Konstrukcja drewniana na części wspólnej nieruchomości

Budowa na wydzielonej części wspólnej bez zgody współwłaścicieli

Podział rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum) nie jest definitywny, gdyż w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosownej zmianie bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też – w braku takiego porozumienia – w drodze orzeczenia sądowego (zniesienie współwłasności).

Budowa zatem czegokolwiek na tak wydzielonej części wiąże się z dużym ryzykiem w sytuacji gdy nie ma zgody pozostałych współwłaścicieli.

Generalnie wyjaśnię jednak, że nie zawsze taka zgoda jest potrzebna, bo z orzeczenia sądowego lub umowy pomiędzy współwłaścicielami wynikać może taka blankietowa, odgórna zgoda na zabudowę.

Uprawnienia do wzniesienia obiektu budowlanego na wydzielonej części wspólnej

Aby nie być w tym względzie gołosłowną przywołam Panu poniżej dwa wyroki, które precyzyjnie tę kwestię opisują, jeden to wyrok sądu administracyjnego – tu zacytuję też istotny fragment jego uzasadnienia – oraz wyrok Sądu Najwyższego:

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) w Warszawie z dnia 1 października 1991 r., sygn. akt IV SA 293/91:

„W wyniku podziału nieruchomości quod usum współwłaściciel może nabyć prawo do dysponowania nieruchomością w rozumieniu art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 z późn. zm.), jeżeli wynika to z treści umowy lub orzeczenia.

Podział do użytkowania (quoad usum), zgodnie z powszechnie przyjętym w orzecznictwie Sądu Najwyższego i doktrynie poglądem (por. Kodeks cywilny, Komentarz, Wyd. Prawnicze, Warszawa 1972, str. 527 i nast.), może wiązać się z nabyciem przez poszczególnych współwłaścicieli uprawnienia do wzniesienia obiektu budowlanego. W wyniku podziału quoad usum współwłaściciel więc może nabyć prawo do dysponowania nieruchomością w rozumieniu art. 29 ust. 5 prawa budowlanego. Dopóki jednak podział taki nie zostanie dokonany, dopóty współwłaściciel nie ma wspomnianego prawa, co przesądza o braku możliwości uzyskania przez niego pozwolenia na budowę. Powinna więc być wydana decyzja odmowna. Pomiędzy administracyjnym postępowaniem o pozwolenie na budowę a postępowaniem sądowym o podział nieruchomości quoad usum nie istnieje więc zależność uzasadniająca zawieszenie postępowania na podstawie art. 97 § 1 k.p.a.

Istnienie odmownej decyzji nie pozbawia współwłaściciela możliwość uzyskania pozwolenia na budowę, jeżeli uzyska on prawo do dysponowania nieruchomością na podstawie orzeczenia sądu o podziale do użytkowania”.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1963 r., sygn. akt III CR 81/63:

„1. Dostateczną przesłanką przyznania budującemu na cudzym gruncie uprawnień, przewidzianych w art. 73 § 2 prawa rzeczowego jest uzyskanie przez niego zgody na budowę tylko od tego ze współwłaścicieli nieruchomości, w którego wyłącznym posiadaniu znajduje się część nieruchomości mająca być przedmiotem zabudowy, jeżeli ta część została przydzielona współwłaścicielowi do wyłącznego użytkowania na mocy porozumienia wszystkich współwłaścicieli.

2. Porozumienie współwłaścicieli w sprawie podziału wspólnej nieruchomości do użytkowania może mieć różny zasięg. Prawo współwłaściciela do zabudowy wydzielonej na jego rzecz części nieruchomości, a w konsekwencji także dobra wiara osoby, która od takiego współwłaściciela uzyskała zgodę na zabudowę użytkowanej przez niego części, zależy od tego, czy współwłaściciele, dokonując między siebie fizycznego podziału nieruchomości do użytkowania, godzili się także na zabudowę poszczególnych działek.

Zgoda taka nie musi być wyrażona w sposób bezpośredni, lecz może wynikać z okoliczności, w jakich doszło do porozumienia w sprawie fizycznego podziału, bądź też z okoliczności, jakie towarzyszą realizacji tego porozumienia.

Zgłoszenie samowoli budowlanej na części wspólnej nieruchomości

Jeśli zatem nie ma w żadnej formie zgody współwłaścicieli to w przypadku samowoli budowlanej – może warto po prostu zgłosić fakt takiej budowy do organów nadzoru budowlanego, który wdroży stosowne postępowanie (często zamiast legalizacji prowadzi ono do rozbiórki obiektów) albo pozostaje droga sądowa przed sądem. Będzie to o tyle dobre, o ile nie będzie wymagało wszczęcia postępowania przez pozostałych współwłaścicieli i wydatkowania na ten cel funduszy.

Oczywiście zawsze można wystąpić z wnioskiem o zniesienie współwłasności, ale raczej na pewno ten współwłaściciel otrzyma wydzieloną część na własność.

Nakaz zdemontowania postawionej drewutni i płotu

Lepszym rozwiązaniem będzie tu wystąpienie z pozwem o nakazanie współwłaścicielowi zdemontowania wybudowanej drewutni i płotu.

Taki pozew jest możliwy, bo jak się podkreśla w nauce prawa, sposób korzystania przez współwłaścicieli może być ustalony umownie lub sądownie, a jeśli strony nie zawarły umowy w tym zakresie, a także nie zapadło orzeczenie sądu, wówczas rozstrzygające znaczenie mają reguły określone w art. 206 Kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Dokładnie podstawę prawną takiego pozwu stanowić powinien art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (przepis ten mówi, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń) w zw. z art. 206.

Jak stwierdził bowiem Sąd Najwyższy, ochrona współwłaściciela przed naruszeniem uprawnień do korzystania z rzeczy wspólnej – w zależności od rodzaju naruszenia – może być realizowana poprzez roszczenie o dopuszczenie do współposiadania lub roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń (tak postanowienie SN z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt II CZ 9/10).

Ewentualnie jeśli będzie Pan taką opcją zainteresowany, mogę zaproponować napisanie pisma „straszącego” współwłaściciela konsekwencjami takiej samowoli, może to nakłoni go do rozbiórki, bez potrzeby uciekania się do procesów sądowych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) w Warszawie z dnia 1 października 1991 r., sygn. akt IV SA 293/91
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1963 r., sygn. akt III CR 81/63

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.