodzenie

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Konstrukcja drewniana na części wspólnej nieruchomości

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-03-16

Sprawa dotyczy postawienia na nieruchomości wspólnej (po 1/4 części), w części wyznaczonej do wyłącznego korzystania, drewnianej drewutni – wyższej od ogrodzenia o 50 cm, oraz podwyższenia ogrodzenia o 30 cm. Sąsiedzi bez zgody postawili takie konstrukcje. Mimo sprzeciwu nie chcą usunąć. Czy mieli prawo? Co robić?

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata

Podział rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum) nie jest definitywny, gdyż w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosownej zmianie bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też – w braku takiego porozumienia – w drodze orzeczenia sądowego (zniesienie współwłasności).

Budowa zatem czegokolwiek na tak wydzielonej części wiąże się z dużym ryzykiem w sytuacji gdy nie ma zgody pozostałych współwłaścicieli.

Generalnie wyjaśnię jednak, że nie zawsze taka zgoda jest potrzebna, bo z orzeczenia sądowego lub umowy pomiędzy współwłaścicielami wynikać może taka blankietowa, odgórna zgoda na zabudowę.

Aby nie być w tym względzie gołosłowną przywołam Panu poniżej dwa wyroki, które precyzyjnie tę kwestię opisują, jeden to wyrok sądu administracyjnego – tu zacytuję też istotny fragment jego uzasadnienia – oraz wyrok Sądu Najwyższego:

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) w Warszawie z dnia 1 października 1991 r., sygn. akt IV SA 293/91:

„W wyniku podziału nieruchomości quod usum współwłaściciel może nabyć prawo do dysponowania nieruchomością w rozumieniu art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 z późn. zm.), jeżeli wynika to z treści umowy lub orzeczenia.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Podział do użytkowania (quoad usum), zgodnie z powszechnie przyjętym w orzecznictwie Sądu Najwyższego i doktrynie poglądem (por. Kodeks cywilny, Komentarz, Wyd. Prawnicze, Warszawa 1972, str. 527 i nast.), może wiązać się z nabyciem przez poszczególnych współwłaścicieli uprawnienia do wzniesienia obiektu budowlanego. W wyniku podziału quoad usum współwłaściciel więc może nabyć prawo do dysponowania nieruchomością w rozumieniu art. 29 ust. 5 prawa budowlanego. Dopóki jednak podział taki nie zostanie dokonany, dopóty współwłaściciel nie ma wspomnianego prawa, co przesądza o braku możliwości uzyskania przez niego pozwolenia na budowę. Powinna więc być wydana decyzja odmowna. Pomiędzy administracyjnym postępowaniem o pozwolenie na budowę a postępowaniem sądowym o podział nieruchomości quoad usum nie istnieje więc zależność uzasadniająca zawieszenie postępowania na podstawie art. 97 § 1 k.p.a.

Istnienie odmownej decyzji nie pozbawia współwłaściciela możliwość uzyskania pozwolenia na budowę, jeżeli uzyska on prawo do dysponowania nieruchomością na podstawie orzeczenia sądu o podziale do użytkowania”.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1963 r., sygn. akt III CR 81/63:

„1. Dostateczną przesłanką przyznania budującemu na cudzym gruncie uprawnień, przewidzianych w art. 73 § 2 prawa rzeczowego jest uzyskanie przez niego zgody na budowę tylko od tego ze współwłaścicieli nieruchomości, w którego wyłącznym posiadaniu znajduje się część nieruchomości mająca być przedmiotem zabudowy, jeżeli ta część została przydzielona współwłaścicielowi do wyłącznego użytkowania na mocy porozumienia wszystkich współwłaścicieli.

2. Porozumienie współwłaścicieli w sprawie podziału wspólnej nieruchomości do użytkowania może mieć różny zasięg. Prawo współwłaściciela do zabudowy wydzielonej na jego rzecz części nieruchomości, a w konsekwencji także dobra wiara osoby, która od takiego współwłaściciela uzyskała zgodę na zabudowę użytkowanej przez niego części, zależy od tego, czy współwłaściciele, dokonując między siebie fizycznego podziału nieruchomości do użytkowania, godzili się także na zabudowę poszczególnych działek.

Zgoda taka nie musi być wyrażona w sposób bezpośredni, lecz może wynikać z okoliczności, w jakich doszło do porozumienia w sprawie fizycznego podziału, bądź też z okoliczności, jakie towarzyszą realizacji tego porozumienia.

Jeśli zatem nie ma w żadnej formie zgody współwłaścicieli to w przypadku samowoli budowlanej – może warto po prostu zgłosić fakt takiej budowy do organów nadzoru budowlanego, który wdroży stosowne postępowanie (często zamiast legalizacji prowadzi ono do rozbiórki obiektów) albo pozostaje droga sądowa przed sądem. Będzie to o tyle dobre, o ile nie będzie wymagało wszczęcia postępowania przez pozostałych współwłaścicieli i wydatkowania na ten cel funduszy.

Oczywiście zawsze można wystąpić z wnioskiem o zniesienie współwłasności, ale raczej na pewno ten współwłaściciel otrzyma wydzieloną część na własność.

Lepszym rozwiązaniem będzie tu wystąpienie z pozwem o nakazanie współwłaścicielowi zdemontowania wybudowanej drewutni i płotu.

Taki pozew jest możliwy, bo jak się podkreśla w nauce prawa, sposób korzystania przez współwłaścicieli może być ustalony umownie lub sądownie, a jeśli strony nie zawarły umowy w tym zakresie, a także nie zapadło orzeczenie sądu, wówczas rozstrzygające znaczenie mają reguły określone w art. 206 Kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Dokładnie podstawę prawną takiego pozwu stanowić powinien art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (przepis ten mówi, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń) w zw. z art. 206.

Jak stwierdził bowiem Sąd Najwyższy, ochrona współwłaściciela przed naruszeniem uprawnień do korzystania z rzeczy wspólnej – w zależności od rodzaju naruszenia – może być realizowana poprzez roszczenie o dopuszczenie do współposiadania lub roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń (tak postanowienie SN z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt II CZ 9/10).

Ewentualnie jeśli będzie Pan taką opcją zainteresowany, mogę zaproponować napisanie pisma „straszącego” współwłaściciela konsekwencjami takiej samowoli, może to nakłoni go do rozbiórki, bez potrzeby uciekania się do procesów sądowych.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »