Budowa ogrodu zimowego na tarasie
• Data: 2024-01-16 • Autor: Michał Kowalski
Planowanie budowy ogrodu zimowego to nie tylko projekt architektoniczny, ale również zrozumienie przepisów prawnych. Z takim tematem zwróciła się do nas pani Iwona, która posiada taras w swoim domu. Zarówno dom, jak i taras znajdują się w granicy działki sąsiada. Nasza klientka chciałaby wybudować na tarasie ogród zimowy, który miałby 24 m2 i mleczne przeszklenie od strony sąsiada (bez żadnych otworów). Zastanawia się, jakich dokumentów wymaga budowa takiej konstrukcji. Pyta też, czy jest to tylko zgłoszenie, czy pozwolenie oraz czy musi mieć zgodę sąsiada.
.jpg)
Budowa ogrodu zimowego a pozwolenie na budowę
Z zasady, na mocy art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Jednakże w myśl art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2 nie wymaga pozwolenia na budowę. Dotyczy to również takich ogrodów zimowych, które zostaną wybudowane na istniejącym tarasie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 kwietnia 2011 r., sygn. akt II OSK 586/10). Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego konieczne jest jednak zgłoszenie właściwemu organowi zamiaru budowy ogrodu zimowego.
Należy jednak pamiętać, że na działce o powierzchni poniżej 500 m2 może istnieć tylko jeden z ww. obiektów. Na działkach większych łączna liczba tych obiektów nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.
Zobacz też: Dobudowa ganku do domu
Konieczne zgłoszenia przy budowie ogrodu zimowego
Wystarczające będzie zatem, jeżeli pani Iwona zgłosi zamiar budowy ogrodu zimowego o powierzchni 25 m2 właściwemu staroście (art. 82 ust. 2 Prawa budowlanego). Według art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego w samym zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy zaś dołączyć:
- oświadczenie – złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej – o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- odpowiednie szkice lub rysunki – w zależności od potrzeb, które określa organ w ewentualnym wezwaniu do usunięcia braków zgłoszenia.
Przeczytaj też: Wzór zgody sąsiada na budowę wiaty na granicy
Czy przy budowie ogrodu zimowego wymagane jest uzyskanie zgody od sąsiada?
Skuteczne zgłoszenie zamiaru budowy ogrodu zimowego nie wymaga natomiast uzyskania zgody sąsiada. Zgłoszenia zamiaru budowy ogrodu zimowego należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót. Właściwy starosta w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw.
Do robót można przystąpić dopiero wtedy, jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu w powyższym terminie (art. 30 ust. 5 Prawa budowlanego). Gdy jednak zgłoszenie będzie niekompletne, wówczas organ nie wnosi od razu sprzeciwu lecz wzywa zgłaszającego do uzupełnienia braków w określonym terminie (np. do przedłożenia szkiców lub rysunków). W takiej sytuacji dopiero niewykonanie wezwania organu w wyznaczonym terminie spowoduje wniesienie sprzeciwu (art. 30 ust. 5c Prawa budowlanego). Jednocześnie organ może zobowiązać zgłaszającego do uzyskania pozwolenia na budowę, jeżeli obiekt będący przedmiotem zgłoszenia może powodować wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich (art. 30 ust. 7 pkt 4 Prawa budowlanego).
Wymogi prawne przy budowie ogrodu zimowego
Wprawdzie skuteczne zgłoszenie zamiaru budowy ogrodu zimowego na istniejącym tarasie nie wymaga uzyskania zgody sąsiada, niemniej jednak odległość ogrodu od granicy z działką sąsiednią powinna spełniać określone prawem wymogi.
Z zasady budynek zwrócony ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 3 m. Tylko wtedy, gdy wynika to z ustaleń planu miejscowego lub z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, odległość tę można zmniejszyć do 1,5 m. Dotyczy to sytuowania budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej. Wyjątkowo w przypadku działek budowlanych o szerokości mniejszej niż 16 m dopuszczalne jest usytuowanie ogrodu zimowego bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 3 m, ale co najmniej 1,5 m (§ 12 ust. 1 pkt 2, ust. 2, ust. 3 pkt 1–2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).
Jeżeli budowany ogród zimowy nie spełni powyższych warunków, wówczas organ budowlany z całą pewnością wniesie sprzeciw od zgłoszenia zamiaru budowy (art. 30 ust. 6 Prawa budowlanego).
Przykłady
Pani Elżbieta rozszerza dom o oranżerię
Pani Elżbieta, mając niewielką działkę, zdecydowała się na dobudowę oranżerii do domu. Chociaż powierzchnia nowej konstrukcji nie przekraczała 35 m², to z uwagi na mniejszą powierzchnię działki, musiała dobrze przemyśleć swoje plany. Po konsultacji z architektem i wnikliwej analizie przepisów, zgłosiła plany budowy do urzędu. Wszystkie dokumenty zostały przygotowane z dbałością o szczegóły, co pozwoliło uniknąć późniejszych komplikacji.
Ograniczenia na małej działce
Pan Jacek, właściciel niewielkiej działki o powierzchni 400 m², chciał wybudować ogród zimowy. Jednak już posiadał na działce mały garaż. Zgodnie z przepisami mógł mieć tylko jeden tego typu obiekt na działce o takiej wielkości, więc musiał zrezygnować z planów dotyczących ogrodu zimowego, aby pozostać zgodnym z prawem.
Dostosowanie do wymogów prawnych
Państwo Kowalscy, planując budowę ogrodu zimowego, odkryli, że muszą dostosować jego lokalizację do przepisów dotyczących odległości od granicy działki. Ogród zimowy miał bezpośrednio przylegać do ich domu, ale musieli zmienić projekt, aby zachować wymaganą odległość 3 metrów od sąsiedniej działki. Dzięki temu uniknęli możliwego sprzeciwu ze strony organu budowlanego.
Podsumowanie
Zbudowanie ogrodu zimowego może być prostsze niż się wydaje, o ile właściwie zrozumiesz i zastosujesz się do obowiązujących przepisów prawnych. Pamiętaj o konieczności zgłoszenia planowanej budowy, ograniczeniach dla małych działek i spełnianiu odpowiednich wymogów odległościowych.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w interpretacji przepisów lub przygotowaniu odpowiednich dokumentów? Już teraz opisz swój problem, korzystając z poniższego formularza.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 kwietnia 2011 r., sygn. akt II OSK 586/10
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Kowalski
.jpg "Konstrukcja drewniana na części wspólnej nieruchomości")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
