Drewutnia na części wspólnej nieruchomości

Budowa na wydzielonej części wspólnej bez zgody

Wydzielenie części nieruchomości do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli nie oznacza, że każdy z nich staje się właścicielem swojej części. Nadal istnieje współwłasność całej nieruchomości, a podział quoad usum reguluje przede wszystkim sposób faktycznego korzystania.

Dlatego samo stwierdzenie, że drewutnia stoi na fragmencie przydzielonym jednemu współwłaścicielowi, nie przesądza jeszcze o legalności jej postawienia. Trzeba ustalić, czy z umowy współwłaścicieli, wcześniejszego porozumienia, orzeczenia sądu albo utrwalonego sposobu korzystania wynikała zgoda na zabudowę lub na zmianę ogrodzenia.

Jeżeli takiej zgody nie było, postawienie drewutni i podwyższenie płotu może zostać potraktowane jako naruszenie praw pozostałych współwłaścicieli. W typowych sprawach wznoszenie nowych obiektów albo trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej wykracza poza zwykły zarząd i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego. Przy mniej istotnych czynnościach może mieć znaczenie art. 201 Kodeksu cywilnego, ale ocena zależy od konkretnego zakresu prac, ich trwałości, wpływu na nieruchomość i treści wcześniejszych ustaleń.

Znaczenie podziału quoad usum

Podział quoad usum może być dokonany w umowie, w sposób dorozumiany przez zgodne i długotrwałe korzystanie albo przez orzeczenie sądu. Nie jest to jednak podział własności. Każdy współwłaściciel nadal ma udział w całej rzeczy, a nie wyłączne prawo własności do wydzielonego kawałka gruntu.

W praktyce najważniejsze jest brzmienie i zakres ustaleń. Jeżeli współwłaściciele uzgodnili tylko, że każdy korzysta z określonego fragmentu ogrodu, nie oznacza to automatycznie zgody na stawianie drewutni, altan, wiat, podwyższanie płotów czy inne trwałe przekształcenia. Inaczej może być wtedy, gdy z porozumienia wynika wprost albo z okoliczności jednoznacznie wynika, że współwłaściciele dopuszczali zabudowę wydzielonych części.

Takie podejście potwierdza orzecznictwo. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 października 1991 r., sygn. akt IV SA 293/91, wskazano, że w wyniku podziału quoad usum współwłaściciel może uzyskać uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jeżeli wynika to z treści umowy albo orzeczenia. Z kolei w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1963 r., sygn. akt III CR 81/63, podkreślono, że zgoda na zabudowę może zależeć od tego, czy współwłaściciele, dokonując podziału do korzystania, godzili się także na zabudowę poszczególnych części.

Czy drewutnia i podwyższenie ogrodzenia wymagają formalności budowlanych?

To zależy od parametrów technicznych i kwalifikacji obiektu. Drewutnia może być uznana za niewielki budynek gospodarczy, wiatę, obiekt pomocniczy albo inną konstrukcję. Od tego zależy, czy potrzebne jest pozwolenie na budowę, zgłoszenie, czy też dana inwestycja korzysta ze zwolnienia przewidzianego w Prawie budowlanym.

Podobnie ogrodzenie co do zasady nie wymaga pozwolenia na budowę, ale przy określonych parametrach, zwłaszcza przy wysokości przekraczającej 2,20 m, może pojawić się obowiązek zgłoszenia. Niezależnie od tego ogrodzenie nie powinno naruszać przepisów techniczno-budowlanych ani stwarzać zagrożenia dla ludzi lub zwierząt.

Najważniejsze jest jednak to, że brak obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę nie oznacza zgody cywilnoprawnej pozostałych współwłaścicieli. Prawo budowlane i Kodeks cywilny działają równolegle. Obiekt może nie wymagać pozwolenia, a mimo to naruszać prawa współwłaścicieli.

Zgłoszenie sprawy do nadzoru budowlanego

Jeżeli istnieje podejrzenie, że drewutnia została wykonana bez wymaganych formalności, niezgodnie ze zgłoszeniem, w sposób zagrażający bezpieczeństwu albo z naruszeniem przepisów techniczno-budowlanych, można zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. W piśmie warto opisać obiekt, wskazać adres nieruchomości, datę lub przybliżony czas wykonania prac, dołączyć zdjęcia i wskazać, że nieruchomość jest współwłasnością.

Nadzór budowlany bada przede wszystkim zgodność z Prawem budowlanym. Może prowadzić postępowanie dotyczące samowoli budowlanej, legalizacji, doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem albo rozbiórki. Nie rozstrzyga jednak w pełnym zakresie sporu cywilnego między współwłaścicielami, na przykład tego, jak ma wyglądać docelowy sposób korzystania z nieruchomości.

Dlatego zgłoszenie do nadzoru budowlanego bywa pomocne, ale nie zawsze wystarczy. Jeżeli problemem jest przede wszystkim naruszenie prawa współwłasności, ograniczenie widoku, zacienienie, utrudnienie korzystania z części wspólnej albo samowolna zmiana ustalonego sposobu korzystania, konieczne może być działanie na drodze cywilnej.

Pozew o usunięcie drewutni albo przywrócenie stanu zgodnego z prawem

Podstawą żądania może być art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 206 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli jeden współwłaściciel narusza te uprawnienia, pozostali mogą żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

W pozwie można domagać się w szczególności demontażu drewutni, obniżenia ogrodzenia do poprzedniej wysokości, zakazu dalszego wykonywania podobnych prac bez zgody albo usunięcia skutków naruszenia. Zakres żądania powinien być precyzyjny, mierzalny i możliwy do wykonania.

Warto zgromadzić dowody: zdjęcia przed i po wykonaniu prac, korespondencję ze współwłaścicielem, dokumenty potwierdzające udziały, ewentualną umowę quoad usum, pomiary wysokości ogrodzenia i wymiary drewutni. Jeżeli obiekt wpływa na korzystanie z nieruchomości, dobrze opisać konkretnie, na czym polega utrudnienie.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt II CZ 9/10, wskazał, że ochrona współwłaściciela przed naruszeniem uprawnień do korzystania z rzeczy wspólnej może być realizowana między innymi przez roszczenie o dopuszczenie do współposiadania albo przez roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń.

Co zrobić przed skierowaniem sprawy do sądu?

Najpierw warto wysłać do współwłaściciela pisemne wezwanie. Powinno zawierać opis naruszenia, żądanie usunięcia drewutni albo przywrócenia poprzedniej wysokości ogrodzenia, termin na wykonanie oraz zapowiedź dalszych kroków. Takie pismo porządkuje sprawę dowodowo i czasem pozwala uniknąć procesu.

Jeżeli współwłaściciel twierdzi, że miał prawo do budowy, należy zażądać wskazania podstawy: konkretnej uchwały, umowy, zgody, orzeczenia albo fragmentu porozumienia quoad usum. Ogólne stwierdzenie, że korzysta z tej części działki, zwykle nie wystarcza.

Alternatywą bywa wniosek o uregulowanie sposobu korzystania z nieruchomości albo zniesienie współwłasności. Trzeba jednak pamiętać, że zniesienie współwłasności może doprowadzić do trwałego przyznania określonych części konkretnym osobom, spłat albo sprzedaży nieruchomości. Nie zawsze jest to najlepsza odpowiedź na pojedynczą samowolną konstrukcję.

FAQ

Czy współwłaściciel może budować na swojej wydzielonej części?

Może tylko wtedy, gdy wynika to z umowy, orzeczenia sądu, jednoznacznej zgody współwłaścicieli albo z takiego sposobu korzystania, który rzeczywiście obejmował zgodę na zabudowę. Sam podział do korzystania nie zawsze wystarcza.

Czy brak pozwolenia na budowę oznacza samowolę?

Nie zawsze. Niektóre obiekty mogą być zwolnione z pozwolenia albo wymagać jedynie zgłoszenia. Trzeba jednak oddzielić formalności budowlane od zgody cywilnoprawnej współwłaścicieli. Obiekt niewymagający pozwolenia nadal może naruszać prawa pozostałych osób.

Czy można żądać rozbiórki drewutni?

Tak, jeżeli jej postawienie narusza prawa współwłaścicieli, wykracza poza ustalony sposób korzystania albo zostało wykonane bez wymaganej zgody. Żądanie powinno być oparte na konkretnych okolicznościach i dowodach.

Czy wystarczy zgłoszenie do nadzoru budowlanego?

Niekiedy tak, jeżeli problem dotyczy naruszenia Prawa budowlanego. Jeżeli jednak spór dotyczy przede wszystkim korzystania z nieruchomości wspólnej, często potrzebne jest także wezwanie cywilne albo pozew do sądu.

Czy jeden współwłaściciel może sam wystąpić z pozwem?

Co do zasady współwłaściciel może dochodzić ochrony swojego prawa, zwłaszcza gdy naruszenie dotyczy korzystania z rzeczy wspólnej. W konkretnym przypadku trzeba jednak prawidłowo sformułować żądanie i wskazać podstawę prawną.

Podsumowanie

Drewutnia lub podwyższone ogrodzenie na nieruchomości wspólnej nie są automatycznie legalne tylko dlatego, że znajdują się na części wydzielonej do korzystania jednemu współwłaścicielowi. Decydujące znaczenie ma treść umowy, orzeczenia albo zgody współwłaścicieli oraz to, czy dana konstrukcja zmienia sposób korzystania z nieruchomości.

Jeżeli zgody nie było, warto zacząć od pisemnego wezwania i zebrania dowodów. Następnie można rozważyć zawiadomienie nadzoru budowlanego oraz pozew o przywrócenie stanu zgodnego z prawem, demontaż obiektu albo zaniechanie dalszych naruszeń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 października 1991 r., sygn. akt IV SA 293/91
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1963 r., sygn. akt III CR 81/63
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt II CZ 9/10

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.